ECLI:NL:RBZWB:2023:3305

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/400660 / HA ZA 22-423

Vonnis van 10 mei 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. H.A.P. Pijnacker te Tilburg,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. C.C.J. Mouwen te Tilburg.

1.Waar gaat deze zaak over?

[eisers] hebben van [gedaagde] op 21 december 2021 een appartement gekocht en op 24 januari 2022 dat appartement geleverd gekregen. Vanaf het moment dat zij in het appartement zijn gaan wonen, ervaren zij geluidsoverlast van hun directe buurman. Die overlast zou al vele jaren hebben bestaan, ook toen [gedaagde] nog in het appartement woonde. [gedaagde] heeft [eisers] daar niet over geïnformeerd. Partijen zijn het er niet over eens of het appartement vanwege de geluidsoverlast voldoet aan de koopovereenkomst en dus of er sprake is van non-conformiteit. Daarnaast is de vraag of [gedaagde] een mededelingsplicht had.

2.Samenvatting van het oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat het appartement voldoet aan de koopovereenkomst. Er is in deze zaak pas sprake van non-conformiteit als op het moment van levering er dusdanig ernstige en structurele overlast van de buurman was dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort ernstig werd verminderd. Die situatie is niet aan de orde. Er is door de jaren heen in periodes in meer of mindere mate geluidsoverlast van de buurman geweest, maar het appartement is van 1974. Een zekere mate van gehorigheid moet dan worden verwacht en worden getolereerd. Daarnaast zijn er in de anderhalf jaar voorafgaand aan de levering maximaal twee meldingen van overlast geweest. De laatste melding zou van ruim acht maanden voor de levering zijn. Bovendien kan niet de aard (inhoud en duur) en het niveau van de overlast worden vastgesteld.

Omdat geen sprake is van ernstige en structurele overlast, was [gedaagde] niet verplicht om [eisers] uit zichzelf over de buurman in te lichten. Die mededelingsplicht zou er ook niet zijn als [eisers] bij [gedaagde] naar de buren zouden hebben geïnformeerd. Dat informatie over de buurman essentieel was, kan uit de enkele vraag van [eisers] naar de buren niet worden begrepen.

De vorderingen van [eisers] worden daarom afgewezen, met hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

3.De procedure

3.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 oktober 2022 en de daarin genoemde processtukken;

- de productie 12 van [eisers] ;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 maart 2023;

- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

3.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

4.De feiten

Tussen partijen staan de volgende feiten vast.

4.1.

[eisers] hebben op 21 december 2021 van [gedaagde] het appartement gekocht aan de [adres] te Tilburg (hierna: het appartement). Het appartement is op 24 januari 2022 door [gedaagde] aan [eisers] geleverd.

4.2.

Voor het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst hebben partijen gebruik gemaakt van de Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht ( [model nummer] ). Deze standaardakte is vastgesteld door de Nederlandse Coöperatieve vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. met andere partijen. In de koopovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:

“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woon appartement.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.”

4.3.

Het appartement is gelegen op de bovenste verdieping van het appartementencomplex dat in 1974 is gebouwd. Aan de rechterkant van het appartement woont een man (hierna: de buurman) met psychische problemen. Vanaf het moment dat [eisers] in het appartement zijn gaan wonen, zorgt de buurman in periodes in meer of mindere mate voor geluidsoverlast (hierna ook: de overlast). Vóór [eisers] heeft [gedaagde] vijf tot zes jaar in het appartement gewoond. De buurman woonde er toen ook. [gedaagde] heeft eveneens in periodes in meer of mindere mate overlast van de buurman ervaren.

4.4.

Op 15 juli 2022 heeft de advocaat van [eisers] een e-mail aan de advocaat van [gedaagde] gestuurd. In die e-mail is primair de koopovereenkomst ontbonden en subsidiair de koopovereenkomst vernietigd vanwege dwaling.

5.Het geschil

5.1.

