ECLI:NL:RBZWB:2023:455

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer 8779021 CV EXPL 20-3932

vonnis van 18 januari 2023

in de zaak van

1.de erfgenamen van [eiser sub 1] ,[erfgenaam 1] en[erfgenaam 2] en[erfgenaam 3]

2.
[eiser sub 2],

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna te noemen: Huurders,

gemachtigden: mrs. T. Delmee en A. van Wanrooij, advocaten te Tilburg,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigden: mrs. P.V. Kleijn, E.K. Sneeuw en C.G. Top, advocaten te Utrecht.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 13 april 2022 (hierna: het tussenvonnis) en de daarin genoemde stukken;

de akte uitlaten na tussenvonnis van [gedaagde] van 1 juni 2022;

de akte uitlaten na tussenvonnis van Huurders, tevens antwoordakte en akte overlegging producties van 3 augustus 2022;

e antwoordakte van [gedaagde] van 28 september 2022, met producties;

de akte uitlaten producties van Huurders van 16 november 2022.

1.2

Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.

2.De verdere beoordeling

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

Wat ligt nu nog ter beoordeling voor

2.1

In het tussenvonnis zijn enkele punten genoemd waarover partijen zich nog hebben kunnen uitlaten en waarover dus nog moet worden beslist. Het betreft de voor de verdeling van de kosten voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen toe te passen verdeelsleutel, de post algemene elektra en de post schoonmaakkosten. Daarnaast gaat het voor de afrekening van de energiekosten voor het individuele appartement van Huurders over het voor het stroomverbruik gehanteerde tarief en over de door te belasten werkelijke verbruikskosten van de, onder meer door de WKO-installatie, geleverde warmte.

De verdeelsleutel

2.2

Zoals in rechtsoverweging 2.12 en volgende van het tussenvonnis is overwogen, is [gedaagde] vanaf 2018 voor de verdeling van de kosten voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen die aan alle drie de groepen gebruikers, – te weten commerciële huurders, bewoners van reguliere appartementen en bewoners van zorgappartementen –, worden doorbelast, uitgegaan van de oppervlakte die de betreffende groep in gebruik heeft van het totale verhuurbare vloeroppervlak (VVO) van het complex, zonder de algemene ruimtes.
De kantonrechter stelt vast (onder andere uitgaande van het hierna nog nader te noemen overzicht dat Huurders als productie 41 hebben overgelegd) dat [gedaagde] binnen het totale VVO vier soorten ruimtes onderscheidt, te weten algemene ruimtes, commerciële ruimtes, reguliere appartementen (200) en zorgappartementen (85). Het VVO zonder de algemene ruimtes bestaat dus uit de som van de oppervlakten van de commerciële ruimtes, reguliere appartementen en zorgappartementen.

2.3

In rechtsoverweging 2.12 van het tussenvonnis is ook overwogen dat in artikel 6 van de huurovereenkomst zowel de term “
algemene ruimten” als “
gemeenschappelijke ruimten” voorkomt. Verder is overwogen dat uit wat tot dan toe door [gedaagde] was gesteld en aan stukken was overgelegd, niet bleek dat er een onderscheid was tussen “
algemene ruimten” en “
gemeenschappelijke ruimten”. De kantonrechter nam daarom vooralsnog aan dat met beide termen dezelfde ruimtes werden bedoeld. Daarop heeft [gedaagde] in haar akte van
28 september 2022 niet expliciet gereageerd. Echter, uit wat [gedaagde] nu in diezelfde akte stelt leidt de kantonrechter af, dat zij met die beide begrippen toch niet hetzelfde bedoelt en dat wat zij aanduidt als “
gemeenschappelijke ruimten” breder is dan alleen “
algemene ruimten”. In die akte stelt [gedaagde] namelijk dat de horecaruimtes tot de gemeenschappelijke ruimtes behoren, terwijl zij de horecaruimtes, als het gaat om de bepaling van de verdeelsleutel, rekent tot de commerciële ruimtes (en dus niet tot de algemene ruimtes). De kantonrechter begrijpt daaruit dat [gedaagde] met de term “
gemeenschappelijke ruimten” díe ruimtes aanduidt waarvan de kosten naar haar mening over de verschillende gebruikersgroepen kunnen worden verdeeld. Daaronder vallen dan algemene ruimtes (zoals gangen en trappen bijvoorbeeld), maar ook – een deel van – de commerciële ruimtes, met name de horeca, waaronder (zie randnummer 2.6 van haar akte van 28 september 2022) de brasserie, pizzeria, voormalige fine-dining, bruin café, lounge en de receptie/bar. Andere commerciële ruimtes, te weten het kinderdagverblijf, de pedicure en de kapper merkt [gedaagde] niet aan als gemeenschappelijke ruimtes. De kosten van die ruimtes worden alleen gedragen door de betreffende huurders.

In de door [gedaagde] gehanteerde verdeelsleutel worden de kosten voor de gemeenschappelijke ruimtes dus verdeeld in de verhouding van de oppervlakte die commerciële ruimtes, reguliere appartementen en zorgappartementen beslaan.

Mede naar aanleiding van de door Huurders genomen akte van 3 augustus 2022 stelt de kantonrechter vast dat Huurders het eens zijn met die wijze van verdeling (naar verhouding van de bij een groep in gebruik zijnde oppervlakte).

2.4

Zoals uit het tussenvonnis al bleek, kan als uitgangspunt voor de berekening van de oppervlakten worden gekozen voor het NEN-rapport of voor de bouwtekening van het complex. Er zijn marginale verschillen tussen de metrages volgens het NEN-rapport en die volgens de bouwtekening. [gedaagde] is in haar berekeningen uitgegaan van de bouwtekening. De daaruit volgende berekening is voor Huurders iets gunstiger dan die volgens het NEN-rapport (omdat de oppervlakte van de commerciële ruimtes volgens de bouwtekening iets groter is dan volgens het NEN-rapport en de oppervlakte van de reguliere appartementen iets kleiner). Huurders stemmen in hun akte van 3 augustus 2022 in met berekening op basis van de metrages volgens de bouwtekening. De kantonrechter zal dan ook van die berekening uitgaan.

2.5

De discussie tussen partijen gaat dan nog over de vraag welke ruimtes kunnen worden aangemerkt als gemeenschappelijke ruimtes waarvan de kosten aan de drie groepen gebruikers worden doorbelast en, in samenhang daarmee, welk percentage van de kosten kan worden toegerekend aan de bewoners van reguliere appartementen.

Op basis van de bouwtekening gaat [gedaagde] ervan uit dat de totale oppervlakte van commerciële ruimtes plus woningen (regulier en zorg) samen 26.347 m2 bedraagt. Daarvan is 1.922 m2 commerciële ruimte (dat is 7,3% van 26.347) en 21.464 m2 respectievelijk 2.960 m2 reguliere en zorgappartementen (dat is respectievelijk 81,47% en 11,24 % van 26.347).

Terzijde merkt de kantonrechter hier nog op dat bij Huurders kennelijk sprake is van enige verwarring, waar zij in hun akte van 3 augustus 2022 stellen dat [gedaagde] niet consequent is waar zij de ene keer een verdeling voorstelt waarbij 81,47% van de kosten aan de gezamen-lijke huurders van de reguliere appartementen wordt toegerekend (randnummer 2.4 van de akte) en waar de andere keer een percentage van 87,9% wordt genoemd (randnummer 2.6 van de akte). Hoe [gedaagde] aan het percentage van 81,47% komt is hiervoor weergegeven. Dat is de verhouding van de oppervlakte van de reguliere appartementen tot de totale VVO minus algemene ruimtes, zijnde 26.347 m2. Het in de stukken van [gedaagde] ook voorkomende percentage van 87,9% is de verhouding van de oppervlakte van de reguliere appartementen tot het totale
woonoppervlak. Het totale woonoppervlak (regulier en zorg samen) is 24.424 m2 (immers: 21.464 + 2.960). Daarvan vormen de reguliere appartementen met een gezamenlijke oppervlakte van 21.464 m2 dan 87,9%. In zoverre is dus geen sprake van inconsequentie van [gedaagde] . Het maakt voor de uitkomst geen verschil of van de totale kosten eerst 7,3% wordt toegerekend aan de commerciële gebruikers en
van het restant, zijnde 92,7 %,vervolgens 87,9% aan de reguliere huurders en 12,1% aan de zorghuurders, of dat de totale kosten meteen worden verdeeld in respectievelijk 7,3%, 81,47% en 11,24%.

2.6

Huurders stellen dat het door [gedaagde] gehanteerde percentage van 81,47%, nog naar beneden moet worden bijgesteld omdat [gedaagde] sommige ruimtes ten onrechte als gemeenschappelijke ruimtes aanmerkt en de kosten van die ruimtes ten onrechte doorbelast. Huurders hebben zich voor wat betreft een eventuele verlaging van het percentage van 81,47% gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.

2.7

Het ten onrechte aanmerken van bepaalde ruimtes als gemeenschappelijke ruimtes heeft invloed op de hoogte van de kosten die kunnen worden doorbelast, maar, in beginsel, niet op de verdeelsleutel. Immers, zoals hiervoor uiteengezet, worden de kosten tussen de drie groepen gebruikers, – commerciële gebruikers, bewoners van reguliere appartementen en bewoners van zorgappartementen – verdeeld in de verhouding van het door ieder van die groepen gebruikte deel van de som van de door hen gebruikte oppervlakten. Alleen wanneer er in die verhouding iets wijzigt, wijzigt de verdeelsleutel. Aangezien de oppervlakten van de reguliere appartementen en zorgappartementen duidelijk afgebakend zijn en daarover geen discussie is, zou dat alleen het geval kunnen zijn als er een wijziging zou zijn in het oppervlak van wat als commerciële ruimte moet worden aangemerkt. [gedaagde] gaat in haar berekeningen uit van een totale oppervlakte van de commerciële ruimtes van 1.922 m2. Daarin is het zwembad (volgens het NEN-rapport 320,82 m2, zie het hierna in rechts-overweging 2.9 opgenomen staatje) begrepen. Alleen als de oppervlakte van de commerciële ruimtes hoger zou worden vastgesteld, en het percentage commerciële ruimtes in verhouding tot de som van de oppervlakten van de drie gebruikers daardoor hoger zou worden dan 7,3, zou sprake kunnen zijn van een verlaging van het percentage van 81,47% voor de reguliere huurders.

2.8

Het is dus de vraag welke ruimtes [gedaagde] tot de commerciële ruimtes heeft gerekend, die samen 1.922 m2 beslaan en of er andere ruimtes zijn die ook als commerciële ruimtes zouden moeten worden aangemerkt.

Voor de berekening van de totale oppervlakte aan commerciële ruimtes van 1.922 m2, verwees [gedaagde] in randnummer 8.6 van haar akte van 30 december 2021 naar het door haar als productie 73 overgelegde Excel bestand. De kantonrechter heeft daarvan de volgende uitsnede gemaakt (van het gele tabblad “
afrekening S&S”)

De som van de oppervlakten (linker kolom) van de commerciële ruimtes is 1922,42 m2.

Welke ruimtes het, naast het zwembad, betrof bleek daaruit echter niet.

