ECLI:NL:RBZWB:2023:4773

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 9961707 \ CV EXPL 22-2440

Vonnis van 21 juni 2023

in de zaak van

[eiser in conventie01],

te [plaats01] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie01] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde in conventie01],

te [plaats01] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie01] ,

gemachtigde: mr. I.P.M.J. Nelemans.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 12 oktober 2022

- de conclusie van antwoord in reconventie

- ontvangen foto’s van de zijde van [gedaagde in conventie01]
- de mondelinge behandeling van 8 februari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de akte uitlaten van [gedaagde in conventie01]

- de akte uitlaten van [eiser in conventie01] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten in conventie en in reconventie

Tussen partijen staan de volgende relevante feiten – in conventie en in reconventie – vast:

tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten met ingang van 1 september 2020 voor woonruimte aan het [adres01] , kamer [nummer01] , te [plaats01] tegen een huurprijs van € 515,00 per twee maanden, aldus een bedrag van € 257,50 per maand, bij vooruitbetaling verschuldigd;

de gehuurde kamer betreft een onzelfstandige woonruimte;

in het pand aan het [adres01] te [plaats01] zijn negen onzelfstandige woonruimtes die allen gebruik maken van de keuken;

op 26 november 2020 heeft [gedaagde in conventie01] bij verzoekschrift de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen en heeft hij in zijn verzoek tevens gebreken aan het gehuurde vermeld;

op 27 februari 2022 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek uit laten voeren in het pand en de gehuurde kamer en hiervan een rapport opgemaakt;

op 9 maart 2022 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan.
“Kern van de uitspraak

-
De huurprijs van € 285,00 per maand, afgesproken per 1 september 2020 is niet redelijk.

-
Een huurprijs van € 123,78 per maand is wel redelijk.

-
Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per

1 september 2020 tijdelijk verlaagd tot € 49,51 per maand.”

[eiser in conventie01] heeft op 21 maart 2022 een verzetschrift ingediend tegen voornoemde uitspraak en zijn standpunten op 29 maart 2022 naar voren gebracht;

op 22 april 2022 heeft de Huurcommissie de zaak inhoudelijk behandeld;

op 25 april 2022 heeft de Huurcommissie de volgende uitspraak gedaan:
“(…)

-
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 57 punten. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 123,78 per maand.

-
De met ingang van 1 september 2020 overeengekomen huurprijs van € 257,50 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.

-
Een huurprijs van € 123,78 per maand met ingang van 1 september 2020 is wel redelijk.

-
De woonruimte heeft op 1 september 2020 de volgende ernstige gebreken:

o
(CG3) Losliggende stenen in het metselwerk die er uit kunnen vallen;

o
(CG4) Doorgaande scheuren in het metselwerk waardoor vocht en tocht de woonruimte kan binnendringen;

o
(CNb2) De vloer en/of wand van de badruimte is onvoldoende waterdicht afgewerkt waardoor lekkage of vochtdoorslag van deze ruimte naar een andere ruimte plaatsvindt;

o
(C8) Er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoel in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt;

o
(C6) Er is sprake van: slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk;

o
(CB1) Een binnenmuur staat (gedeeltelijk) los of is gescheurd, waardoor er gevaar voor omvallen en/of uitvallen van het metselwerk dreigt; en

o
(CD2) Het verband tussen stijl en dorpel van de deur of het raam is verloren gegaan door houtrot.

-
Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 september 2020 tijdelijk verlaagdtot
€ 49,51 per maand. (…)”

[eiser in conventie01] heeft op 15 juni 2022 een bouwkundige expertise laten uitvoeren door ‘Bouwinspecteurs Nederland’, waarna een rapport is uitgebracht. Hierin is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“(…)4.5 Buitengevels

(…) Algemeen (…) De scheurvorming oogt stabiel en heeft geen invloed op de veiligheid/functionaliteit. Advies: scheurvorming stabiliseren/ waterkerend afdichtend. De speling op het penant is gestabiliseerd, het ontbrekende voegwerk kan aangeheeld worden, dit is puur uit esthetisch oogpunt. De rollaag boven het deurkozijn is aangeheeld en vastgezet, advies: overig onthecht metselwerk aanhelen/herstellen uit esthetisch oogpunt. Er ontbreken enkele gevelstenen in de hoek grenzend aan de plat dakafwerking. Het bovenliggende metselwerk houd z’n verband en is er geen sprake van verzakking van het geheel. Advies: metselwerk aanhelen vanuit esthetisch oogpunt. Bovengenoemde onderdelen hebben geen directe invloed op het woongenot van kamer [nummer01] . (…)

4.6

Buitenkozijnen (…)

Algemeen Het raamkozijn van kamer 6 toont aan de buitenzijde geen aangetast houtwerk. De ramen zijn aan de interieurzijde eerder hersteld, er zijn geen aangetaste houtwerken zichtbaar, echter onthecht schilderwerk. Dit is van esthetische aard. (…)

4.11

Verdiepingsvloeren (…)