[eisers] vorderen, samengevat:

primair:
1. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden, althans deze overeenkomst te ontbinden;

2. [gedaagde] te veroordelen om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het appartement door [eisers] aan [gedaagde] onder gehoudenheid van [gedaagde] om tegelijkertijd aan [eisers] te betalen de koopsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, en aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

3. te bepalen dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij niet meewerkt aan de levering van het appartement een dwangsom verbeurt aan [eisers] ;

subsidiair:

4. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst is vernietigd, althans deze te vernietigen;

5. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van het appartement door [eisers] aan [gedaagde] onder gehoudenheid van [gedaagde] om tegelijkertijd aan [eisers] te betalen de koopsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, en aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6. te bepalen dat [gedaagde] voor iedere dag dat hij niet meewerkt aan de levering van het appartement een dwangsom verbeurt aan [eisers] ;

meer subsidiair:

7. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser sub 1] van een bedrag aan schadevergoeding, althans een bedrag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis, en in de nakosten.

5.2.

[eisers] leggen aan hun primaire en meer subsidiaire vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Enerzijds is vanwege de geluidsoverlast van de buurman sprake van non-conformiteit. Anderzijds heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden door [eisers] niet te informeren over die overlast. Om die reden is (primair) de koopovereenkomst ontbonden, althans wordt gevorderd die overeenkomst te ontbinden en moet [gedaagde] het appartement terugnemen. Ook moet hij (primair) aan [eisers] de koopsom en schadevergoeding betalen, althans (meer subsidiair) schadevergoeding.

Ten aanzien van hun subsidiaire vorderingen stellen [eisers] dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [gedaagde] wist van de overlast van de buurman en had hen daarover moeten inlichten. Dat heeft hij niet gedaan. Als [eisers] hadden geweten van de overlast, hadden zij de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Daarom is de koopovereenkomst vernietigd, althans wordt gevorderd die overeenkomst te vernietigen en moet [gedaagde] het appartement terugnemen. Daarnaast moet hij de koopsom en schadevergoeding aan [eisers] betalen.

5.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat nodig is.

6.De beoordeling

6.1.

Uit de stellingen van [eisers] begrijpt de rechtbank dat zij [gedaagde] in de kern twee verwijten maken. Enerzijds wordt [gedaagde] verweten dat hij aan [eisers] een appartement heeft geleverd dat niet voldeed aan de koopovereenkomst en dus non-conform is. Anderzijds is het verwijt dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De rechtbank zal de vorderingen van [eisers] aan de hand van beide verwijten beoordelen.

Non-conformiteit van het appartement

6.2.

Onder verwijzing naar artikel 6 van de koopovereenkomst stellen [eisers] , zo begrijpt de rechtbank, dat [gedaagde] hen een appartement heeft geleverd dat niet voldeed aan de koopovereenkomst. Die non-conformiteit bestaat uit de overlast van de buurman. [gedaagde] schiet daarom tekort in de nakoming van zijn verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat sprake is van non-conformiteit en dus dat hij tekort is geschoten. De rechtbank overweegt als volgt.

6.3.

Voor het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst hebben partijen gebruik gemaakt van een standaardakte. In artikel 6 lid 1 van die standaard koopakte is opgenomen dat alle gebreken die aan het appartement kleven bij het sluiten van de koopovereenkomst voor rekening van kopers zijn. Dit is volgens lid 3 slechts anders wanneer het appartement bij levering niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als ‘woon appartement’ nodig zijn.

6.4.

