Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaaknummer 9670995CV EXPL 22-352
vonnis van 11 januari 2023
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Cemento Real Estate B.V.,
Cemento Real Estate B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Breda,
2.
[opposant sub 2],
[opposant sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[opposant sub 3],
[opposant sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[opposant sub 4],
[opposant sub 4],
wonende te [woonplaats 1] ,
5.
[opposant sub 5],
[opposant sub 5],
wonende te [woonplaats 1] ,
opposanten,
nader gezamenlijk te noemen: [opposanten] (vrouwelijk enkelvoud).
gemachtigde: mr. J.A. Vermeeren, advocaat te Etten-Leur,
tegen
[geopposeerde],
wonende te [woonadres] ,
geopposeerde,
nader te noemen: [geopposeerde] ,
gemachtigde: mr. N. Verbree-Benschop, werkzaam ten kantore van ARAG SE te Rotterdam.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het verstekvonnis van de kantonrechter te Breda met zaaknummer 9492371 CV EXPL 21-3509 van 8 december 2021 met de daarin genoemde stukken;
b. de verzetdagvaarding van 27 januari 2022 met producties;
c. de akte overlegging producties van 9 februari 2022 van [opposanten] ;
d. het tussenvonnis in deze zaak van 23 februari 2022;
e. de aantekeningen van de griffier van de op 30 juni 2022 gehouden mondelinge behandeling;
f. de akte uitlaten met producties van [opposanten] ;
g. de antwoordakte met producties van [geopposeerde] .
2.Het geschil
in oppositie:
2.1
Bij op 8 oktober 2021 uitgebrachte dagvaarding heeft [geopposeerde] , als eiseres in de verstekzaak, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd [opposanten] , als gedaagde in de verstekzaak, te veroordelen;
- om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de gebreken in het gehuurde, inhoudende het (aantoonbaar) vervangen van de ventilatieroosters binnen, het repareren van het voegwerk achtergevel, het isoleren van de zolder en het aanbrengen van ventilatievoorzieningen, het zorgdragen voor een goed functionerende keukendeur, het loskoppelen van de lamp van het halletje en de kamer welke nog gekoppeld zijn aan beneden, het repareren /vervangen van de kilgoot welke lekkage veroorzaakt in zowel de badkamer als de logeerkamer, het nazien en herstellen van het slaapkamerkozijn, het werkend maken van de bel en drukknop om de voordeur te openen, te verhelpen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [opposanten] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,- dan wel een in goede justitie door de kantonrechter te bepalen bedrag;
- om aan [geopposeerde] te betalen een huurprijsvermindering evenredig aan het verminderd huurgenot van [geopposeerde] per 4 augustus 2020 tot aan de dag dat de gebreken zijn verholpen, gelijk aan een percentage van de geldende huurprijs van 40% per maand, zijnde € 317,12 per maand, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te betalen percentage/bedrag;
- tot betaling van een bedrag van € 2.559,15 ter zake van expertisekosten en een bedrag van
€ 462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf een
door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum tot aan de dag van volledige betaling;
- tot betaling van de proceskosten, waaronder het salaris voor de gemachtigde van [geopposeerde] en de nakosten, inclusief wettelijke rente.
2.2
Bij verstekvonnis van 8 december 2021 heeft de kantonrechter de vordering van [geopposeerde] toegewezen, en is [opposanten] veroordeeld in de kosten van de procedure, begroot op € 1.108,17.
2.3
[opposanten] komt in verzet van voornoemd vonnis. [opposanten] vordert van de bij het verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling te worden ontheven, met veroordeling van [geopposeerde] in de kosten van het verzet, met dien verstande dat daarop in mindering worden gebracht de kosten die de rechtbank ter compensatie ten gevolge van de apparaatsfout aan [opposanten] daadwerkelijk zal voldoen.
2.4
[geopposeerde] voert verweer.
3.De beoordeling
in oppositie
3.1
Niet gebleken is dat [opposanten] te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter [opposanten] ontvankelijk acht in het verzet.
3.2
De kantonrechter stelt de volgende feiten vast:
- [geopposeerde] huurt sinds 1 augustus 2005 de woonruimte aan het [woonadres] (hierna: het gehuurde).
- Opposanten 2 tot en met 5 hebben het gehuurde in 2019 gekocht van de voormalig verhuurder van [geopposeerde] .
- Opposant sub 1, Cemento, treedt op als beheerder van het gehuurde.
- Op 30 mei 2020 heeft [geopposeerde] een bouwkundige keuring in het gehuurde laten uitvoeren door Bouwkundig Adviesbureau Zwanenburg te Gouda. Van deze keuring is op 28 juni 2020 een rapport opgemaakt.
