Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 9720998 CV EXPL 22-676
vonnis d.d. 4 januari 2023
inzake
de besloten vennootschap
De Watertuin Bergen op Zoom B.V.,
gevestigd te Bergen op Zoom,
opposant in conventie,
eiseres in reconventie,
verder te noemen: de Watertuin,
gemachtigde: mr. M. Kool,
tegen
de besloten vennootschap
Gebouw de Zeeland Bergen op Zoom B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,
geopposeerde in conventie,
verweerster in reconventie,
verder te noemen: Gebouw de Zeeland,
gemachtigde: mr. D.H.J. Kochx.
1.Het verloop van het geding
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het verstekvonnis van de kantonrechter te Bergen op Zoom met zaak- en rolnummer 9605073 CV EXPL 21-4143 van 26 januari 2022 met het daarin genoemde processtuk;
de verzetdagvaarding, tevens houdende eis in reconventie, van 21 februari 2022 met producties;
het tussenvonnis in verzet van 23 maart 2022;
e conclusie van antwoord in reconventie met producties;
de aantekeningen van de griffier van de op 24 juni 2022 gehouden mondelinge behandeling in verzet;
de akte van de zijde van de Watertuin met producties;
de antwoordakte van de zijde van Gebouw de Zeeland met een productie;
de akte uitlating productie van de zijde van de Watertuin.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Op 22 april 2016 hebben Gebouw de Zeeland en de Watertuin met ingang van 1 september 2016 voor de duur van tien jaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] te Bergen op Zoom (hierna te noemen: de huurovereenkomst en de bedrijfsruimte). Op 19 december 2016 hebben partijen een addendum bij deze huurovereenkomst ondertekend waarin is overeengekomen dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst is gewijzigd naar 1 december 2016.
2.2
De maandelijks overeengekomen huur bestaat uit de huurprijs, de servicekosten en de over deze bedragen verschuldigde omzetbelasting. De huur dient maandelijks uiterlijk op de eerste dag van de maand te zijn voldaan.
2.3
Op het moment van dagvaarden op 21 december 2021 bedroeg de huurprijs € 11.805,73, de servicekosten € 1.083,00 en werd een bedrag van € 1.302,90 aan overige doorbelastingen berekend.
2.4
De Watertuin heeft een huurachterstand laten ontstaan.
3.Het geschil
In oppositie/ in conventie
3.1
Gebouw de Zeeland heeft in de verstekprocedure bij vonnis, verkort weergegeven, gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Bergen op Zoom te ontbinden;
II. te bepalen dat de Watertuin de bedrijfsruimte, met medeneming van al het zijne en de zijnen die zich daarin bevinden, binnen 14 dagen na dit vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen termijn, dient te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, en de bedrijfsruimte onder afgifte van alle passende sleutels aan verhuurder ter beschikking te stellen;
III. de Watertuin te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 95.601,00 (inclusief btw) aan achterstallige betalingen tot en met november 2021 alsmede de vervallen huurtermijnen vanaf december 2021, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. de Watertuin te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.731,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
V. de Watertuin te veroordelen tot betaling van een vergoeding van € 17.171,87 per maand, voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de periode vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de ontruiming van de bedrijfsruimte;
VI. de Watertuin te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 85.149,78 excl. btw ter zake een vergoeding voor leegstandsderving en voor het overige nader op te maken bij staat;
VII. de Watertuin te veroordelen tot betaling van de kosten en de nakosten van deze procedure, ter voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening.
3.2
Gebouw de Zeeland legt aan haar vordering ten grondslag dat de Watertuin tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst en de wet door de huur niet (tijdig) te betalen. Gebouw de Zeeland stelt dat de Watertuin structureel haar huurverplichting niet (tijdig) nakomt. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte.
3.3
Bij het verstekvonnis van 26 januari 2022 zijn de vorderingen toegewezen met dien verstande dat de wettelijke handelsrente slechts toewijsbaar is vanaf de vervallen huurtermijnen c.q. facturen.
