Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4278
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 412.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
1.5.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 7 februari 2023 aan belanghebbende op het adres [adres 2] te [plaats 1], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 8 februari 2023 aan belanghebbende op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende was op de waardepeildatum de eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkelpand met een opslag/magazijn en een kantoorruimte met een oppervlakte van 359m2.
2.1.
De onroerende zaak is gevestigd op de begane grond van een pand waarvan [adres 3] te [plaats 2] ([adres 3]) deel uit maakt. [adres 3] was op de waardepeildatum een bovenwoning die eveneens het eigendom was van belanghebbende.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van [adres 3] en de onroerende zaak per waardepeildatum vastgesteld op respectievelijk € 246.000 en € 412.000.
2.3.
Op 25 maart 2021 is de onroerende zaak tezamen met [adres 3] verkocht aan een derde voor een bedrag van € 630.000.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van [adres 3] en de onroerende zaak per waardepeildatum verlaagd naar respectievelijk € 220.000 en € 400.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de uitspraak op bezwaar te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De waarde van [adres 3] is niet in geschil.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak. Tevens heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix overgelegd waarin de waarde onderbouwd wordt met huur referentie objecten, [object], [object] en [object], zijnde eveneens woon-/winkelpanden waarbij voor de huurcijfers enkel de uit is gegaan van de huur van de winkelpanden, aldus de heffingsambtenaar. De huurwaarde is vastgesteld op € 38.130. Voorts heeft de heffingsambtenaar een berekening overgelegd waarin de kapitalisatiefactor is berekend op 10,5.
4.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat de WOZ-waarde voor het jaar 2021 30% hoger is ten opzichte van de WOZ-waarde van de eerdere jaren.
4.4.
Aangezien de verkoop van de onroerende zaak plaats heeft gevonden ruim één jaar na de waardepeildatum en mede de prijs van [adres 3] omvat, heeft de rechtbank in de beoordeling of de waarde niet te hoog is vastgesteld tevens acht geslagen op de berekening van de huurwaardekapitalisatie. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak relatief veel gestegen is ten opzichte van de waardevaststelling van eerdere jaren, overweegt de rechtbank dat de eerdere waarde verstellingen van de onroerende zaak niet relevant zijn voor de waardevaststelling van het onderhavige jaar (zie 4). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Gelet op het eigen verkoopcijfer alsmede de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix waarin de bovengenoemde vergelijkingsobjecten zijn betrokken in combinatie met de kapitalisatiefactor, acht de rechtbank de waarde van € 400.000 niet te hoog.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 2 juni 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.