2.9

Huurders hebben nu bij hun akte van 3 augustus 2022 een van [gedaagde] afkomstig overzicht overgelegd (productie 41), dat op 10 november 2021 door de toenmalige financieel directeur van [gedaagde] per mail is gestuurd aan de huurdersvereniging. Het betreft, volgens de toelichting in de e-mail, een schematische weergave van de wijze waarop de servicekosten worden bepaald en toegedeeld aan de verschillende functies in het gebouw, waaronder de reguliere appartementen. Daaruit zijn de volgende uitsneden gemaakt.

De onderste uitsnede correspondeert met de afbeeldingen 1, 2 en 3 in de randnummers 8.6 tot en met 8.8 van de akte van [gedaagde] van 30 december 2020. Daaruit bleek al dat de totale oppervlakte van de commerciële ruimtes volgens het NEN-rapport (1.859 inclusief zwembad), heel weinig verschilde van de totale oppervlakte commerciële ruimtes waarvan [gedaagde] op basis van de bouwtekening uitging (1.922).

In het staatje van de oppervlakten volgens het NEN-rapport (zie de bovenste uitsnede) is nu een specificatie gegeven van de diverse commerciële ruimtes. Dat zijn er in totaal 15, exclusief het zwembad. [gedaagde] is blijkens de hiervoor in rechtsoverweging 2.8 weergegeven uitsnede uitgegaan van 13 commerciële ruimtes. In het lijstje van [gedaagde] komen enkele grotere oppervlakten voor, die niet in het overzicht op basis van het NEN-rapport staan. Mogelijk heeft [gedaagde] enkele ruimtes samengeteld. Wat daarvan zij, gezien het geringe verschil (63m2) tussen de totale oppervlakte commerciële ruimtes waar [gedaagde] van uit is gegaan en de totale oppervlakte commerciële ruimtes op basis van het NEN-rapport, neemt de kantonrechter bij gebreke van een nadere specificatie van [gedaagde] aan dat het om dezelfde ruimtes gaat.

2.1

Dat betekent dus dat ervan wordt uitgegaan dat in de totale oppervlakte van 1.922 m2 de volgende commerciële ruimtes zijn begrepen, zoals genoemd in het hierboven in rechtsoverweging 2.9 weergegeven overzicht:

op de begane grond:
in de kelder: opslagruimte ten behoeve van het restaurant.

2.11

Huurders stellen in hun akte van 3 augustus 2022 nog dat de toiletten op de begane grond ten onrechte als algemene ruimtes zijn aangemerkt en dat deze behoren tot de horeca en daarop ook zijn ingericht. Volgens Huurders behoren die toiletten daarom tot de commerciële ruimtes en mogen de kosten daarvan niet aan hen worden doorbelast. Zij gaan er daarbij kennelijk van uit dat kosten van commerciële ruimtes uitsluitend worden toegerekend aan de betreffende commerciële huurders. Zoals hiervoor (in rechtsoverweging 2.3) is overwogen, beschouwt [gedaagde] sommige commerciële ruimtes echter tevens als gemeenschappelijke ruimtes, waarvan de kosten wel kunnen worden verdeeld over alle huurders. Daarop wordt hierna (in rechtsoverweging 2.25) nog nader ingegaan.

2.12

Het gaat nu eerst om de vraag wat het effect is op de verdeelsleutel, als Huurders zouden worden gevolgd in hun stelling dat de toiletten op de begane grond tot de horeca behoren en dus als commerciële ruimte moeten meetellen.

In reactie op dat standpunt van Huurders stelt [gedaagde] dat de toiletten op de begane grond er primair zijn voor de bewoners, maar zij erkent dat die ook worden gebruikt door externe horecagasten. Verder stelt zij dat niet relevant is of die toiletten tot de horeca worden gerekend, omdat, in haar visie, de horeca tot de gemeenschappelijke ruimtes behoort.

De kantonrechter volgt deze laatstgenoemde stelling van [gedaagde] niet. Uit wat hiervoor (in rechtsoverweging 2.7) is overwogen, volgt dat voor de verdeelsleutel wèl degelijk relevant is of de toiletten tot de horeca worden gerekend.

2.13

Ervan uitgaande dat een horecavoorziening moet beschikken over een voor de gasten toegankelijke toiletruimte, acht de kantonrechter het redelijk om de toiletten op de begane grond tot de horeca te rekenen en daarmee tot de commerciële ruimtes.

2.14

Dat leidt tot de volgende herberekening van de verdeelsleutel. De toiletten hebben volgens het NEN-rapport een oppervlakte van 132,76 m2. Dat moet dus worden opgeteld bij de 1.922 m2 waarvan al werd uitgegaan, zodat de totale oppervlakte van de commerciële ruimtes 2.054,76 m2 wordt. Ook de som van de oppervlakten van commerciële ruimtes en reguliere en zorgappartementen wordt dan verhoogd met 132,76 m2. Zoals hiervoor, in rechtsoverweging 2.5, is vermeld, is [gedaagde] ervan uitgegaan dat de som van die oppervlakten 26.347 m2 bedraagt. In het onderste staatje in rechtsoverweging 2.9 is dat ook als eindtotaal vermeld, maar wanneer de daarboven staande cijfers worden opgeteld zou het 26.346 m2 moeten zijn. Dat heeft mogelijk te maken met een afrondingsverschil in het excelbestand. Wat daarvan zij, de kantonrechter gaat uit van 26.346 m2. Vermeerderd met de oppervlakte van de toiletten op de begane grond van 132,76 m2 bedraagt de som van de oppervlakten van commerciële ruimtes en reguliere en zorgappartementen 26.478,76 m2. Daarvan vormen de commerciële ruimtes met in totaal 2.054,76 m2 afgerond 7,76% van 26.478,76. De oppervlakte van de reguliere appartementen van 21.464 m2 is dan afgerond 81,06% van 26.478,76.

2.15

Op grond van deze herberekening is de kantonrechter van oordeel dat 81,06 % van de kosten voor gemeenschappelijke ruimtes mag worden doorbelast aan de reguliere appartementen.

Voor een verdere verlaging van het aan de reguliere huurders toe te rekenen percentage van de kosten ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu gesteld noch gebleken is dat nog andere ruimtes dan de reeds genoemde tot de commerciële ruimtes zouden moeten worden gerekend.

Welke ruimtes zijn gemeenschappelijke ruimtes ?

2.16

Vervolgens is aan de orde welke ruimtes kunnen worden aangemerkt als gemeenschappelijk, in de zin dat de kosten daarvan over de drie groepen huurders kunnen worden verdeeld.

2.17

In rechtsoverweging 2.13 van het tussenvonnis is weergegeven dat [gedaagde] in punt 6.9 van haar conclusie van antwoord in conventie de volgende ruimtes noemt als gemeenschappelijke ruimtes, waarvoor de servicekosten gedeeltelijk aan de huurders van de reguliere appartementen worden toegerekend: de tuin aan de voor- en achterzijde van het complex, de brasserie, de pizzeria, de voormalige fine dining, het bruine café, de lounge,
de receptie/bar, de bibliotheek, alle trappen, liften en gangen op alle verdiepingen, het terras aan de voor- en achterzijde van het complex, de toiletten op de begane grond, het parkeer-terrein, het zwembad en de hoofdentree*. [gedaagde] verwees daarbij naar de door haar als productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie overgelegde plattegrond van de begane grond van het complex, waarop de genoemde ruimtes groen zijn gemarkeerd en aangeduid zijn als gemeenschappelijke ruimtes.

2.18

Daarvan uitgaande stelt de kantonrechter vast dat in elk geval níet als gemeenschap-pelijk gelden de ruimtes voor fysiotherapie, kapsalon, kinderdagverblijf en pedicure. In het hierboven (in rechtsoverweging 2.9) afgebeelde staatje van commerciële ruimtes op basis van het NEN-rapport wordt ook een ruimte met winkelfunctie genoemd. Deze komt op de als productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie overgelegde plattegrond niet voor. Wat daarvan zij, uitgaande van voormelde opsomming van [gedaagde] behoort die in elk geval ook niet tot de gemeenschappelijke ruimtes.

2.19

Met betrekking tot de tuin aan de voor- en achterzijde van het complex, het parkeerterrein en de terrassen aan de voor- en achterzijde heeft de kantonrechter in het tussenvonnis al geoordeeld dat de kosten van onderhoud daarvan voor rekening van [gedaagde] dienen te blijven. Ook dat zijn dus naar het oordeel van de kantonrechter geen gemeenschappelijke ruimtes.

2.2

[gedaagde] heeft bepleit dat de kosten van elektra ten behoeve van lantaarnpalen op het terrein wel mogen worden omgeslagen over alle huurders omdat het verbruik daarvan niet via aparte tussenmeters is te bepalen – wat zij aantoont met een overzicht van de tussenmeters op de twee trafo’s in het complex, – en omdat het geringe kosten betreft, aangezien de lampen zijn voorzien van sensoren, waardoor zij alleen aangaan als het donker is.

*
Opmerking kantonrechter:rechtsoverweging 2.13 van het tussenvonnis was dus – anders dan [gedaagde] stelt in haar Notitie servicekosten die Huurders als productie 42 bij hun akte van 3 augustus 2022 hebben overgelegd (hierna: de Notitie Servicekosten)– niet een oordeel van de kantonrechter over welke ruimtes gemeenschappelijke ruimtes zijn, maar slechts een weergave van het door [gedaagde] ingenomen standpunt, zoals Huurders in hun akte van 3 augustus 2022 onder randnummer 2.8 terecht opmerken.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het, om de door [gedaagde] genoemde redenen, redelijk om voor de kosten van elektra ten behoeve van de tuin, de terrassen en het parkeerterrein een uitzondering te maken en te bepalen dat deze wel over alle huurders mogen worden omgeslagen. Met toepassing van de hiervoor vastgestelde verdeelsleutel mag dus 81,06% daarvan aan de huurders van reguliere appartementen worden doorberekend.

2.21

Wat [gedaagde] de hoofdentree noemt is, uitgaande van de hiervoor (in rechtsoverweging 2.18) genoemde door [gedaagde] overgelegde productie 7, een buitenruimte, die, als men van buiten naar de hoofdingang loopt, is gelegen vóór het terras aan de voorzijde. Om dezelfde redenen als is overwogen met betrekking tot de tuin en het parkeerterrein, is de kantonrechter van oordeel dat ook dit geen gemeenschappelijke ruimte is, waarvan de kosten voor verdeling over alle huurders in aanmerking komen.

2.22

Het zwembad wordt inmiddels door [gedaagde] niet meer als gemeenschappelijk ruimte beschouwd. Dat blijkt ook uit de door Huurders overgelegde productie 42 waarin [gedaagde] stelt dat zij de kosten van het zwembad al eerder voor haar rekening heeft genomen.

2.23

Dat alle trappen, liften en gangen op alle verdiepingen, met uitzondering van die in de zorgvleugels, wèl gemeenschappelijke ruimtes zijn, waarvan de kosten verdeeld kunnen worden over alle huurders, is niet in discussie en staat dus vast.

2.24

Dan blijven uit de hiervoor (in rechtsoverweging 2.17) genoemde opsomming van [gedaagde] over: de brasserie, de pizzeria, de voormalige fine dining, het bruine café, de lounge, de receptie/bar, de bibliotheek en de toiletten op de begane grond. Uitgaande van wat hiervoor is overwogen in de rechtsoverwegingen 2.10 en 2.13 behoren al deze ruimtes tot de commerciële ruimtes, als het gaat om de vaststelling van de verdeelsleutel.