3.4
De Watertuin vordert in verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen alsnog worden afgewezen met veroordeling van Gebouw de Zeeland in de kosten van de verstek- en verzetprocedure alsook de nakosten. De Watertuin voert aan dat zij gelet op de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende gedwongen horecasluiting niet langer in staat was om de maandelijkse huurprijs te betalen. De Watertuin heeft daarop de huurbetalingen opgeschort. De Watertuin beroept zich op wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden waardoor volledige nakoming van de huurovereenkomst onaanvaardbaar is. De Watertuin maakt aanspraak op een huurkorting zodat de huurachterstand lager is dan Gebouw de Zeeland stelt. Gelet op deze specifieke omstandigheden acht de Watertuin ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Verder heeft de Watertuin substantiële belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst. Deze belangen dienen dan ook zwaarder te wegen dan het belang van Gebouw de Zeeland bij ontbinding van de huurovereenkomst. Indien de ontbinding van de huurovereenkomst toch wordt uitgesproken dan staat niet vast welke schade Gebouw de Zeeland lijdt. De bedrijfsruimte maakt onderdeel uit van een winkelcentrum en betreft een populaire huurlocatie. De 6 maanden huur die wordt gevorderd als vergoeding voor leegstandsderving is voorbarig nu de kans aannemelijk is dat de bedrijfsruimte geen 6 maanden leeg zal staan. De buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente moeten worden afgewezen dan wel worden gematigd tot nihil.
In reconventie
3.5
Bij verzetdagvaarding vordert de Watertuin bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Gebouw de Zeeland te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.282,00 aan de Watertuin, althans te veroordelen tot betaling van een bedrag dat door de kantonrechter als redelijk wordt geacht, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. Gebouw de Zeeland te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis, en
-voor het geval dat voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn tot de dag van algehele voldoening.
3.6
De Watertuin legt aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst dient te worden gewijzigd in die zin dat een huurprijsvermindering moet worden toegekend op grond van onvoorziene omstandigheden. In de akte genomen op de rolzitting van 24 augustus 2022 heeft de Watertuin de hoogte van de gevorderde huurprijsvermindering gewijzigd. Thans vordert de Watertuin een bedrag aan huurprijsvermindering over de periode maart 2020 tot en met december 2021 van € 31.983,00 (excl. btw). Het bedrag aan huurkorting is berekend overeenkomstig de vastelastenmethode (ECLI:NL:HR:2021:1974). De huurachterstand dient met dit bedrag te worden verminderd.
3.7
In haar antwoordakte heeft Gebouw de Zeeland aangevoerd dat de kantonrechter ter zitting van 24 juni 2022 de Watertuin in de gelegenheid heeft gesteld om op basis van juiste financiële gegevens te komen tot een correcte controleerbare berekening van de huurprijsvermindering. Gebouw de Zeeland stelt zich op het standpunt dat de Watertuin hierin niet is geslaagd. De Watertuin heeft bij akte genomen op de rolzitting van 24 augustus 2022 de berekening van de huurkorting gebaseerd op dezelfde cijfers als die bij de verzetdagvaarding zijn overgelegd. De gevorderde huurkorting dient dan ook te worden afgewezen zodat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand kan blijven.
3.8
De standpunten van partijen komen hierna - voor zover van belang - nader aan de orde.
4.De beoordeling
In oppositie/ in conventie en in reconventie
4.1
Niet is gebleken dat de Watertuin te laat in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter de Watertuin ontvankelijk acht in haar verzet.
4.2
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in oppositie/ in conventie en reconventie
zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
4.3
Anders dan de Watertuin betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat de Watertuin geen recht heeft op een huurkorting van € 31.983,00 (excl. btw) over de periode maart 2020 tot en met december 2021. De kantonrechter stelt vast dat de Watertuin weliswaar een nieuwe berekening heeft overgelegd maar dat aan deze berekening geen nieuwe financiële gegevens ten grondslag liggen en dat de Watertuin de eerder aangeleverde cijfers ook niet heeft verduidelijkt. Het feit dat de Watertuin zichtbaar heeft gemaakt welke subcategorieën vallen onder de hoofdcategorieën is niet voldoende. De kantonrechter gaat ook voorbij aan het standpunt van de Watertuin dat de overgelegde financiële gegevens als objectief en betrouwbaar moeten worden aangemerkt nu ze zijn opgesteld door een boekhouder en de boekhouder een verklaring bij de cijfers heeft gevoegd. Ter zitting is met betrekking tot dit standpunt reeds besproken dat de boekhouder schrijft