ECLI:NL:RBZWB:2023:3219

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/404640 / KG ZA 22-607

Vonnis in kort geding van 24 januari 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gedeeltelijk kosteloos procederend middels een toevoeging met [nummer] ,

advocaat: mr. I.A.C. Cools te Tilburg,

tegen

de stichting

STICHTING TIWOS, TILBURGSE WONINGSTICHTING,

gevestigd te Tilburg,

gedaagde,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg.

Partijen zullen hierna [eiser] en Tiwos genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 29 december 2022 met producties;

de op 6 januari 2023 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord met producties;

de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 10 januari 2023;

e ter mondelinge behandeling overgelegde pleitnota van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

[eiser] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair te gelasten dat Tiwos [eiser] met onmiddellijke ingang toegang verschaft tot de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres] (verder te noemen: de woning), met herleving van de huurovereenkomst tot het moment dat in de bodemprocedure een onherroepelijke uitspraak is gewezen;
subsidiair te gelasten dat Tiwos [eiser] binnen tien dagen na dagtekening van dit vonnis een gebruiksovereenkomst aanbiedt voor een vergelijkbare woning onder vergelijkbare voorwaarden totdat in de bodemprocedure een onherroepelijke uitspraak is gewezen op straffe van verbeurte van een dwangsom;
meer subsidiair Tiwos te veroordelen tot betaling van een voorlopige schadevergoeding van € 500,00 per maand totdat in de bodemprocedure een onherroepelijke uitspraak is gewezen;
uiterst subsidiair een andere in goede justitie te bepalen voorziening te treffen;
in alle gevallen Tiwos te veroordelen in de proceskosten.

2.2.

Tiwos voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat het volgende vast:

Tiwos verhuurde vanaf 15 mei 2019 de woning aan [eiser] met een ‘Tijdelijke huurovereenkomst met begeleiding’;
bij vonnis van 8 juli 2020 is een verstekvonnis gewezen door de kantonrechter te Tilburg, waarin de huurovereenkomst is ontbonden wegens een betalingsachterstand;
op 11 februari 2021 is een ‘tweede kans overeenkomst’ gesloten tussen partijen met betrekking tot de woning, waarin onder andere is opgenomen:

Na een periode van 18 maanden, gerekend vanaf de datum van het tekenen van deze overeenkomst, zal door Tiwos worden bezien of onder op dat moment nader te bepalen voorwaarden een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten met huurder; (…)

Huurder zal de lopende betalingstermijnen van € 574,70 per maand (thans in de vorm van een gebruiksvergoeding) uiterlijk vóór de eerste van de maand aan Tiwos voldoen; (…)”;

op 21 maart 2022 heeft Tiwos een dagvaarding uitgebracht en [eiser] opgeroepen te verschijnen voor de voorzieningenrechter te Breda. Zij vorderde – kort gezegd – ontruiming van de woning. Tiwos baseerde haar vordering primair op haar opzegging van de ‘tweede kans overeenkomst’, zodat [eiser] zonder recht of titel in de woning verbleef, en subsidiair op de tekortkomingen van [eiser] in de nakoming van de voornoemde overeenkomst. Bij vonnis van 19 april 2022 heeft de voorzieningenrechter te Breda de vordering van Tiwos afgewezen;
Tiwos is op 13 mei 2022 in hoger beroep gegaan van het laatstgenoemde vonnis;
bij exploot van 21 juli 2022 heeft Tiwos uit hoofde van het verstekvonnis van 8 juli 2020 de ontruiming van de woning aangezegd tegen 24 augustus 2022, kort gezegd, omdat [eiser] de afgesproken maandelijkse vergoeding zoals opgenomen in de ‘tweede kans overeenkomst’ te laat betaalde;
op 15 augustus 2022 heeft [eiser] een dagvaarding uitgebracht en Tiwos opgeroepen te verschijnen voor de voorzieningenrechter te Breda. [eiser] vorderde – kort gezegd – de executie van het verstekvonnis van 8 juli 2020 oftewel de bij exploot van 21 juli door Tiwos aangezegde ontruiming te verbieden. De voorzieningenrechter heeft de vordering van [eiser] bij vonnis van 31 augustus 2022 afgewezen;
[eiser] heeft de woning begin september 2022 verlaten, waarbij hij schade heeft veroorzaakt aan de woning ter hoogte van een bedrag van € 15.123,02;
op 1 november 2022 heeft het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch in het voornoemde hoger beroep van het vonnis van de voorzieningenrechter te Breda van 19 april 2022 geoordeeld:

5.8.2

Artikel 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Als de inhoud van een overeenkomst aan deze omschrijving voldoet, kwalificeert de overeenkomst als een huurovereenkomst. Niet van belang is of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst.

