Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10104547 \ CV EXPL 22-2811
Vonnis van 15 februari 2023
in de zaak van
STICHTING STADLANDER,
te Bergen op Zoom,
eisende partij,
hierna te noemen: Stadlander,
gemachtigde: S.E. Boone, werkzaam bij Stadlander,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M. Harte.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 december 2022 met de daarin genoemde stukken;
- de aanvullende producties 17 tot en met 26 van Stadlander.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2023. De gemachtigde van Stadlander heeft ter zitting een machtiging overgelegd waaruit volgt dat zij gemachtigd is om Stadlander tijdens de zitting te vertegenwoordigen. Daarnaast zijn door Stadlander foto’s overgelegd. De gemachtigde van Stadlander heeft ter gelegenheid van de zitting haar pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van het verder verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. De mondelinge behandeling is gesloten en er is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 23 juni 2021 een appartement aan de [adres] te Bergen op Zoom (hierna: de woning) van Stadlander. De huurovereenkomst luidt -voor zover hier van belang- als volgt:
“(…)Artikel 2De bestemming van het gehuurde
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. Huurder is gehouden de woning als hoofdverblijf te gebruiken en in gebruik te houden gedurende de gehele huurperiode. (…)”
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden: versie 1 januari 2011 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. De huurvoorwaarden luiden -voor zover hier van belang- als volgt:
“(…) 6.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en de woonruimte voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)”
2.3.
Op 23 september 2021 is de gebiedsbeheerder van Stadlander in het appartementencomplex aan de [adres] aangesproken door een bewoner dat [gedaagde] in Duitsland zou verblijven. In de daaropvolgende weken heeft Stadlander een aantal keer poolshoogte bij de woning genomen en aangebeld. Stadlander heeft [gedaagde] niet gezien. Ook is zij telefonisch niet te bereiken. Daarbij is door Stadlander geconstateerd dat een deur van een keukenkastje open blijft staan, dit is via de buitenzijde waarneembaar, en dat de post in de brievenbus blijft zitten.
2.4.
Bij brief van 19 mei 2022 is [gedaagde] uitgenodigd om op 7 juni 2022 voor een gesprek bij Stadlander te komen met als doel duidelijkheid te krijgen over de bewoning van de woning. [gedaagde] heeft niet gereageerd op de brief en is niet op de genoemde datum verschenen.
2.5.
Stadlander is op 9 juni 2022 bij de woning geweest, maar heeft [gedaagde] daar niet aangetroffen. Stadlander heeft een merkteken, een stuk karton, tussen de voordeur en het kozijn geplaatst dat uit de sponning valt zodra de deur geopend wordt. Daarnaast heeft Stadlander geconstateerd dat het keukenkastdeurtje openstaat. In de periode 17 juni tot en met 20 juli 2022 is Stadlander vijf keer bij de woning geweest waarbij zij telkens heeft geconstateerd dat de situatie onveranderd was en het merkteken bij de deur nog aanwezig was.
2.6.
Zowel bij brief als per e-mail van 22 juni 2022 heeft Stadlander [gedaagde] aangeschreven dat er is geconstateerd dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft en dat zij daarmee ernstig tekortschiet in haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden. Stadlander verzoekt [gedaagde] daarom de huur op te zeggen. Indien zij dat niet doet, zal Stadlander een gerechtelijke procedure starten waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal vorderen.
2.7.
Stadlander heeft zowel per brief als per e-mail op 21 juli 2022 een laatste sommatie naar [gedaagde] gestuurd met het verzoek de huur op te zeggen wegens het niet bewonen van de woning.
2.8.
Op 28 juli 2022 heeft Stadlander een e-mail ontvangen van een bewoner van het appartementencomplex dat de woning van [gedaagde] al geruime tijd leegstaat.
2.9.
Op 30 augustus 2022 is Stadlander opnieuw bij de woning geweest en heeft zij geconstateerd dat de situatie onveranderd was, de deur van het keukenkastje stond open en het merkteken was aanwezig.
2.10.
[gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.
3.Het geschil
3.1.
