ECLI:NL:RBZWB:2023:3593

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/397137 / HA ZA 22-217

Vonnis van 24 mei 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. T.M. Kools te Roosendaal,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 september 2022 met de daarin vermelde stukken;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 31 maart 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft in 2009 een woning gebouwd aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). De woning heeft drie platte daken die hierna van laag naar hoog zullen worden aangeduid met dak 1, dak 2 en dak 3. Op dak 2 bevindt zich een dakterras.

2.2.

Op 17 augustus 2010 hebben [gedaagde] en [eiser] een koopovereenkomst gesloten waarin [gedaagde] de woning verkoopt aan [eiser] . De woning is op 14 september 2010 door [gedaagde] aan [eiser] geleverd. Voor zover hier relevant is in de koopovereenkomst het volgende opgenomen:

“
artikel 8 Gebruik

De verkoper garandeert dat het object bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken:uitsluitend als woonhuis voor permanente bewoning.”

2.3.

[eiser] heeft op enig moment in 2020 een lekkage ontdekt in dak 2. [eiser] heeft [gedaagde] en zijn dochters, toen hij ze ontmoette bij zijn horecagelegenheid, verteld over de lekkage.

2.4.

[eiser] heeft de lekkage op 6 juni 2020 gemeld bij zijn verzekering (Interpolis). Interpolis heeft een expert ingeschakeld. Op 18 augustus 2020 hebben de door Interpolis ingeschakelde schade-experts, de heer [deskundige 1] van Achmea Expertise, de heer [deskundige 2] van Dekra Expertise en de heer [deskundige 3] van [bouwbedrijf] de woning van [eiser] bezocht en de daken onderzocht.

2.5.

De heer [deskundige 1] heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport gedateerd op 15 oktober 2020. Bij de rapportage van de heer [deskundige 1] is een begroting van de herstelkosten van [bouwbedrijf] gevoegd. [bouwbedrijf] begroot de herstelkosten op € 111.271,78. Voor zover relevant staat in het rapport van de heer [deskundige 1] het volgende:

“
1e opening plat dak laagbouw (badkamer/berging) dakbeschot aangetast maar niet zo slecht als middelste dak.

2e opening plat dak middelste dak (woonkamer) dakbeschot compleet rot ± 20m2 incl aangetaste balken.

3e opening plat dak bovenste dak (slaapkamer) dakbeschot aangetast maar niet zo slecht als middelste dak.

(…)

Bij het middelste dak hebben we geconstateerd dat er geen dampdichte folie aanwezig was.

Opbouw had normaal moeten zijn plafond afwerking, regelwerk, dampdichte folie, balklaag, dakbeschot en waterkerende laag.

Als je rond loopt zitten er nog meerdere punten die niet volgens de voorschriften zijn aan gebracht waaronder het zinkwerk van de dakopbouw hier is het zink boven op ook niet afgewerkt met een af dekker waardoor de epdm los komt van het zink en hier door ook water in de constructie kan lopen.”

2.6.

Naar aanleiding van het expertiserapport van de heer [deskundige 1] heeft Interpolis [eiser] bij brief van 29 oktober 2020 bericht dat de schade niet vergoed wordt omdat het gaat om schade veroorzaakt door een bouwfout en constructiefout.

2.7.

Op 23 december 2020 stuurt [eiser] het rapport en de schadebegroting per whatsapp naar [gedaagde] .

2.8.

Op 8 januari 2021 heeft [gedaagde] de woning bekeken.

2.9.

Bij brief van 7 juli 2021 stelt [eiser] [gedaagde] aansprakelijk voor de schade die door de lekkage is ontstaan en gaat ontstaan.

2.10.

[gedaagde] heeft op 3 juni 2022 de situatie voorgelegd aan de heer [naam] van Contek Serooskerke B.V. De heer [naam] schrijft in zijn brief van 16 juni 2022 onder meer het volgende:

“
Op de aangeleverde foto’s is duidelijk te zien dat er aan de binnenzijde van de wanden (warme zijde) folie is aangebracht. Ter plaatse van de platte daken is niet extra folie aangebracht maar zijn er spijkerflensdekens met aluminium rug welke de dampremmende functie van folie overnemen. Volgens de heer [gedaagde] is zelfs over de naden van de dekens ook nog tape geplakt. Dit alles is een juiste toepassing.

