Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4375
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: R. Taibi, verbonden aan WOZ Consultants),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 september 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 421.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 11 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar], [taxateur] (taxateur) en [heffingsambtenaar]. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 10 mei 2023 om 14:36 uur de rechtbank per e-mail laten weten niet ter zitting aanwezig te zullen zijn.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1998 met een zolder, garage en tuinhuis. De inhoud van de woning bedraagt 539 m³.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 400.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 421.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.2.
De taxateur (voornoemd) heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 22 december 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 432.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.3.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
3.4.
De rechtbank leidt uit de stukken af dat partijen het erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn. De verkoopgegevens die de heffingsambtenaar heeft gekozen, de wijze waarop de verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat. De taxateur heeft behalve een woordelijke beschrijving van de waardebepaling ook een cijfermatige weergave opgesteld. Alle door belanghebbende genoemde verschillen komen tot uitdrukking in de waardebepaling door de taxateur, in het bijzonder de matrix. Anders dan belanghebbende heeft gesteld ziet de rechtbank geen aanleiding om van een lagere toestandswaarde (factor 2) uit te gaan. De toestand waarin de woning van belanghebbende verkeert past bij de kwalificatie gemiddeld (factor 3). De aanwezige bijzonderheden kwalificeren naar het oordeel van de rechtbank als punten die mogelijk onderhoud vragen. Niet is uitgesloten dat de wetenschap van het bestaan van die onderhoudspunten als nadelig wordt ervaren, maar de beleving van belanghebbende is subjectief en als zodanig niet doorslaggevend. Het maakt de woning niet onder-gemiddeld.
3.5.
Voor zover belanghebbende met zijn verwijzing naar de vastgestelde waardes van [object] en [object] en [object] en [object] een beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft willen doen, overweegt de rechtbank als volgt. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging. Evenmin is aannemelijk dat sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). De rechtbank neemt daarbij in overweging dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, en daarmee aannemelijk heeft gemaakt, dat de door belanghebbende genoemde objecten niet vergelijkbaar zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
Conclusie en gevolgen
4. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking blijft dus in stand.
4.1.
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 11 mei 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.