- [geopposeerde] heeft per e-mail van 19 juni 2020 aan de beheerder (toen: Orange Brick B.V., later: Cemento) melding gemaakt van een lekkage op de slaapkamer aan de voorzijde, waarna de beheerder heeft aangegeven diezelfde middag een opname te komen doen van de lekkage. Op 5 juli 2020 heeft [geopposeerde] aan de beheerder per e-mail kenbaar gemaakt dat er nog niemand langs was geweest en nogmaals verzocht om de lekkage te verhelpen.
- Bij brief van 20 juli 2020 heeft de gemachtigde van [geopposeerde] – onder toezending van het rapport van 28 juni 2020 van Zwanenburg – de beheerder verzocht om de gebreken vermeld in te verhelpen en de urgentie van de lekkage in de slaapkamer benadrukt. De brief vermeldt- voor zover van belang – het volgende:
”(…)Met ingang van 1 augustus 2005 huurt cliënte de woning gelegen aan bovengenoemd adres. Cliënte kampt momenteel met de volgende gebreken in de woning:
- Actieve houtworm in dakconstructie;
- Vervuiling dakvlak;
- Gebreken aan de loodslabben;
- Gebreken aan de schoorsteen;
- Ventilatiesysteem reinigen;
- Waterleiding in badkamer niet zichtbaar geaard;
- Gaskachels regulier onderhoud;
- Hemelwaterafvoer schuurtje;
- Houtrot aan houtwerk schuurtje;
- Lekkage slaapkamer;
- Slechte isolatie;
- Verwarming met gaskachels, niet meer van deze tijd;
- Achterstallig onderhoud;
- Slot keukendeur functioneert slecht;
- Water loopt door in spoelbak toilet;
- Moederhaard gaskachel is gedateerd.
Het rapport waarin de gebreken zijn opgenomen, is bijgevoegd. Vooral de lekkage in de slaapkamer is urgent. Cliënte heeft hiervan melding gemaakt op 18 juni 2020. Tot op heden heeft u nog geen actie ondernomen. Door het uitblijven van actie uwerzijds, zal de schade alleen maar groter worden.
(…)
Namens client verzoek ik u, en voor zover rechtens vereist sommeer ik u, bovengenoemde punten, indien mogelijk binnen zeer korte termijn, doch uiterlijk binnen zes weken na dagtekening van deze brief, te herstellen(…)”.
- Bij brief van 31 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [geopposeerde] de beheerder nogmaals gesommeerd tot herstel van de lekkage en de overige in het rapport genoemde gebreken. Tevens heeft de gemachtigde van [geopposeerde] kenbaar gemaakt een deel van de huurbetaling te zullen opschorten totdat de gebreken zijn verholpen. Naar aanleiding van deze brief heeft een bezoek plaatsgevonden aan het gehuurde en heeft de beheerder toegezegd een viertal punten op korte termijn te zullen oppakken.
- In de periode vanaf 8 september 2020 hebben er op verschillende momenten bezoeken in het gehuurde plaatsgevonden waarbij de beheerder reparaties heeft uitgevoerd of laten uitvoeren en is er over en weer gecorrespondeerd tussen partijen over (het herstel van de) gebreken in het gehuurde.
- Op 14 januari 2021 heeft TopExpertise B.V. te Hoogvliet Rotterdam een onderzoek in het gehuurde uitgevoerd, naar de oorzaak, de omstandigheden en de omvang van de gebreken en op welke wijze en tegen welke kosten herstel kan plaatsvinden. Van de bevindingen is op 26 januari 2021 een rapport opgemaakt. Tevens heeft de expert op 2 februari 2021 een aanvullende mail opgesteld ten aanzien van het leefklimaat in het gehuurde. Deze e-mail vermeldt het volgende:
(…)”Gezien de omstandigheden in de woning, veel vochtproblemen, schimmelvorming en een gebrekkige ventilatie, zijn wij van oordeel dat er sprake is van een slecht/ongezond leefklimaat.
Tijdens mijn onderzoek, dat ca. 1,5 uur in beslag heeft genomen, kreeg ook ik last van m’n luchtwegen, hoesten en hoofdpijn.
Dat zijn klachten waarvan ik eerder nooit last heb gehad(…)”.
- De gemachtigde van [geopposeerde] heeft het rapport van TopExpertise per e-mail van 4 februari 2021 aan de beheerder doorgestuurd met het verzoek om de in het rapport genoemde gebreken binnen zeven dagen te verhelpen.
