ECLI:NL:RBZWB:2023:4920

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Cluster II Handelszaken

Middelburg

Zaaknummer: C/02/386924 / HA ZA 21-360

Vonnis van 24 mei 2023

in de zaak van

[eiser in conventie],

wonende te [woonplaats 1] ( [land] ),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie] ,

advocaat: mr. L. Driegen te Den Dolder,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. M.C. Geijtenbeek te Goes.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 september 2021

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de akte overlegging producties 12 tot en met 18 van [gedaagde]

- de akte overlegging productie 19 van [gedaagde]

- de mondelinge behandeling van 4 april 2022

- de ter zitting overgelegde pleitnotities van beide partijen

- de akte uitlating partijen nader bewijsaanbod en opgave getuigen tevens akte overlegging nadere producties tevens akte vermeerdering van eis van [eiser in conventie] , met producties 26 en 27

- de akte overlegging producties 20 t/m 22 en bewijsaanbod van [gedaagde]

- de antwoord-akte tevens (verzoek) overlegging productie 28 van [eiser in conventie]

- de akte d.d. 12 oktober 2022 van [gedaagde]

- de akte d.d. 9 november 2022 van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij schriftelijke overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) van 21 maart 2013 heeft [eiser in conventie] aan [gedaagde] en diens (toenmalige) echtgenote verkocht een “Woonboerderij met bijgebouwen, landbouwgrond en verdere toebehoren staande en gelegen aan de [adres 1] ”, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding 1] (groot 03.00.00 ha) en [kadastrale aanduiding 2] (groot 00.57.33 ha) (hierna samen te noemen: de onroerende zaak) voor een totale koopprijs van
€ 870.000,-- k.k.

2.2.

In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:

“
notariële akte van levering

Artikel 1

De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een door koper nader te bepalen notaris of een plaatsvervanger, uiterlijk 1 mei 2018 of zoveel eerder als partijen nader overeen zullen komen.
(…)

ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

Artikel 14

Bij niet of niet tijdige nakoming van deze overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

Indien één van de partijen, na bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
(…)
- de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van
tienprocent van de koopprijs.

(…)

bijzondere bepalingen

Artikel 20

1. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat koper tot de datum juridische levering en ingaande op 1 mei 2013 het verkochte huurt middels een tijdelijke huurovereenkomst woonruimte op basis van de Leegstandswet, een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter. Verkoper en koper zijn aldus overeengekomen dat de feitelijke levering van het verkochte plaatsvindt op 1 mei 2013 en aldus vanaf 1 mei 2013 het verkochte geheel voor rekening en risico van koper komt, inhoudende onder andere dat koper het verkochte op een door haar te bepalen wijze zal verzekeren en dat koper zal zorgdragen voor groot en klein onderhoud van het verkochte (een en ander in afwijking van het bepaalde in bovenvermelde huurovereenkomsten). Alle lasten zullen vanaf 1 mei 2013 voor rekening van koper zijn en zo nodig door verkoper in rekening worden gebracht bij koper, die zorg zal dragen voor een directe betaling van deze lasten.
Ter zake van deze huurovereenkomsten geldt dat verkoper en koper een prijs zijn overeengekomen ten bedrage van € 3.400,00 (…) per maand. (…) Verkoper en koper zijn overeengekomen dat € 750,00 (…) van de maandelijks te betalen prijs in mindering zal worden gebracht op de koopprijs. Koper en verkoper zijn overeengekomen dat koper gedurende het feitelijk gebruik meer dan bovenvermeld maandelijks bedrag ad. € 750,00 (…) als aflossing op de koopprijs kan betalen. De overige voorwaarden en verplichtingen omtrent de huur zullen worden overeengekomen in bovenvermelde huurovereenkomsten die op de datum van ondertekening van onderhavige koopovereenkomst zullen worden ondertekend door beide partijen. Indien de bepalingen in de huurovereenkomsten afwijken van de bepalingen in onderhavige koopovereenkomst, zijn de bepalingen in onderhavige koopovereenkomst geldend en van kracht. Onderhavige koopovereenkomst en bovenvermelde huurovereenkomsten zijn onlosmakelijk met elkander verbonden. Bij ontbinding van één van de overeenkomsten heeft verkoper en koper het recht de andere overeenkomst te ontbinden.
(…)” .

2.3.