2.25

Zoals hiervoor (in rechtsoverweging 2.11) al is overwogen, zijn Huurders er kennelijk impliciet van uitgegaan dat de horecaruimtes commerciële ruimtes zijn en dat dit betekent dat de kosten daarvan niet worden omgeslagen over alle huurders. Daar ging ook de kantonrechter van uit, tot de akte van [gedaagde] van 28 september 2022. Op die manier is [gedaagde] ook met de kosten voor de horeca omgegaan in de afrekeningen 2018 en 2019, in elk geval voor wat betreft de kosten voor elektra en voor de schoonmaak. Immers in de uiteenzetting die [gedaagde] heeft gegeven van de door haar doorbelaste kosten voor elektra (randnummer 14.14 van de conclusie van antwoord en ter zitting) is gesteld dat onder andere de horecaruimtes apart bemeterd zijn en dat het verbruik dat voor die ruimtes is geregistreerd, is afgetrokken van het totale verbruik, voordat de aan de huurders door te belasten kosten zijn berekend. En voor de schoonmaak geldt eveneens dat [gedaagde] volgens haar uitleg de kosten van schoonmaak voor de horeca niet heeft doorbelast aan de andere huurders (zie hierna rechtsoverweging 2.32).

2.26

Maar in haar akte van 28 september 2022 stelt [gedaagde] dat de horeca tot de gemeen-schappelijke ruimtes behoort. Uitgaande van de betekenis waarin zij die term in haar akte gebruikt, begrijpt de kantonrechter dat dit betekent dat [gedaagde] zich nu op het standpunt stelt dat de kosten van de horeca over alle huurders mogen worden omgeslagen.

Ter onderbouwing van haar standpunt stelt [gedaagde] dat 80% van de omzet van de horeca wordt gegenereerd door gebruik door de huurders en dat die voorzieningen er primair zijn voor de huurders. Vaststaat dat de horeca ook toegankelijk is voor derden en dat de horeca deels ook commercieel wordt geëxploiteerd, in die zin dat derden horecaruimtes met de daarbij behorende faciliteiten kunnen huren voor onder andere vergaderingen, feesten of afscheidsbijeenkomsten. Dat levert [gedaagde] ook inkomsten op. Aangenomen mag worden dat de prijs die [gedaagde] voor dergelijk gebruik van de horeca aan derden in rekening brengt kostendekkend is. Als er al kosten voor horeca aan alle huurders zouden kunnen worden doorbelast, zouden de met dergelijke commerciële verhuur gemoeide kosten daarop in elk geval in mindering moeten worden gebracht. [gedaagde] stelt nu dat dit maar een relatief klein deel van de omzet is in verhouding tot de omzet door het gebruik van huurders, maar dat is in het geheel niet onderbouwd. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de horecaruimtes kunnen worden aangemerkt als gemeenschappelijke ruimtes in de zin van artikel 6 van de huurovereenkomst. Er moet in het kader van deze procedure dus van uit worden gegaan dat de kosten van de horecaruimtes niet kunnen worden omgeslagen over alle huurders.

De kantonrechter stelt vast dat dit ook in overeenstemming is met het voorstel dat [gedaagde] in haar Notitie servicekosten aan de huurders heeft gedaan in het kader van de aanpassing van het servicekostenpakket overeenkomstig artikel 14.5 van de algemene voorwaarden.

2.27

[gedaagde] heeft nog gesteld ook steun te vinden voor haar standpunt in het feit dat in artikel 4 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurders een bijdrage van
€ 20,- per maand betalen voor het in stand houden van de restauratieve voorzieningen.
De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet, aangezien de restauratieve bijdrage geheel los staat van de servicekosten.

Stroomverbruik inclusief vastrecht gemeenschappelijke ruimten en stroomverbruik inclusief vastrecht algemene voorzieningen (bijvoorbeeld liften, verlichting, intercom ed).

(In de eindafrekeningen 2018 en 2019 begrepen in de post “Algemene elektra”)

2.28

Huurders verwijzen in hun akte van 3 augustus 2022 naar rechtsoverweging 2.31 van het tussenvonnis, waarin is vermeld dat het door [gedaagde] berekende all-in tarief voor het verbruik van elektriciteit voor de gemeenschappelijke ruimtes voor 2018 € 0,10043 inclusief btw per kWh bedroeg en voor 2019 € 0,12608 inclusief btw per kWh. Het all-in tarief is inclusief netwerkkosten (Enexis) en meetkosten (Fudura).

Ten aanzien van het tarief stellen Huurders in hun akte voor om “
Gelet op de relatief kleine verschillen in standpunten tussen Verhuurder en Huurders (…) om voor de beide jaren 2018 en 2019 uit te gaan van een bedrag van € 0,11 inclusief btw per kWh.”

Het is de kantonrechter niet duidelijk op welke verschillen in standpunten Huurders hier doelen. Eerder, in hun akte van 18 november 2020, hebben Huurders bezwaar gemaakt tegen het feit dat [gedaagde] in dat tarief ook de opslag energiebelasting, de opslag duurzame energie en de netwerkkosten meerekende. Daarover heeft de kantonrechter in de rechtsoverwegingen 2.29 en volgende van het tussenvonnis al geoordeeld dat die kosten behoren tot de elektriciteitskosten die [gedaagde] aan Huurders mag doorbelasten.

Huurders zijn in de gelegenheid gesteld om nader inhoudelijk te reageren op de uitleg die [gedaagde] in randnummer 14.14 van haar conclusie van antwoord heeft gegeven over de wijze waarop zij het tarief heeft berekend en de ter onderbouwing daarvan door [gedaagde] overgelegde producties. Tegen die berekening hebben Huurders geen nadere bezwaren ingebracht.

De kantonrechter is mèt [gedaagde] van oordeel dat de daadwerkelijk door haar voor elektra in de gemeenschappelijke ruimtes betaalde kosten kunnen worden doorbelast, niet meer en niet minder. Nu het tarief zoals door [gedaagde] berekend voldoende is onderbouwd en door Huurders niet is betwist, ziet de kantonrechter geen aanleiding om het door Huurders voorgestelde tarief toe te passen in plaats van het werkelijk door [gedaagde] betaalde tarief.

2.29

Huurders hebben verder opgemerkt dat uitgangspunt moet zijn dat uitsluitend kosten voor elektra voor gemeenschappelijke ruimtes kunnen worden doorbelast en dat de door [gedaagde] doorbelaste bedragen nog zouden moeten worden verlaagd als daarin verbruiks-kosten zijn begrepen voor ruimtes die niet als gemeenschappelijke ruimtes kunnen worden aangemerkt.

Daarover overweegt de kantonrechter het volgende. Uit de eerder al door [gedaagde] gegeven toelichting, onderbouwd met de producties 17 voor 2018 en 35 voor 2019, over de wijze waarop zij het door te belasten verbruik heeft bepaald, blijkt dat van het totale verbruik van de trafo’s 1 en 3 het geregistreerde verbruik van alle apart bemeterde ruimtes is afgetrokken. Dat zijn in elk geval alle appartementen, de horecaruimtes, het zwembad en de ruimtes voor pedicure en kapper en de algemene ruimtes in het zorggedeelte. In de overzichten is ook een “
tussenmeting GLK 1+0” vermeld. Uit productie 35 (overzicht trafo 1) blijkt dat dit betreft de ruimtes voor kinderdagverblijf, fysiotherapie en winkel. Wat dan overblijft zijn, uitgaande van de overzichten uit genoemde producties, de volgende ruimtes:

Parkeerkelder rechts en links;
Terreinverlichting;
Gangverlichting;
Lift;
MER.

Dat de lift en gangen gemeenschappelijke ruimtes zijn staat vast. Voor de terreinverlichting is hiervoor (in rechtsoverweging 2.20) al overwogen dat de kosten van het elektriciteits-verbruik naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs ten laste van de gezamenlijke huurders kunnen worden gebracht, omdat dit niet apart bemeterd is en de kosten relatief gering zijn. Dit hoewel het buitenterrein strikt genomen niet als een gemeenschappelijke ruimte kan worden aangemerkt, omdat dit ook wordt gebruikt door derden.
Voor de parkeerkelder is door geen van beide partijen aangegeven of deze ook voor derden toegankelijk is. Ervan uitgaande dat dit het geval is, geldt daarvoor naar het oordeel van de kantonrechter om dezelfde reden als voor het parkeerterrein dat het elektriciteitsverbruik daarvan voor rekening van de gezamenlijke huurders kan worden gebracht.

“
MER” (productie 17) en MER/SER (productie 35) staat voor meters en servers (dat is te zien in het functievak bovenaan in productie 35, wanneer men cel G44 aanklikt). De kanton-rechter gaat ervan uit dat ook die als gemeenschappelijk kunnen worden aangemerkt.

Op grond van deze overwegingen komt de kantonrechter dus tot de conclusie dat [gedaagde] geen elektriciteitskosten heeft doorbelast aan Huurders voor ruimtes waarvan de kosten niet voor verdeling over alle huurders in aanmerking komen.

Ten aanzien van deze post is daarom de slotconclusie dat het totaalbedrag voor stroom van gemeenschappelijke ruimtes waarvan [gedaagde] in de eindafrekeningen servicekosten 2018 en 2019 is uitgegaan, correct is.

2.3

Vanwege de gewijzigde verdeelsleutel dienen de eindafrekeningen op dit punt echter als volgt te worden aangepast:
2018: totaalbedrag Algemene elektra: € 42.060,949 (randnummer 14.14.7 van de conclusie

van antwoord).

Voor huurders reguliere appartementen 81,06% daarvan: € 34.094,61.

Voor Huurders 1/200ste deel daarvan: € 170,47.

2019: totaalbedrag Algemene elektra: € 35.001,00 (randnummer 14.14.14 van de conclusie

van antwoord).

Voor huurders reguliere appartementen 81,06% daarvan: € 28.371,81.

Voor Huurders 1/200ste deel daarvan: € 141,86.

2.31

Huurders hebben verder opgemerkt dat [gedaagde] over deze servicekostenpost geen 5% maar slechts 2% administratiekosten in rekening mag brengen. Zij verwijzen daarbij naar het Beleidshandboek van de Huurcommissie.

[gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist, met verwijzing naar het Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie (versie 1 juli 2022).

Daarin is het volgende bepaald (pagina 29):

“
Over de warmtelevering (gas, olie of een andere brandstof) bedraagt de maximaal toegestane vergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteedt, bedraagt de maximale vergoeding 1%. Over alle overige kostenposten bedraagt de vergoeding maximaal 5%. Deze percentages zijn inclusief eventuele BTW”.

Gelet op deze bepaling is de kantonrechter mét [gedaagde] van oordeel dat over de servicekostenpost algemene elektra 5% administratiekosten mag worden berekend.

Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, inclusief parkeergarage/parkeerplaats alsmede schoonmaak van algemene ruimten

2.32

[gedaagde] heeft in haar conclusie van antwoord en ter zitting uiteengezet hoe zij de aan Huurders doorbelaste schoonmaakkosten heeft berekend. Dat is in het tussenvonnis samengevat in de rechtsoverwegingen 2.63 tot en met 2.73. Van de voor het totale complex gemaakte kosten voor schoonmaak (arbeidsloon en schoonmaakmiddelen) heeft [gedaagde] 23% toegerekend aan schoonmaak van “
openbare ruimten (zoals gangen en toiletten)”.
Op dat bedrag heeft zij vervolgens de verdeelsleutel tussen de drie groepen huurders toegepast. Het percentage van 23 is erop gebaseerd dat per week 61 uren van de in totaal 269,5 uur aan schoonmaak voor het hele complex bestede uren betrekking hebben op de schoonmaak van de “
openbare ruimten”.

