Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/5093
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland.
Inleiding
1. Bij beschikking van 28 februari 2019 (hierna: de WOZ-beschikking) is de waarde van de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 789.000. Tegelijk is ook een aanslag onroerende-zaakbelastingen, een aanslag rioolheffingen gebruiker en eigenaar en een aanslag watersysteemheffing (hierna: de aanslagen) opgelegd.
1.1.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende tegen de WOZ-beschikking ongegrond verklaard.
1.2.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende vergezeld van zijn zoon [zoon], en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
1.4.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande semi-bungalow met bouwjaar 1993. De woning kenmerkt zich door een aanbouw, een serre, een dakkapel, een berging/schuur en een inpandige garage en heeft een inhoud van 927 m3 exclusief aanbouw en serre. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.755 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op € 725.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 789.000. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft de taxateur een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport).
Is er sprake van schending van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb?
4. Belanghebbende stelt dat er sprake is van schending van deze bepaling. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet voldoende informatie verstrekt. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat hij verschillende keren heeft gevraagd om de gebouwenstaffel. Belanghebbende is gevraagd om te verduidelijken wat hij bedoelt met een gebouwenstaffel. De rechtbank is net als de heffingsambtenaar niet bekend met een gebouwenstaffel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar artikel 7:4, tweede lid, van de Awb niet geschonden. Als er geen gebouwenstaffel is, dan kan deze ook niet overgelegd worden.
Beoordeling van de waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het taxatierapport waarin onder meer een gegevensmatrix van de woning is opgenomen en de woning is vergeleken met een aantal referentieobjecten, zijnde [object], [object] en [object], te [plaats].
5.3.
De rechtbank overweegt dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten in [plaats] gelegen woningen betreffen en in dezelfde wijk. De referentieobjecten zijn binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum verkocht. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en bouwjaar. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden.
5.4.
Belanghebbende stelt dat alle vergelijkingsobjecten gelegen zijn aan het Goese Meer. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij bij de woning van belanghebbende rekening heeft gehouden met de grondstaffel van woningen die niet aan het water zijn gelegen. De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van de heffingsambtenaar is meegenomen in het taxatierapport en dat er dus rekening is gehouden met het verschil in de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
5.5.
Daarnaast stelt belanghebbende dat hij veel hinder ondervind van de weg die achter zijn woning is gelegen. De heffingsambtenaar voert aan dat de omgevingsfactoren zijn meegewogen en dat de ligging niet minder is dan gemiddeld. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport heeft onderbouwd dat de ligging niet onder gemiddeld is.
5.6.
Belanghebbende heeft verder nog aangevoerd dat de waarde van zijn woning niet in verhouding is tot de WOZ-waarde van de buurpanden. Belanghebbende doet daarmee een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Ten aanzien van gelijke gevallen kan sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel indien (a) een begunstigend beleid wordt gevoerd dan wel (b) ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk tot begunstiging of (c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van rechtens gelijke gevallen, gelet op de verschillen tussen de door belanghebbende aangevoerde objecten. De percelen van de buurpanden liggen op de waterschapskeur en het perceel van belanghebbende niet. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
5.7.
Hetgeen belanghebbende verder in beroep nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
5.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslagen gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.D. Dockx, griffier op 17 mei 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.