Eveneens op 21 maart 2013 hebben [eiser in conventie] en [gedaagde] een “Huurovereenkomst kantoorruimte” gesloten, waarbij [eiser in conventie] aan [gedaagde] voor de periode van 1 mei 2013 tot en met 30 april 2018 de bedrijfsruimte aan en nabij de [adres 1] (bestaande uit een landbouwschuur en loods met ondergrond en erf) verhuurt voor een prijs van € 21.600,-- per jaar.

2.4.

Verder hebben [eiser in conventie] en [gedaagde] en diens echtgenote, eveneens op 21 maart 2013 een “Tijdelijke huurovereenkomst woonruimte op basis van de Leegstandswet” gesloten, waarbij [eiser in conventie] aan [gedaagde] en diens echtgenote een vrijstaand woonhuis, gelegen aan de [adres 1] verhuurt, voor de periode van 1 mei 2013 tot en met 30 april 2015 en een huurprijs van € 1.200,-- per maand. Op 2 juli 2015 hebben [eiser in conventie] (en haar echtgenoot) een nieuwe “Huurovereenkomst Leegstandswet” gesloten met [gedaagde] betreffende dit woonhuis voor de periode van 1 mei 2015 tot en met 30 april 2018, met eveneens een huurprijs van € 1.200,-- per maand.

2.5.

Daarnaast hebben partijen op 21 maart 2013 een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst gesloten betreffende twee percelen grasland aan de [adres 1] ( [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] ) voor de periode vanaf 1 mei 2013 tot en met 30 april 2018, voor een pachtprijs van € 4.800,-- per jaar.

2.6.

Na het sluiten van deze overeenkomsten is [eiser in conventie] met haar echtgenoot geëmigreerd naar Bulgarije.

2.7.

Partijen zijn nader overeengekomen dat de totale huur/pachtprijs per 1 mei 2015 van € 3.400,-- werd verlaagd naar € 3.000,-- per maand.

2.8.

Op 10 februari 2017 heeft de politie in (twee loodsen van) de onroerende zaak een wietplantage aangetroffen en die ontruimd.

2.9.

Bij brief van 22 mei 2017 heeft de gemeente Steenbergen aan [eiser in conventie] een last onder dwangsom opgelegd om de lokalen op het perceel [adres 1] voor een periode van zes maanden te sluiten.

2.10.

Bij brief van 22 februari 2018 heeft de gemeente Steenbergen aan de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) het voornemen kenbaar gemaakt om handhavend op te treden tegen het door [naam 1] strijdige gebruik van de agrarische bestemming aan de [adres 1] .

2.11.

[gedaagde] heeft de overeengekomen huur/pachtsommen tot 1 mei 2018 voldaan.

2.12.

Bij brief van 8 mei 2018 heeft [eiser in conventie] (via haar makelaar) [gedaagde] gesommeerd de koopsom van € 870.000,-- te storten bij de notaris. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.

2.13.

Bij brief van 18 mei 2018 heeft [eiser in conventie] (via haar makelaar) de koopovereenkomst met [gedaagde] ontbonden, hem gesommeerd tot betaling van een boete van
€ 87.000,-- en aanspraak gemaakt op schadevergoeding.

2.14.

Bij e-mail van 23 mei 2018 heeft de advocaat van [gedaagde] namens hem de nietigheid van de koopovereenkomst ingeroepen.

2.15.

[gedaagde] heeft op 29 mei 2018 de sleutels van de onroerende zaak via zijn advocaat aan de vertegenwoordiger van [eiser in conventie] verstrekt.

2.16.

De hypotheekverstrekker van [eiser in conventie] is, wegens achterstallige betalingen, begin 2020 overgegaan tot executoriale verkoop van de onroerende zaak door middel van veiling. De verkoopopbrengst daarvan bedroeg € 610.000,--.

2.17.

Bij brief van 11 mei 2021 heeft de advocaat van [eiser in conventie] namens haar [gedaagde] nogmaals gesommeerd tot betaling van een boete van € 87.000,-- alsmede tot betaling van een bedrag van € 260.000,-- wegens gevolgschade.

2.18.