Voor de duidelijkheid voegt de kantonrechter hier nog een keer het staatje in dat [gedaagde] ter onderbouwing in het geding heeft gebracht.

2.33

Huurders hebben daarop bij akte van 3 augustus 2022 nader inhoudelijk gereageerd. Kort samengevat stellen zij dat [gedaagde] noch de kosten, noch de uren heeft onderbouwd. Het aantal uren dat volgens [gedaagde] per week aan schoonmaak van algemene ruimtes wordt besteed komt hen te hoog voor.

Huurders stellen zich op het standpunt dat wegens het ontbreken van voldoende onder-bouwing voor 2018 en 2019 geen kosten voor schoonmaak in rekening kunnen worden gebracht. Niettemin erkennen zij dat er zo nu en dan wordt schoongemaakt. Zij verklaren zich bereid een symbolisch bedrag daarvoor te betalen en refereren zich voor de vaststelling daarvan aan het oordeel van de kantonrechter.

In haar akte van 28 september 2022 gaat [gedaagde] in op de opmerking van Huurders dat
61 uur per week voor schoonmaak van de algemene ruimtes hen te hoog lijkt. Met een berekening onderbouwt [gedaagde] haar stelling dat 61 uur per week daarvoor heel reëel is. [gedaagde] gaat er bij die berekening van uit dat in die 61 uur per week in totaal 5.655,5 m2 aan “
algemene en gemeenschappelijke ruimten” wordt schoongemaakt, namelijk het totale oppervlak van 7.531,08 m2 aan “
algemene en gemeenschappelijke ruimten” minus de kelderruimte (die niet wekelijks wordt schoongemaakt). Zij verwijst daarbij naar het staatje uit productie 41van Huurders (zie de afbeelding hierboven in rechtsoverweging 2.9).
Maar in die 7.531,08 m2 zijn ook begrepen de algemene ruimtes en gangen van het zorg-gedeelte van het complex. De schoonmaak van die ruimtes in het zorggedeelte is echter, volgens het hierboven in rechtsoverweging 2.32 opgenomen staatje, níet begrepen in die
61 uur. Die uren zijn apart opgevoerd: 83 uur per week. De berekening van [gedaagde] is dus niet juist.

2.34

Afgezien daarvan is de kantonrechter, mèt Huurders, van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoeveel uren in totaal (gemiddeld) per week worden besteed aan de schoonmaak van het hele complex en hoeveel uren daarvan worden besteed aan de schoonmaak van de “
algemene en gemeenschappelijke ruimten”, alsmede welke loonkosten daarmee gemoeid zijn. Daarbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking.

[gedaagde] heeft in paragraaf 14.12 van haar conclusie van antwoord in conventie gesteld dat de loonkosten voor schoonmaak in 2018 in totaal € 170.185,50 bedroegen en in 2019 € 223.809,51. Dat grote verschil is op zichzelf al opmerkelijk en is door [gedaagde] niet nader verklaard.

Voor de onderbouwing van de loonkosten in 2018 verwijst [gedaagde] naar haar productie 17, tabblad schoonmaak. Op dat tabblad ziet de kantonrechter inderdaad in vak P18 het genoemde bedrag staan. Dat is kennelijk een optelling van loonkosten ten behoeve van verschillende (bij [gedaagde] in dienst zijnde ?) medewerkers. Maar daarin is niets vermeld met betrekking tot door die medewerkers gewerkte uren.

De loonkosten voor de schoonmaak in 2019 zijn vermeld in de door [gedaagde] overgelegde productie 35. Op het tabblad housekeeping is het bedrag van € 223.809,51 te zien in vak S30 (wanneer men met de muis op de #-tekens gaat staan). Op dit tabblad is, anders dan voor 2018, wel vermeld hoeveel uren per week de betreffende medewerkers in dienst zijn.
Maar omdat sommige medewerkers het hele jaar 2019 in dienst waren en anderen slechts een maand of enkele maanden, en bovendien niet bekend is of die medewerkers alleen schoonmaakwerkzaamheden verrichtten, kan daaruit nog niet worden afgeleid hoeveel uur per week gemiddeld aan schoonmaak van het complex is besteed. Verder zijn in 2019 kennelijk voor schoonmaak ook uitzendkrachten ingehuurd naast de eigen werknemers van [gedaagde] . Daarop zien de (in het tussenvonnis genoemde) facturen die [gedaagde] bij productie 55 heeft overgelegd. De kosten daarvan zijn begrepen in het genoemde totaalbedrag van € 223.809,51 (zie productie 35, rij 29 “inhuur housekeeping” totaal € 6.412,62 inclusief btw. Dat is de optelsom van de in de rijen 48 tot en met 62 vermelde facturen van uitzendbureaus).

2.35

Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat [gedaagde] in twee met de onderhavige zaak gevoegde zaken bij akte van 30 november 2022 nog twee producties (N en O) heeft overgelegd. Volgens mededeling van [gedaagde] betreft het roosters voor housekeeping van respectievelijk 2018 en 2019, waarin de geklokte uren van het schoonmaakpersoneel van [gedaagde] en de daarbij behorende loonkosten zijn bijgehouden. Deze producties dragen naar het oordeel van de kantonrechter echter niet bij aan een verduidelijking en nadere onder-bouwing van de door [gedaagde] aan Huurders doorbelaste bedragen, integendeel. De daarin vermelde kosten zijn aanzienlijk hoger dan de kosten waarvan [gedaagde] bij de eindaf-rekeningen 2018 en 2019 is uitgegaan. [gedaagde] komt in die akte tot de conclusie dat zij dus zelfs minder heeft doorbelast dan de werkelijke kosten. Dat zou een voordeel zijn voor Huurders, maar deze verschillen komen de betrouwbaarheid van de door [gedaagde] gehanteerde cijfers en berekeningen niet ten goede.

2.36

De kantonrechter merkt in dit verband op dat hij de wijze waarop [gedaagde] tot een toerekening van de op de schoonmaak van “
algemene en gemeenschappelijke ruimten” betrekking hebbende kosten komt– te weten op basis van het aantal uren dat daarvoor is besteed in verhouding tot het totale aantal uren voor de schoonmaak van het hele complex – op zichzelf redelijk acht. Die wijze van toerekening komt ook tegemoet aan de opmerking van Huurders ter zitting dat het schoonmaken van ruimtes in de zorgafdelingen naar verhouding meer tijd kost.

2.37

Waar aan de ene kant vaststaat dat [gedaagde] in 2018 en 2019 kosten heeft gemaakt voor het schoonmaken van “
algemene en gemeenschappelijke ruimten” en die kosten op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst aan Huurders mogen worden doorbelast, en aan de andere kant voldoende onderbouwing ontbreekt, kan de kantonrechter niet anders dan een naar redelijkheid en billijkheid te schatten bedrag vaststellen dat aan Huurders in rekening mag worden gebracht. Daarbij dient de bestaande onduidelijkheid voor rekening en risico van [gedaagde] te komen.

2.38

Voor 2018 heeft [gedaagde] een bedrag van € 39.142,- (afgerond) voor loonkosten schoonmaak doorberekend en een bedrag van € 16.469,39 voor schoonmaakmiddelen. Zoals in rechtsoverweging 2.66 van het tussenvonnis al is overwogen, gaat de kantonrechter er op basis van het overzicht in productie 17 tabblad 4260 van uit dat [gedaagde] op dat laatste bedrag nog niet de factor 23% heeft toegepast. Dat had dus, uitgaande van de redenering van [gedaagde] , maximaal 23% van € 16.469,39 = € 3.788,-- (afgerond) voor schoonmaak-middelen ten behoeve van de algemene ruimtes moeten zijn. Van het aldus verkregen totaalbedrag van (€ 39.142 + € 3.788 =) € 42.930,- zou dan volgens de hiervoor vastgestelde verdeelsleutel 81,06%, zijnde € 34.799,-, kunnen worden toegerekend aan de huurders van reguliere appartementen. Op dit bedrag zal de kantonrechter gelet op wat hiervoor is overwogen over de onvoldoende onderbouwing door [gedaagde] een correctie toepassen van
-20%. Aldus stelt de kantonrechter het voor 2018 aan de huurders van reguliere appartementen voor schoonmaak algemene ruimtes door te belasten bedrag vast op € 27.839,- (afgerond). Het door Huurders te betalen bedrag is 1/200ste deel daarvan: € 139,- (afgerond).

2.39

Voor 2019 heeft [gedaagde] een totaalbedrag (loonkosten plus schoonmaakmiddelen) voor schoonmaak van de algemene ruimtes berekend van € 59.825,- (afgerond). Van dat bedrag zou 81,06%, zijnde € 48.494,- (afgerond), kunnen worden toegerekend aan de huurders van reguliere appartementen. Verminderd met de correctie van 20% stelt de kantonrechter het voor 2019 aan de huurders van reguliere appartementen voor schoonmaak algemene ruimtes door te belasten bedrag vast op € 38.795,- (afgerond). Het door Huurders te betalen bedrag is 1/200ste deel daarvan: € 194,- (afgerond).

Kleine herstellingen algemene ruimten

2.4

Ter zake de eindafrekening servicekosten 2018 rest er nog één onderdeel waarover een beslissing moet worden genomen. Het betreft het bedrag van in totaal € 2.192,04 dat [gedaagde] voor kleine herstellingen algemene ruimtes over de drie groepen huurders heeft verdeeld. In rechtsoverweging 2.38 van het tussenvonnis is daarover overwogen dat dit voornamelijk kosten betreft voor diverse kleine klusmaterialen, waarvan in redelijkheid niet steeds bijgehouden kan worden of die gebruikt zijn voor klussen die voor rekening van [gedaagde] dienen te blijven of voor klussen die aan de gezamenlijke huurders kunnen worden doorbelast. Aan partijen is de suggestie gedaan om voor deze kosten onderling een redelijke verdeling overeen te komen. Dat is kennelijk niet gelukt, althans partijen hebben zich daarover niet uitgelaten. Daarom zal, zoals in het tussenvonnis al is overwogen, de kantonrechter thans een verdeling bepalen. Bij gebreke van een aanknopingspunt voor enige andere verdeling acht de kantonrechter een 50/50 verdeling tussen [gedaagde] en de gezamenlijke huurders redelijk. Dit betekent dat van de in totaal € 2.192,04 aan kosten, de helft, zijnde € 1.096,02, aan de gezamenlijke huurders kan worden doorbelast. Na toepassing van de hiervoor vastgestelde verdeelsleutel komt 81,06% daarvan, te weten een bedrag van € 888,43, voor rekening van de huurders van reguliere appartementen. Ten laste van Huurders komt dan 1/200ste deel daarvan: € 4,44.

Vaststelling betalingsverplichting Huurders voor servicekosten 2018 en 2019

2.41

Vooraf brengt de kantonrechter in herinnering dat in het tussenvonnis van 28 juli 2021 al is overwogen dat en waarom Huurders geen betaalde bedragen voor servicekosten over 2016 en 2017 meer kunnen terugvorderen.