Algemeen Diverse scheurvorming en onhechte plafondafwerkingen interieurzijde zijn van esthetische aard en staat niet in verband met veiligheid/functionaliteit. Advies: losse/onthechte plafondafwerkingen verwijderen/aanhelen. De ontbrekende plafondafwerking exterieurzijde is veroorzaakt door een lekkage doordat er spatwater onder het bad kon komen, dit is niet meer van toepassing. Advies: plafondafwerking aanhelen/herstellen vanuit esthetisch oogpunt. Bovengenoemde onderdelen hebben geen directe invloed op het woongenot van kamer [nummer01] . (…)

4.13

Binnenwanden (…)

Algemeen: Diverse gescheurde en holklinkende wandafwerkingen zijn van esthetische aard en staat niet in verband met veiligheid/functionaliteit, dat er binnenwanden los zouden staan is tijdens de expertise niet vastgesteld. Advies: esthetisch herstel. Deze wanafwerkingen hebben geen directe invloed op het woongenot van kamer [nummer01] .

Daarnaast staat bij alle voornoemde onderdelen onder
‘beoordelingswijze’vermeld:
“(…) Er is geen beoordeling gedaan op functionaliteit/veiligheid. (…)”

[gedaagde in conventie01] heeft vanaf 1 september 2020 het afgesproken bedrag van € 257,50 per maand aan huur betaald aan [eiser in conventie01] , ook na de uitspraak van de Huurcommissie.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie01] vordert na wijziging van eis:

primair:

-a. de aangevallen uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen, althans voor vervallen te verklaren;

b. te verklaren voor recht dat de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs de geldende huurprijs is en dat dit een redelijke huurprijs is;

c. een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst ontbonden kan worden omdat de verhuurder geen toegang krijgt tot het gehuurde voor controle van de rookmelders en [gedaagde in conventie01] het slot wijzigt in strijd met de huurovereenkomst;

subsidiair:

d. de aangevallen uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen, althans voor vervallen te verklaren;

e. te verklaren voor recht dat met ingang van 1 september 2020 de kale huurprijs € 193,25 per maand bedraagt, althans een door de rechter in goede justitie te bepalen bedrag, en dat dit een redelijke huurprijs is;

f. [gedaagde in conventie01] te veroordelen tot het verschaffen van toegang tot het gehuurde om [eiser in conventie01] in de gelegenheid te stellen de rookmelders te controleren op straffe van een dwangsom van

€ 100,00 per keer dat [eiser in conventie01] daartoe niet in gelegenheid wordt gesteld of dat [gedaagde in conventie01] het slot heeft vervangen;

primair en subsidiair:

g. [gedaagde in conventie01] te veroordelen in de proceskosten en de kosten van de procedure bij de Huurcommissie van € 300,00, alsmede de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten indien betaling binnen veertien dagen na aanschrijving uitblijft.

3.2.

[eiser in conventie01] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij ter voorkoming van gebondenheid aan de uitspraak van de Huurcommissie, een dagvaarding heeft uitgebracht om de redelijkheid van de aanvangsprijs van het gehuurde opnieuw te toetsen.

[eiser in conventie01] stelt allereerst dat door de Huurcommissie een onjuiste puntentelling is gehanteerd. Waar de Huurcommissie uitkomt op een totaal aantal van 57 punten met een daarbij behorende aanvangshuurprijs van € 123,78 per maand, komt [eiser in conventie01] uit op een totaal van 89 punten. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs € 193,25 per maand bedraagt. [eiser in conventie01] is als volgt op dit puntentotaal gekomen:

50 punten oppervlakte woon- en slaapkamer

7,5 punten omdat de kamer verwarmd is

9 punten verwarmde gemeenschappelijke verblijfsruimte: woonkeuken (16m²)

2 punten toiletten

6 punten buitenruimte

3 punten radiatoren in hoofdwoonvertrek beschikken over eigen thermostaat

1. punt kelder

10 punten wastafel

[eiser in conventie01] heeft gesteld dat de Huurcommissie ten onrechte de ter beschikking gestelde kast aan [gedaagde in conventie01] van 0,8 m² niet heeft meegerekend bij de oppervlakteberekening van de kamer. Dit maakt naar het oordeel van [eiser in conventie01] dat de totale oppervlakte van de kamer uitkomt op 10 m². [eiser in conventie01] voert ook aan dat het niet redelijk is dat de puntentelling geen rekening houdt met de grote woonkeuken van 16 m² met twee gasfornuizen. [eiser in conventie01] vindt het verder opmerkelijk dat er geen punten worden toegekend aan de kelder en voor de centrale ligging van het gehuurde.

[eiser in conventie01] heeft daarnaast gesteld dat [gedaagde in conventie01] hem niet de gelegenheid geeft om de rookmelder te controleren en dat [gedaagde in conventie01] het cilinderslot meermaals heeft vervangen zodat [eiser in conventie01] de toegang tot de kamer wordt ontzegd om de rookmelder te controleren. Omdat [eiser in conventie01] dit maandelijks moet controleren van de verzekering heeft hij er belang bij dat [gedaagde in conventie01] zijn medewerking hieraan verleent en hem toegang geeft tot het gehuurde.

3.3.