- Vervolgens is er in opdracht van de beheerder een aantal herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Hierna heeft in opdracht van [geopposeerde] op 3 mei 2021 een vervolgonderzoek plaatsgevonden door TopExpertise ter beoordeling van de vraag of herstel heeft plaatsgevonden en of dit deugdelijk is geschied. TopExpertise heeft haar bevindingen op 27 mei 2021 gerapporteerd. Het rapport vermeldt dat de volgende gebreken nog niet verholpen zijn:
- loodslabben schoorsteen vervangen;
- voegwerk schoorsteen herstellen;
- ventilatieroosters binnen vervangen;
- voegwerk achtergevel repareren;
- zolder isoleren en ventilatievoorzieningen aanbrengen;
- niet sluitende keukendeur;
- lamp halletje en kamer zijn nog gekoppeld aan beneden;
- kilgoot repareren/vervangen, dit veroorzaakt lekkage in zowel de badkamer als de logeerkamer;
- slaapkamerkozijn nazien en herstellen.
- De gemachtigde van [geopposeerde] heeft voornoemde constateringen van de expert teruggekoppeld aan de beheerder, waarna door of namens de beheerder werkzaamheden aan de schoorsteen (voegwerk en loodslabben) zijn verricht.
- Bij e-mail van 27 juli 2021 heeft [geopposeerde] aan de beheerder melding gemaakt van een niet-functionerende deurbel en drukknop.
3.3
[geopposeerde] heeft – kort gezegd – aan de door haar bij dagvaarding van 8 oktober 2021 ingestelde vordering de navolgende stellingen ten grondslag gelegd. [geopposeerde] stelt dat er sprake is van gebreken in het gehuurde die moeten worden gekwalificeerd als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om de gebreken te verhelpen op verzoek van de huurder. [geopposeerde] heeft de verhuurder (althans de beheerder) verzocht om de gebreken te verhelpen, maar heeft daaraan geen gehoor gegeven. Gelet daarop vordert [geopposeerde] in deze procedure herstel van de gebreken. Als gevolg van de gebreken – met name de lekkages en gebrekkige ventilatie met schimmelvorming als gevolg – is een vermindering van het huurgenot opgetreden die een evenredige vermindering van de huurprijs van 40% (neerkomend op een bedrag van € 317,12 per maand), ingaande op 4 augustus 2020, rechtvaardigt. In de maanden september 2021 en oktober 2021 heeft [geopposeerde] zelf een bedrag van € 317,12 opgeschort. Daarnaast is verhuurder gehouden om de kosten om de gebreken in kaart te kunnen brengen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW, zijnde de facturen van TopExpertise van 26 januari 2021 en 27 mei 2021 van in totaal € 2.559,15, te vergoeden. Daarnaast vordert [geopposeerde] op grond van artikel 6:96 lid 2 BW vergoeding van de buitengerechtelijke kosten.
3.4
Cemento heeft – kort gezegd – in deze procedure alsnog verweer gevoerd tegen de door [geopposeerde] ingestelde vorderingen. Zij stelt zich primair op het standpunt dat zij heeft voldaan aan de op haar als verhuurder rustende herstelplicht, voor zover sprake was van gebreken en [geopposeerde] daarom ook geen aanspraak op huurprijsvermindering toekomt. Subsidiair stelt Cemento zich op het standpunt dat de door [geopposeerde] gevorderde huurprijsvermindering van 40% niet reëel is gezien de omvang en aard van de gebreken. Ook voert Cemento verweer tegen de gevorderde expertise- en buitengerechtelijke kosten.
3.5
Tijdens de mondelinge behandeling zijn de door [geopposeerde] opgeworpen gebreken uitvoerig besproken en is ten aanzien van een aantal gebreken geconstateerd dat deze ten tijde van de mondelinge behandeling reeds waren verholpen. Vervolgens is de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van een akte, teneinde de kantonrechter te informeren over de stand van zaken voor wat betreft de nog aanwezige gebreken, te weten;
- de lekkage ter plaatse van het slaapkamerraam;
- het niet goed sluiten van de keukendeur;
- het niet functioneren van de elektrische bediening van de zonwering ten gevolge van het ontkoppelen van de elektrische aansluiting van de lamp in het halletje en de woonkamer met de benedenverdieping;
- het structureel niet goed functioneren van de elektronische deurknop.