2.42

Thans kan, met toepassing van de beslissingen die in dit vonnis en de voorafgaande tussenvonnissen zijn genomen ten aanzien van de diverse servicekostenposten, worden vastgesteld wat de betalingsverplichting van Huurders is voor de servicekosten 2018 en 2019.

In beide eindafrekeningen heeft [gedaagde] de volgende posten opgenomen:

Onderhoud installaties

Algemene elektra

Algemene verlichting

Brandblusmiddelen

Verzekeringen

Schoonmaakkosten

Huismeester

Front Office/receptie

Tuin en terrein

Kleine herstellingen

Glasbewassing buitenzijde en algemeen

Rioolreiniging

De posten f), g) en h) zijn in de eindafrekening 2018 begrepen in de post Facilitaire kosten.

De hier onder a), d), e), g) en h) genoemde posten zijn niet opgenomen in artikel 6 van de huurovereenkomst en dus niet overeengekomen. Die kunnen dus, gelet op wat is overwogen in het tussenvonnis van 28 juli 2021, niet worden doorbelast.

De posten i) en l) zijn niet als afzonderlijke posten genoemd in artikel 6 van de huurovereenkomst, maar kunnen worden beschouwd als afzonderlijk benoemde kleine herstellingen. Kleine herstellingen is als zodanig wel in artikel 6 van de huurovereenkomst vermeld als een door verhuurder te leveren dienst waarvan de kosten aan Huurders kunnen worden doorbelast. Echter dienen kosten gemaakt voor Tuin en terrein op grond van wat is overwogen in het tussenvonnis van 13 april 2022 (rechtsoverwegingen 2.40 en 2.57), voor rekening van [gedaagde] te blijven. Dat geldt ook voor kosten van rioolreiniging (rechtsoverweging 2.51).

2.43

De kosten voor de resterende posten kunnen voor 2018 als volgt worden vastgesteld:

Algemene elektra € 170,47

Algemene verlichting (lampenfonds) € 13,93

(vonnis 13 april 2022 rechtsoverweging 2.62)

Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes € 139,00

Kleine herstellingen € 4,44
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
€ 0

(vonnis 13 april 2022 rechtsoverweging 2.82)

Subtotaal € 327,84

Administratiekosten 5%
€ 16,39

Totaal € 344,23

2.44

Voor 2019 kan de betalingsverplichting van Huurders ter zake servicekosten als volgt worden vastgesteld:

Algemene elektra € 141,86

Algemene verlichting (lampenfonds) € 12,31

(vonnis 13 april 2022 rechtsoverweging 2.62)

Schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes € 194,00

Kleine herstellingen* € 2,57
Glasbewassing buitenzijde en algemeen
€ 0

(vonnis 13 april 2022 rechtsoverweging 2.82)

Subtotaal € 350,74

Administratiekosten 5%
€ 17,54

Totaal € 368,28

*zie tussenvonnis 13 april 2022 rechtsoverwegingen 2.39 tot en met 2.45:

Door te belasten aan alle huurders € 635,25 (schilderwerk gang zwembad).
Voor rekening van huurders reguliere appartementen 81,06% daarvan, is € 514,93

Daarvan 1/200ste deel voor Huurders: € 2,57.

2.45

Huurders hebben bij dagvaarding gevorderd een bedrag vast te stellen dat [gedaagde] aan hen dient terug te betalen voor teveel betaalde servicekosten. De kantonrechter heeft echter onvoldoende zicht op wat is betaald en hoeveel [gedaagde] in de loop van de tijd al heeft terugbetaald of verrekend. De kantonrechter gaat ervan uit dat Huurders in elk geval niet minder hebben betaald dan voormelde bedragen. In de beslissing zal daarom worden volstaan met veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan Huurders van wat zij ter zake deze servicekosten (die ter onderscheiding van de hierna te bespreken kosten voor nutsvoor-zieningen ten behoeve van het appartement van Huurders zullen worden aangeduid als “algemene servicekosten”) meer hebben betaald dan de hier vastgestelde bedragen.
De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

2.46

Huurders hebben verder gevorderd om het voorschotbedrag voor de servicekosten vanaf 1 januari 2019, dan wel een door de kantonrechter te bepalen datum, vast te stellen op € 25,00 per maand, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag per maand en [gedaagde] te veroordelen om aan Huurders terug te betalen wat meer is betaald. Voor 2019 is deze vordering in zoverre achterhaald dat hierboven al de betaalverplichting van Huurders voor dat jaar is berekend en is overwogen dat [gedaagde] zal worden veroordeeld terug te betalen wat zij over dat jaar meer hebben betaald. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding voor 2020 en 2021 nog een maandelijks te betalen voorschotbedrag vast te stellen, ervan uitgaande dat inmiddels de werkelijke kosten over die jaren bekend zijn en de eindafrekeningen kunnen worden opgemaakt. En voor het eventuele vaststellen van een voorschotbedrag na 2021 heeft de kantonrechter onvoldoende zicht op de ontwikkeling van de kosten. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

2.47

Huurders hebben eveneens gevorderd – kort gezegd - om [gedaagde] te veroordelen om jaarlijks een gespecificeerde afrekening servicekosten te verstrekken, onderbouwd met bescheiden, op verbeurte van een dwangsom. [gedaagde] heeft tegen die vordering verweer gevoerd, waarbij zij onder meer heeft gesteld dat zij haar verplichtingen in deze over de jaren 2016 tot en met 2018 tijdig is nagekomen en dat de vanaf 2019 ontstane vertraging in het verstrekken van de eindafrekening haar oorzaak vindt in de bezwaren die toen door meerdere huurders naar voren zijn gebracht en de naar aanleiding daarvan gevoerde overleggen.

De kantonrechter is, mèt [gedaagde] , van oordeel dat Huurders onvoldoende belang hebben bij toewijzing van deze vordering, nu er onvoldoende aanleiding is te twijfelen aan de bereidheid van [gedaagde] om haar wettelijke verplichting na te komen tot het jaarlijks tijdig verstrekken van een eindafrekening servicekosten en het verschaffen van inzage in de daaraan ten grondslag liggende bescheiden. Deze vordering zal dus worden afgewezen.

De afrekening nutsvoorzieningen ten behoeve van het appartement van Huurders

2.48

Zoals in het tussenvonnis is overwogen (rechtsoverweging 2.88) gaat het om de afrekening van 12 april 2019 over de periode van 1 september 2017 tot en met 31 december 2018 en de afrekening van 14 juli 2020 over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019.

Elektra

2.49

Het bezwaar van Huurders tegen de afrekeningen van hun individuele elektriciteits-verbruik ziet op het door [gedaagde] gehanteerde tarief per kWh.

2.5

[gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord in conventie (randnummers 15.1.1 tot en met 15.1.14) uiteengezet welk tarief zij voor de afrekeningen tot en met december 2019 heeft gehanteerd en hoe dit is opgebouwd.

Evenals bij de doorbelasting van de kosten van elektra van gemeenschappelijke ruimtes heeft [gedaagde] bij de afrekening van het elektriciteitsverbruik van het appartement van Huurders de netwerkkosten naar rato in rekening gebracht.

Huurders stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] de kosten voor netbeheer niet aan hen mag doorbelasten, omdat het energienet dient te worden beschouwd als onroerende aanhorig-heid, zodat die kosten geacht worden te zijn begrepen in de kale huur. Volgens Huurders kan voor wat betreft de netwerkkosten de vergelijking worden gemaakt met wat de Hoge Raad in het arrest van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61) heeft beslist over de kapitaal- en onderhoudslasten van een WKO-installatie.

[gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist. De kantonrechter onderschrijft het standpunt van [gedaagde] dat deze kosten zien op het transport door en het beheer van het leidingennetwerk dat zich buíten het complex bevindt en eigendom is van de netbeheerder, Enexis. Enexis brengt daarvoor kosten in rekening aan [gedaagde] als verbruiker, die deze op haar beurt naar rato kan doorbelasten aan Huurders.

2.51

In hun akte van 3 augustus 2022 stellen Huurders verder dat zij zich niet aan de indruk kunnen onttrekken dat [gedaagde] de energiebelasting (hierna: EB) en de opslag duurzame energie (hierna: ODE) dubbel bij hen in rekening brengt. Zij lichten toe dat uit de facturen van Engie die [gedaagde] heeft overgelegd blijkt dat in de bedragen die aan [gedaagde] in rekening zijn gebracht, en die [gedaagde] dus doorbelast aan Huurders, al EB en ODE zijn begrepen. Huurders begrijpen uit de uitleg die [gedaagde] heeft gegeven over het toepassen van het “kleinverbruikers”-tarief (dat wil zeggen het belastingtarief dat geldt bij een verbruik tot 10.000 kWh per jaar) van de EB en ODE, dat [gedaagde] daar bovenop nog extra belasting bij hen in rekening brengt.

2.52

[gedaagde] heeft dat in haar antwoordakte van 28 september 2022 gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft daarbij herhaald en nog nader toegelicht wat zij al in haar conclusie van antwoord heeft uiteengezet over de wijze waarop zij de EB en ODE aan Huurders in rekening brengt. Zij heeft getracht een en ander te verduidelijken met enige rekenvoorbeel-den. Heel kort gezegd komt het erop neer dat [gedaagde] de geleverde stroom afrekent tegen het (gemiddelde) inkooptarief per kWh dat zij zelf ook betaalt. Daarin is dus nog geen EB of ODE begrepen. Die belastingen worden afzonderlijk doorbelast en daarbij gaat [gedaagde] uit van het belastingtarief dat geldt bij een verbruik tot 10.000 kWh per jaar. Op de aldus per appartement te betalen EB brengt zij de zogenaamde heffingskorting in mindering, waarop Huurders als “kleinverbruikers” aanspraak hebben.

2.53

Huurders zijn in de gelegenheid gesteld om zich nog uit te laten met betrekking tot de door [gedaagde] bij die akte in het geding gebrachte producties. De kantonrechter merkt op dat de producties 1 tot en met 3 informatie en berekeningen bevatten die ook al in de conclusie van antwoord waren opgenomen. De overige producties betreffen berekeningen waarmee [gedaagde] getracht heeft duidelijk te maken dat de wijze waarop zij het elektriciteitsverbruik en met name de EB en ODE afrekent met de individuele huurders er niet toe leidt dat zij daarop “verdient”.

Huurders hebben in hun akte uitlaten producties hun bezwaar tegen de wijze waarop [gedaagde] de EB en ODE heeft doorbelast, gehandhaafd. Zij hebben gesteld dat het er “onderaan de streep” om gaat dat [gedaagde] slechts mag doorbelasten wat zij zelf daadwerkelijk heeft betaald en niet om wat Huurders mogelijk zouden betalen wanneer zij een “gewoon” eigen huis zouden hebben.

2.54

Naar het oordeel van de kantonrechter zit de crux nu net in het feit dat de wettelijke regeling van de EB en ODE en de daarop gebaseerde beleidsregels er juist op gericht zijn om de situatie van verbruikers in meerdere zelfstandige woningen achter één elektriciteitsaansluiting zoveel mogelijk gelijk te trekken met die van verbruikers in een woning met een eigen aansluiting. De kantonrechter licht dat als volgt toe.