[gedaagde in conventie01] heeft verweer gevoerd. Hij betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Hij stelt dat de uitspraak van de Huurcommissie gerechtvaardigd is. Hij betwist dat de oppervlakte van de kamer onjuist is vastgesteld door de Huurcommissie. Deze stelling wordt door [eiser in conventie01] ook niet nader onderbouwd. Daarnaast is de Huurcommissie van oordeel dat de keuken juist niet aan de eisen voldoet die daaraan gesteld mogen worden voor meer dan vijf personen, zodat daar geen punten voor zijn toegekend aldus [gedaagde in conventie01] . Met de kelder is rekening gehouden, maar daaraan zijn geen punten toegekend. [gedaagde in conventie01] betwist dat hier een punt voor toegekend moet worden, omdat dit uitkomt op minder dan 2m² per persoon (het minimale aantal vierkante meters om punten toe te kennen) en het betreft geen verwarmde ruimte. [gedaagde in conventie01] betwist eveneens dat punten toegekend moeten worden voor de ligging van het pand en sluit ook op dit punt aan bij het oordeel van de Huurcommissie hierover.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[eiser in reconventie01] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat de gebreken zoals vastgesteld door de Huurcommissie in haar uitspraak van 25 april 2022 niet zijn opgeheven;

te verklaren voor recht dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van

1 september 2020 € 49,51 bedraagt zolang de gebreken als bedoeld in de uitspraak van de Huurcommissie van 25 april 2022 niet zijn opgeheven;

[verweerder in reconventie01] te veroordelen tot betaling van de te veel betaalde huur, zijnde € 5.199,75 tot 1 november 2022 te vermeerderen met de wettelijke rente;

[verweerder in reconventie01] te veroordelen om de gebreken als genoemd in de uitspraak van de Huurcommissie van 25 april 2022 tussen partijen aan het gehuurde op te heffen binnen zes weken na heden op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat verhuurder in gebreke blijft te verbeuren door [eiser in reconventie01] met een maximum van € 10.000,00;

[verweerder in reconventie01] te veroordelen in de proceskosten.

3.6.

[eiser in reconventie01] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in en om het gehuurde verschillende onderhoudsgebreken aanwezig zijn. [eiser in reconventie01] heeft bij de Huurcommissie een beroep gedaan op de volgende gebreken/tekortkomingen in of aan de woonruimte: scheuren in de gevels, scheuren in binnenmuren of plafonds, krakende verdiepingsvloeren, geen isolatie en barst in ramen, lekkage badkamer en houtrot ramen. [eiser in reconventie01] stelt dat de gebreken zijn woongenot ernstig schaden en is mede daarom een procedure bij de Huurcommissie gestart. De gebreken dienen zijns inziens te leiden tot een huurprijsverlaging zolang de gebreken niet verholpen zijn. De Huurcommissie heeft bepaald dat de huurprijs per 1 september 2020 € 49,51 bedraagt omdat de gebreken vallen onder categorie C van het Besluit Gebreken. Op het moment dat de gebreken zijn hersteld acht de Huurcommissie een huurprijs van € 123,78 redelijk. Dat de gebreken mogelijk slechts van esthetische aard zijn volgens de door [verweerder in reconventie01] ingeschakelde deskundige van Bouwinspecteurs Nederland, doet niets af aan het feit dat de gebreken het woongenot van [eiser in reconventie01] wel degelijk schaden. [eiser in reconventie01] vordert daarom dat de kantonrechter een huurprijsvermindering vaststelt, herstel van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken op straffe van een dwangsom en terugbetaling van de tot nu toe door [eiser in reconventie01] te veel betaalde huur.

3.7.

[verweerder in reconventie01] voert verweer. [verweerder in reconventie01] betwist dat er bij aanvang van de huurovereenkomst (onderhouds)gebreken waren die aangemerkt kunnen worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Als er al sprake is van gebreken dan leveren deze gebreken geen aantasting van het woongenot op. Dit wordt naar zijn mening bevestigd in het opgemaakte rapport door de bouwkundige expert. Hieruit volgt dat de bouwkundigheid en veiligheid van het gehuurde in orde zijn en dat de door [eiser in reconventie01] genoemde gebreken slechts esthetisch van aard zijn. Er zijn dus geen gebreken van zodanige ernst en omvang dat sprake is van een substantiële aantasting van het woongenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Bovendien is [verweerder in reconventie01] niet door [eiser in reconventie01] in gebreke gesteld. [verweerder in reconventie01] heeft gehoor gegeven door de gebreken die door de Huurcommissie en de bouwkundige expert zijn opgemerkt te herstellen. [verweerder in reconventie01] heeft ter zitting gesteld dat de vastgestelde gebreken zijn verholpen op 21 november 2022. Als er al een huurprijsvermindering van toepassing was, dan zou [eiser in reconventie01] vanaf 21 november 2022 in ieder geval de volledige huurprijs moeten betalen is zijn standpunt. Tot slot stelt [verweerder in reconventie01] dat de geconstateerde gebreken door de Huurcommissie een huurprijsvermindering van 60% niet rechtvaardigen, nu deze gebreken geen aantasting van het woongenot betreffen. De huurprijsvermindering staat daarmee niet in verhouding tot de vermindering van het woongenot. [verweerder in reconventie01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie01] in de kosten van deze procedure.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

Toetsingskader

4.1.

