Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4255
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 718.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffingen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 672.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2013. De woning heeft een aanbouw, een inpandige garage, dakkapellen, een dakopbouw en een carport en heeft een oppervlakte van 251 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 3.625 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 672.000 juist, althans niet te hoog, is. Belanghebbende bepleit een lagere waarde. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft [heffingsambtenaar], taxateur, een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). Het staat de heffingsambtenaar vrij om in beroep nieuwe bewijsmiddelen aan te dragen, waaronder de indiening van een taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Beoordeling van de waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het taxatierapport waarin onder meer een gegevensmatrix van de woning is opgenomen en de woning is vergeleken met een aantal referentieobjecten, zijnde [object], [object] en [object], te [plaats].
5.3.
De rechtbank overweegt dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten alle woningen zijn die in [plaats] staan. De referentieobjecten zijn binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum verkocht. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben nagenoeg dezelfde indicaties qua ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden.
5.4.
Belanghebbende heeft niet op het taxatierapport en de matrix gereageerd. Dat leidt tot de vaststelling dat hetgeen in dat rapport is opgenomen, niet inhoudelijk is betwist. Dat leidt tot de gevolgtrekking dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijstaak heeft voldaan.
5.5.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning procentueel harder is gestegen dan de woningen van de buren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat vanaf het tijdvak 2020 de woningen op basis van de oppervlaktemaat in plaats van de inhoudsmaat worden gewaardeerd. Dit kan volgens de heffingsambtenaar meebrengen dat in het verleden niet precies de juiste inhoudsmaat is gebruikt en dat daardoor de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende meer gestegen is dan de WOZ-waarden van buurpanden. De rechtbank is van oordeel dat andere kernwaardes tot een andere uitkomst leiden. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar terecht de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode.
5.6.
Belanghebbende stelt dat de woning van de buren, die gelegen is aan de [adres 2] vergelijkbaar is aan zijn woning en dat de WOZ-waarde lager is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de woning afwijkende inhoudsmaten heeft ten aanzien van de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat er weliswaar sprake is van eenzelfde bouwstroom en dat de woning van de buren enigszins vergelijkbaar is, maar dat de woning van de buren onweerspreken een andere oppervlakte heeft dan de woning van belanghebbende. Dit heeft als gevolg dat dit leidt tot een andere WOZ-waarde voor de woning van de buren.
5.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.D. Dockx, griffier op 21 juni 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.