2.55

De EB en ODE zijn geregeld in de Wet belastingen op milieugrondslag (hierna: Wbm). De EB is ingevoerd met de bedoeling verbruikers te stimuleren zuinig om te gaan met energie (zo is te lezen op de website van de Rijksoverheid: Energiebelasting | Milieubelastingen | Rijksoverheid.nl). Per elektriciteitsaansluiting geldt een belasting-vermindering, omdat een deel van het energieverbruik als basisbehoefte wordt beschouwd. Over dat deel hoeft geen belasting te worden betaald. De ODE is in 2013 ingevoerd door de overheid om de investering in duurzame energie te stimuleren. De ODE is een extra belasting die iedereen die energie afneemt moet betalen.

In het Handboek Milieubelastingen 2018 van de Belastingdienst is toegelicht hoe moet worden omgegaan met de situatie dat achter één aansluiting meerdere zelfstandige woningen zitten. Op pagina 46 van dat Handboek is, met verwijzing naar het Besluit van 3 april 2015, nr. BLKB2015/370M, Stcrt. 2015, nr. 10101, onder meer het volgende vermeld:
“
Als een object in het kader van een woz-beschikking is aangemerkt als een zelfstandige onroerende zaak of is behandeld als onderdeel van een samenstel in de zin van de complexbepaling, dan wordt daar in de energiebelasting bij aangesloten. (..).

Deleveranciers zijn belastingplichtigvoor de energiebelasting en moeten ervoor zorgen dat de berekening en afdracht van de energiebelasting in overeenstemming met de wet en het beleid gebeurt. De leveranciers moeten zich inspannen om vast te stellen of binnen de complexen ook zelfstandig beschikte woz-objecten zijn opgenomen. Aan deze verplichting hebben zij in ieder geval voldaan, indien zij hun klanten, die een beroep doen op de toepassing van het Besluit, expliciet verzoeken om te verklaren of er binnen de aangegeven complexen ook sprake is van zelfstandig beschikte woz-objecten. Indien dit zo is, dan moet de leverancier een overzicht van die objecten opvragen enhet verbruik van die objecten afzonderlijk door de tariefschijven te laten gaan(zie onderdeel 7.8.1 en 7.8.6 voor een toelichting op het schijventarief ). Van de leveranciers wordt ook verwacht dat zij bij het opvragen van deze verklaringen, de klanten wijzen op het belang van het verstrekken van de juiste gegevens en de vermelding van mogelijke civielrechtelijke aansprakelijkheid voor het verstrekken van onjuiste gegevens. Als wij bij een eventueel onderzoek vaststellen dat het op deze wijze vastgesteld aantal objecten (complexen) onjuist is, dan kunnen wij de te weinig afgedragen belasting naheffen.”

Op pagina 80 van dat Handboek staat het volgende over de belastingvermindering:

“ Artikel 63, lid 1, van de wet voorziet in een vermindering bij de levering van elektriciteit via een aansluiting van een onroerende zaak met verblijfsfunctie (in de praktijk ook wel aangeduid als ‘heffingskorting’). Voor deze vermindering geldt een vast bedrag per elektriciteitsaansluiting over een verbruiksperiode van 12 maanden. (…).

De belastingvermindering geldt voor onroerende zaken die op zich als gebouwde eigendommen zijn aan te merken en die kunnen dienen als woning of ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf of beroep of anderszins een verblijfsfunctie hebben. Wanneer een locatie geschikt is om in te wonen of te werken heeft deze in het algemeen een verblijfsfunctie. Een woning en een bedrijfspand hebben doorgaans wel een verblijfsfunctie, een garagebox en een telefooncel bijvoorbeeld niet. (…).

Het energiebedrijf brengt aan de verbruiker per elektriciteitsaansluiting EB in rekening. Dit bedrag bestaat uit 2 componenten: het EB-bedrag dat aan de verbruiker wordt doorberekend, én het bedrag van de vermindering. Als het bedrag van de te betalen EB lager is dan het bedrag van de vermindering, betaalt het energiebedrijf de verbruiker het verschil terug (artikel 63, lid 2, van de wet).”

De kantonrechter merkt hier terzijde op dat uit bovenstaande citaten ook volgt waarom deze kwestie bij het elektriciteitsverbruik van de gemeenschappelijke ruimtes niet speelt: dat zijn geen in het kader van een WOZ-beschikking als zelfstandig aangemerkte onroerende zaken.

Volledigheidshalve merkt de kantonrechter ook nog op dat het Handboek Milieubelastingen 2019 (en ook die van latere jaren) dezelfde toelichting bevatten.

2.56

Voor een goed begrip van de wijze waarop met de EB en ODE moet worden omgegaan verwijst de kantonrechter verder nog naar paragraaf 4.4. van het in de vorige rechtsoverweging al genoemde Besluit van 3 april 2015. In die paragraaf is de volgende beleidsregel opgenomen:

“
4.4. Teruggaaf energiebelasting bij meerdere onroerende zaken achter één aansluiting

(…)

Op het bedrag van de teruggaaf wordt in voorkomend geval in mindering gebracht de te weinig in rekening gebrachte energiebelasting op leveringen van elektriciteit en aardgas als wordt uitgegaan van het verbruik per onroerende zaak. Aangezien het doel van de teruggaaf is het wegnemen van de ongelijkheid met de situatie waarin iedere onroerende zaak een eigen aansluiting heeft, wordt ook de te weinig in rekening gebrachte opslag duurzame energie op de teruggaaf in mindering gebracht.”

Met name het laatste citaat maakt duidelijk dat bewoners van als zelfstandige WOZ-objecten aan te merken woningen binnen een complex met één gezamenlijke energieaansluiting hetzelfde moeten worden behandeld als bewoners van zelfstandige woningen met een eigen energieaansluiting, niet alleen voor wat betreft de heffingskorting, maar óók voor wat betreft het tarief van de belasting. Dat is ook logisch. Het zou immers in strijd zijn met de strekking van de regeling als bewoners in een complex enerzijds zouden profiteren van het lagere grootverbruikerstarief voor de EB en ODE als gevolg van het feit dat er maar één aansluiting is, en anderzijds toch recht zouden hebben op de heffingskorting die geldt voor kleinverbruikers.

2.57

De kantonrechter gaat ervan uit dat de reguliere appartementen in het kader van een WOZ-beschikking als zelfstandig aangemerkte onroerende zaken zijn.

2.58

De kantonrechter is van oordeel dat de wijze waarop [gedaagde] bij de afrekening van het elektriciteitsverbruik van de individuele appartementen de EB en ODE in rekening heeft gebracht in overeenstemming is met de genoemde (wettelijke) regelingen.

2.59

Zowel voor de EB als voor de ODE geldt een schijventarief. Er zijn drie schijven: van 0 tot en met 10.000 kWh, van 10.001 tot en met 50.000 kWh en 50.001 tot en met 10 miljoen kWh. Voor de EB geldt dat het tarief in elke hogere schijf lager is dan dat in de schijf ervoor. Voor de ODE is dat iets anders: het tarief in de middelste schijf is het hoogst, dat in de derde schijf is het laagst en het tarief in de eerste schijf zit er tussenin.

[gedaagde] stelt dat het het grootste deel van haar totale verbruik in de schijf boven 50.000 kWh valt en door Engie is belast tegen het laagste tarief voor de EB en de ODE.

Waar [gedaagde] bij de afrekening van het elektriciteitsverbruik van de individuele appartementen de EB en ODE moet afrekenen tegen het hogere tarief van de eerste schijf (ook aangeduid als het kleinverbruikerstarief), zou de gedachte kunnen opkomen dat [gedaagde] zou “verdienen” aan die afrekening.

Partijen zijn het erover eens dat het niet is toegestaan dat [gedaagde] verdient aan de afrekening van het elektriciteitsverbruik.

Maar dat is ook niet het geval, zo legt [gedaagde] uit. Zij rekent voor dat zij er per saldo zelfs op toelegt. Over het totale elektriciteitsverbruik van de reguliere appartementen, – 645.663 kWh over de periode september 2017 tot en met december 2018 –, heeft [gedaagde] aan EB en ODE naar het kleinverbruikerstarief in totaal € 90.457,39 bij de huurders in rekening gebracht. Over dat verbruik heeft zij zelf € 19.692,72 aan EB en ODE aan Engie betaald.
Dat zou een “voordeel” voor [gedaagde] opleveren van € 70.764,67. Daar staat echter tegenover dat [gedaagde] in totaal 200 keer de heffingskorting van € 497,78 (over die
16 maanden) per appartement in mindering heeft gebracht, dat is in totaal € 98.995,97.
Engie heeft in haar facturen aan [gedaagde] slechts één keer die heffingskorting verrekend. [gedaagde] berekent haar “nadeel” dan aldus: € 70.764,67 – (€ 98.995,97- € 497,78) = - € 27.733,52. Op dezelfde manier berekent [gedaagde] haar nadeel voor 2019 op € 9.600,24 (productie 5 bij de akte van 28 september 2022). Bij die berekening heeft [gedaagde] overigens per abuis geen rekening gehouden met één keer heffingskorting van € 311,62 die Engie heeft toegepast.

2.6

Uitgaande van deze stellingen en berekeningen van [gedaagde] komt het de kantonrechter voor dat het in de verhouding tussen [gedaagde] , de energieleverancier en de Belastingdienst niet helemaal is gelopen, zoals het volgens voormelde regels zou moeten. Immers, zoals blijkt uit het hiervoor vermelde gearceerde citaat uit het Handboek Milieubelastingen, zou de energieleverancier, die de belastingplichtige is, bij [gedaagde] moeten navragen hoeveel zelfstandige woningen er binnen het complex zijn en wat het verbruik is van die woningen. De energieleverancier zou dan aan [gedaagde] per woning de EB en ODE naar het toepasselijke (hogere) kleinverbruikerstarief van de eerste schijf in rekening moeten brengen en de heffingskorting per appartement in mindering moeten brengen. Door geen rekening te houden met de 200 zelfstandige appartementen achter de ene aansluiting is bij de facturering door Engie aan [gedaagde] over al het verbruik boven 50.000 kWh het laagste tarief aan EB en ODE in rekening gebracht en maar één keer de heffingskorting toegepast, in plaats van 200 keer. Als de EB en ODE voor de reguliere appartementen op de juiste manier door de energieleverancier aan [gedaagde] in rekening zouden zijn gebracht, zou de afrekening voor [gedaagde] “budgetneutraal” zijn. [gedaagde] fungeert ten aanzien van die belastingen eigenlijk slechts als doorgeefluik.

2.61

De kantonrechter merkt hier op dat [gedaagde] dit mogelijk had kunnen rechttrekken en de voor haar budgetneutrale situatie had kunnen bereiken door op grond van artikel 63 lid 1 Wbm aanspraak te maken op toepassing van in totaal 200 keer de heffingskorting (zie ook ECLI:NL:RBDHA:2019:6243). Als [gedaagde] dat had gedaan, dan was tegelijk met het toepassen van de heffingskortingen ook de te weinig door Engie in rekening gebrachte EB en ODE over het verbruik van de appartementen in rekening gebracht (zoals blijkt uit het citaat uit het Besluit van 3 april 2015).