dat hij op basis van de ontvangen gegevens het overzicht heeft gemaakt. De boekhouder heeft niet verklaard dat hij de cijfers heeft gecontroleerd. Dit maakt derhalve niet dat de cijfers objectief en betrouwbaar zijn. Ter zitting is aan de Watertuin voorgehouden dat de bij verzetdagvaarding overgelegde cijfers niet te volgen zijn en dat op basis van deze cijfers een juiste berekening van de huurkorting niet mogelijk is. Zo is uitvoerig stilgestaan bij het feit dat uit de overgelegde gegevens blijkt dat in bepaalde maanden geen omzet is behaald, terwijl het restaurant wel open is geweest voor afhaal. Een andere onduidelijkheid die ter zitting is besproken betreft het feit dat in bepaalde maanden de inkoop een veelvoud betreft van de gerealiseerde omzet. Ter zitting is aan de Watertuin uitdrukkelijk voorgehouden dat zij alleen aanspraak kan maken op huurkorting, indien zij duidelijke cijfers overlegt en/of een toelichting geeft op de ter zitting geconstateerde onduidelijkheden. Dit heeft de Watertuin nagelaten, ondanks dat haar hiertoe de (herhaalde) mogelijkheid is geboden. Voor zover de Watertuin aanvoert dat Gebouw de Zeeland de financiële gegevens alleen heeft betwist en onvoldoende concreet heeft onderbouwd op welke punten de financiële gegevens onjuistheden bevatten gaat de kantonrechter aan dit verweer eveneens voorbij. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Gebouw de Zeeland ten aanzien van verschillende financiële gegevens onderbouwd aangegeven op welke punten deze cijfers onjuistheden bevatten. De gevorderde huurkorting wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
4.4
Nu de vordering tot huurprijsvermindering wordt afgewezen zal de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijven. Het beroep van de Watertuin op opschorting van de huurprijs slaagt niet.
4.5
Ter zitting is vast komen te staan dat de huurachterstand tot en met 10 juni 2022
€ 136.500,02 bedraagt (incl. btw). Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.6
Uit de wet volgt dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het bedrijfspand toewijzen. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
4.7
De hoogte van de huurachterstand (meer dan drie maanden huur) ten tijde van de dagvaarding vormt een tekortkoming die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Gelet op de hoogte van de huurachterstand, waarbij de huurachterstand na dagvaarding is toegenomen, kan van Gebouw de Zeeland niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst nog langer laat voortduren.
4.8
Hetgeen door de Watertuin is aangevoerd maakt dit niet anders. De kantonrechter begrijpt dat een ontbinding van de huurovereenkomst vergaande gevolgen heeft voor de Watertuin. Echter de kantonrechter ziet in hetgeen door de Watertuin is aangevoerd, geen aanleiding de ontbinding van de huurovereenkomst niet uit te spreken omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ook het verweer van de Watertuin dat Gebouw de Zeeland misbruik zou maken van het recht, hetgeen door de Watertuin niet nader is onderbouwd, wordt door de kantonrechter gepasseerd. Dit betekent dat het belang van Gebouw de Zeeland bij ontbinding van de huurovereenkomst – gelet op de (oplopende) huurachterstand – in dit geval zwaarder weegt dan het belang van de Watertuin bij behoud van de huurovereenkomst.
4.9
De Watertuin heeft voorts verzocht om een terme de grâce te verlenen, in die zin dat aan de Watertuin een termijn van 24 maanden wordt gegund om de huurachterstand te betalen. De kantonrechter wijst dit verzoek af nu een termijn van 24 maanden niet kan worden aangemerkt als een korte periode waarin de huurachterstand geheel wordt ingelopen. De kantonrechter ziet in de door de Watertuin aangevoerde omstandigheden geen aanleiding om anders te beslissen.
4.1
De vordering om de Watertuin te veroordelen tot betaling van het bedrag van
€ 17.171,87 per maand aan huur zal worden toegewezen vanaf 11 juni 2022 tot aan de dag van de ontbinding, zoals in het dictum vermeld.
4.11
De vordering om de Watertuin te veroordelen tot betaling van een vergoeding van
€ 17.171,87 per maand, voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de periode vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de ontruiming van de bedrijfsruimte wordt eveneens toegewezen.
4.12
De kantonrechter zal de Watertuin veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 85.149,78 excl. btw (zijnde 6 huurtermijnen) als een vergoeding voor leegstandsderving. De kantonrechter acht, in tegenstelling tot wat de Watertuin hieromtrent heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk dat Gebouw de Zeeland aan derving van huur en kosten van het aantrekken van een nieuwe huurder, een schade overeenkomende met zes huurtermijnen lijdt. Voor eventuele verdere toekomstige schade na de periode van zes maanden zal Gebouw de Zeeland worden verwezen naar de schadestaatprocedure.
