Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10215581 CV EXPL 22-2938
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
1.[eiser in conventie sub01] ,2. [eiser in conventie sub02] ,
beiden te [woonplaats01] ,
eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie01] ,
gemachtigde: mr. R.H.W. van Ewijk,
tegen
[gedaagde in conventie01],
te [woonplaats02] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. F. Ergec.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 februari 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte in het geding te brengen producties, tevens akte vermeerdering van eis;
- de brief van mr. Ergec van 11 april 2023 met een aanvullende productie;
- de mondelinge behandeling van 21 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 november 2017 is tussen [eisers in conventie01] als verhuurder en [gedaagde01] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres01] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde).
2.2.
De huurprijs bedraagt € 650,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers in conventie01] vorderen – samengevat en na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
De huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde01] te veroordelen om binnen veertien dagen na het wijzen van vonnis het gehuurde te ontruimen;
[gedaagde01] op straffe van een dwangsom te veroordelen medewerking te verlenen aan het onderzoek naar en het herstel van de gestelde gebreken aan het gehuurde;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 5.330,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 2.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de huurtermijnen met ingang van april 2023 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst, en daarna een gebruiksvergoeding tot en met de ontruimingsdatum, te vermeerderen met wettelijke rente;
[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 762,30 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
[gedaagde01] te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.
3.2.
[eisers in conventie01] leggen aan hun vorderingen, kort gezegd, ten grondslag dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan, structureel te laat de huur te betalen en zich niet te gedragen als een goed huurder.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer, inhoudende – samengevat – dat hij de huurbetaling heeft opgeschort omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde, dat hij de huur niet (structureel) te laat betaalt en dat geen sprake is van slecht huurderschap.
in reconventie
3.4.
[eiser in reconventie01] vordert in reconventie dat [verweerders in reconventie01] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld tot herstel van gebreken aan het gehuurde en dat de huurprijs wordt verminderd tot 40% van de geldende huur vanaf 1 januari 2022 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld, met veroordeling van [verweerders in reconventie02] in de kosten van deze procedure.
3.5.
[verweerders in reconventie03] voeren het verweer dat, kort gezegd, het vaststellen en herstellen van de gebreken niet mogelijk is, omdat [eiser in reconventie01] daaraan niet meewerkt.
in conventie en in reconventie
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk worden beoordeeld.
Huurachterstand
4.2.
De huurprijs bedraagt € 650,00 per maand. In de periode van 1 januari 2022 tot en met 30 april 2023 (16 maanden) is [gedaagde01] daarom in beginsel een bedrag van € 10.400,00 aan huur verschuldigd. Volgens het door [eisers in conventie01] overgelegde overzicht, waarvan de juistheid door [gedaagde01] niet is betwist, heeft [gedaagde01] in de periode van 1 januari 2022 tot en met 30 april 2022 in totaal een bedrag van € 5.070,00 betaald, zodat een bedrag van € 5.330,00 aan huurachterstand openstaat.
4.3.
[gedaagde01] heeft de huurachterstand op zichzelf niet betwist, maar beroept zich erop dat de huurbetalingen van maart en april 2022 dienen te worden verrekend met de door hem bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 1.300,00. Aan dit verweer gaat de kantonrechter voorbij. Het doel van een waarborgsom is om na afloop van de huurovereenkomst eventuele voor rekening van de huurder komende schade aan het gehuurde en/of een huurachterstand te kunnen verrekenen met die borg. Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kan de huurder de waarborgsom dus (nog) niet opeisen c.q. verrekenen met de door hem verschuldigde huurpenningen.
4.4.
[gedaagde01] voert daarnaast aan dat de huurachterstand dient te worden verrekend met de door [eiser in reconventie01] gevorderde huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde. Voor het antwoord op de vraag of en zo ja in hoeverre hiervoor aanleiding bestaat, dient eerst te worden beoordeeld of sprake is van (een) gebrek(en) als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
Gebreken
4.5.
Wanneer sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro dient de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW Pro op verzoek van de huurder dat gebrek te herstellen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan er aanleiding bestaan voor de huurder om de huurbetaling op te schorten en/of een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. Voor de beoordeling van het beroep van [gedaagde01] op opschorting en zijn (reconventionele) vordering tot huurprijsvermindering, is daarom het volgende van belang.