2.62

De kantonrechter merkt verder op dat uit de hiervoor weergegeven berekening van [gedaagde] blijkt dat zij in totaal meer aan heffingskortingen in mindering heeft moeten brengen, te weten € 98.995,97, dan zij in totaal voor EB en ODE, naar het kleinverbruikers-tarief, aan de huurders van de reguliere appartementen in rekening heeft gebracht, te weten € 90.457,39. Daarvan uitgaande kan geconcludeerd worden dat per saldo niet te weinig belasting is afgerekend. De EB en ODE worden berekend per kWh. Maar de heffingskorting is een vast, forfaitair bedrag per jaar. Wanneer in een appartement relatief weinig wordt verbruikt, kan het daarom voorkomen dat de heffingskorting hoger is dan het bedrag dat aan EB en ODE moet worden betaald. Kennelijk komt dat bij een aantal appartementen voor.
Dat blijkt uit de voorbeeldberekening voor appartement 21-28 (productie 4 bij de akte van
28 september 2022). Overigens merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] bij deze en de andere voorbeeldberekeningen per abuis twee cijfers heeft omgedraaid: zij rekent in die voorbeelden met een tarief voor EB van € 0,2158 per kWh inclusief btw, maar dat moet zijn € 0,1258 per kWh (zie 15.1.4 van de conclusie van antwoord en productie 1 bij de akte van 28 september 2022). Wanneer met de juiste cijfers wordt gerekend is de EB voor dat appartement 21-28 voor de betreffende periode in totaal (1752 kWh x € 0,1258 =) € 220, 40. De ODE is € 25,05, zodat in totaal aan belasting verschuldigd is € 245,45. De heffingskorting bedraag echter € 497,78.

2.63

Verder zijn de voorbeeldberekeningen voor Huurders niet relevant. Het regardeert Huurders niet of Engie bij [gedaagde] de juiste bedragen aan EB en ODE voor de reguliere appartementen in rekening heeft gebracht en of dit [gedaagde] per saldo een voordeel of een nadeel oplevert. Huurders kunnen geen voordeel ontlenen aan een mogelijk onjuiste toepassing van de regelgeving in de relatie tussen [gedaagde] en Engie .

2.64

Huurders hebben wel profijt van het feit dat [gedaagde] als grootverbruiker stroom kan inkopen tegen relatief lage tarieven. [gedaagde] rekent het stroomverbruik voor de individuele appartementen af tegen het gunstige inkooptarief dat zij zelf betaalt. Dat blijkt uit de berekening in 15.1.3 van de conclusie van antwoord en productie 1 bij de akte van
28 september 2022. Daarbij gaat [gedaagde] voor de prijs per kWh uit van het gemiddelde van het piektarief en het daltarief dat aan haar in rekening is gebracht, waarbij zij ook rekening houdt met de verhouding van de hoeveelheid stroom die tegen beide tarieven in totaal is verbruikt (zie 15.1.7 van de conclusie van antwoord: 55% van de stroom is verbruikt in piekuren en 45% in daluren). Dat is naar het oordeel van de kantonrechter redelijk.
De tarieven en het verbruik tegen respectievelijk het piek- en het daltarief blijken uit de door [gedaagde] overgelegde facturen.

2.65

Over het voor het appartement van Huurders op basis van de meterstanden geregistreerde verbruik in kWh bestaat geen verschil van mening.

2.66

De kantonrechter komt op grond van bovenstaande overwegingen tot het oordeel dat de afrekeningen voor het verbruik van elektriciteit voor het individuele appartement van Huurders over 2018 en 2019 correct zijn en dat Huurders uit dien hoofde niets van [gedaagde] terug te vorderen hebben. Het behoeft geen betoog dat het voor het vertrouwen van Huurders in de wijze waarop [gedaagde] tot die afrekening is gekomen, beter was geweest als [gedaagde] een en ander eerder en duidelijker zou hebben uitgelegd.

Warmte

2.67

In het tussenvonnis (rechtsoverweging 2.100) is overwogen dat [gedaagde] alleen de werkelijke kosten voor het verbruik van warmte aan Huurders mag doorbelasten, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61).

2.68

[gedaagde] is in de gelegenheid gesteld zich erover uit te laten hoeveel de werkelijke kosten van het verbruik van warmte in 2018 en 2019 hebben bedragen. Dat heeft [gedaagde] gedaan in haar akte van 1 juni 2022.

Huurders hebben daarop gereageerd bij akte van 3 augustus 2022.

Huurders stellen in hun akte van 3 augustus 2022 op de eerste plaats dat in artikel 4.1 in samenhang met de artikelen 4.4 en 6 van de huurovereenkomst, niet is overeengekomen dat zij (een voorschot op) kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter moeten betalen. Reeds daarom mag [gedaagde] volgens Huurders geen kosten voor levering van warmte aan hen doorbelasten.

[gedaagde] heeft dat betwist met verwijzing naar artikel 15 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene bepalingen.

2.69

De kantonrechter oordeelt hierover het volgende. De kantonrechter verwijst allereerst naar de rechtsoverwegingen 2.85 en 2.86 van het tussenvonnis. Daarin heeft de kantonrechter ook al gewezen op artikel 15 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene bepalingen en op het feit dat Huurders vanaf het begin van de huurovereenkomst, naast de kale huurprijs en het voorschot voor de overige servicekosten, een maandelijks voorschot voor nutsvoorzieningen hebben betaald aan [gedaagde] . Dat laatste is door Huurders ook niet betwist. De kantonrechter is daarom van oordeel dat partijen wel zijn overeengekomen dat [gedaagde] nutsvoorzieningen, onder andere warmte, ten behoeve van het appartement van Huurders levert en dat de kosten worden betaald door middel van maandelijkse voorschotten en een periodieke afrekening.

2.7

[gedaagde] heeft toegelicht dat het complex naast een WKO-installatie over een complete conventionele verwarmingsinstallatie beschikt. Dat is noodzakelijk om tijdens koude dagen en bij storingen in de WKO-installatie toch de nodige warmte te kunnen leveren. De conven-tionele verwarmingsinstallatie wordt volledig gestookt op gas.

Als door [gedaagde] gesteld en door Huurders erkend of niet weersproken, staat vast dat de reguliere appartementen, zoals dat van Huurders, zijn voorzien van twee individuele warmtemeters, waarvan er één het verbruik meet van warmte afkomstig van de conven-tionele verwarmingsinstallatie en de andere het verbruik van warmte afkomstig van de WKO-installatie. De beide warmtemeters meten in eenheden Gigajoule (hierna: GJ).
Over het voor het individuele appartement van Huurders voor 2018 en 2019 door de warmtemeters geregistreerde verbruik bestaat geen verschil van mening.

2.71

[gedaagde] heeft voor de berekening van de werkelijke verbruikskosten voor de aan Huurders geleverde warmte aansluiting gezocht bij Hoofdstuk 4 van het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten 2021 van de Huurcommissie en de daarin vermelde verdeelsleutel voor toerekening van kosten van nutsvoorzieningen zonder eigen meter.

Huurders hebben naar aanleiding daarvan opgemerkt dat er inmiddels een nieuwere versie van dit Beleidsboek is, te weten van 1 juli 2022. Zij stellen voor dat als uitgangspunt te nemen, of anders het Beleidsboek dat ten tijde van de eindafrekeningen 2018 en 2019 het meest recent was.

2.72

De kantonrechter is van oordeel dat het voor deze kwestie niet uitmaakt of de versie van 1 januari 2021 of die van 1 juli 2022 van het Beleidsboek wordt gehanteerd, omdat die op dit onderdeel inhoudelijk niet wezenlijk van elkaar verschillen.

2.73

Huurders stellen verder dat niet Hoofdstuk 4 van het Beleidsboek zou moeten worden gevolgd, maar hoofdstuk 3, over nutsvoorzieningen waarvoor de woning een eigen meter heeft.

Naar het oordeel van de kantonrechter is Hoofdstuk 3 van het Beleidsboek voor de bepaling van de werkelijke verbruikskosten van aan het appartement van Huurders geleverde warmte niet bruikbaar. De warmte is deels geleverd door de conventionele CV-installatie, die op gas wordt gestookt, en deels door de WKO-installatie, die op elektriciteit draait. De individuele warmtemeters in het appartement van Huurders registreren echter eenheden in Gigajoule, geen m3 gas of (voor warmte verbruikte) kWh elektra. Voor gas beschikt het complex over één aansluiting. Het voor die aansluiting bemeterde gasverbruik moet dus volgens een bepaalde verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele appartementen zoals dat van Huurders. Even zo moet het voor de WKO-installatie gemeten elektriciteitsverbruik met een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele appartementen. Voor de periodieke afrekening van aan de individuele appartementen geleverde warmte moet uiteindelijk een prijs per Gigajoule bepaald worden, uitgaande van de verbruikte hoeveelheid gas en de voor de WKO-installatie verbruikte elektriciteit. Naar het oordeel van de kantonrechter is de door [gedaagde] toegepaste methodiek, gebaseerd op de in Hoofdstuk 4 van het Beleidsboek beschreven verdeelsleutels, daarvoor bruikbaar en redelijk. Maar volgens de kantonrechter heeft [gedaagde] de door haar beschreven methodiek in de uitwerking niet helemaal correct gevolgd. Dat zal hierna verder worden uitgelegd.

2.74

De totale verbruikskosten voor gas en elektra (voor de WKO-installatie) bedragen volgens de opgave van [gedaagde] voor 2018 € 191.416,43 en voor 2019 € 173.316,96.
Die cijfers heeft [gedaagde] onderbouwd met de overzichten die zij als productie 1 en productie 2 bij de akte van 1 juni 2022 heeft overgelegd.

[gedaagde] heeft van die totale verbruikskosten, overeenkomstig de door de Huurcommissie gehanteerde verdeelsleutel, 35% toegerekend aan vaste kosten en 65% aan variabele kosten.

2.75

De vaste kosten zijn, eveneens overeenkomstig het beleid van de Huurcommissie, op basis van het aantal eenheden toegedeeld aan de individuele appartementen. In totaal zijn er volgens [gedaagde] 301 eenheden: 200 reguliere appartementen, 85 zorgappartementen en
16 commerciële ruimtes (zie productie 1 bij de akte van 1 juni 2022). Naar het oordeel van de kantonrechter dienen bij het aantal eenheden echter ook de algemene ruimtes, althans voor zover verwarmd, te worden meegerekend. Een deel van het gas- en elektraverbruik heeft immers ook betrekking op het verwarmen van die ruimtes. De vraag is dan of elke gang voor de verdeling van de vaste kosten als een aparte eenheid moet tellen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het redelijk de verwarmde algemene ruimtes als één eenheid te beschouwen. Het zijn weliswaar veel ruimtes, maar elk met een relatief kleine oppervlakte.

Voor de verdeling van de vaste kosten betekent dit dat de totale vaste kosten moeten worden gedeeld door 302, in plaats van door 301. Voor 2018 resulteert dat in een bedrag van (35% van € 191.416,43 =) € 66.995,75 / 302 = € 221,84 per eenheid. Voor 2019 bedragen de vaste kosten per eenheid (35% van € 173.316,96 =) € 60.660,94 /302 = € 200,86.