Stadlander vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;
2. ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis;
3. [gedaagde] te veroordelen tot tijdige betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur vanaf einde huur tot de dag waarop Stadlander weer de beschikking verkrijgt over de woning;
4. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Stadlander legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurster, voortvloeiend uit de wet, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de huurvoorwaarden. Stadlander voert aan dat [gedaagde] niet zelf de woning bewoont, dan wel haar hoofdverblijf in de woning heeft, terwijl zij daartoe op grond van de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden wel gehouden is. [gedaagde] gedraagt zich daardoor niet als een goed huurder. Daarnaast behoort het tot de kerntaak van Stadlander als woningcorporatie om betaalbare woningen aan minder draagkrachtigen te verhuren. Gelet op haar kerntaak en de grote vraag naar sociale huurwoningen heeft Stadlander er ook belang bij dat haar woningen ook beschikbaar zijn of komen voor minder daadkrachten en de woningen ook daadwerkelijk bewoond worden.
3.3.
[gedaagde] heeft de vorderingen bestreden. Zij voert -samengevat- het volgende aan. [gedaagde] stelt in de woning te wonen, maar in de periode juni 2022 tot en met augustus 2022 in Duitsland te hebben gewerkt. Zij is zelfstandig onderneemster in de thuiszorg en verblijft vanwege haar werkzaamheden regelmatig tijdelijk bij hulpbehoevenden. Daarnaast voert zij aan dat zij niet in verzuim is komen verkeren, nu zij nooit in gebreke is gesteld. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stadlander, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stadlander, met veroordeling van Stadlander in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde] en zo ja, of deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat op Stadlander de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan worden opgemaakt dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Daartegenover staat dat in lijn met het arrest van het Hof Amsterdam (ECLI:GHAMS:2019:1109) op [gedaagde] een verzwaarde motiveringsplicht rust, in die zin dat van haar mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van Stadlander.
4.2.
Niet ter discussie staat dat [gedaagde] op grond van de hiervoor onder 2.1. en 2.2. geciteerde bepalingen in de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden de verplichting heeft om de woning feitelijk te bewonen en om daar gedurende de huurtijd haar exclusieve hoofdverblijf te hebben. [gedaagde] betwist echter dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Voor het hebben van het hoofdverblijf in de woning is van belang dat het leven van [gedaagde] zich in hoofdzaak in en vanuit de woning dient af te spelen. Naar het oordeel van de kantonrechter is de betwisting van [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd in het licht van hetgeen Stadlander ter onderbouwing van haar stelling heeft aangedragen. Deze onderbouwing, die niet door [gedaagde] is weersproken, bestaat onder andere uit de huisbezoeken waarbij [gedaagde] niet is aangetroffen, het merkteken waarvan ook na dagvaarding op diverse data en tijden foto’s zijn gemaakt, de foto’s van de onverlichte ramen van de woning op diverse data en tijden in december 2022 en de e-mail van een bewoner van het appartementencomplex.
4.3.
Weliswaar heeft [gedaagde] aangegeven dat zij regelmatig voor haar werk (langere tijd) elders verblijft, maar door [gedaagde] zijn hiervan geen stukken ter onderbouwing overgelegd. Dit moet zij toch eenvoudig kunnen aantonen. Dat [gedaagde] regelmatig voor haar werk elders verblijft is aldus niet gebleken. Ook kan niet worden aangenomen dat zij enkel in de periode juni 2022 tot en met augustus 2022 niet in de woning verbleef. Door Stadlander is onweersproken aangetoond dat [gedaagde] ook na dagvaarding, in ieder geval gedurende de periodes 14 december 2023 tot en met 28 december 2022 en 12 januari 2023 tot en met 17 januari 2023, niet in de woning verbleef en dat er signalen zijn dat [gedaagde] al vanaf het begin van de huurtijd niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
4.4.
Verder heeft [gedaagde] facturen overgelegd van goederen die zij in Bergen op Zoom heeft gekocht, dan wel heeft laten leveren op het adres van de woning. Deze facturen zijn onvoldoende om ervan uit te kunnen gaan dat zij gedurende de huurtijd haar hoofdverblijf in de woning heeft. Het grootste gedeelte van de facturen ziet op de periode nadat de dagvaarding aan [gedaagde] is betekend, slechts twee facturen zijn gedateerd op 12 juli 2021 en dat is vrij kort nadat [gedaagde] de woning is gaan huren van Stadlander. Bovendien zien de facturen niet op dagelijkse boodschappen, zoals voedsel of persoonlijke verzorging, maar gaat het vooral om goederen bedoeld voor de inrichting van de woning. Dit klemt te meer nu Stadlander op 8 december 2022 per e-mail aan de gemachtigde van [gedaagde] onder andere heeft gevraagd om bonnen of betaalbewijzen van bijvoorbeeld dagelijkse boodschappen die zij doet in haar omgeving. [gedaagde] heeft aan dat verzoek geen gehoor gegeven. Dat [gedaagde] vaak haar boodschappen contant betaald, zoals ter zitting is aangegeven, maakt niet dat zij geen bonnen zou kunnen overleggen, immers ook bij contante betaling ontvang je doorgaans een bon. Het is niet van belang dat het bedrijf van [gedaagde] is ingeschreven op het adres van de woning, het gaat er namelijk om dat [gedaagde] gedurende de huurtijd de woning zelf bewoont. Andere concrete feiten en omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft zijn door [gedaagde] niet aangevoerd.