[gedaagde in conventie01] heeft een verzoek ex artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gedaan aan de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. Op grond van artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat de huurcommissie heeft vastgesteld (dat een huurprijs van € 123,78 per maand redelijk is, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van een afschrift van de uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de rechter vordert over de vraag of de door de Huurcommissie genoemde huurprijs redelijk is. Dat laatste heeft [eiser in conventie01] gedaan. Hiermee heeft de uitspraak van de Huurcommissie iedere rechtskracht verloren en is het aan de kantonrechter om te beslissen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.2.

Artikel 7:262 BW bepaalt niet met zoveel woorden dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd. Maar met ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht’ in artikel 7:262 BW is bedoeld dat de rechter moet beoordelen of de huurcommissie de huurprijs(wijziging) in overeenstemming met de bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en de daarmee verband houdende regelingen heeft vastgesteld. De rechter zal daarom dezelfde beoordelingsvoorschriften moeten toepassen als de huurcommissie heeft moeten toepassen.

4.3.

Op grond van artikel 11 jo artikel 10 van de Uhw, moet de redelijkheid van de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte worden getoetst:

- aan de hand van bijlage I sub A bij artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) (de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel);

- naar de toestand op het tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst (in dit geval 1 september 2020).

Partijen verschillen van mening over de aan het gehuurde door de huurcommissie toegekende aantal punten.

In conventie

4.4.

In conventie dient de kantonrechter de puntentelling vast te stellen van het gehuurde. [eiser in conventie01] stelt dat door de Huurcommissie op verschillende aspecten een onjuist puntenaantal is toegekend. Dit wordt door [gedaagde in conventie01] betwist. De kantonrechter zal deze aspecten achtereenvolgens bespreken. Ten aanzien van de punten waarover tussen partijen geen discussie bestaat, zal de kantonrechter de beoordeling van de Huurcommissie aanhouden.

Oppervlakte van de kamer

4.5.

De huurcommissie heeft vastgesteld dat de oppervlakte van de kamer 7,72m² (3,82m² x 2,02m²) bedraagt. [eiser in conventie01] stelt dat de oppervlakte van de kamer afgerond 9m² (2,20m² x 3,90m²) bedraagt. [eiser in conventie01] heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. Weliswaar heeft hij ter zitting aangevoerd dat hij bouwtekeningen heeft waaruit deze afmetingen blijken, maar [eiser in conventie01] heeft deze bouwtekeningen niet in de procedure gebracht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser in conventie01] in de gelegenheid te stellen om deze tekeningen alsnog in te brengen. [eiser in conventie01] had dit veel eerder kunnen doen hij is hiermee te laat. Op de zitting is door [gedaagde in conventie01] gesteld en is door [eiser in conventie01] niet weersproken dat de Huurcommissie de kamer en andere van belang zijnde ruimten tijdens het onderzoek ter plaatse heeft opgemeten met een daartoe bestemd digitaal meetinstrument. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de oppervlakteberekening door de Huurcommissie. De kantonrechter sluit aan bij de door de Huurcommissie gehanteerde oppervlakte op dit punt.

Oppervlakte van de kast

4.6.

[eiser in conventie01] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte de vaste kast op de gang van 0,8m² niet heeft meegenomen bij de puntentelling. Dit wordt door [gedaagde in conventie01] betwist. Hij voert daartoe aan dat de oppervlakte van de kast niet hoeft te worden meegerekend omdat de Huurcommissie dit ook niet heeft gedaan. Bij de beoordeling op dit punt zoekt de kantonrechter aansluiting bij hetgeen hierover is vermeld in het beleidsboek van de Huurcommissie Waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte: “
De oppervlakte van tot de vertrekken behorende vaste kasten kleiner dan 2m2 telt mee (de plaats van de deur van de kast bepaalt bij welk vertrek de kast behoort).”[eiser in conventie01] heeft onweersproken gesteld dat de rapporteur tijdens zijn bezoek niet op de hoogte was van de omstandigheid dat [gedaagde in conventie01] een eigen kast op de gang heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze kastruimte van 0,8m² meegenomen te worden bij de puntentelling, nu partijen het erover eens zijn dat deze kastruimte enkel en alleen toegankelijk is voor [gedaagde in conventie01] . Dat de ingang van de kast niet gelegen is in de kamer van [gedaagde in conventie01] , maar op de gang acht de kantonrechter daarbij van ondergeschikt belang. Dit betekent dat bij de oppervlakte van de kamer een oppervlakte van 0,8m² wordt bijgeteld. Daarmee komt het totale woonoppervlakte uit op 8,52m², afgerond

9 m².

Keuken

4.7.

Vast staat dat de keuken wordt gebruikt door negen wooneenheden. Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen daarom aan de keuken geen punten worden toegekend. De kantonrechter sluit aan bij hetgeen de Huurcommissie heeft vastgesteld op dit punt, conform het beleidsboek Huurcommissie Waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte, Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte onder B.3. Kookgelegenheid: “Een gemeenschappelijke kookgelegenheid, behorende bij meer dan 5 wooneenheden – 0 punten”. De enkele omstandigheid dat in de keuken twee gasfornuizen staan en dat iedere huurder beschikt over een eigen keukenkast zoals [eiser in conventie01] stelt, maakt dit niet anders. Bovendien heeft [eiser in conventie01] nagelaten zijn stelling dat de oppervlakte van de keuken meer dan 16m² bedraagt, nader met stukken te onderbouwen. Omdat de kantonrechter geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de oppervlakteberekening van de Huurcommissie en bij gebrek aan een onderbouwing van andere afmetingen , neemt de kantonrechter de beslissing van de Huurcommissie over en worden geen punten toegekend voor de keuken.