4.6.
[gedaagde01] stelt dat sprake is van vocht- en schimmelproblematiek, lekkages, verzakkingen en scheuren en barsten in de muren van het gehuurde. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat sprake is van vochtproblematiek. In opdracht van [eisers in conventie01] heeft Murprotec onderzoek verricht in het gehuurde. Uit de offerte van 20 februari 2023 van Murprotec blijkt dat sprake is van optrekkend vocht in de muren. Logischerwijs leidt dit (ook) tot schimmelproblematiek. Dit betekent dat sprake is van een gebrek in de categorie C volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro staat daarmee vast. De overige door [gedaagde01] gestelde gebreken, namelijk de lekkages, verzakkingen en scheuren en barsten in de muren van het gehuurde zijn onvoldoende onderbouwd, zodat deze geen nadere bespreking behoeven.
4.7.
Uit de WhatsApp-correspondentie tussen partijen volgt dat [gedaagde01] in elk geval vanaf 2 oktober 2021 de vocht- en schimmelproblematiek aan [eisers in conventie01] heeft gemeld en hen heeft verzocht om over te gaan tot herstel. [eisers in conventie01] stellen dat zij naar aanleiding van de melding van [gedaagde01] het gehuurde hebben bezocht en daarbij geen gebreken hebben vastgesteld. Zij hebben daarom in eerste instantie met [gedaagde01] afgesproken dat hij het gehuurde (vaker) moest ventileren. Verdere actie om het gebrek vast te stellen en te herstellen was volgens [eisers in conventie01] niet mogelijk, omdat de communicatie met [gedaagde01] daarna erg moeizaam is verlopen en hij pas in februari 2023 toegang heeft verschaft tot het gehuurde zodat (de oorzaak van) het gebrek door Murprotec kon worden vastgesteld. Het .gebrek is nu (nog) niet hersteld, omdat de woning voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden leeg moet zijn. Gelet op de door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat van beide partijen een meer proactieve houding had mogen worden verwacht om het gebrek vast te stellen en te herstellen. Dat het vaststellen van de vocht- en schimmelproblematiek moeizaam is verlopen en nog steeds niet is verholpen, is te wijten aan zowel [eisers in conventie01] als [gedaagde01] .
4.8.
Het voorgaande betekent voor de door [eiser in reconventie01] gevorderde huurprijsvermindering dat deze gedeeltelijk zal worden toegewezen. Bij een gebrek categorie C zoals hier aan de orde, kan de huur maximaal (tijdelijk) worden verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs (wat neerkomt op een huurprijsvermindering van maximaal 60%). Aangezien het gebrek reeds geruime tijd geleden bij de verhuurder was gemeld, maar beide partijen een aandeel hebben in het moeizame verloop van het vaststellen en herstellen van het gebrek, acht de kantonrechter een huurprijsverlaging tot 70% van de geldende huurprijs in de rede. Die huurprijsvermindering kan evenwel niet, zoals door [eiser in reconventie01] gevorderd, met ingang van 1 januari 2022 worden toegewezen. Wanneer een huurder op grond van artikel 7:257 BW Pro aanspraak wil maken op een tijdelijke huurprijsvermindering omdat sprake is van een gebrek, dient de huurder daartoe immers binnen zes maanden nadat hij de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek een vordering in te stellen bij de rechter. [eiser in reconventie01] heeft deze termijn, gelet op zijn melding van 2 oktober 2021, laten verstrijken. Dat betekent dat er uitsluitend huurprijsvermindering kan worden gevorderd over een periode van zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Aangezien [eiser in reconventie01] zijn vordering tot huurprijsvermindering op 25 januari 2023 heeft ingesteld, is de huurprijsvermindering tot 70% van de geldende huurprijs toewijsbaar met ingang vanaf 25 juli 2022.
4.9.
