Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10236319 \ CV EXPL 22-3095
Vonnis van 17 mei 2023
in de zaak van
1.[eiser in conventie sub 1] ,2. [eiser in conventie sub 2] ,
beiden te [woonplaats 1] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] ,
gemachtigde: mr. B.H. Vader,
tegen
[gedaagde in conventie],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie] ,
gemachtigde: mr. W.T.J. Schieman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 maart 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- de (aanvullende) producties van [eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] ;
- de mondelinge behandeling van 22 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de brief van de gemachtigde van [eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] van 14 april 2023;
- de brief van de gemachtigde van [gedaagde in conventie] van 17 april 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] zijn sinds 2007 eigenaar van de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). [eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] hebben de woning tot 2015 zelf bewoond. In 2015 zijn zij verhuisd naar Duitsland.
2.2.
Sinds 15 oktober 2018 wordt de benedenverdieping van de woning met tuin en garage als zelfstandige woonruimte verhuurd aan [gedaagde in conventie] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.
2.3.
[eiser in conventie sub 1] heeft bij brief van 20 oktober 2021 de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie] per 31 december 2021 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en renovatie (hierna: de opzeggingsbrief).
2.4.
Bij brief van 29 november 2021 heeft [gedaagde in conventie] bericht niet in te stemmen met een beëindiging van de huur.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [gedaagde in conventie] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie] voert verweer. [gedaagde in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie sub 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie sub 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie sub 1] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.3.
[eiseres in reconventie] vordert, indien de vordering in conventie tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen, de verhuurder te veroordelen om aan haar te betalen een vergoeding van € 17.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van de verhuurder in de kosten van deze procedure.
3.4.
[verweerder in reconventie sub 1] en [verweerder in reconventie sub 2] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in reconventie] als ongegrond en/of onbewezen.
in conventie en in reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [eiser in conventie sub 1] als verhuurder en [gedaagde in conventie] als huurder. [eiser in conventie sub 2] heeft de huurovereenkomst niet (mede) opgezegd. Dat betekent dat [eiser in conventie sub 2] niet ontvankelijk is in haar vorderingen.
4.2.
[eiser in conventie sub 1] baseert zijn vordering op de opzeggingsbrief van 21 oktober 2021, waarin hij als grond voor de opzegging dringend eigen gebruik heeft genoemd. In deze opzeggingsbrief is ook renovatie als opzeggingsgrond genoemd, maar omdat [eiser in conventie sub 1] tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat daarvan geen sprake (meer) is, zal dit niet nader worden besproken.
4.3.
[eiser in conventie sub 1] dient aannemelijk te maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. In de opzeggingsbrief heeft [eiser in conventie sub 1] daartoe gesteld dat hij het gehuurde nodig heeft omdat hij dichter bij zijn (klein)kinderen wil wonen. De (feitelijke) grondslag voor het gestelde dringend eigen gebruik heeft [eiser in conventie sub 1] tijdens deze procedure aangevuld met (kort gezegd) medische en financiële redenen. [gedaagde in conventie] heeft bezwaar gemaakt tegen deze aanvulling, maar daaraan wordt voorbij gegaan. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Dat betekent dat de feiten die betrekking hebben op de opzeggingsgrond(en) die in de opzeggingsbrief zijn vermeld en die zich ná de opzeggingsbrief hebben voorgedaan, ook worden meegewogen.
4.4.
[eiser in conventie sub 1] stelt dat bij hem, na het versturen van de opzeggingsbrief, kanker is vastgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd dat zijn wens om dichter bij zijn (klein)kinderen te wonen nog sterker is geworden. Hoewel deze wens zeer begrijpelijk is, kan dit op zichzelf niet leiden tot de conclusie dat sprake is van dringend eigen gebruik waarvoor het belang van [gedaagde in conventie] moet wijken.
4.5.
[eiser in conventie sub 1] stelt daarnaast dat hij vanwege zijn ziekte sinds 13 april 2022 volledig arbeidsongeschikt is en zijn inkomenssituatie daardoor zodanig is gewijzigd dat hij niet langer de woonlasten in Duitsland kan voldoen. Volgens [eiser in conventie sub 1] zouden zijn woonlasten minder bedragen als hij het gehuurde zelf gaat bewonen. Zoals [gedaagde in conventie] terecht aanvoert, heeft [eiser in conventie sub 1] heeft onvoldoende inzicht gegeven in (de gevolgen voor) zijn financiële situatie. [eiser in conventie sub 1] heeft wel stukken overgelegd waaruit blijkt hoeveel hij aan huur betaalt in Duitsland, maar hij heeft onvoldoende onderbouwd welke inkomsten en woonlasten hij zal hebben als hij het gehuurde zelf gaat bewonen. Dit had, mede gelet op het verweer van [gedaagde in conventie] , wel op zijn weg gelegen. Daardoor is onvoldoende onderbouwd dat de aangevoerde financiële omstandigheden (mede) leiden tot het oordeel dat [eiser in conventie sub 1] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.6.
Ook voert [eiser in conventie sub 1] aan dat hij de Duitse taal niet machtig is en daardoor steeds afhankelijk is van ondersteuning (van een familielid) bij zijn medische behandeling (chemotherapie) in Duitsland. [eiser in conventie sub 1] stelt dat hij zijn medische behandeling kan voortzetten in Rotterdam en dat hem dat meer rust zou geven. Hoewel ook dit begrijpelijk is, is dit eveneens onvoldoende om het gestelde dringend eigen gebruik te kunnen dragen. De medische behandeling is immers al begonnen in Duitsland en bovendien is onvoldoende onderbouwd dat een medische behandeling in Rotterdam (directe) aanleiding geeft om het gehuurde, dat zich in Vlissingen bevindt, zelf te gaan bewonen.
4.7.
De conclusie is dat [eiser in conventie sub 1] , gelet op de aangevoerde feiten en omstandigheden, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat dit de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vorderingen van [eiser in conventie sub 1] worden daarom afgewezen. De kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
4.8.
[eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten, inclusief de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie] vastgesteld op € 398,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 199,00).
De nakosten worden begroot op:
- € 99,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
in reconventie
4.9.
Aangezien de vordering in conventie wordt afgewezen behoeft de vordering in (voorwaardelijke) reconventie niet te worden beoordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart [eiser in conventie sub 2] niet ontvankelijk in haar vorderingen,
wijst de vorderingen van [eiser in conventie sub 1] af,
bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd,
veroordeelt [eiser in conventie sub 1] en [eiser in conventie sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
verstaat dat op de vordering in voorwaardelijke reconventie niet hoeft te worden beslist.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.