ECLI:NL:RBZWB:2023:4139

• Datum uitspraak: 14 juni 2023
• Publicatiedatum: 14 juni 2023
• Zaaknummer: C/02/400668 / HA ZA 22-425 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Hermans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid taxateur voor schade door onzorgvuldige taxatie van onroerende zaak

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 14 juni 2023, staat de vraag centraal of de taxateur, [gedaagde01], onzorgvuldig heeft gehandeld bij het uitvoeren van taxatiewerkzaamheden voor de onroerende zaak van eiser, [eiser01]. De rechtbank heeft geoordeeld dat de taxateur niet aansprakelijk is voor de door eiser geleden schade. De zaak betreft een taxatie die op 22 augustus 2007 heeft plaatsgevonden, waarbij de taxateur de woning heeft getaxeerd op een waarde van € 290.000,=. Eiser heeft de woning van zijn moeder gekocht en later verkocht aan derden, maar kwam erachter dat de woning niet als zelfstandige woning was opgenomen in het bestemmingsplan. Dit leidde tot een ontbinding van de koopovereenkomst door de kopers, wat eiser schade heeft berokkend. Eiser heeft de taxateur aansprakelijk gesteld voor de onjuiste gegevens in het taxatierapport, maar de rechtbank oordeelt dat de taxateur voldoende onderzoek heeft gedaan en niet onzorgvuldig heeft gehandeld. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af en veroordeelt hem in de proceskosten van gedaagde.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Locatie Breda

Cluster II Handelszaken

zaaknummer / rolnummer: C/02/400668 / HA ZA 22-425

Vonnis van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

eiser,

advocaat mr. S.H.M. van den Elsen te Bergen op Zoom,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde01] ,

gevestigd te [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.

Partijen zullen hierna [eiser01] en [gedaagde01] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 23 november 2022 en de daarin genoemde stukken,

– de akte houdende in het geding brengen van producties 30 tot en met 34 van [eiser01] ,

– de akte houdende in het geding brengen van productie 24 van [gedaagde01] ,

– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, waaraan gehecht de spreekaantekeningen en de e-mail van mr. M.C. Francken-Schoemaker van 21 april 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:

– Op 22 augustus 2007 heeft [gedaagde01] in opdracht van [eiser01] de onroerende zaak aan de [adres01] te [plaats01] , kadastraal bekend [gemeente01] , [kadastrale aanduiding01] , getaxeerd.

– [gedaagde01] heeft de onroerende zaak in haar taxatierapport van 23 augustus 2007 omschreven als:
“Een vrijstaande woning met zwembad, cv, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden” . In het taxatierapport onder M. Publiekrechtelijke aspecten staat:

“ 1. Geraadpleegde informatie

Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende : [gemeente01]

informatiebronnen

2. Bijzonderheden

Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M. 1) en zijn plaatselijke kennis

acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden

vermeldenswaardig:

a. Het object is bestemd voor gebruik als : woondoeleinden

b. Bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of : Vrije vestiging en geen

verkoopbelemmerende bepalingen verkoopbelemmerende

bepalingen

c. Toekomstige planologische ontwikkelingen : Geen bijzondere

omstandigheden ten aanzien

van stadsvernieuwingsplan,

leefmilieuverordening en

bestemmingsplan

De onroerende zaak (hierna: de woning) is per opnamedatum getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 290.000,=.

– De woning diende vanaf 1985 als aanleunwoning voor de grootouders van [eiser01] . Eerder woonden de grootouders van [eiser01] in de daartegen gelegen woning aan de [adres02] , op het perceel kadastraal bekend [gemeente01] , [kadastrale aanduiding02] . Bij hun overlijden heeft de moeder van [eiser01] de (oorspronkelijke aanleun)woning geërfd, waarna zij deze met [eiser01] is gaan bewonen.

– Op 16 september 2007 heeft [eiser01] de woning van zijn moeder gekocht voor een bedrag van € 290.000,=. In artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst staat:

“Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken:

voor woondoeleinden.

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:

- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is

toegestaan;

- hem is niet bekend dat het verkochte gebouwd of verbouwd is zonder de daartoe vereiste

vergunning(en) of met vergunning(en) in verband waarmee nog voorwaarden moeten

worden nagekomen”.

De woning is op 5 november 2007 notarieel geleverd aan [eiser01] .

– Op 27 februari 2020 heeft [eiser01] de woning verkocht aan de heer [naam01] en mevrouw [naam02] voor een bedrag van € 360.000,=. De notariële levering van de woning aan de heer [naam01] en mevrouw [naam02] zou op 29 mei 2020 plaatsvinden.

