Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4608
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 587.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) en watersysteemheffingen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 mei 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een garage, aanbouw, berging/schuur en een overkapping/luifel en heeft een oppervlakte van 244 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 694 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op € 515.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 587.000 juist, althans niet te hoog, is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
4. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft [heffingsambtenaar], taxateur, een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). Het staat de heffingsambtenaar vrij om in beroep nieuwe bewijsmiddelen aan te dragen, waaronder de indiening van een taxatierapport. De heffingsambtenaar heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
4.3.
De rechtbank overweegt dat de waarde op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ wordt bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval 1 januari 2020. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbouwing, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). In dit geval heeft dat tot gevolg dat de heffingsambtenaar terecht de toestandsdatum1 januari 2021 heeft gehanteerd. Voor de waardering heeft dat tot gevolg dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de toestand van de woning op de toestandsdatum en dat hij dan voor die toestand de waarde op de waardepeildatum dient vast te stellen.
4.4.
Belanghebbende stelt dat de woning nog niet is afgewerkt en dat er geen rekening is gehouden met de staat van de woning op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij rekening heeft gehouden met het onderhoudstoestand op de toestandsdatum. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat er rekening is gehouden met de staat van de woning naar de toestandsdatum en hier een gemiddelde score aan toegekend. In het taxatierapport is bij de referentieobjecten op verschillende onderdelen een bovengemiddelde score toegekend.
4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de berekening van de waarde van de woning geen rekening heeft gehouden met de bouwweg die naast de woning is gelegen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de bouwweg er tot begin 2023 heeft gelegen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat dit punt in een verkopersmarkt geen invloed heeft op de waarde. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de mindere ligging van de woning naast de bouwweg en acht niet zonder meer aannemelijk dat dat in punt geen invloed kan hebben gehad op de waarde. De bouwweg veroorzaakte in de relevante periode gedurende langere tijd overlast voor belanghebbende en de door de heffingsambtenaar in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten hebben geen overlast van een bouwweg.
4.6.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 515.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De door belanghebbende ingebrachte taxatie is een taxatie die gebaseerd is op vergelijkingsobjecten die in 2017 en 2018 zijn verkocht en dat is te ver van de waardepeildatum af.
4.7.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 550.000.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag OZB te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
5.1.
Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 550.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A.D. Dockx, griffier op 21 juni 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.