[eiser in conventie] heeft, na daarvoor door de voorzieningenrechter verleend verlof, beslag laten leggen op aan de [gedaagde] toebehorende onroerende zaken aan het Klaverveld 10 en 12 te Oud-Vossemeer.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie] vordert, samengevat en na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

te verklaren voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en de huurovereenkomsten, althans een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eiser in conventie] ;
te verklaren voor recht dat [gedaagde] (hoofdelijk) aansprakelijk te houden is voor de schade van [eiser in conventie] als onder punt 38 in de dagvaarding omschreven;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de boete van € 87.000,-- ex artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst, met wettelijke rente vanaf 18 mei 2018;
[gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van primair € 370.000,-- aan (gevolg) schade, met wettelijke rente vanaf 18 mei 2018, althans subsidiair € 189.365,-- en € 17.985,39, met wettelijke rente vanaf 10 februari 2017;
het door [eiser in conventie] gelegde beslag van waarde te verklaren;
[gedaagde] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, met wettelijke rente.

3.2.

Ter onderbouwing van haar vorderingen voert [eiser in conventie] aan dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden omdat [gedaagde] toerekenbaar tekortgekomen is in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarom is hij op grond van artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd ter hoogte van 10 % van de koopsom.
[gedaagde] heeft de onroerende zaak in erbarmelijke staat achtergelaten. Door de slechte staat van de onroerende zaak was deze niet verkoop- of verhuurbaar. Daardoor kon [eiser in conventie] haar hypotheekverplichtingen niet meer nakomen en moest de onroerende zaak door de hypotheekhouder worden geveild. Voorafgaand aan de executieveiling is de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 500.000,--. Het verschil tussen die verkoopwaarde en de verkoopprijs die met [gedaagde] overeengekomen is, bedraagt € 370.000,--. [gedaagde] is volgens [eiser in conventie] aansprakelijk voor deze (gevolg)schade. Indien dit niet kan worden toegewezen, houdt [eiser in conventie] [gedaagde] (als koper, huurder en/of feitelijke gebruiker) aansprakelijk voor de aan de woning toegebrachte schade, waarvan de herstelkosten
€ 189.365,-- bedroegen. Daarnaast is [gedaagde] dan volgens [eiser in conventie] aansprakelijk voor de kosten van de executieveiling ter hoogte van € 17.985,39.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] voert in de eerste plaats aan dat sprake is van rechtsverwerking, omdat hij na de op 18 mei 2018 ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst pas in mei 2021 werd geconfronteerd met de schadeclaim. [gedaagde] is door dit tijdsverloop in zijn bewijspositie geschaad. Hij mocht erop vertrouwen dat [eiser in conventie] geen vordering meer in zou stellen.

[gedaagde] betwist dat hij onrechtmatig jegens [eiser in conventie] heeft gehandeld. Hij heeft de onroerende zaak met toestemming van [eiser in conventie] aan de derde onderverhuurd. [gedaagde] wist niet, en kon dat ook niet weten, dat er een wietkwekerij aanwezig was. Hij was daar niet bij betrokken.

Verder stelt [gedaagde] dat de koopovereenkomst voldoet aan de vereisten van artikel 1 van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken. Aan de eisen van artikel 2 van die wet is echter niet voldaan. De koopovereenkomst is daarom op grond van artikel 3:40 BW nietig, dan wel vernietigbaar, aldus [gedaagde] . De vorderingen tot schadevergoeding van [eiser in conventie] dienen daarom te worden afgewezen.

Meer subsidiair betwist [gedaagde] de omvang van de door [eiser in conventie] gestelde schade en het gestelde causaal verband. Uit het veilingbericht blijkt niet of het gehele perceel, inclusief de landbouwgrond, is verkocht. De executieveiling was niet het gevolg van een eventuele tekortkoming van [gedaagde] , maar van de penibele financiële situatie van [eiser in conventie] . Verder heeft [eiser in conventie] niet aan haar schadebeperkingsplicht voldaan door na te laten de onroerende zaak via normale kanalen te verkopen of te verhuren. [gedaagde] wilde ook na 1 mei 2018 blijven huren om te proberen alsnog de financiering rond te krijgen.

Doordat [eiser in conventie] [gedaagde] per 1 mei 2018 de toegang tot de onroerende zaak heeft ontzegd, had [gedaagde] niet meer de mogelijkheid de gehele schade te herstellen of een contra-expertise te laten plaatsvinden. [gedaagde] beschikt over twee offertes waaruit volgt dat de loods voor een bedrag tussen de € 45.000,-- en € 48.000,-- kon worden hersteld. De schadebegroting van [eiser in conventie] is dus buitensporig hoog.

