Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 9941543 CV EXPL 22-2299
vonnis d.d. 8 februari 2023
inzake
de stichting Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Rijswijk,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: Jansen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders te Eindhoven,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub 1] ,
2. [gedaagde in conventie sub 2],
beiden wonende te [adres 1] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
procederende in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als “Pensioenfonds M&T” en “ [gedaagden in conventie] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 3 augustus 2022 met de daarin genoemde stukken;
b. de brief van Pensioenfonds M&T van 5 december 2022 met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 6 december 2022.
2.Het geschil
In conventie:
2.1
Pensioenfonds M&T vordert, na vermindering van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden in conventie] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 8.655,85 aan huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden in conventie] in de proceskosten.
2.2
[gedaagden in conventie] voeren verweer.
In reconventie:
2.3
[eisers in reconventie] vorderen huurprijsvermindering.
2.4
Pensioenfonds M&T voert verweer.
3.De beoordeling
In conventie en reconventie:
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- Pensioenfonds M&T verhuurde aan [gedaagden in conventie] de woning, staande en gelegen te [plaats] aan het [adres 2] (verder te noemen: het gehuurde). Sweco Vastgoedmanagement treedt op als de beheerder van Pensioenfonds M&T (verder te noemen: de beheerder);
- in februari 2019 hebben [gedaagden in conventie] geklaagd over het niet kunnen afsluiten van de poort;
- op 16 november 2020 hebben [gedaagden in conventie] bij de beheerder onder andere geklaagd over de lekkage op de zolder en het niet kunnen afsluiten van de poort;
- uit overgelegde e-mailberichten en brieven van (de voormalig gemachtigde van) [gedaagden in conventie] blijkt dat in de periode juni 2021 tot en met september 2021 meerdere malen is geklaagd over de lekkage op zolder en het niet kunnen afsluiten van de poort;
- bij brief van 16 september 2021 bericht de beheerder aan de voormalig gemachtigde van [gedaagden in conventie] dat zij op 14 maart 2019, 2 oktober 2019, 29 januari 2021 en 2 juli 2021 de aannemer de opdracht heeft gegeven de lekkage op de zolder van het gehuurde te onderzoeken/verhelpen. De aannemer heeft in 2019 de lekkage verholpen en in 2021 vastgesteld dat de achtergebleven bruine kringen op het plafond waren veroorzaakt door de oude lekkage. Daarnaast geeft zij aan dat bij oplevering van de woning aan [gedaagden in conventie] de bevestigingspaal van de poort wankelde, waarop de bevestigingspaal is vastgemaakt door een door Pensioenfonds M&T ingeschakelde aannemer. In 2019 hebben er nogmaals werkzaamheden aan de bevestigingspaal plaatsgevonden. Nadien is echter gebleken dat er wijzigingen zijn aangebracht aan de constructie;
- op 15 februari 2022 heeft BK Zeeland, een bouwtechnisch keuringsbureau, onderzoek gedaan naar gebreken aan het gehuurde. Zij constateert dat bij droog weer de lekkageplekken op de zolder droog aanvoelden en geen verhoogd vochtpercentage werd gemeten. Vervolgens geeft zij aan dat de inspecteur de oorzaak van de lekkage niet kon achterhalen, maar adviseert – kort gezegd – het voegwerk van de schoorsteen na te kijken en de schoorsteen te impregneren;
- uit screenshots van de website van de beheerder en e-mailberichten van (de voormalig gemachtigde van) [gedaagden in conventie] volgt dat [gedaagden in conventie] in mei 2022 de lekkage op zolder en het niet kunnen afsluiten van de poort hebben gemeld bij de beheerder, dan wel de gemachtigde van Pensioenfonds M&T;
- in juni 2022 hebben [gedaagden in conventie] , al dan niet via hun voormalige gemachtigde, meerdere malen de lekkage op zolder en het niet kunnen afsluiten van de poort aan de beheerder, dan wel de gemachtigde van Pensioenfonds M&T, gemeld;
- de huurovereenkomst is per 1 september 2022 geëindigd en [gedaagden in conventie] hebben het gehuurde ontruimd.