5.8.3

De (kwestie van de) kwalificatie moet worden onderscheiden van de (daaraan voorafgaande) vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf.

5.8.4

Blijkens de bewoordingen van de schriftelijke overeenkomst heeft Tiwos zich bij de tweedekansovereenkomst verbonden om de woning aan [eiser] in gebruik te verstrekken en daartegenover heeft [eiser] zich verbonden tot (onder meer) betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding. De schriftelijke tweedekansovereenkomst benoemt [eiser] ook steeds als huurder en volgens de tekst heeft [eiser] de schriftelijke tweedekansovereenkomst ook als huurder ondertekend.

5.8.5

De uitleg van de tweedekansovereenkomst moet echter niet alleen worden vastgesteld door een taalkundige uitleg van beschreven afspraken. Dat hangt ook af van wat partijen daarover op het moment van sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden of verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

5.8.6

Zoals ook uit de stellingen van partijen volgt, hebben zij de tweedekansovereenkomst gesloten zodat [eiser] de woning ook na de op 8 juli 2020 uitgesproken rechterlijke ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen (blijven) gebruiken. Daartoe hebben partijen op 11 februari 2021 afgesproken dat Tiwos de woning ook nadien aan [eiser] in gebruik zal verstrekken, maar dat [eiser] dan zal moeten voldoen aan nader overeengekomen voorwaarden die zij wezenlijk achten. Eén van de voorwaarden houdt in dat [eiser] zich er toe verplicht om als tegenprestatie voor het gebruik van de woning aan Tiwos een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen. Ook hieruit volgt dat partijen bij het sluiten van de tweedekansovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat Tiwos de woning aan [eiser] (verder) in gebruik zal verstrekken tegen een door [eiser] te betalen maandelijkse vergoeding.

5.8.7

Bij al het voorgaande komt nog dat de maandelijks door [eiser] te betalen gebruiksvergoeding is gesteld op het bedrag van de reguliere maandhuur, althans op een bedrag dat de eerder door [eiser] voor de woning betaalde maandhuur benadert. Gezien dit alles voldoen de door partijen overeengekomen rechten en verplichtingen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst en kwalificeert de tweedekansovereenkomst als een nieuwe huurovereenkomst. Deze volgt op de ontbonden oorspronkelijke huurovereenkomst. Aldus is een nieuwe titel voor het gebruik ontstaan en kan Tiwos zich er niet op beroepen dat [eiser] door de ontbinding van de eerdere huurovereenkomst zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. (…)”. Het gerechtshof heeft daarop het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd;

per 17 november 2022 heeft Tiwos de woning aan een derde verhuurd;
op 29 november 2022 heeft Tiwos een dagvaarding uitgebracht en [eiser] opgeroepen te verschijnen voor de rechtbank te Breda, waarin zij – kort gezegd – vordert dat de rechtbank:

 primair voor recht verklaart dat de ‘tweede kans overeenkomst’ niet kwalificeert als een huurovereenkomst en dat deze rechtsgeldig door [eiser] is opgezegd;

 subsidiair, voor het geval de ‘tweede kans overeenkomst’ toch als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd, de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie;

 primair en subsidiair [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente, proceskosten en nakosten;

- bij brief van 5 januari 2023 heeft Tiwos de huurovereenkomst, voor zover nodig, buitengerechtelijk ontbonden, nu Tiwos de woning aan een derde heeft verhuurd en deze dus niet meer ter beschikking kan stellen aan [eiser] .

3.2.

De voorzieningenrechter zal de verschillende vorderingen van [eiser] apart behandelen, waarbij op dat moment wordt ingegaan op de standpunten van partijen. Allereerst zal echter worden ingegaan op het spoedeisend belang.

Spoedeisend belang:

3.3.