De conclusie van tegenpartij dat de rotte OSB platen van dakbeschot slecht zijn geworden door dampvocht is zo goed als uit te sluiten, omdat in de gehele woning dezelfde dakopbouw is toegepast. Tevens komt het besproken probleem niet voor boven de badkamer waar juist veel warm vocht/damp aanwezig is. hier is de plaat wel wat verkleurd (volgens de rapportage Achmea), maar dit kan al tijdens de bouw bij regen gebeurt zijn. Mocht de dampspanning in combinatie met de toegepaste spijkerflensdekens wel het probleem zijn dan zou normaliter de dakplaat boven de badkamer slechter zijn dan de geconstateerde plek boven de woonkamer, echter dit is niet het geval. Van de heer [gedaagde] begrepen dat tegenpartij de geplaatste vlonders heeft weggehaald, welke de heer [gedaagde] zoals op de foto’s te zien is volgens de regels heeft aangebracht. Hierdoor is er tijdelijk (hoe lang onbekend) rechtstreeks op de epdm gelopen waardoor er dus beschadigingen opgetreden kunnen zijn in de dakbedekking. Er is in 2020 erge lekkage geweest naar aanleiding van hevige regenval en storm. Dit betekent dat er water onder de epdm is gekomen. De oorzaak is zonder ter plaatse te kunnen kijken lastig te beoordelen. Echter als OSB nat wordt en niet uit kan dampen (wat bij epdm niet mogelijk is) dan is dit plaatmateriaal na 6 maanden onthecht en niet sterk meer waardoor je er in weg zakt.

Mijn conclusie na het zien van foto’s en gesprek met de heer [gedaagde] is dat de schade aan de OSB platen veroorzaakt is door lekkage tijdens de storm van 2020. Oorzaak en probleem is toen niet goed opgepakt, waardoor er nu veel gevolgschade is ontstaan.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 111.271,78 vermeerderd met de wettelijke rente, tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.887,72 vermeerderd met de wettelijke rente en tot betaling van de proceskosten waaronder de beslagkosten en de nakosten vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

3.2.

Primair stelt [eiser] dat er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst als gevolg waarvan [gedaagde] verplicht is de door hem geleden schade te vergoeden bestaande uit de herstelkosten van € 111.271,78. Subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. In dat geval verzoekt [eiser] de rechtbank de koopprijs op grond van artikel 6:230 lid 2 BW te verminderen met de herstelkosten van € 111.271,78. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de woning van [gedaagde] heeft gekocht. Deze woning vertoont verborgen gebreken omdat dampdichte folie ontbreekt, het zinkwerk is tegen de multiplex beplating van het dakbeschot aangebracht terwijl dit ventilerend behoort te zijn en de aansluiting van de dakopbouw is niet afgewerkt met een afdekker waardoor de epdm dakbedekking loskomt van het zink en er water in de constructie kan lopen. Als gevolg van deze gebreken is het dak gaan rotten. Deze gebreken vallen onder de door [gedaagde] afgegeven garantie in artikel 8 van de koopovereenkomst. [gedaagde] is dus verplicht de schade te vergoeden die als gevolg van de gebreken wordt geleden.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] betwist dat er sprake van een gebrek dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Hij voert aan dat hij wel een dampdichte laag heeft aangebracht, dat er wel ruimte was voor ventilatie tussen het zinkwerk en de beplating en dat de aansluiting van het zink met de dakopbouw is gesoldeerd en/of gekit en daarmee voldoende waterkerend is gemaakt. De oorzaak van de lekkage is gelegen in slecht onderhoud, het verwijderen van de vlonders en de extreme storm/regen. Bovendien is 10 jaar zonder problemen in de woning is gewoond, zodat sowieso sprake is van een woning die geschikt is voor normaal gebruik.
[gedaagde] voert verder aan dat [eiser] niet heeft voldaan aan de klachtplicht in de zin van artikel 7:23 BW. [gedaagde] heeft in de voorjaarsvakantie van 2020 en dus uiterlijk 3 maart 2020 in de horecazaak van [eiser] met hem gesproken over de lekkage. Dit was kort nadat er op 23 februari 2020 storm was geweest. Daarna is er geen contact meer geweest tot 23 december 2020. Toen stuurde [eiser] een whatsapp-bericht met het expertiserapport. Dit is niet klagen binnen bekwame tijd.
[gedaagde] betwist eveneens dat er sprake is van dwaling.