3.6
Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen besproken dat het mogelijk alsnog wenselijk wordt geacht om de situatie ter plaatse te gaan bezichtigen en is ook aan partijen voorgehouden dat de kantonrechter zich alsdan direct kan laten vergezellen van een deskundige, om de gebreken te bekijken en daar vanuit zijn deskundigheid een oordeel over te geven. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling niet laten weten daar onwelwillend tegenover te staan. Omdat partijen eerst nog de gelegenheid wilden om te kijken of ze na de zitting samen tot een oplossing konden komen, hebben partijen zich hierover nog niet definitief uit kunnen laten. Uit de processtukken, het verhandelde ter zitting en de nadien door partijen gewisselde aktes, volgt dat partijen niet ten aanzien van alle gebreken tot een oplossing zijn gekomen. Partijen twisten nog over de vraag of er sprake is van een gebrek ter plaatse van het slaapkamerraam en de keukendeur.
3.7
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting en de processtukken ziet de kantonrechter aanleiding om zo’n gerechtelijke plaatsopneming (descente) en bezichtiging ter plaatse van gehuurde aan de [woonadres] te bevelen.
3.8
De kantonrechter is voornemens om zich tijdens de descente en bezichtiging te laten vergezellen door de heer
[naam]van [expertisebureau] , een bouwkundig deskundige.
[naam]van [expertisebureau] , een bouwkundig deskundige.
3.9
Deze deskundige zal worden verzocht om tijdens de descente, voor zover mogelijk, mondeling te rapporteren. Er zal tijdens de descente voldoende gelegenheid zijn voor partijen om standpunten naar voren te brengen en te reageren op de deskundige. Door op deze wijze direct met een deskundige ter plaatse te gaan kijken worden de kosten van het inschakelen van de deskundige zo laag mogelijk gehouden. Uitgangspunt is dan ook dat de deskundige direct tijdens de bezichtiging zijn oordeel zal geven en niet later ook nog schriftelijk. Ook voor partijen komt er na de descente in beginsel geen schriftelijke ronde meer. De descente is ook bedoeld om partijen in de gelegenheid te stellen om samen nadere afspraken met elkaar te maken in het kader van een minnelijke regeling.
3.1
Tijdens de descente zullen de volgende vragen aan de deskundige worden voorgelegd:
1) Is er sprake van een lekkage ter plaatse van het slaapkamerraam en wat is de oorzaak daarvan;
2) Hoe kan dit worden opgelost en wat zijn de met herstel gemoeide kosten?
3) Is er sprake van kiervordering tussen de onderkant van de keukendeur aan de buitenzijde en de daaronder gelegen drempel, waardoor er tocht naar binnen komt;
4) Hoe kan dit worden opgelost en wat zijn de met herstel gemoeide kosten?
3.11
Het voorschot aan kosten voor de deskundige word begroot op € 726,- inclusief btw. Partijen dienen dat voorschot ieder bij helfte (dus € 363,-) te voldoen. In het eindvonnis zal worden bepaald ten laste van welke partij(en)de kosten van de deskundige uiteindelijk komen.
3.12
Partijen worden in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na vandaag te reageren op de voorgestelde deskundige, de voorgestelde vraagpunten en op de daaraan verbonden kosten (het voorschot).
3.13
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
beveelt dat tijdens een nader te bepalen descente door een deskundige een onderzoek zal worden ingesteld en formuleert voorlopig de volgende vraagpunten:
1) Is er sprake van een gebrek ter plaatse van het slaapkamerraam dat lekkage tot gevolg kan hebben en wat is de oorzaak daarvan?;
2) Hoe kan dit gebrek worden opgelost en wat zijn de met herstel gemoeide kosten?
3) Is er sprake van kiervordering tussen de onderkant van de keukendeur aan de buitenzijde en de daaronder gelegen drempel als gevolg waarvan er tocht naar binnen toe ontstaat en zo ja, in welke mate is dit het geval?;
4) Hoe kan dit gebrek worden opgelost en wat zijn de met herstel gemoeide kosten
stelt voor om tot deskundige(n) te benoemen:
- heer [naam] van [expertisebureau] , een bouwkundig deskundige;
deelt mee dat het voorschot voor de deskundige(n), dat door partijen bij helfte dient te worden voldaan, wordt begroot op € 726,- inclusief BTW;
verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 8 februari 2023 om 09.00 uurvoor akte na tussenvonnis, waarbij beide partijen zich kunnen uitlaten over de persoon van de deskundige, de aan hem voor te leggen vragen en de omvang van het te storten voorschot;
woensdag 8 februari 2023 om 09.00 uurvoor akte na tussenvonnis, waarbij beide partijen zich kunnen uitlaten over de persoon van de deskundige, de aan hem voor te leggen vragen en de omvang van het te storten voorschot;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023.