Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4533
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 365.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. J. Bax, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een garage en drie dakkapellen en een klein prieel. De oppervlakte van de woning is 137m2 en de oppervlakte van het perceel is 307m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit een waarde van € 313.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 313.000. Hiertoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de vloerverwarming niet optimaal bruikbaar is in verband met een tweede vloer, de woning en de garage niet goed geïsoleerd zijn en de afwerking van de woning minder goed is uitgevoerd. Daarnaast is de woning volgens belanghebbende gedateerd en dient zij gemoderniseerd te worden. Verder heeft belanghebbende geklaagd dat de inpandige opname kort heeft geduurd en de taxateur te weinig heeft vragen gesteld. Ter zitting heeft de gemachtigde hieraan toegevoegd dat uit matrix niet duidelijk is in hoeverre de taxateur rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 29 november 2021 door [heffingsambtenaar], taxateur. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een zevental ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [object], [object], [object], [object], [object], [object] en [object], allen gelegen te [plaats]. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 365.000.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het hiervoor vermelde taxatierapport en de matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 365.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Voor zover de verkoopdatum langer dan een half jaar verwijderd was van de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar hiermee zichtbaar rekening gehouden door de waarde te indexeren naar de waardepeildatum.
4.4.
De rechtbank vindt het vergelijkingsobject [object] het best vergelijkbaar. Dat object is op 2 april 2019 verkocht voor € 280.000. Deze woning is eveneens een twee-onder één-kapwoning met een vrijstaande garage, twee dakkapellen en een aanbouw, gebouwd rond dezelfde bouwperiode en heeft een vergelijkbare uitstraling. Dit vergelijkingsobject is iets kleiner en heeft een kleiner perceel dan de woning van belanghebbende, maar met deze verschillen heeft de heffingsambtenaar zichtbaar rekening gehouden. Verder is dit object qua ligging en kwaliteit vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Zo heeft dit object eveneens een enkelsteens garage, oude radiatoren en zijn de keuken en sanitair gedateerd. Wat belanghebbende verder in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
4.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 2 juni 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.