Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4376
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: R. Taibi, verbonden aan WOZ Consultants),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 oktober 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 252.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 11 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 10 mei 2023 om 14:36 uur de rechtbank per e-mail laten weten niet ter zitting aanwezig te zullen zijn en heeft als bijlage bij de e-mail een waarderapport van de woning toegezonden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder één kapwoning uit 1989 met een dakkapel en een garage. De woonoppervlakte bedraagt 139 m2 en de inhoud bedraagt 296 m³.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 235.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 252.000 juist, althans niet te hoog, is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Vooraf
3.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een dag voor de zitting een waarderapport van de woning aan de rechtbank toegezonden. Nu belanghebbende dit waarderapport pas een dag voor de zitting in de middag heeft aangebracht zonder motivering omtrent het late tijdstip daarvan, heeft de heffingsambtenaar niet de gelegenheid gehad zich hier tegen te verweren en heeft deze zich terecht ter zitting op het standpunt gesteld dat het inbrengen van dit waarderapport in deze fase van het geding in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank verklaart dit waarderapport daarom tardief. Het rapport zal wel worden toegevoegd aan de stukken in verband met een eventueel hoger beroep.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De taxateur (voornoemd) heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 15 november 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 252.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.4.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
3.5.
De rechtbank leidt uit de stukken af dat partijen het erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn. De verkoopgegevens die de heffingsambtenaar heeft gekozen, de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. De taxateur heeft behalve een woordelijke beschrijving van de waardebepaling ook een cijfermatige weergave opgesteld. Alle door belanghebbende genoemde verschillen komen tot uitdrukking in de waardebepaling door de taxateur, in het bijzonder de matrix. Meer specifiek merkt de rechtbank daarover het volgende op.
3.6.
De rechtbank acht het vergelijkingsobject [object] het best vergelijkbaar. Dit object is in dezelfde straat gelegen en behoort tot hetzelfde waarde-gebied. De verkoopgegevens van dit object zijn daarom zeer goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning van belanghebbende, mits de verschillen op adequate wijze zijn verdisconteerd in de berekening. Met betrekking tot [object] heeft de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd een nadere toelichting gegeven. De kubieke meter prijs van € 632,31 volgt uit de ontleding van de verschillende elementen. Een factor voor onderhoud en voor voorzieningen van 4 leidt tot een correctie in waarde van 20% (5% plus 15%). Dat betekent dat een kubieke meterprijs van € 632,31 geldt voor de denkbeeldige gemiddelde woning die dient als basis voor de waardeberekening van de woning van belanghebbende. Uitgaande van 100% bedraagt de kubieke meterprijs dan € 526. Met deze kubieke meterprijs heeft de taxateur gerekend voor de waardeopbouw van de woning zelf zodat hij daarmee de waarde voldoende inzichtelijk heeft onderbouwd.
3.7.
Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de vastgestelde waardes van woningen in dezelfde straat met nummers [object], [object], [object], [object] en [object] een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Evenmin is aannemelijk dat sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat alleen nummers [object], [object], [object] en [object] vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, echter voor deze woningen is dezelfde kubieke meterprijs gehanteerd. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
Conclusie en gevolgen
4. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.
4.1.
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 11 mei 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.