Het voorgaande betekent voor de gevorderde huurachterstand het volgende. Over de periode van 1 januari 2022 tot en met 24 juli 2022 was [gedaagde01] een huurprijs van € 650,00 per maand verschuldigd en vanaf 25 juli 2022 een huurprijs van € 455,00. In totaal is [gedaagde01] vanaf 1 januari 2022 tot en met 30 april 2023 een bedrag van € 8.600,96 aan huur verschuldigd, waarvan hij € 5.070,00 heeft voldaan. De huurachterstand bedraagt daarom € 3.530,96. De door [eisers in conventie01] gevorderde huurachterstand zal dan ook tot dit bedrag worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst
4.10.
[eisers in conventie01] vorderen ontbinding van de huurovereenkomst en leggen daaraan ten grondslag dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Artikel 6:265 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die hier voorligt, is (dus) of [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.11.
Vast staat dat sprake is van een huurachterstand, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Voor zover [gedaagde01] in dat kader een beroep doet op een opschortingsrecht, overweegt de kantonrechter als volgt. Op grond van artikel 6:262 BW Pro in samenhang met artikel 7:205 BW Pro is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. Zoals hiervoor overwogen, is het feit dat de vocht- en schimmelproblematiek nog steeds niet is hersteld, niet alleen te wijten aan [eisers in conventie01] , maar heeft [gedaagde01] daar zelf (ook) aan bijgedragen. Het beroep op opschorting slaagt daarom niet.
4.12.
[eisers in conventie01] stellen dat [gedaagde01] naast het laten ontstaan van een huurachterstand (ook) tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur structureel te laat te betalen. In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur steeds bij vooruitbetaling, dat wil zeggen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de (huur)betaling betrekking heeft, dient te worden voldaan. Uit de door [eisers in conventie01] overgelegde WhatsApp-correspondentie tussen partijen, waarvan de inhoud door [gedaagde01] niet is betwist, volgt dat [eisers in conventie01] [gedaagde01] in elk geval sinds oktober 2018 met enige regelmaat heeft gewezen op (te) late betalingen. Er is dus sprake van een (herhaalde) tekortkoming aan de zijde van [gedaagde01] , welke in samenhang met de huurachterstand van zodanig gewicht is dat, rekening houdend met alle belangen over en weer, de door [eisers in conventie01] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Dat [gedaagde01] stelt dat hij de afgelopen jaren een stabiel leven heeft opgebouwd en (dus) belang heeft bij de voortzetting van de huurovereenkomst doet aan het voorgaande niet aan af. Het belang van [eisers in conventie01] bij tijdige en correcte huurbetaling weegt in dit geval zwaarder.
4.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De stelling van [eisers in conventie01] dat [gedaagde01] zich niet gedraagt als een goed huurder behoeft – aangezien de vordering van [eisers in conventie01] reeds op andere gronden wordt toegewezen – geen nadere bespreking.
4.14.
Ten aanzien van de door [gedaagde01] verzochte terme de grâce overweegt de kantonrechter dat (de gemachtigde van) [gedaagde01] bij brief van 9 februari 2023 heeft aangezegd vanaf februari 2023 een bedrag van € 260,00 per maand aan huur te zullen voldoen (zijnde 40% van de huur) tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. Over de maand april 2023 heeft [gedaagde01] echter (wederom) niets betaald, zodat de huurachterstand is opgelopen. Mede gelet op het feit dat [gedaagde01] in de afgelopen jaren regelmatig de huur niet (tijdig) heeft betaald, ziet de kantonrechter geen aanleiding om een terme de grâce toe te verlenen.
Herstel van de gebreken
4.15.
[eisers in conventie01] vorderen veroordeling van [gedaagde01] tot medewerking aan het herstel van de vocht- en schimmelproblematiek. Om de herstelwerkzaamheden uit te kunnen voeren, dient het gehuurde (tijdelijk) leeg te zijn. Gelet op de veroordeling die ten laste van [gedaagde01] zal worden uitgesproken om het gehuurde binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis te ontruimen, hebben [eisers in conventie01] naar het oordeel van de kantonrechter geen belang bij dit deel van hun vordering, zodat dit wordt afgewezen.
4.16.
Hetzelfde geldt voor de door [eiser in reconventie01] gevorderde veroordeling van [verweerders in reconventie01] tot herstel van de gebreken. Aangezien de huurovereenkomst wordt ontbonden, met veroordeling van [eiser in reconventie01] tot ontruiming van het gehuurde, heeft [eiser in reconventie01] naar het oordeel van de kantonrechter geen belang (meer) bij herstel van de gebreken, zodat zijn vordering wordt afgewezen.