Om vast te stellen wat partijen met artikel 6 precies hebben afgesproken, moet dat artikel worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft beslist dat wanneer partijen een standaardakte gebruiken waarin een beding voorkomt zoals dat in artikel 6, het uitgangspunt voor de uitleg van die bepaling moet zijn wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Door partijen is niets gesteld dat tot een andere uitleg moet leiden. Daarom zal hier van het uitgangspunt van de Hoge Raad worden uitgegaan. Toegepast op deze zaak betekent dat onder andere dat [eisers] bij levering mochten verwachten dat in het appartement kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het appartement moet op dat moment de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn om onder andere een bepaald minimumniveau van woongenot aan [eisers] te verschaffen. Die eigenschappen ontbreken bijvoorbeeld wanneer bij levering sprake was van dusdanig ernstige en structurele overlast van de buurman dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort ernstig wordt verminderd. Bij de beoordeling of van die situatie sprake is, moet rekening worden gehouden met de aard, het niveau en de frequentie van de overlast, het soort woning en ook de ligging ervan.

6.5.

Ter onderbouwing van hun stelling dat bij levering het appartement niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, hebben [eisers] een overzicht overgelegd met daarop overlastmeldingen over de buurman in de periode van 20 mei 2019 tot en met 4 mei 2021. Daarnaast zijn notulen overgelegd van de vergadering op 9 april 2019 van de Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex, waaruit blijkt dat in die vergadering over de overlast van de buurman is gesproken. Ook is een beschikking van 22 februari 2016 overgelegd van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Uit die beschikking kan worden opgemaakt dat de Vereniging van Eigenaren tevergeefs heeft geprobeerd de buurman de toegang tot zijn appartement te ontzeggen vanwege de overlast. Tot slot is een e-mailbericht van 18 maart 2020 in het geding gebracht waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat [gedaagde] in die periode overlast ervaarde van de buurman.

6.6.

Uit de door [eisers] overgelegde stukken ontstaat het beeld dat, als de inhoud daarvan klopt, de buurman door de jaren heen in periodes in meer of mindere mate voor geluidsoverlast heeft gezorgd. Dit sluit aan bij wat tussen partijen vast staat. Ook als alle meldingen op het overgelegde overzicht juist zijn, wat door [gedaagde] wordt betwist, is dat evenwel niet voldoende om te concluderen dat bij levering op 24 januari 2022 sprake was van dusdanig ernstige en structurele overlast dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort van [eisers] ernstig werd verminderd. Het appartement bezat op dat moment de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woon appartement. De rechtbank komt tot deze conclusie vanwege het volgende.

In de eerste plaats is relevant dat sprake is van een appartement in een complex uit 1974. Een zekere mate van gehorigheid moet dan worden verwacht. Er moet meer worden getolereerd dan bij een moderner en beter geïsoleerd appartement.
Ten tweede is relevant dat de laatste melding van geluidsoverlast in het overzicht dateert van 3 juli 2020. Zelfs wanneer [eisers] zouden worden gevolgd in hun stelling dat ook op 4 mei 2021 nog melding is gemaakt van geluidsoverlast, wat door [gedaagde] wordt betwist, kan niet de conclusie worden getrokken dat bij levering het appartement niet voldeed aan de koopovereenkomst. Inclusief de melding van 4 mei 2021 zou dan namelijk sprake zijn geweest van twee meldingen van geluidsoverlast in anderhalf jaar tijd, waarvan de laatste melding dateert van ruim acht maanden voor levering. Ter zitting hebben [eisers] nog gesteld dat zij vermoeden dat [gedaagde] na 4 mei 2021 bewust is gestopt met het doen van overlastmeldingen vanwege zijn voornemen uit het appartement weg te gaan. Daarnaast zou de onderbuurman volgens [eisers] gestopt zijn met het doen van meldingen, terwijl de overlast niet zou zijn gestopt. Het overzicht zou daarom, zo begrijpt de rechtbank, geen juist beeld geven van de overlast van de buurman na 4 mei 2021. Aan deze stelling, die door [gedaagde] wordt betwist, gaat de rechtbank voorbij. Ook andere buren hebben na 4 mei 2021 geen overlastmeldingen gedaan, terwijl het hen vrij stond dat wel te doen. Verder is de stelling door [eisers] niet onderbouwd en vindt deze ook geen steun in de stukken.