Kelder en locatie van het gehuurde

4.8.

Hoewel [eiser in conventie01] in eerste instantie heeft aangevoerd dat punten voor de kelder diende te worden toegekend, heeft hij ter zitting erkend dat de huidige regels geen mogelijkheid geven om punten toe te kennen voor de kelder en de (gunstige) locatie van het pand waarin het gehuurde zich bevindt. De kantonrechter komt net als [eiser in conventie01] tot de conclusie dat op deze onderdelen geen punten kunnen worden toegekend in het woningwaarderingssysteem.

Conclusie

4.9.

Gelet op al het voorgaande komt de kantonrechter tot de volgende puntentelling voor het gehuurde:

45 punten oppervlakte woon- en slaapkamer (9m²)

6,75 punten omdat de kamer verwarmd is

0 punten keuken voldoet niet aan de vereisten voor een keuken of een

gemeenschappelijke keuken voor meer dan vijf wooneenheden

2 punten toiletten

10 punten wastafel (privé)

0 punten douche of bad

6 punten buitenruimte (78,37m²)

3 punten Er is een CV en alle radiatoren in hoofdwoonvertrek hebben een

thermostaatknop.

Dit betekent een totaal aantal punten van 63 (afgerond). De maximale huurprijs per

1 juli 2020 (kale huurprijs) bedraagt daarmee volgens het Uhw € 136,82 per maand. De kantonrechter zal dan ook voor recht verklaren dat met ingang van 1 september 2020 de kale huurprijs € 136,82 per maand bedraagt.

Controleren rookmelder en vervangen van het cilinderslot

4.10.

Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.11.

De vordering van [eiser in conventie01] om de huurovereenkomst te ontbinden omdat [gedaagde in conventie01] zijn medewerking niet heeft verleend aan controle van de rookmelder op zijn kamer en hij het cilinderslot zou hebben vervangen, wijst de kantonrechter af. Hiertoe is het volgende redengevend.

4.12.

Ter zitting is vast komen te staan dat partijen in overleg en soms gezamenlijk de rookmelder controleerde, soms controleerde [gedaagde in conventie01] de rookmelder alleen. De situatie dat de relatie tussen partijen is gebrouilleerd, waardoor [gedaagde in conventie01] vervolgens zijn medewerking niet meer heeft verleend om de rookmelder op zijn kamer te kunnen controleren vormt naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde in conventie01] betwist het cilinderslot te hebben vervangen. [gedaagde in conventie01] heeft op de zitting toegelicht dat hij de deur een keer heeft geblokkeerd. Niet is vast komen te staan dat [gedaagde in conventie01] het cilinderslot van zijn kamer heeft vervangen. Naar het oordeel van de kantonrechter dient [gedaagde in conventie01] [eiser in conventie01] in redelijkheid wel binnen te laten als de rookmelder gecontroleerd moet worden. Daarom bepaalt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie01] [eiser in conventie01] één keer per kwartaal de toegang moet verschaffen voor het controleren van de rookmelder op zijn kamer. [eiser in conventie01] mag ervan uitgaan dat [gedaagde in conventie01] de rookmelders verder zelf controleert.

4.13.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de gevorderde dwangsom toe te wijzen als [gedaagde in conventie01] geen toegang tot het gehuurde verschaft aan [eiser in conventie01] om de rookmelder op zijn kamer te laten controleren. [gedaagde in conventie01] heeft zelf immers ook belang bij controle van de rookmelder en heeft bovendien op de zitting toegezegd toegang te verschaffen tot zijn kamer als [eiser in conventie01] een datum en tijdstip aangeeft waarop hij de controle zal uitvoeren.

Proceskosten

4.14.

Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Leges Huurcommissie

4.15.

De kantonrechter wijst de gevorderde kosten van € 300,00 voor de procedure bij de Huurcommissie af. Doordat tijdig is gedagvaard, is de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter dient vervolgens een beslissing te nemen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie niet kan vernietigen. De kantonrechter kan dan ook geen uitspraak doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgelegde leges. Nog daargelaten dat [eiser in conventie01] ook niet heeft toegelicht op welke grondslag de kantonrechter uitspraak zou kunnen doen over de verschuldigdheid van de door de Huurcommissie vastgestelde leges.

In reconventie

4.16.

In reconventie dient beoordeeld te worden of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde, gelet op het bepaalde in artikel 7:249 BW jo artikel 12 Uwh. Ingevolge artikel 7:241 BW worden in ieder geval als een gebrek aangemerkt de omstandigheden als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Om te beoordelen of sprake is van een gebrek dient artikel 7:204 BW als uitgangspunt te worden genomen. Dit artikel bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uitgangspunt is dat een vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek leidt tot een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs. Het gebrek moet dus ernstig genoeg zijn, om van een aantasting van het woongenot te kunnen spreken en tot een huurprijsvermindering te kunnen leiden. De door de Huurcommissie vastgestelde gebreken worden door [eiser in reconventie01] ook in deze procedure ten grondslag gelegd aan een huurprijsvermindering. [verweerder in reconventie01] heeft betwist dat het gebreken zijn die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

4.17.