[gedaagde] stelt voorts dat hij nimmer in gebreke is gesteld voor herstel van de schade en dus niet in verzuim verkeert.

Ten aanzien van de contractuele boete stelt [gedaagde] dat deze op grond van de billijkheid dient te worden gematigd tot nihil. Het kan hem niet worden verweten dat hij de onroerende zaak niet heeft afgenomen, want hij kon de financiering niet rondkrijgen en hij heeft [eiser in conventie] telkens op de hoogte gehouden.

[gedaagde] doet verder een beroep op verrekening met een bedrag van € 77.826,--. [gedaagde] heeft inmiddels € 65.000,-- afgelost. Daarnaast heeft [eiser in conventie] tijdens de verhuizing in 2013 schade veroorzaakt aan de loods voor een bedrag van € 12.826,--. [eiser in conventie] heeft dit nooit laten herstellen.

Tot slot maakt [gedaagde] bezwaar tegen de wijziging van eis door [eiser in conventie] en voert hij verweer tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het te wijzen vonnis.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.6.

[eiser in reconventie] vordert, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

de tussen partijen gesloten huurkoopovereenkomst nietig te verklaren dan wel te vernietigen;
[verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling aan [eiser in reconventie] van € 65.000,--, met wettelijke rente vanaf 18 augustus 2021;
het door [verweerder in reconventie] gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaken staande en gelegen te [plaats] aan het [adres 2] en [huisnummer] , kadastraal bekende [kadastrale aanduiding 3] op te heffen;
te verklaren voor recht dat [verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schade ingevolge voornoemd beslag;
[verweerder in reconventie] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure.

3.7.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen voert [eiser in reconventie] het volgende aan. [eiser in reconventie] heeft via de huursommen al € 45.000,-- van de koopsom betaald. Daarnaast heeft hij een aanbetaling gedaan in natura (levering van auto’s) voor een bedrag van € 20.000,--. Gezien de nietigheid van de koopovereenkomst, zoals in conventie gesteld, rust op [verweerder in reconventie] een ongedaanmakingsverplichting die ertoe strekt dat de door [eiser in reconventie] verrichte aanbetalingen dienen te worden terugbetaald. Subsidiair stelt [eiser in reconventie] dat [verweerder in reconventie] hiertoe gehouden is op grond van de door [verweerder in reconventie] zelf ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst.

3.8.

[verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure.

3.9.

[verweerder in reconventie] betwist dat de door partijen gesloten koopovereenkomst een huurkoopovereenkomst is als bedoeld in de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken. Voor zover dat wel het geval zou zijn, was een eventuele vordering tot vernietiging op 23 mei 2018 al verjaard. Voor verrekening van het bedrag van € 45.000,-- bestaat geen grond, omdat de koopprijs nooit is betaald. [verweerder in reconventie] betwist dat [eiser in reconventie] voor € 20.000,-- aan auto’s heeft geleverd als aanbetaling. Hij heeft dus geen recht op verrekening van dat bedrag. Het conservatoir beslag is terecht gelegd. [eiser in reconventie] heeft ook niet onderbouwd dat hij hierdoor schade heeft geleden.

3.10.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in in reconventie, zal de rechtbank die vorderingen hierna gezamenlijk beoordelen.

Bevoegheid/toepasselijk recht

4.2.

Gelet op de woonplaats van [eiser in conventie] , heeft de zaak een internationaal karakter.

De Nederlandse rechter is op grond van de artikelen 4 en 24 van de EEX-verordening II (nr. 1215/2012) bevoegd om van de zaak kennis te nemen. Op grond van artikel 4, sub c, van de Verordening Rome I (nr. 593/2008) is op de overeenkomsten tussen partijen Nederlands recht van toepassing.

Wijziging van eis

4.3.

[gedaagde] heeft in zijn akte van 12 oktober 2022 bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis door [eiser in conventie] . Dit bezwaar worden verworpen. [gedaagde] heeft in zijn akte gelegenheid gehad om op de wijziging te reageren en heeft daar ook gebruik van gemaakt. Hij stelt dat hij door de wijziging niet in de gelegenheid is gesteld om op de mondelinge behandeling vragen over de gewijzigde eis te stellen maar licht niet toe welke vragen hij dan had willen stellen. De rechtbank volgt [gedaagde] daarom niet in zijn stelling dat sprake is van strijd met de goede procesorde zal op basis van de gewijzigde eis beslissen.