4.5.
In tegenstelling tot het arrest van het hof Arnhem-Leeuwaarden (ECLI:NL:GHARL:2020:6178), waar [gedaagde] ter zitting naar heeft verwezen, kan er in het onderhavige geval in het geheel niet worden vastgesteld dat en hoe vaak [gedaagde] in de woning verbleef. De verwijzing naar het door haar genoemde arrest gaat dan ook niet op.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] haar verweer onvoldoende gemotiveerd. Aan het door haar gedane algemene bewijsaanbod wordt niet toegekomen. Dit betekent dat is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de huuroverwaarden door gedurende de huurtijd niet haar exclusieve hoofdverblijf in de woning te hebben.
4.7.
De vraag is vervolgens of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit het geval. De tekortkoming zoals die hiervoor is vastgesteld is substantieel. [gedaagde] heeft in weerwil van haar uitdrukkelijke contractuele verplichtingen in strijd met de voornoemde bepalingen uit de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden gehandeld. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat Stadlander een gerechtvaardigd belang heeft bij het opnemen van dergelijke bepalingen, rekening houdend met haar maatschappelijke taak en de wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Het belang van [gedaagde] om, zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, een woning te hebben waar zij kan verblijven in haar vrije tijd en waarop zij kan terugvallen als zij in de (nabije) toekomst minder gaat werken, weegt niet op tegen het belang van Stadlander. [gedaagde] dient de woning conform haar contractuele verplichtingen niet achter de hand te houden als terugvalbasis, maar dient daar haar exclusieve hoofdverblijf te hebben. Dat [gedaagde] haar huurbetalingsverplichtingen correct nakomt, maakt voorgaande niet anders.
4.8.
De kantonrechter rekent het [gedaagde] ook aan dat zij geen gehoor heeft gegeven aan de oproep van Stadlander tot een gesprek op 7 juni 2022 en dat een reactie van haar is uitgebleven. Ook heeft zij niet gereageerd op de diverse brieven die zowel per post als per e-mail naar haar zijn gestuurd. Dat [gedaagde] de Nederlandse taal niet, dan wel onvoldoende machtig is, is niet toe te rekenen aan Stadlander. Het komt voor haar rekening en risico dat zij geen nadere uitleg heeft gevraagd waar zij de brieven niet begreep. Zelfs kort voor de zitting heeft Stadlander bij e-mail van 8 december 2022 [gedaagde] de gelegenheid gegeven haar verweer te onderbouwen en gevraagd stukken te overleggen, zodat Stadlander haar standpunt had kunnen wijzigen. Echter, ook daaraan heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
4.9.
Het verweer dat [gedaagde] niet in gebreke is gesteld en daarom niet in verzuim is komen te verkeren, zodat de overeenkomst niet ontbonden kan worden, geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het gaat hier om een huurovereenkomst die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (vgl. HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925, NJ 2003, 255). Nu zoals hiervoor is overwogen is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de voortdurende verplichting haar exclusieve hoofdverblijf in de woning te hebben, is nakoming daarvan niet meer mogelijk en kan de huurovereenkomst ontbonden worden zonder dat [gedaagde] daaraan voorafgaand in gebreke is gesteld.
4.10.
De slotsom is dan ook dat de vorderingen van Stadlander worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Stadlander tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,45
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
totaal
€
653,45
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt met ingang van heden de tussen [gedaagde] en Stadlander bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te ([postcode]) Bergen op Zoom,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] voornoemde woning met toebehoren binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en de woning in goede staat aan Stadlander op te leveren en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan Stadlander te stellen en niet meer te betreden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot tijdige betaling aan Stadlander van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd tot de dag waarop Stadlander weer de beschikking verkrijgt over de woning, een ingegane maand voor een volle gerekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadlander tot op heden begroot op € 653,45,
5.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.