De kantonrechter zal de gestelde gebreken bespreken en beoordelen. Daarbij betrekt de kantonrechter enerzijds de bevindingen van de rapporteur van de Huurcommissie en anderzijds de bevindingen van de door [verweerder in reconventie01] ingeschakelde deskundige van Bouwinspecteurs. Waar deze laatste rapporteur in algemene zin heeft opgemerkt dat er geen beoordeling is gedaan op functionaliteit/veiligheid, zal de kantonrechter aan deze opmerking voorbij gaan als uit het rapport blijkt dat de rapporteur bij de beoordeling van de gebreken
welspecifiek is ingegaan op de invloed van het gebrek op de veiligheid en functionaliteit.

Scheurvorming aan de achtergevel en aan de zijgevel

4.18.

Vast staat dat er ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst sprake was van scheurvorming aan de achtergevel en de zijgevel van de woning, waarvan het gehuurde onderdeel uit maakt. Vast staat ook dat de scheuren enkel ter hoogte van de begane grond lopen en dat de kamer van [eiser in reconventie01] zich op de eerste etage bevindt. Voor de kwalificatie van deze scheurvorming conform het gebrekenboek van de Huurcommissie (categorie C, nummer G4) is vereist dat vocht en tocht de woonruimte kan binnendringen. Desgevraagd heeft [eiser in reconventie01] op de zitting laten weten dat de scheurvorming geen rechtstreekse invloed heeft op zijn kamer omdat de scheurvorming niet ter hoogte van zijn kamer zit. Bovendien is door [eiser in reconventie01] niet voldoende gesteld en ook niet gebleken dat hij in zijn kamer last heeft van het binnendringen van vocht of tocht door de scheurvorming. De deskundige van Bouwinspecteurs rapporteert dat de scheurvorming stabiel oogt en geen invloed heeft op de veiligheid of functionaliteit van het gebouw.

Los metselwerk, ontbrekend metselwerk

4.19.

Door de Huurcommissie is verder geconstateerd dat sprake is van een gebrek in de categorie C, nummer G3 omdat er losliggende stenen in het metselwerk aanwezig zijn die eruit kunnen vallen. Diverse stenen van de rollaag liggen los, een penant is gebroken en enkele gevelstenen van de hoek boven de dakgoot ontbreken. [verweerder in reconventie01] betwist dat er sprake is geweest van losliggende stenen aan de buitenzijde van het gehuurde. Het penant is inmiddels vastgezet, terwijl in de hoekgevel nooit stenen hebben gezeten. Bovendien volgt uit het bouwkundig rapport van Bouwinspecteurs volgens [verweerder in reconventie01] dat deze gebreken geen invloed hebben op de veiligheid/functionaliteit van het pand en het slechts esthetisch van aard is.

4.20.

De kantonrechter is van oordeel dat op basis van het rapport van de Huurcommissie en het rapport van Bouwinspecteurs kan worden aangenomen dat er sprake was van een losliggende rollaag en onthecht metselwerk. Beide rapporteurs maken daar melding van en op de foto’s is ook zichtbaar dat metselwerk loszit dan wel ontbreekt op sommige punten. De kantonrechter constateert wel dat Bouwinspecteurs vermeldt dat het metselwerk zijn verband houdt en dat geen sprake is van verzakking van het geheel. Het advies is om het metselwerk aan te helen vanuit esthetisch oogpunt. Dat er daadwerkelijk het gevaar bestond dat het metselwerk naar beneden kon vallen en daarbij een gevaar kon vormen voor [eiser in reconventie01] als huurder kan de kantonrechter op basis van de overgelegde stukken niet vaststellen.

Scheurvorming en los stucwerk in plafonds op de overloop eerste en tweede etage, gemeenschappelijke keuken, badkamer

4.21.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake was van scheurvorming en los stucwerk in plafonds op de overloop van de eerste en tweede etage, gemeenschappelijke keuken en badkamer. Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie is er sprake van gebreken in categorie C, nummers Nb2, 8 en 6. De scheurvorming bevond zich niet in de kamer van [eiser in reconventie01] , maar in de gemeenschappelijke ruimtes waar hij ook gebruik van maakt. [eiser in reconventie01] heeft toegelicht dat de scheuren in de badkamer niet hygiënisch zijn omdat daar vuil in kan komen. De kantonrechter onderschrijft dat dit het geval kan zijn. Wat betreft de scheuren in de plafonds is de kantonrechter van oordeel dat dit slechts esthetisch van aard is en dat dit geen constructief of veiligheidsprobleem oplevert. De kantonrechter heeft geen reden om te twijfelen aan het oordeel van de deskundige van Bouwinspecteurs op dit punt.

Geen waterdichte vloer badkamer / ontbrekende plafondplaten buitenzijde

4.22.