Rechtsverwerking

4.4.

Het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking wordt eveneens verworpen. Het enkele feit dat [gedaagde] na de e-mail van zijn advocaat van 13 juni 2018 pas weer in mei 2021 van de zijde van [eiser in conventie] vernam, brengt nog niet mee dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat [eiser in conventie] haar recht om haar vorderingen jegens hem in te stellen niet meer zou uitoefenen. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in zijn stelling dat hij door dit tijdsverloop in zijn bewijspositie is geschaad. [gedaagde] stelt dat hem vanaf mei 2018 de toegang tot de onroerende zaak zou zijn ontzegd en dat hij om die reden geen contra-expertise zou hebben kunnen laten uitvoeren. Zoals [eiser in conventie] terecht aanvoert, blijkt echter nergens uit dat hij om toegang of medewerking aan een onderzoek heeft verzocht en dat [eiser in conventie] zou hebben geweigerd daar aan mee te werken. [gedaagde] stelt dat ook niet. Bovendien hebben partijen na de mondelinge behandeling alsnog gezamenlijk opdracht gegeven voor een taxatie van de onroerende zaak, van welke taxatie volgens [gedaagde] dient te worden uitgegaan.

Nietigheid/vernietigbaarheid koopovereenkomst

4.5.

Op het moment van sluiten van de koopovereenkomst was de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (hierna: Twhoz) van kracht. In artikel 1 van deze wet is bepaald dat van huurkoop in de zin van die wet sprake is indien partijen bij de koop en verkoop van een onroerende zaak overeenkomen dat de koopprijs wordt betaald in termijnen en dat de overdracht eerst zal plaatvinden na voldoening van twee of meer termijnen die verschijnen nadat de koper in het genot van het goed in gesteld. Tussen partijen is in geschil of de koopovereenkomst aan deze kwalificatie voldoet.

4.6.

De (onlosmakelijk met elkaar verbonden) overeenkomsten van 21 maart 2013 strekken ertoe dat [gedaagde] met ingang van 1 mei 2013 het genot van de onroerende zaak verkreeg, terwijl de overdracht daarvan zou plaatsvinden uiterlijk 1 mei 2018. Partijen kwamen overeen dat van de betaalde huur/pachtsommen maandelijks een bedrag van
€ 750,-- in mindering op de koopprijs zou strekken en dat [gedaagde] daarnaast andere bedragen als aflossing op de koopprijs kon betalen. De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst hiermee voldoet aan het bepaalde in artikel 1 van de Twhoz. Duidelijk is immers dat [gedaagde] reeds voor de overdracht van de onroerende zaak in het genot daarvan werd gesteld en dat hij nadien middels een deel van de huur/pachtsommen afloste op de uiteindelijk bij de overdracht verschuldigde koopsom. Dat partijen daarnaast huurovereenkomsten en een pachtovereenkomst sloten, doet daar niet aan af. Het tweede lid van artikel 1 van de Twhoz bepaalt immers dat alle overeenkomsten, die dezelfde strekking hebben als overeenkomsten die zijn bedoeld in het eerste lid, aan de voorschriften van die wet zijn onderworpen. De bepalingen van de Twhoz zijn dus op de koopovereenkomst van toepassing.

4.7.

Artikel 2 Twhoz bepaalt dat de huurkoop wordt aangegaan bij notariële akte. Anders dan [gedaagde] stelt, brengt het feit dat de koopovereenkomst niet notarieel is vastgelegd, niet met zich dat die overeenkomst op grond van artikel 3:40 lid 2 BW nietig is. De ratio van de Twhoz is immers de huurkoper te beschermen tegen de risico’s van huurkoop van onroerende zaken. Strijd met deze bepaling leidt daarom in dit geval slechts tot vernietigbaarheid, tenzij uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit. Dit laatste is niet het geval. In artikel 3, lid 1, Twhoz is immers juist uitdrukkelijk bepaald dat de huurkoper bevoegd is in dat geval de vernietiging van de overeenkomst te vorderen.

4.8.