Huurtermijnen en gebruiksvergoeding
4.17.
[eisers in conventie01] vorderen voorts betaling van de huur vanaf april 2023 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede een gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming. De kantonrechter overweegt dat dit toewijsbaar is, maar – gelet op de toegewezen huurachterstand (die is berekend tot en met april 2023) – pas vanaf 1 mei 2023 en met dien verstande dat daarbij de verminderde huurprijs van € 455,00 (70% van de geldende huur) per maand geldt.
Contractuele boete
4.18.
[eisers in conventie01] vorderen op grond van artikel 11.2 van de huurovereenkomst een bedrag van € 2.500,00 aan contractuele boete vanwege de tekortkoming(en) van [gedaagde01] in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [eisers in conventie01] eerder steeds heeft volstaan met verzoeken de achterstallige termijnen alsnog te betalen en jarenlang de achterstallige betalingen heeft geaccepteerd zonder het boetebeding in te roepen of zelfs maar te noemen. Bovendien is ook in de brief van 10 juni 2022 van (de gemachtigde van) [eisers in conventie01] , waarin [gedaagde01] is verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen wegens (onder meer) structurele te late betaling, geen beroep gedaan op het boetebeding. [gedaagde01] mocht daarom aannemen dat [eisers in conventie01] geen beroep zou doen op dit beding, zodat de gevorderde contractuele boete wordt gematigd tot nihil.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.19.
De door [eisers in conventie01] gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat een aanmaning aan [gedaagde01] is gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
Wettelijke rente
4.20.
De verschuldigdheid van de gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand is door [gedaagde01] niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de wettelijke rente worden toegewezen over een bedrag van € 3.530,96, met dien verstande dat die vanaf 14 november 2022 slechts toewijsbaar is over € 1.775,96 en over de daarna vervallen huurtermijnen telkens vanaf de 1ste dag van de betreffende maand (waarbij rekening dient te worden gehouden met de deelbetalingen van € 260,00 op 2 en 30 maart 2023) tot de dag van volledige betaling.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde01] is de partij die in conventie (grotendeels) ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten, inclusief de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers in conventie01] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
244,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
769,43
De nakosten worden begroot op:
- € 99,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
4.22.
Gelet op de gedeeltelijke toewijzing van de vordering in reconventie, bepaalt de kantonrechter dat de proceskosten in reconventie tussen partijen worden gecompenseerd.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.23.
[gedaagde01] heeft bezwaar gemaakt tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het (toewijzend) vonnis. Als reden heeft hij daarvoor aangevoerd dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis het wettelijk stelsel van de huurbescherming doorkruist. De kantonrechter overweegt dat het uitgangspunt van het wettelijke systeem is dat een vonnis executoriale kracht heeft en (dus) onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd. De door [gedaagde01] aangevoerde belangen wegen in het licht van de omstandigheden van deze zaak niet zwaar genoeg om af te wijken van de hoofdregel dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het verzoek van [gedaagde01] om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt daarom afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het [adres01] te [plaats01] per vandaag;
veroordeelt [gedaagde01] om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels aan [eisers in conventie01] ;
veroordeelt [gedaagde01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers in conventie01] te betalen:
- een bedrag van € 3.530,96 aan achterstallige huur tot en met 30 april 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 november 2022 over € 1.775,96 en over de daarna vervallen huurtermijnen telkens vanaf de 1ste dag van de betreffende maand (waarbij rekening dient te worden gehouden met de deelbetalingen van € 260,00 op 2 en 30 maart 2023) tot aan de dag van volledige betaling,
- een bedrag van € 455,00 per maand of gedeelte daarvan aan huur dan wel gebruiksvergoeding vanaf 1 mei 2023 tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie01] tot dit vonnis vastgesteld op € 769,43;
in reconventie
vermindert de huurprijs voor het gehuurde tot 70% van de verschuldigde huurprijs tot een bedrag van € 455,00 per maand met ingang van 25 juli 2022;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.