De Huurcommissie heeft in haar rapport opgenomen: “zeer vermoedelijk vindt er lekkage via de niet waterdichte vloer aan de badkamer.” In het rapport van Bouwinspecteurs vermeldt de deskundige hierover dat de ontbrekende plafondplaten aan de buitenzijde zijn veroorzaakt door een lekkage, omdat er spatwater onder het bad kon komen, maar dat dit nu niet meer van toepassing is. Kortom, de kantonrechter gaat er met de huurcommissie en Bouwinspecteurs vanuit dat de badkamervloer – gelegen boven het overkluisde deel van de woning – kennelijk niet helemaal waterdicht was, wat tot een lekkage aan de buitenzijde van de woning heeft geleid. Kennelijk is die lekkage al wel verholpen. Wanneer dat is gedaan is niet duidelijk. In ieder geval kan niet zonder meer worden vastgesteld dat de lekkage nog aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst. Alleen de gevolgen daarvan waren nog zichtbaar. De kantonrechter overweegt dat die ontbrekende plafondplaten en plekken alleen zichtbaar zijn aan de buitenzijde van de woning op een specifieke plaats. Dat er in de badkamer gevolgen zijn van de lekkage (zoals bijvoorbeeld schimmelvorming) is gesteld noch gebleken.

Losstaande binnenwand keuken

4.23.

Uit het rapport van de Huurcommissie volgt dat de binnenwand in de gemeenschappelijke bijkeuken, naast het binnendeurkozijn van een kamer is gebroken en los staat. Dit levert volgens de Huurcommissie een categorie C, nummer B1 gebrek op. De deskundige van Bouwinspecteurs geeft aan dat er wel sprake is van gescheurde en holklinkende wandafwerkingen maar dat deze esthetisch van aard zijn en niet in verband staan met veiligheid of functionaliteit. Bovendien is tijdens de expertise niet vastgesteld dat er binnenwanden los zouden staan. Ter zitting is door [verweerder in reconventie01] onweersproken gesteld dat dit gebrek inmiddels is verholpen door een ingeschakelde aannemer die het verband tussen wand en plafond aan heeft laten hechten en de muur vervolgens glad heeft gemaakt.. Hij verwijst daarbij naar de overgelegde recente foto’s. De kantonrechter gaat er vanuit dat er aldus sprake is geweest van een binnenwand tussen de bijkeuken en de kamer van een andere huurder die niet goed aangehecht was. Dat er daadwerkelijk sprake was van gevaar dat deze wand zou omvallen acht de kantonrechter gezien de bevindingen van Bouwinspecteurs niet voldoende aannemelijk. Bovendien maakte deze wand geen onderdeel uit van de kamer van [eiser in reconventie01] .

Raam in kamer moeilijk te openen

4.24.

Vast is komen te staan dat het raam in de kamer van [eiser in reconventie01] moeilijk open en dicht kan. De Huurcommissie maakt daar melding van in haar rapport. Volgens de rapporteur komt dat doordat de hoekverbinding van het rechter stolpraam is gebroken als gevolg van houtrot. De deskundige van Bouwinspecteurs vermeldt dat het raam van de kamer van [eiser in reconventie01] aan de buitenzijde geen aangetast houtwerk toont, maar de binnenzijde is niet beoordeeld door deze deskundige. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het raam in de kamer van [eiser in reconventie01] niet deugdelijk is. Ter zitting heeft [eiser in reconventie01] toegelicht dat het raam wel open en dicht kan, maar dat dit moeilijker gaat als het vriest. Los van de oorzaak van het moeilijker open en dicht gaan van het raam, betekent dit dat de kamer van [eiser in reconventie01] aldus wel kan worden geventileerd.

Conclusie

4.25.

De kantonrechter is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de door [eiser in reconventie01] gestelde gebreken aan het gehuurde op zichzelf beschouwd onvoldoende ernstig zijn om als een gebrek in de zin van categorie C van het gebrekenboek te worden beschouwd. Het gaat om zaken die esthetisch van aard zijn, waarbij onvoldoende is komen vast te staan dat ook de functionaliteit of veiligheid van het gehuurde is aangetast.

4.26.

Hoewel de diverse gebreken afzonderlijk van elkaar bezien onvoldoende ernstig zijn om als gebrek in de zin van categorie C te worden beschouwd, is de kantonrechter van oordeel dat de gebreken gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar bezien, in zijn totaliteit wel als een ernstig het woongenot schadende situatie dienen te worden aangemerkt. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de scheurvorming en het losse stucwerk omvangrijk en zichtbaar aanwezig waren. Weliswaar gaat het (buiten het slecht functionerende raam) allemaal om zaken die niet de kamer van [eiser in reconventie01] betreffen, maar de kantonrechter acht zeer wel voorstelbaar dat een huurder ook in zijn woongenot wordt aangetast als de staat van het pand en de gemeenschappelijke ruimtes (die ook tot het gehuurde behoren) optisch zo slecht is, nog even los van de zorgen om hygiëne als het gaat om scheuren in de badkamer. Ook dat laatste kan een verminderd huurgenot opleveren, evenals een moeilijk te openen raam. Het voorgaande betekent dat de gebreken als geheel worden aangemerkt als gebrek in de zin van categorie C, nummer 10. De kantonrechter acht in dit verband – gelet op de aard en ernst van de gecombineerde gebreken, een tijdelijke huurprijsvermindering tot 80% van de huurprijs passend, hetgeen betekent dat [eiser in reconventie01] een verminderde huurprijs van € 109,46 verschuldigd is.