De rechtsvordering tot vernietiging van de overeenkomst verjaart in dit geval op grond van artikel 3:52 sub d BW na drie jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Naar aanleiding van het verweer van [eiser in conventie] dat deze vordering op grond hiervan is verjaard, heeft [gedaagde] aangevoerd dat hem pas na de brief van 11 mei 2021 duidelijk werd dat [eiser in conventie] nog een beroep wenste te doen op de koopovereenkomst en dat de vordering strekkende tot vernietiging hem pas op dat moment ten dienste is komen te staan. De rechtbank volgt [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] had reeds vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst de bevoegdheid om de vernietiging daarvan te vorderen, aangezien de koopovereenkomst reeds toen niet voldeed aan het wettelijke vereiste van artikel 2, eerste lid, Twhoz. Hij was in dit verband niet afhankelijk van enig standpunt van [eiser in conventie] . Het beroep op verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging slaagt dus.

4.9.

Het voorgaande brengt mee dat moet worden uitgegaan van de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst. De vordering van [gedaagde] in reconventie, strekkende tot het nietig verklaren, dan wel vernietigen van de koopovereenkomst, zal daarom worden afgewezen.

Ontbinding koopovereenkomst

4.10.

[gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de stelling van [eiser in conventie] dat zij de koopovereenkomst bij brief van 18 mei 2018 buitengerechtelijk heeft ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming van zijn zijde. Hieruit volgt dat bij de beoordeling van die ontbinding zal worden uitgegaan en dat de vordering van [eiser in conventie] om voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, kan worden toegewezen.

Boete

4.11.

Op grond van artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst is [gedaagde] aan [eiser in conventie] een boete verschuldigd van tien procent van de koopprijs, dus van € 87.000,--. [gedaagde] is immers in verzuim geraakt en [eiser in conventie] heeft de koopovereenkomst ontbonden. [gedaagde] heeft matiging van de boete verzocht op grond van artikel 6:94 lid 1 BW. [eiser in conventie] heeft verweer gevoerd tegen het beroep op matiging. De rechtbank volgt [eiser in conventie] in dit verweer. De rechter dient terughoudend gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 6:94 lid 1 BW. De afspraak tussen partijen is in beginsel leidend. Matiging is alleen toegestaan indien de toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is hier niet het geval. De hoogte van de boete is afgestemd op de hoogte van de koopsom en het gehanteerde percentage is niet ongebruikelijk bij dit soort overeenkomsten. Dat [gedaagde] , zoals hij stelt, de financiering niet rond heeft gekregen en dat hij de gevolgen daarvan niet kon overzien toen hij de koopovereenkomst ondertekende, ligt in zijn eigen risicosfeer. Dat [eiser in conventie] hier enige rol in heeft gespeeld, is gesteld noch gebleken. Ook indien [gedaagde] [eiser in conventie] hierover telkens zou hebben geïnformeerd, hetgeen zij betwist, brengt dat nog niet mee dat zijn tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend. Het beroep op matiging van de boete wordt daarom verworpen.

Schade, causaal verband, eigen schuld

4.12.

[eiser in conventie] heeft naast de boete een schadevergoeding gevorderd van primair
€ 370.000,-- aan (gevolg) schade, met wettelijke rente. [gedaagde] heeft de omvang van de door [eiser in conventie] gestelde schade betwist. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser in conventie] , na de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagde] , genoodzaakt was de onroerende zaak aan een derde te verkopen. Indien, zoals [eiser in conventie] stelt, de verkoop aan een derde slechts kon plaatsvinden tegen een lagere verkoopprijs dan met [gedaagde] was overeengekomen, heeft [eiser in conventie] schade geleden. Tussen de tekortkoming door [gedaagde] en die schade bestaat dan dus causaal verband. [gedaagde] is dan in beginsel gehouden die schade aan [eiser in conventie] te vergoeden.

4.13.

Partijen nemen beiden tot uitgangpunt dat de schade dient te worden berekend aan de hand van de marktwaarde bij vrije verkoop na de ontbinding. De rechtbank begrijpt dat [eiser in conventie] haar eerdere standpunt dat van de opbrengst van de executieveiling dient te worden uitgegaan, heeft verlaten. Hetgeen partijen hebben gesteld over de vraag of [eiser in conventie] de executieveiling had kunnen voorkomen door de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst zelf in de reguliere verkoop te zetten (het eigenschuldverweer), zal dan ook buiten beschouwing worden gelaten.