– Na het sluiten van de koopovereenkomst met de heer [naam01] en mevrouw [naam02] is [eiser01] bekend geworden met het feit dat de woning niet als zelfstandige woning is opgenomen in het vanaf 2003 geldende bestemmingsplan “Buitengebied Oost” en dat het bewonen van de woning gelegaliseerd moet worden. Om de woning te mogen legaliseren moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen en moet een Ruimte voor Ruimte-titel worden aangekocht bij de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte ten bedrage van € 125.000,= ex BTW.

– Bij brief van 2 april 2020 hebben de heer [naam01] en mevrouw [naam02] met een beroep op het overeengekomen financieringsvoorbehoud de koopovereenkomst met [eiser01] ontbonden.

– Bij brief van 24 februari 2022 heeft [eiser01] [gedaagde01] verweten dat zij in haar taxatierapport van 23 augustus 2007 onjuiste gegevens heeft opgenomen en haar aansprakelijk gesteld voor de daaruit voortvloeiende schade. [gedaagde01] heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

– Bij brief van 19 mei 2022 heeft [eiser01] [gedaagde01] gesommeerd een bedrag te betalen van € 179.255,85 + [gedaagde01] heeft hieraan niet voldaan.

3. Het geschil

3.1.

[eiser01] vordert samengevat:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde01] in de nakoming van de overeenkomst toerekenbaar tekortgeschoten is althans onrechtmatig heeft gehandeld,

II. veroordeling van [gedaagde01] tot vergoeding van geleden schade, nader op te maken bij staat,

III. veroordeling van [gedaagde01] om te voldoen een bedrag van € 179.255,85, vermeerderd met rente,

IV. veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.

3.2.

[eiser01] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tot het verrichten van de taxatie in augustus 2007. [gedaagde01] heeft in haar taxatierapport van 23 augustus 2007 opgenomen dat de onroerende zaak aan de [adres01] een vrijstaande woning is, bestemd voor woondoeleinden en dat er geen publiekrechtelijke waardebeïnvloedende bijzondere lasten of beperkingen zijn, terwijl dat niet juist is. Op de woning rust geen woonbestemming, hetgeen een waardeverminderende factor is. Door geen, althans ondeugdelijk, onderzoek te doen naar de planologische situatie en de bestaande bestemming niet te vermelden in haar rapport heeft [gedaagde01] niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht. Subsidiair kwalificeert het handelen van [gedaagde01] als een onrechtmatige daad. Hij heeft als gevolg van het handelen van [gedaagde01] schade geleden. [gedaagde01] is voor vergoeding van die schade aansprakelijk, aldus [eiser01] .

3.3.

[gedaagde01] voert verweer en concludeert [eiser01] in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren althans zijn vorderingen af te wijzen, met veroordeling van [eiser01] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna bij de beoordeling, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Aan de orde is de vraag of [gedaagde01] bij het uitvoeren van de taxatie op 22 augustus 2007 als taxateur onzorgvuldig heeft gehandeld en daardoor aansprakelijk is voor de door [eiser01] geleden schade. Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van de navolgende maatstaf.

4.2.

[gedaagde01] heeft de taxatie voor [eiser01] verricht op grond van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst van opdracht ex artikel 7:400 BW. Uit artikel 7:401 BW volgt dat [gedaagde01] als opdrachtnemer haar taxatiewerkzaamheden moet verrichten met de zorg die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht.

4.3.

[eiser01] stelt dat [gedaagde01] niet heeft opgetreden op een wijze die aan de maatstaf beantwoordt. Daartoe voert [eiser01] in concreto aan, dat van een taxateur mag worden verwacht dat hij te allen tijde het geldende bestemmingsplan (deugdelijk) raadpleegt. [eiser01] stelt dat [gedaagde01] dat heeft nagelaten.

4.4.

Niet ter discussie staat dat [gedaagde01] ten behoeve van haar taxatie het geldende bestemmingsplan niet heeft geraadpleegd. In haar taxatierapport van 23 augustus 2007 staat onder M Publiekrechtelijke aspecten, meer concreet onder het kopje met betrekking tot waardebeïnvloedende bijzonderheden, dat het gebruik van het object is bestemd voor woondoeleinden. Die informatie is onjuist gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde01] echter voldoende onderbouwd dat zij als taxateur in de gegeven omstandigheden tot dat oordeel heeft kunnen komen. Daartoe acht de rechtbank het volgende redengevend.

4.4.1.