3.2
Gelet op de samenhang tussen de conventie en de reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelingen.
3.3
Alvorens in te gaan op de standpunten van partijen overweegt de kantonrechter dat [gedaagden in conventie] ter mondelinge behandeling hebben gevraagd hun vordering in reconventie te mogen vermeerderen met een vergoeding voor achtergebleven goederen. Pensioenfonds M&T heeft tegen die eisvermeerdering bezwaar gemaakt.
3.4
In artikel 130 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is opgenomen dat, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd is zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen, behalve als deze eisverandering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Nu Pensioenfonds M&T zich voorafgaande aan de mondelinge behandeling niet heeft kunnen voorbereiden op de eisvermeerdering en er ter mondelinge behandeling ook geen vertegenwoordiger van Pensioenfonds M&T aanwezig was die daar inhoudelijk op kon reageren, heeft de kantonrechter de eisvermeerdering niet toegestaan, omdat deze in strijd is met de goede procesorde. Het staat [gedaagden in conventie] vrij om zelf een procedure te beginnen met betrekking tot dit deel van de vordering. De kantonrechter zal dan ook enkel een oordeel geven op de oorspronkelijke vorderingen.
3.5
Pensioenfonds M&T stelt dat [gedaagden in conventie] een huurachterstand hebben laten ontstaan. Nu zij deze onterecht onbetaald laten, zijn zij buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente verschuldigd geworden. Op het verweer van [gedaagden in conventie] en de eis in reconventie voert Pensioenfonds M&T aan dat steeds is gereageerd op de meldingen van [gedaagden in conventie] en onvoldoende uit de stukken volgt dat er sprake was van gebrek met betrekking tot de lekkage. De klacht met betrekking tot de poort is opgelost, maar later is gebleken dat er iets aan de poort veranderd is, waardoor deze niet meer sloot.
3.6
[gedaagden in conventie] voeren aan dat Pensioenfonds M&T de huurachterstand niet heeft gemeld bij de [gemeente] . Daarnaast voeren zij aan dat zij al sinds 2018 kampen met gebreken aan het gehuurde, bij het einde van de huurovereenkomst nog bestaande uit een lekkage op zolder en een niet sluitende poort. Dit hebben zij meerdere malen gemeld bij (de beheerder van) Pensioenfonds M&T, maar deze gebreken zijn nooit (blijvend) verholpen. Dit is de reden dat een deel van de huur onbetaald is gebleven. In verband met de gebreken vorderen zij huurprijsvermindering in reconventie en verrekening van de huurachterstand in conventie. Door de niet sluitende poort kon [gedaagde in conventie sub 2] haar gastouderbedrijf bovendien niet volledig exploiteren. Daarnaast is het inkomen deels weggevallen in verband met de Covid-19-pandemie. Hierdoor is de huurachterstand zo hoog opgelopen. Inmiddels hebben [gedaagden in conventie] contact gezocht met Budgetbeheer van de Kredietbank Nederland.
3.7
De kantonrechter overweegt dat de door Pensioenfonds M&T gevorderde huurachterstand tot en met augustus 2022 van een bedrag van € 7.492,06 ter mondelinge behandeling is erkend door [gedaagden in conventie] . Deze is in beginsel toewijsbaar.
3.8
[eisers in reconventie] vorderen in reconventie echter huurprijsvermindering. Zij stellen dat er sprake is van de hiervoor genoemde gebreken. De kantonrechter overweegt dat, gelet op het bepaalde in de artikelen 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en 7:204 lid 2 BW, niet alleen moet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek, maar ook dat het gebrek het woongenot dermate aantast om tot huurprijsvermindering te kunnen leiden.