4.27.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verweerder in reconventie01] onweersproken gesteld dat de scheurvorming en gebreken aan de rollaag en penant zijn verholpen tijdens de uitgevoerde klussen in de periode augustus tot en met november 2022. Uiterlijk per 21 november 2022 waren alle gebreken verholpen. Dit volgt ook uit de door [eiser in reconventie01] ingebrachte foto’s. Naar het oordeel van de kantonrechter dient [verweerder in reconventie01] enkel nog het raam in de kamer van [eiser in reconventie01] te herstellen. Dit raam dient goed open en dicht te kunnen, onafhankelijk van wat voor weer het is. [verweerder in reconventie01] zal dan ook veroordeeld worden om het raam te herstellen. Wat betreft de stelling van [eiser in reconventie01] dat hij niet kan controleren of er een scheur aan de buitenzijde wel goed is hersteld, omdat er een houten plaat voor zit, daartoe overweegt de kantonrechter dat deze scheur op zichzelf bezien geen gebrek vormt en dat [eiser in reconventie01] er dus onvoldoende belang bij heeft dat [verweerder in reconventie01] wordt veroordeeld om die scheur te herstellen, voor zover dat nog niet gebeurd zou zijn.

4.28.

De huurprijsvermindering tot 80% van de huurprijs zal met ingang van

1 september 2020 worden toegewezen, nu vast is komen te staan dat de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren in het pand. Nu vast is komen te staan dat nagenoeg alle gebreken verholpen zijn op 21 november 2022, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser in reconventie01] vanaf 1 december 2022 weer de volledige huurprijs van € 136,82 verschuldigd is.

4.29.

De kantonrechter wijst hetgeen is gevorderd onder 3.5 a en b af. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de gebreken nagenoeg allemaal verholpen op 21 november 2022, zoals eerder is overwogen. Gelet daarop wijst de kantonrechter ook het onder 3.5 d gevorderde af, nu geen sprake meer is van gebreken die verholpen dienen te worden, behoudens de reparatie van het raam in de kamer van [eiser in reconventie01] . Aangezien is gebleken dat [verweerder in reconventie01] bereidwillig is om zaken aan het pand te herstellen, zal de gevorderde dwangsom worden afgewezen. De kantonrechter gaat ervan uit dat [verweerder in reconventie01] in goed overleg met [eiser in reconventie01] het raam in zijn kamer zal laten repareren, zodat het goed open en dicht kan.

4.30.

[eiser in reconventie01] vordert onder 3.5 c terugbetaling van het bedrag dat hij te veel aan huur heeft betaald. Over de periode september 2020 tot 1 november 2022 was [eiser in reconventie01] een bedrag aan huur van € 2.845,96 (26 x € 109,46) verschuldigd. [eiser in reconventie01] heeft over voornoemde periode een bedrag van € 6.695,00 (26 x € 257,50) aan huur betaald. [eiser in reconventie01] heeft dus een bedrag van

€ 3.849,04 (€ 6.695,00 - € 2.845,96) te veel aan huur betaald in deze periode. [verweerder in reconventie01] zal in reconventie tot terugbetaling van dit bedrag worden veroordeeld. [eiser in reconventie01] heeft de wettelijke rente over het te veel betaalde bedrag gevorderd. Omdat niet is gebleken dat [eiser in reconventie01] [verweerder in reconventie01] voorafgaand aan de procedure heeft gesommeerd een te veel aan huur betaald bedrag aan [eiser in reconventie01] terug te betalen zal de wettelijke rente over € 3.838,26 worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding, aldus 18 juni 2022.

Proceskosten

4.31.

[verweerder in reconventie01] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser in reconventie01] vastgesteld op € 264,00 (2,00 punten x factor 0,5 (gelet op de samenhang van de vordering in conventie en reconventie) x € 264,00) aan salaris gemachtigde.

In conventie en in reconventie

4.32.

Al hetgeen partijen verder hebben aangevoerd en hiervoor in conventie en in reconventie onbesproken is gelaten leidt niet tot een andersluidende beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat met ingang van 1 september 2020 de huurprijs € 136,82 bedraagt,

5.2.

bepaalt dat [gedaagde in conventie01] één keer per kwartaal toegang aan [eiser in conventie01] zal verschaffen voor het controleren van de rookmelder op zijn kamer als deze controle tijdig wordt aangekondigd door [eiser in conventie01] ,

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

5.4.

veroordeelt [verweerder in reconventie01] om aan [eiser in reconventie01] te betalen een bedrag van € 3.849,04, te vermeerderen met de wettelijke vanaf 18 juni 2022 tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [verweerder in reconventie01] om het raam in de kamer van [eiser in reconventie01] te (laten) repareren zodat het goed (onafhankelijk van de weersomstandigheden) open en dicht kan;

5.6.

veroordeelt [verweerder in reconventie01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in reconventie01] tot dit vonnis vastgesteld op € 264,00,

in conventie en in reconventie

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op

21 juni 2023.