2.76

Voor de toerekening van de variabele kosten is van belang dat, zoals [gedaagde] stelt, alleen de reguliere appartementen beschikken over warmtemeters. In de rest van het complex is het warmteverbruik niet bemeterd. Als het hele complex voorzien zou zijn van warmte-meters en aldus bekend zou zijn hoeveel GJ warmte in het hele complex is verbruikt, dan zou de prijs per GJ gemakkelijk te bepalen zijn door de totale variabele kosten te delen door het totale aantal verbruikte GJ. Nu dat dus niet kan, dient de prijs per GJ op een andere manier te worden bepaald.

2.77

Van de gezamenlijke reguliere appartementen, die allemaal beschikken over warmte-meters, is het totale verbruik in GJ bekend (4.747,51 GJ in 2018, zie productie 1 bij de akte van 1 juni 2022 en 4.087,51 GJ in 2019, zie productie 2 bij de akte van 1 juni 2022).
Door de totale variabele kosten volgens een verdeelsleutel toe te rekenen aan de gezamen-lijke reguliere appartementen, kan dan de prijs per GJ worden bepaald, namelijk door het toegerekende bedrag te delen door het totale aantal verbruikte GJ. Dat is de berekeningswijze die [gedaagde] heeft toegepast. Die wijze van berekening sluit naar het oordeel van de kanton-rechter zoveel mogelijk aan bij het beleid van de Huurcommissie.

2.78

Het is bij de verdeling van de totale variabele kosten, net als bij de verdeling van de vaste kosten, van belang om ook de verwarmde algemene ruimtes mee te tellen. Daar lijkt [gedaagde] ook van uit te gaan, waar zij in randnummer 3.4 van haar akte van 1 juni 2022 stelt (onderstreping aangebracht door kantonrechter): “
De variabele kosten zijn op basis van het aantal gehuurde m2 toegerekend aan de reguliere appartementen. Het vloeroppervlak van de reguliere appartementen behelst 81,47%van het totale complex.(…)”. Maar [gedaagde] maakt hier een vergissing bij het toegepaste percentage. Het percentage van 81,47% is niet de verhouding van het vloeroppervlak van de reguliere appartementen tot die van het totale complex, maar tot de oppervlakte van het totale complex zónder de algemene ruimtes. Het is het percentage dat [gedaagde] heeft gehanteerd bij de hiervoor besproken berekening van de verdeelsleutel servicekosten.

2.79

De oppervlakte van het totale complex,
ínclusiefde algemene ruimtes is 34.236,19 m2 (zie productie 1 bij de akte van 1 juni 2022). Daarvan vormen de reguliere appartementen, met in totaal 21.464 m2, 62,69%. De kantonrechter merkt hierbij op dat het zou kunnen dat niet alle algemene ruimtes die zijn meegeteld in de 34.236,19 m2 verwarmd zijn. In het genoemde aantal m2 zitten bijvoorbeeld ook ruimtes in de kelder, waarvan de kantonrechter zich zou kunnen voorstellen dat die niet, of niet allemaal, verwarmd zijn. Nu [gedaagde] daarover geen nadere informatie heeft verstrekt, gaat de kantonrechter er, in het voordeel van Huurders, voor de eindafrekeningen 2018 en 2019 van uit dat alle in het aantal van 34.236,19 m2 begrepen algemene ruimtes verwarmd zijn. De kantonrechter geeft partijen mee dat het percentage voor de afrekeningen over volgende jaren dus iets hoger kan zijn dan 62,69 als [gedaagde] aan Huurders inzichtelijk kan maken welke ruimtes niet verwarmd zijn en dus niet meetellen bij het totale (verwarmde) vloeroppervlak.

2.8

Op basis van deze uitgangspunten kan de prijs per GJ voor 2018 als volgt worden berekend:

Totale variabele kosten (gas en elektra) voor warmte (65% van € 191.416,43 =) € 124.420,68.

Toe te rekenen aan reguliere appartementen 62,69% daarvan, is € 77.999,32.

Totale verbruik warmte reguliere appartementen is 4.747,51 GJ.

De prijs per GJ is dan € 77.999,32 / 4.747,51 = € 16,43 per GJ.

2.81

Op dezelfde wijze wordt de prijs per GJ voor 2019 als volgt berekend:

Totale variabele kosten (gas en elektra) voor warmte (65% van € 173.316,96 =) € 112.656,02.

Toe te rekenen aan reguliere appartementen 62,69% daarvan, is € 70.624,06.

Totale verbruik warmte reguliere appartementen is 4.087,51 GJ.

De prijs per GJ is dan € 70.624,06/ 4.087,51 = € 17,27 per GJ.

2.82

De afrekening voor geleverde warmte voor het appartement van Huurders komt er dan voor 2018 als volgt uit te zien:

Vaste kosten € 221,84

Verbruik warmtemeter I (CV) 20,4735 GJ á € 16,43 € 336,38

Verbruik warmtemeter II (WKO) 2,2043 GJ á € 16,43
€ 36,22

Totaal € 594,44 inclusief btw

2.83

Voor 2019 is de berekening als volgt:

Vaste kosten € 200,86

Verbruik warmtemeter I (CV) 17,3744 GJ á € 17,27 € 300,06

Verbruik warmtemeter II (WKO) 1,4636 GJ á € 17,27
€ 25,28

Totaal € 526,20 inclusief btw

2.84

Huurders hebben bepleit dat er aanleiding is om bij het vaststellen van hun betalings-verplichting voor de levering van warmte een redelijkheidscorrectie toe te passen, omdat de WKO-installatie vanaf het begin niet goed heeft gefunctioneerd. Huurders stellen dat zij daardoor meer gas hebben moeten verbruiken dan zij bij ingebruikname van het gehuurde mochten verwachten.

[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. [gedaagde] betwist niet dat er problemen zijn geweest met het functioneren van de WKO-installatie. In de door Huurders als productie 42 overgelegde brief van 5 juli 2022 van [gedaagde] aan de bewoners, maakt [gedaagde] ook melding van onder andere problemen met de WKO-installatie als voorbeeld van de kinderziektes van het nieuwe gebouw.

2.85

De kantonrechter gaat er dus van uit dat de WKO-installatie in de periode waarop de onderhavige facturen betrekking hebben niet altijd naar behoren heeft gefunctioneerd. Omdat de CV-installatie voor de nodige verwarming zorgt als de WKO-installatie niet of niet voldoende werkt, hebben Huurders van het disfunctioneren van de WKO-installatie geen last gehad in de zin van een vermindering van het comfort. Dat stellen zij ook niet. Zij stellen wel dat zij meer gas hebben moeten verbruiken. Dat is juist. Huurders lijken daarmee te suggereren dat zij daardoor financieel zijn benadeeld, maar het is de vraag of dat het geval is. Echter, zelfs als het zo zou zijn dat Huurders daardoor meer kosten hebben gehad voor warmte dan wanneer de WKO-installatie goed had gefunctioneerd, ziet de kantonrechter geen aanleiding de hierboven berekende bedragen om die reden te matigen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de kosten voor verwarming voor Huurders al zeer laag zijn. Ter vergelijking merkt de kantonrechter hier op dat het Nibud voor 2018 uitging van een gastarief van € 0,6666 per m3 en een gasverbruik voor een flat met energielabel C (de goedkoopste categorie) van € 816,00 per jaar (zie het Advies voor financieringslastnormen 2019 van het Nibud van 1 oktober 2018, pagina 52).

2.86

[gedaagde] berekent over deze kosten 5% administratiekosten. Het beleid van de Huurcommissie is echter dat over deze, op de levering van warmte betrekking hebbende, kosten slechts 2% administratiekosten mag worden berekend. De kantonrechter volgt dat beleid.

2.87

Daarvan uitgaande kan de betalingsverplichting van Huurders voor de door [gedaagde] geleverde warmte, vermeerderd met de administratiekosten, in totaal als volgt worden vastgesteld:

2018:
werkelijke kosten levering warmte € 594,44 inclusief btw

Administratiekosten 2%
€ 11,89

Totaal € 606,33

2019:

Werkelijke kosten levering warmte € 526,20 inclusief btw

Administratiekosten 2%
€ 10,52

Totaal € 536,72

2.88

Ook hier geldt (zie hierboven rechtsoverweging 2.45) dat de kantonrechter onvoldoende zicht heeft op hoeveel inmiddels per saldo (na aftrek van wat al is terugbetaald of verrekend door [gedaagde] ) door Huurders voor warmte in 2018 en 2019 is betaald, om het bedrag te kunnen bepalen dat zij nog van [gedaagde] terug te vorderen hebben. Daarom zal de beslissing komen te luiden zoals hierna is vermeld.

2.89

Uit alles wat hiervoor is overwogen volgt dat de vorderingen van [gedaagde] in (voorwaardelijke) reconventie zullen worden afgewezen.

3.De kosten

In conventie

De kosten van de bij dagvaarding ingestelde incidentele vordering ex artikel 843a Rv, welke vordering bij brief van de gemachtigde van Huurders van 29 januari 2021 na overlegging van de producties door [gedaagde] bij haar conclusie van antwoord is ingetrokken, zullen worden gecompenseerd.

[gedaagde] zal verder als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Huurders. Die kosten worden tot en met vandaag vastgesteld op € 1.739,17 (bestaande uit € 103,67 voor de dagvaarding, € 236,00 voor griffierecht, en € 1.399,50 (4,5 punt à € 311,00 per punt) voor salaris van de gemachtigde van Huurders).

De daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na aanschrijving door de Huurders tot de dag van de volledige betaling.

De door Huurders eveneens gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, alleen al omdat zij onvoldoende onderbouwd zijn.

In reconventie

Ook in reconventie zou in beginsel een veroordeling van [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Huurders aangewezen zijn. Nu echter de werkzaamheden van de gemachtigde van Huurders in reconventie volledig samenvallen met die in conventie, ziet de kantonrechter aanleiding de kosten van Huurders in reconventie op € 0 te stellen. In reconventie kan daarom een proceskostenveroordeling achterwege blijven.

4.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

4.1

veroordeelt [gedaagde] om aan Huurders (terug) te betalen wat zij ter zake (algemene) servicekosten over het jaar 2018 méér hebben betaald dan € 344,23;

4.2

veroordeelt [gedaagde] om aan Huurders (terug) te betalen wat zij ter zake (algemene) servicekosten over het jaar 2019 méér hebben betaald dan € 368,28;

4.3

veroordeelt [gedaagde] om aan Huurders (terug) te betalen wat zij ter zake de kosten van levering van warmte ten behoeve van hun appartement over het jaar 2018 méér hebben betaald dan € 606,33;

4.4

veroordeelt [gedaagde] om aan Huurders (terug) te betalen wat zij ter zake de kosten van levering van warmte ten behoeve van hun appartement over het jaar 2019 méér hebben betaald dan € 536,72;

4.5

veroordeelt [gedaagde] om aan Huurders te betalen de wettelijke rente over de hiervoor onder 4.1 tot en met 4.4 genoemde bedragen, vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van de volledige betaling;

4.6

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Huurders, tot en met vandaag vastgesteld op € 1.739,17, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na aanschrijving door Huurders tot de dag van de volledige betaling;

4.7

compenseert de proceskosten met betrekking tot de incidentele vordering ex artikel 843a Rv.

4.8

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.9

wijst het meer of anders gevorderde af;

in (voorwaardelijke) reconventie

4.1

wijst de vorderingen af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra, kantonrechter, in samenwerking met
mr. Zeijen-Otten, senior gerechtsjurist, en is in het openbaar uitgesproken op
18 januari 2023.