3.9
Met betrekking tot de lekkage op zolder overweegt de kantonrechter dat uit het rapport van BK Zeeland niet volgt wat de oorzaak van de lekkage is/was. Er wordt enkel een vermoeden uitgesproken. Daarbij is bij dat onderzoek, maar ook bij andere onderzoeken door aannemers, vastgesteld dat de lekkageplekken op het plafond en aan de zijkant van de schoorsteen droog waren en er geen verhoogd vochtpercentage werd gemeten. Ook al was het ten tijde van de onderzoeken droog weer, is een verhoogd vochtpercentage alsnog te verwachten als er regelmatig lekkages zijn. Voorts volgt uit de overgelegde correspondentie dat [gedaagden in conventie] meerdere malen hebben geklaagd, maar dat Pensioenfonds M&T ook diverse malen een aannemer langs heeft gestuurd om de lekkage te onderzoeken/verhelpen en dat er daarna (lange) periodes zijn geweest waarin niet geklaagd is. [gedaagden in conventie] hebben bovendien ter mondelinge behandeling verklaard dat de lekkage overlast gaf, maar er niet voor zorgde dat de zolder niet meer te gebruiken was. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek, dan wel een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt.
3.1
Met betrekking tot de poort overweegt de kantonrechter dat Pensioenfonds M&T betwist voor dit gebrek aansprakelijk te zijn, nu zij de poort sluitend heeft gemaakt en naar haar mening een ander wijzigingen aan de poort heeft aangebracht waardoor deze niet meer sloot. [gedaagden in conventie] betwisten het voorgaande. Ook voor dit gebrek geldt voorts dat wel regelmatig is geklaagd, maar dat er ook periodes zijn geweest waarin niet is gebleken van klachten. Ook heeft Pensioenfonds M&T getracht het gebrek te verhelpen en is niet gebleken dat [gedaagden in conventie] een verminderd woongenot hebben gehad. Voor zover [gedaagde in conventie sub 2] heeft willen stellen inkomensverlies te hebben geleden door de poort, is dit niet te vertalen in huurprijsvermindering, nu dit gevolgschade is, die overigens niet is onderbouwd. Ook met betrekking tot de poort kan niet worden overgegaan tot huurprijsvermindering.
3.11
De hoofdsom in conventie wordt dan ook toegewezen. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
3.12
De stelling van [gedaagden in conventie] , dat Pensioenfonds M&T de huurachterstand niet heeft gemeld bij de gemeente, kan niet tot een ander oordeel leiden. Dit verweer was hooguit van belang bij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, maar deze vordering is ingetrokken.
3.13
Pensioenfonds M&T vordert vervolgens een bedrag van € 1.067,29 (incl. btw) als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter overweegt dat Pensioenfonds M&T, op grond van de met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) samenhangende wettelijke bepalingen, in de onderhavige zaak moet aantonen dat zij een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft verzonden aan [gedaagden in conventie] . Zij heeft deze overgelegd als productie bij de dagvaarding. Nu het daarin genoemde tarief overeenkomt met de gebruikelijke forfaitaire tarieven zal de kantonrechter ook dit onderdeel van de vordering toewijzen.
3.14
De gevorderde wettelijke rente wordt als niet, dan wel onvoldoende, weersproken toegewezen.
4.De kosten
In conventie:
4.1
[gedaagden in conventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van Pensioenfonds M&T worden deze begroot op een bedrag van € 129,83 (inclusief btw) aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 514,00 aan griffierecht en een bedrag van € 746,00 aan gemachtigdensalaris, zijnde een totaalbedrag van € 1.389,83.
In reconventie:
4.2
Gelet op het geringe debat in reconventie, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk, en wel zo dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pensioenfonds M&T te betalen een bedrag van € 8.655,85 (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen wettelijke rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over de in voornoemd bedrag verdisconteerde huurtermijnen vanaf 3 juni 2021, dan wel de datum van opeisbaarheid van die bedragen, tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk, en wel zo dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van Pensioenfonds M&T tot op heden begroot op een bedrag van € 1.389,83, daarin begrepen een bedrag van € 746,00 als salaris voor de gemachtigde van Pensioenfonds M&T;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
wijst de vordering af;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In conventie en in reconventie:
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.