Voor zover de rechtbank toch zou oordelen dat er sprake is van een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, voert hij aan dat de door [eiser] gevorderde schade moet worden afgewezen dan wel gematigd tot nihil wegens eigen schuld. [eiser] heeft niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht door de woning niet voortvarend te controleren en onderhouden en na de lekkage niet voortvarend op te treden. Daardoor is de schade onnodig groot geworden.
[gedaagde] voert verder verweer tegen de omvang van de gevorderde herstelkosten. Niet alle drie de daken moeten vervangen worden en de begroting is gebaseerd op een onvolledig onderzoek. Er is geen rekening gehouden met het niet voortvarend handelen van [eiser] en er is geen nieuw-voor-oud correctie toegepast.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Klachtplicht

4.1.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op de klachtplicht in de zin van artikel 7:23 BW. Omdat dit het meest verstrekkende verweer is, zal de rechtbank dit verweer eerst behandelen. [gedaagde] voert aan dat [eiser] begin 2020 op de hoogte was van de lekkage en dat hij pas in december 2020 het deskundigenrapport heeft toegestuurd. Daarmee heeft [eiser] volgens [gedaagde] niet binnen bekwame tijd geklaagd. [eiser] betwist dit gemotiveerd.

4.2.

De rechtbank overweegt dat de klachtplicht beoogt de schuldenaar te beschermen tegen late en (daardoor) moeilijk te weerleggen klachten. Er geldt geen vormvereiste voor de wijze waarop kan worden geklaagd. Wel dient de schuldeiser zijn wederpartij in beginsel, voor zover mogelijk, te informeren over de gestelde aard en omvang van de tekortkoming (HR 11 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8297 (Kortenhorst/Van Lanschot Bankiers)). [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij [eiser] kort na de februaristorm in 2020 heeft gesprokenen en dat [eiser] toen heeft gezegd dat hij lekkage had. Op de vraag “
waar heb je lekkage?” heeft [eiser] volgens [gedaagde] geantwoord “
waar niet”. Daarmee heeft [eiser] voldoende duidelijk gemaakt dat (het dak van) de woning mogelijk niet voldeed aan wat [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarmee heeft [eiser] voldaan aan de op hem rustende klachtplicht. [gedaagde] had naar aanleiding hiervan maatregelen kunnen nemen om zijn bewijspositie veilig te stellen. Dat het vervolgens tot 23 december 2020 geduurd heeft voordat [eiser] het expertiserapport naar [gedaagde] heeft doorgestuurd is voor de beoordeling van de klachtplicht niet relevant, omdat met de mededeling dat er lekkage was reeds is voldaan aan de klachtplicht. Dat het initiatief voor het gesprek over de lekkage van [gedaagde] kwam, is daarom evenmin relevant. Het verweer wordt daarom gepasseerd.

Non-conformiteit

4.3.

[eiser] stelt dat de woning niet beantwoordt aan wat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten vanwege het ontbreken van dampdichte folie in het dak, het onjuist aanbrengen van het zinkwerk en het ontbreken van een afdekker bij de aansluiting van de dakopbouw. Als gevolg daarvan is lekkage ontstaan en is het dak aangetast. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat sprake is van gebreken aan de woning en voor zover er wel sprake is van een gebrek, betwist [gedaagde] gemotiveerd dat dit gebrek aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. De rechtbank overweegt als volgt.

4.4.

Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De bepaling is van regelend recht en partijen kunnen daar dus van afwijken. In dit geval hebben partijen dat gedaan. Zo heeft [gedaagde] in artikel 8 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning nodig zijn.

4.5.

Ten aanzien van het begrip ‘normale gebruik’ in de (voorloper van de huidige) NVM-koopakte heeft de Hoge Raad aan de hand van de Haviltex-maatstaf beslist dat bij de uitleg hiervan uitgangspunt dient te zijn wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). In deze zaak hebben partijen eveneens van een standaard koopakte (van Vastgoedpro) gebruik gemaakt waarin de eigenschappen die nodig zijn voor ‘normaal gebruik’ als woonhuis voor permanente bewoning worden gegarandeerd. Partijen hebben verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een andere uitleg leiden zodat ook in dit geval van de uitleg van de Hoge Raad wordt uitgegaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon speelt tevens de ouderdom van de woning een rol (Hof Arnhem-Leeuwarden 23 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6755).

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] bij aankoop van de (nieuw gebouwde) woning mocht verwachten dat deze bij levering de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning nodig zijn, waaronder moet worden begrepen dat de dakconstructie was voorzien van een correct aangebrachte dampdichte laag, omdat het ontbreken hiervan (onvermijdelijk) tot verrotting van het dak leidt. Dit tast het normaal gebruik van de woning aan, nu door het instortingsgevaar van het dak dat daarvan (op den duur) het gevolg is het (veilig) gebruik van woning niet mogelijk is. Tussen partijen is ook niet in geschil dat er een dampdichte laag in de dakconstructie aanwezig dient te zijn op een plaats in de dakconstructie zoals door de heer [deskundige 1] in het rapport van 15 oktober 2020 is weergegeven. Ook staat tussen partijen vast dat de afwezigheid daarvan tot aantasting van het dak leidt.