De moeder van [eiser01] heeft de woning vanaf 1994 bewoond. In 1996 heeft zij bij de [gemeente01] een vergunning aangevraagd voor het vergroten van de woning (het aanbouwen van een serre) en deze vergunning uiteindelijk ook verkregen. De woning is in 1996 ingeschreven in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en jaarlijks is aan de moeder van [eiser01] een aanslag onroerende zaakbelasting opgelegd. Zij heeft de woning als zelfstandige woning aan haar zoon te koop aangeboden. Ter zitting heeft [eiser01] verklaard dat zijn moeder hem heeft verteld dat zij geen reden had om aan het gebruik van de woning als zelfstandige woning te twijfelen.

4.4.2.

[eiser01] heeft via zijn assurantietussenpersoon aan [gedaagde01] opdracht gegeven om de woning te taxeren. Volgens de opdrachtbevestiging was dit ten behoeve van
“aankoop van ouders”. [gedaagde01] stelt dat zij daarop bij het Kadaster het eigendomsbewijs en de betreffende kadastrale gegevens heeft opgevraagd. Daarin stond vermeld dat het object is ontstaan op 24 juni 1994. Het object werd daarin omschreven als
“wonen-erf-tuin” en onder het kopje Publiekrechtelijke Beperkingen stond vermeld
“Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie”. Uit de kadastrale kaart van 22 augustus 2007 kon worden afgeleid dat het adres [adres01] een afzonderlijk perceel is met [kadastrale aanduiding01] . [gedaagde01] stelt dat zij ook het BAG heeft geraadpleegd. Daarin was en is nog steeds opgenomen dat de woning vanaf 10 mei 1996 de status heeft van
“Verblijfsobject in gebruik” met als gebruiksdoel
“woonfunctie”.

4.4.3.

[gedaagde01] stelt dat het in 2007 niet mogelijk was om via het internet het geldende bestemmingsplan te raadplegen. Gebruikelijk was, hetgeen [gedaagde01] stelt te hebben gedaan, om telefonisch contact op te nemen met de gemeente om daarover informatie te krijgen. [gedaagde01] stelt dat de [gemeente01] haar destijds heeft medegedeeld dat sprake was van een enkelbestemming wonen op het perceel [kadastrale aanduiding01] . Hoewel [gedaagde01] deze stelling niet met stukken kan onderbouwen, acht de rechtbank aannemelijk dat de gemeente een dergelijke mededeling aan [gedaagde01] heeft gedaan. Gelet op het feit dat de gemeente in 1996 een vergunning heeft verleend voor het vergroten van de woning en de woning vervolgens heeft doen opnemen in de BAG, was de gemeente kennelijk ook van mening dat de woning een zelfstandige woning betrof.

4.4.4.

[gedaagde01] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij destijds de woning van binnen en van buiten heeft bezichtigd en zodoende heeft kunnen waarnemen dat de woning feitelijk werd bewoond. Niet in geschil is dat de woning een eigen voordeur, een eigen meterkast en een eigen uitweg naar de [straatnaam01] heeft en dat er geen deur is, die de woning met de woning aan de [adres02] verbindt.

4.5.

Onder de gegeven omstandigheden waren er naar het oordeel van de rechtbank voor [gedaagde01] geen concrete aanknopingspunten om aan de bestemming
“woondoeleinden” te twijfelen en kan [gedaagde01] niet worden verweten dat zij geen verder onderzoek naar de planologische bestemming van de woning heeft verricht. Dat de waardebepaling van de woning geen uitputtend planologisch onderzoek bevat, volgt bovendien uit het bij het taxatierapport van 23 augustus 2007 bijbehorende en bijgevoegde ‘Normblad Taxatierapport financiering woonruimte’.

4.6.

Van enig tekortschieten in de nakoming van verbintenissen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst tot het verrichten van de taxatie in augustus 2007 door [gedaagde01] is niet gebleken. Dat geldt ook ten aanzien van de gestelde onrechtmatige daad, omdat deze op dezelfde feiten en omstandigheden is gebaseerd. Geconcludeerd wordt dat de vorderingen van [eiser01] worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagde01] kunnen daarom onbesproken blijven.

4.7.

[eiser01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde01] zoals hierna in de beslissing vermeld.

4.8.

De door [gedaagde01] verzochte nakosten zijn in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden daarom toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld.

4.9.

De door [gedaagde01] verzochte wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten en de nakosten en de verzochte uitvoerbaar bij voorraadverklaring zullen als niet weersproken worden toegewezen.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt eiser in de proceskosten aan de zijde van gedaagde gevallen en tot op heden begroot op € 9.497,=, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt eiser in de na dit vonnis ontstane kosten van gedaagde tot op heden begroot op € 173,= aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat eiser niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van

€ 90,= aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, bij gebreke waarvan voormelde bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na voormelde aanschrijving tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.