Voor de toewijzing van een voorziening in een kort gedingprocedure is vereist dat [eiser] hierbij een voldoende spoedeisend belang heeft. Tiwos betwist dit spoedeisende karakter van de gevraagde voorziening. Volgens de voorzieningenrechter is het spoedeisend karakter van de gevraagde voorzieningen reeds gegeven door de aard daarvan. [eiser] beschikt volgens zijn stellingen thans niet over woonruimte, maar is voor onderdak afhankelijk van de welwillendheid van vrienden en bekenden. Verder heeft [eiser] op korte termijn na het eerdergenoemde arrest van het gerechtshof al aan Tiwos laten weten dat hij – nu de ‘tweede kans overeenkomst’ als een huurovereenkomst kan worden gezien – hij nakoming daarvan vordert in de zin van toegang verschaffing tot zijn woning.

Toegang tot de woning:

3.4.

[eiser] stelt dat, omdat voormeld arrest van het gerechtshof onherroepelijk is geworden, ervan uit moet worden gegaan dat de tussen partijen gesloten ‘tweede kans overeenkomst’ zoals door het gerechtshof is overwogen als een nieuwe huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd. Op grond van die huurovereenkomst heeft [eiser] recht op gebruik van de woning en kan niet gesteld worden dat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. Gelet hierop was er geen grond om [eiser] de ontruiming aan te zeggen. Die ontruiming was onrechtmatig, zodat Tiwos de woning weer aan [eiser] dient te verstrekken. Voor zover komt vast te staan dat Tiwos de woning inmiddels aan een derde heeft verhuurd, moet daaraan voorbij worden gegaan. Tiwos heeft er zelf voor gezorgd dat de huidige situatie is ontstaan. Dit is extra kwalijk, nu zij de huurovereenkomst met de derde is aangegaan, terwijl het arrest van het gerechtshof haar al bekend was en [eiser] zich al buitengerechtelijk op het standpunt had gesteld dat de huurovereenkomst was blijven bestaan en de woning [eiser] dientengevolge toekomt.

3.5.

Tiwos voert aan dat de ontruiming van de woning rechtmatig was, nu deze was gebaseerd op het verstekvonnis van 8 juli 2020 en de voorzieningenrechter in het executiegeschil heeft geoordeeld dat de ontruiming van de woning doorgang mocht vinden. Bovendien kan het arrest van het gerechtshof niet worden gevolgd, nu de ‘tweede kans overeenkomst’ niet moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat het oordeel van het gerechtshof een voorlopig oordeel betreft en niet in lijn ligt met andere arresten van het gerechtshof. Het definitieve oordeel over de kwalificatie van de overeenkomst moet in de door Tiwos aanhangig gemaakte bodemprocedure worden gegeven, zodat thans onvoldoende vaststaat dat sprake is van een huurovereenkomst en de woning aan [eiser] toekomt. Voor zover wel aannemelijk is dat sprake is van een huurovereenkomst is de woning inmiddels aan een derde verhuurd, zodat Tiwos de woning niet meer aan [eiser] ter beschikking kan stellen. Tiwos heeft de huurovereenkomst in dat geval dan ook buitengerechtelijk ontbonden op 5 januari 2023. Ook op die grond heeft [eiser] geen recht meer op de woning. Dit deel van de vordering moet dan ook worden afgewezen, aldus Tiwos.

3.6.

De voorzieningenrechter overweegt allereerst dat beide partijen zich in alle eerdere procedures steeds op het standpunt hebben gesteld dat de ‘tweede kans overeenkomst’ een gebruiksovereenkomst en geen huurovereenkomst is. [eiser] stelt zich thans voor het eerst op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst. Hij verwijst daarbij naar het arrest van het gerechtshof. Tiwos betwist dat sprake is van een huurovereenkomst. De voorzieningenrechter ziet aanleiding in het midden te laten of sprake is van een gebruiksovereenkomst en geen huurovereenkomst zoals Tiwos stelt. Ook in het geval namelijk sprake is van een huurovereenkomst, zoals [eiser] stelt en waarop hij zijn vorderingen baseert, liggen de vorderingen van [eiser] voor afwijzing gereed. Hierna zal worden overwogen waarom.

3.7.