4.7.

De rechtbank is van oordeel een waterdichte afwerking van het zink en waar nodig ventilerende dakconstructie eveneens eigenschappen zijn die voor een normaal gebruik als woonhuis voor permanente bewoning nodig zijn. Indien deze gebreken, al dan niet in combinatie met een ander gebrek, tot aantasting van de dakconstructie leiden is dit, gelet op wat hiervoor wordt overwogen, een gebrek dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Dat er ruimte voor ventilatie tussen het dakbeschot en het zinkwerk dient te zijn en dat de aansluiting van het zinkwerk op de dakopbouw waterdicht dient te zijn is tussen partijen evenmin in geschil.

4.8.

Het vorenstaande betekent dat als in de dakconstructie een dampdichte folie niet of niet op de correcte wijze is aangebracht en/of het zinkwerk niet correct is aangebracht en/of het zinkwerk niet goed is afgewerkt, de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woning. De woning beantwoordde in dat geval bij levering niet aan de koopovereenkomst en er is dan dus sprake van non-conformiteit. De omstandigheid dat [eiser] pas in 2020 en dus pas na 10 jaren heeft ontdekt dat de daken aangetast waren en dat dat, volgens de stellingen van [eiser] , is ontstaan door de gebrekkige constructie (geen dampdichte laag en/of geen ruimte voor ventilatie tussen het zink en het dakbeschot en/of geen afdekker bij de aansluiting van het zink op de dakopbouw), staat aan die conclusie niet in de weg. In de gestelde situatie was de dakconstructie van meet af aan gebrekkig, zodat het slechts een kwestie van tijd was dat de dakconstructie zou gaan rotten.

4.9.

[gedaagde] betwist gemotiveerd dat in het dak een dampdichte folie ontbreekt en dat het zink niet op correcte wijze is aangebracht of afgewerkt en, in het verlengde daarvan, dat de lekkage en de aantasting van het dak daardoor zijn veroorzaakt. Gelet daarop staat op dit moment niet vast of sprake is van non-conformiteit. Zoals reeds tijdens de mondelinge behandeling is besproken acht de rechtbank het daarom nodig dat zij over de oorzaak van de lekkage en de aantasting van het dak geïnformeerd wordt door een deskundige. De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige.

4.10.

De rechtbank stelt voor de volgende deskundige te benoemen:

Naam deskundige: dhr. [deskundige 4] , [bedrijf] BV

correspondentieadres: [adres 2]

[telefoonnummer]

[e-mailadres]

4.11.

De heer [deskundige 4] heeft zich bereid en beschikbaar verklaard om het onderzoek te verrichten en hij heeft verklaard dat hij geen banden met één van de partijen heeft.

4.12.

De rechtbank is voornemens de navolgende vragen aan deze deskundige ter beantwoording voor te leggen:

Wat is de staat van dak 1, dak 2 en dak 3? Voldoen deze aan de daaraan te stellen
eisen?

Als dak 1, dak 2 en/of dak 3 niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen, wat is
daarvan de oorzaak?

Hoe moet dak 1, dak 2 en/of dak 3 hersteld worden en wat zijn daarvan de kosten?
Wilt u deze kosten specificeren?

Zijn er omstandigheden die de schade hebben verergerd of hadden kunnen
beperken?

Wat is de normale levensduur van daken zoals deze op de woning zijn uitgevoerd?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens
u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling van de zaak?

4.13.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Op [eiser] rust de bewijslast ter zake de oorzaak van de lekkage en de aantasting van de daken en, in het verlengde daarvan, van zijn stelling dat sprake is van non-conformiteit. Het voorschot zal daarom door [eiser] moeten worden betaald.

Voornoemde deskundige heeft zijn voorschot vastgesteld op € 8.993,93. De verliezende partij zal uiteindelijk worden veroordeeld in de kosten van het deskundigenbericht.

4.14.

De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige, de te stellen vragen en het voorschot. De rechtbank wijst partijen erop dat een bezwaar tegen de persoon van de deskundige dient te worden gemotiveerd. De rechtbank zal de zaak daarvoor naar de rol verwijzen.

4.15.

In afwachting van het deskundigenbericht wordt iedere verdere beslissing aangehouden, ook de beslissing op het beroep van [gedaagde] op eigen schuld. De uitkomst van het deskundigenonderzoek kan relevant zijn voor de beoordeling van dat beroep.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
7 juni 2023voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de persoon van de deskundige, de te stellen vragen en het voorschot,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Goedegebuur en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2023.