Ten derde is relevant dat uit de overgelegde stukken niet de aard (inhoud en duur) en het niveau van de geluidsoverlast kan worden vastgesteld.

6.7.

Uit het bovenstaande volgt dat geen sprake is van non-conformiteit vanwege overlast van de buurman. De stelling van [eisers] dat [gedaagde] vanwege deze overlast een appartement heeft geleverd dat niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, wordt dan ook gepasseerd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Bewijslevering is pas aan de orde wanneer [eisers] feiten en omstandigheden naar voren zouden hebben gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van dusdanig ernstige en structurele overlast ten tijde van de levering dat naar objectieve maatstaven het wooncomfort van [eisers] ernstig wordt verminderd.

6.8.

Omdat van non-conformiteit geen sprake is, is [gedaagde] in zoverre ook niet tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die uit de koopovereenkomst voortvloeien.

Mededelingsplicht

6.9.

[eisers] stellen verder dat [gedaagde] wist van de overlast van de buurman en dat hij hen daarover had moeten inlichten. Door dat niet te doen heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden. Dit levert in de eerste plaats volgens [eisers] een tekortkoming van [gedaagde] op in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. In de tweede plaats is de koopovereenkomst daardoor onder invloed van dwaling gesloten. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat hij een mededelingsplicht had. De rechtbank overweegt als volgt.

6.10.

Tussen partijen staat vast dat de buurman door de jaren heen in periodes in meer of mindere mate voor overlast heeft gezorgd, ook bij [gedaagde] . Dat feit alleen is onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] verplicht was [eisers] over de buurman in te lichten. Voor het antwoord op de vraag of op [gedaagde] een mededelingsplicht rustte, is onder andere van belang of naar objectieve maatstaven sprake is van ernstige en structurele overlast. Zoals hiervoor onder 6.6 is overwogen, is dat hier niet het geval. De situatie van de buurman was niet dusdanig dat [gedaagde] uit zichzelf [eisers] over hem had moeten inlichten.

6.11.

[eisers] stellen nog dat zij op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst [gedaagde] hebben gevraagd naar de buren. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard zich dat niet te kunnen herinneren. Ook als het zo zou zijn dat het onderwerp ‘buren’ bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen is besproken, is dat onvoldoende om te oordelen dat [gedaagde] daaruit had moeten begrijpen dat informatie over de buurman voor [eisers] essentieel was. In dat kader is ook relevant dat [eisers] ter zitting hebben verklaard hun vraag naar de buren niet nader te hebben toegelicht en niet te hebben doorgevraagd.

6.12.

Omdat [gedaagde] niet verplicht was om [eisers] over de buurman in te lichten, is van schending van een mededelingsplicht geen sprake. Dit betekent dat reeds om die reden [gedaagde] ook op dit onderdeel niet tekort is geschoten in de nakoming van verplichtingen uit de koopovereenkomst. Een beroep op dwaling vanwege schending van de mededelingsplicht is evenmin aan de orde.

Conclusie

6.13.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de verwijten die [eisers] [gedaagde] maken niet terecht. Om die reden zullen hun vorderingen worden afgewezen. [eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

5.290,00

(2 punten × € 2.645,00)

Totaal

€

7.567,00

De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.

6.14.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

6.15.

De proceskostenveroordeling zal hoofdelijk worden uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. [eisers] worden hoofdelijk veroordeeld, omdat ze met z’n tweeën zijn. Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden in de nakoming van die veroordeling. Daarvoor is niet vereist dat de in het gelijk gestelde partij heeft gevorderd of verzocht dat de veroordeling van de wederpartijen in de proceskosten hoofdelijk zal worden toegewezen.

7.De beslissing

De rechtbank

7.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

7.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 7.567,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

7.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 173,00 aan salaris advocaat,

- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

7.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Goedegebuur en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.