Tiwos heeft de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:210 BW juncto 7:267 BW buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 5 januari 2023. Dit, omdat Tiwos de woning inmiddels aan een derde heeft verhuurd. Naar haar voorlopig oordeel is de voorzieningenrechter (onder verwijzing naar de uitspraken gepubliceerd onder ECLI:NL:GHSHE:2019:1990 en ECLI:Nl:RBOBR:2016:142 / WR 2016/112) van oordeel dat Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. Door de woning aan een ander te verhuren kon Tiwos de woning niet meer ter beschikking stellen aan [eiser] en dat levert een gebrek op jegens hem dat Tiwos niet kan verhelpen. Dat Tiwos zichzelf in de positie heeft gebracht dat zij het huurgenot niet kan leveren, zoals [eiser] stelt, nu Tiwos wist dat [eiser] zich op het standpunt had gesteld dat hij een huurovereenkomst had met betrekking tot de woning, doet niet af aan de bevoegdheid van Tiwos om op grond van voormelde bepaling buitengerechtelijk te ontbinden. Dit betekent dat de primaire vordering van [eiser] tot nakoming van de huurovereenkomst en hem alsnog toe te laten tot de woning reeds hierop strandt.

Toegang tot een vervangende woning, dan wel schadevergoeding:

3.8.

[eiser] stelt vervolgens dat, als de woning niet aan hem kan worden toegewezen, een vervangende woning aan hem als schadevergoeding moet worden toegewezen, dan wel hem een vervangende schadevergoeding moet worden toegekend.

3.9.

De voorzieningenrechter overweegt dat in het geval van een buitengerechtelijke ontbinding (zie hiervoor onder 3.7.) de verplichting tot schadevergoeding onaangetast blijft, zie artikel 7:210 lid 2 BW. De voorzieningenrechter begrijpt dat [eiser] in dit geval de verplichting tot schadevergoeding baseert op onrechtmatige daad: de achteraf onrechtmatige ontruiming van de woning nu sprake is van een huurovereenkomst.

3.10.

Gelet op het feit dat [eiser] erkent dat hij bij het ontruimen van de woning voor een bedrag van € 15.123,02 aan schade heeft veroorzaakt is het, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als Tiwos aan [eiser] als schadevergoeding in het kader van een mogelijke onrechtmatige ontruiming opnieuw een woning aan [eiser] zou moeten aanbieden. Gelet hierop wordt de subsidiaire vordering tot toekenning van een vervangende woning afgewezen.

3.11.

[eiser] verzoekt meer subsidiair een schadevergoeding van € 500,00 per maand. Hij stelt hiertoe dat hij niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning bij een woningcoöperatie, zodat hij particulier zal moeten gaan huren. Daarbij is het een feit van algemene bekendheid dat dit hogere kosten met zich brengt. Het verschil tussen de huurbedragen dient Tiwos aan hem te voldoen als schadevergoeding. Aan het beroep van Tiwos op de schadebeperkingsplicht moet voorbij worden gegaan, nu deze situatie is ontstaan door het handelen van Tiwos, aldus [eiser] .

3.12.

Zoals Tiwos aanvoert is deze gevorderde schadevergoeding – zo er al sprake zou zijn van onrechtmatig handelen van Tiwos – op geen enkele wijze onderbouwd. Zo heeft [eiser] niet gesteld wat de huurbedragen zijn die hij mogelijk in de particuliere sector moet betalen. Daarbij komt dat hij in ieder geval bij vrienden en kennissen heeft verbleven en mogelijk nog verblijft. Hij heeft geen verklaringen overgelegd waaruit volgt dat hij daar niet meer kan verblijven en/of dat hij daarvoor huur heeft betaald. Er is dus ook niet onderbouwd dat hij nu schade heeft in de vorm van huurbetaling. Gelet op het voorgaande wordt deze meer subsidiaire vordering om schadevergoeding reeds wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.

Andere voorziening in goede justitie te bepalen:

3.13.

De voorzieningenrechter overweegt dat [eiser] in het kader van deze vordering enkel heeft gesteld dat Tiwos hem een kamer zonder vergoeding kan toekennen. Hiervoor is reeds overwogen dat voorshands niet aannemelijk is dat van Tiwos kan worden verwacht dat zij [eiser] een woonruimte aanbiedt. Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

Proceskosten:

3.14.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Tiwos worden begroot op:

- griffierecht € 676,00

- salaris advocaat
€ 656,00

Totaal € 1.332,00

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

wijst de vorderingen af,

4.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Tiwos tot op heden begroot op € 1.332,00, te betalen binnen twee weken na betekening van dit vonnis,

4.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023.