4.13
Gebouw de Zeeland maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten
.Gebouw de Zeeland heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Gebouw de Zeeland heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten beperkt tot het bedrag dat overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter ziet geen aanleiding de buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen dan wel te matigen tot nihil. Het gevorderde bedrag is toewijsbaar.
.Gebouw de Zeeland heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Gebouw de Zeeland heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten beperkt tot het bedrag dat overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter ziet geen aanleiding de buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen dan wel te matigen tot nihil. Het gevorderde bedrag is toewijsbaar.
4.14
Gebouw de Zeeland maakt daarnaast aanspraak op de wettelijke handelsrente over de
huurachterstand alsmede de vervallen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan
de dag der algehele voldoening. Nu de Watertuin de huurtermijnen niet tijdig heeft betaald en de kantonrechter geen aanleiding ziet de gevorderde rente af te wijzen dan wel te matigen tot nihil zal de gevorderde rente worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.
4.15
De Watertuin is de partij die in oppositie/ in conventie ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Gebouw de Zeeland begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 103,38
- griffierecht € 1.013,00
- salaris gemachtigde
€ 2.180,00(2,5 punten × € 872,00)
€ 2.180,00(2,5 punten × € 872,00)
totaal € 3.296,38.
De hierover gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.
De Watertuin wordt daarnaast veroordeeld in de proceskosten in reconventie. De kosten in reconventie worden begroot op € 466,25 (1,25 punten x € 373,00).
4.16
De nakosten in oppositie/ in conventie, waarvan Gebouw de Zeeland betaling vordert, vermeerderd met de wettelijke rente zijn toewijsbaar. De Watertuin wordt daarnaast veroordeeld in de nakosten in reconventie. Deze nakosten zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
4.17
De Watertuin verzoekt het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Nog daargelaten dat dit verweer pas tijdens de mondelinge behandeling op summierlijke wijze naar voren is gebracht ziet de kantonrechter in de feiten en omstandigheden geen aanleiding dit verzoek in te willigen.
5.De beslissing
De kantonrechter
In oppositie/ in conventie
5.1
vernietigt het verstekvonnis van 26 januari 2022 van de kantonrechter te Bergen op Zoom, gewezen onder zaak- en rolnummer 9605073 CV EXPL 21-4143;
opnieuw rechtdoende:
5.2
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan het [adres] te Bergen op Zoom;
5.3
veroordeelt de Watertuin om de bedrijfsruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis met medeneming van al het hare en de haren die zich daarin bevinden te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, en de bedrijfsruimte onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Gebouw de Zeeland te stellen;
5.4
veroordeelt de Watertuin om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Gebouw de Zeeland te betalen:
- een bedrag van € 136.500,02 (incl. btw) aan achterstallige huur tot en met 10 juni 2022, alsmede de vanaf 11 juni 2022 nog te vervallen huurtermijnen tot aan de datum van ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente telkens vanaf de vervaldatum van een onbetaald gebleven huurtermijn tot aan de dag der voldoening van die termijn;
- een bedrag van € 17.171,87 per maand voor het gebruik van de bedrijfsruimte in de periode vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van de ontruiming van de bedrijfsruimte;
5.5
veroordeelt de Watertuin tot betaling aan Gebouw de Zeeland van een schadevergoeding van € 85.149,78 (excl. btw) wegens leegstandsderving en voor het overige nader op te maken bij staat;
5.6
veroordeelt de Watertuin tot betaling aan Gebouw de Zeeland van een bedrag van
€ 1.731,01 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.7
veroordeelt de Watertuin in de kosten van dit geding aan de zijde van Gebouw de Zeeland tot op heden begroot op € 3.296,38, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.8
veroordeelt de Watertuin onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Gebouw de Zeeland volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 (zijnde een half salarispunt met een maximum van
€ 124,00) aan salaris voor de gemachtigde van Gebouw de Zeeland, vermeerderd met de
wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving;
5.9
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
5.1
wijst de vordering af;
5.11
veroordeelt de Watertuin in de kosten van dit geding, aan de zijde van Gebouw de
Zeeland tot op heden begroot op € 466,25;
5.12
veroordeelt de Watertuin onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Gebouw de Zeeland volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 (zijnde een half salarispunt met een maximum van
€ 124,00) aan salaris voor de gemachtigde van Gebouw de Zeeland;
5.13
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Thielen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2023.