4.14.

De discussie van partijen op dit punt spitst zich toe op de vraag van welke taxatie dient te worden uitgegaan.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van het taxatierapport van 29 augustus 2022 dat de heer ing. [naam 2] (hierna: [naam 2] ) in opdracht van beide partijen na de mondelinge behandeling heeft opgemaakt. In dit rapport heeft [naam 2] de marktwaarde, vrij van gebruik, van de onroerende zaak op 5 maart 2020 getaxeerd op € 725.000,--.

[eiser in conventie] stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van het taxatierapport van [taxateur] (hierna: [taxateur] ) van 29 januari 2020. Dit rapport is opgemaakt in opdracht van de gevolmachtigde van de hypotheekverstrekker van [eiser in conventie] , voorafgaand aan de executieveiling. [taxateur] heeft in zijn rapport de marktwaarde in onverhuurde staat getaxeerd op € 500.000,-- en de verwachte opbrengst bij executie op
€ 320.000,--.

4.15.

De rechtbank gaat uit van de taxatie door [naam 2] . Bij de taxatie door [taxateur] is geen van beide partijen betrokken geweest, terwijl de taxatie door [naam 2] heeft plaatsgevonden in opdracht van beide partijen ten behoeve van onderhavig geschil. Uit het rapport van [naam 2] blijkt ook dat partijen opmerkingen hebben kunnen maken naar aanleiding van zijn conceptrapport en dat hij zijn conceptrapport naar aanleiding van de opmerkingen van de zijde van [eiser in conventie] heeft aangepast. [eiser in conventie] is aldus in de gelegenheid geweest, en heeft daar ook gebruik van gemaakt, om de onderhoudstoestand per 5 maart 2020 onder de aandacht van [naam 2] te brengen. Uit het rapport van [naam 2] blijkt ook dat hij kennis heeft genomen van de door de opdrachtgevers met dit doel verstrekte foto’s. Ook heeft hij op verzoek van de opdrachtgevers naast de eerder uitgevoerde geveltaxatie nog een opname gedaan van de binnenzijde van de loods en de schuur. Naar aanleiding van die nadere informatie heeft [naam 2] zijn eerdere taxatie van
€ 750.000,-- verlaagd naar € 725.000,--. Er is dus, anders dan [eiser in conventie] stelt, geen aanleiding om ervan uit te gaan dat [naam 2] door het tijdsverloop minder goed in staat was om de waarde van de onroerende zaak te taxeren dan [taxateur] . Daarentegen bestaat er wel reden om aan de juistheid van de taxatie van [taxateur] te twijfelen. De executieveiling heeft immers een bedrag van € 610.000,-- opgebracht, daar waar [taxateur] de executiewaarde op € 320.000,-- had getaxeerd. Gelet op die executieopbrengst, ligt een marktwaarde van € 725.000,-- per 5 maart 2020 ook veel meer in de rede dan een marktwaarde van € 500.000,--, zoals door [taxateur] getaxeerd.

4.16.

De conclusie is daarom dat ervan moet worden uitgegaan dat [eiser in conventie] de onroerende zaak na de ontbinding had kunnen verkopen voor € 725.000,--, zijnde de toenmalige marktwaarde van de onroerende zaak.

4.17.

Vast staat dat [gedaagde] aan [eiser in conventie] in totaal een bedrag van € 45.000,-- heeft betaald als onderdeel van de huur/pachtsommen en dat dit op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst in mindering zou worden gebracht op de koopprijs. Tussen partijen is in geschil of dit bedrag thans in mindering strekt op de door [eiser in conventie] geleden schade, dan wel of [gedaagde] dit bedrag met de door hem te betalen schadevergoeding kan verrekenen. [eiser in conventie] stelt dat dit niet het geval is, aangezien [gedaagde] de koopprijs niet heeft betaald, zodat daarop ook niets in mindering kan worden gebracht. Dit betoog faalt. [gedaagde] was, indien hij de onroerende zaak per 1 mei 2018 had afgenomen, aan [eiser in conventie] niet het bedrag van
€ 870.000,--, maar een bedrag van € 825.000,-- verschuldigd. Het vooruitbetaalde bedrag van € 45.000,-- maakt dus geen onderdeel uit van de schade van [eiser in conventie] , zoals zij overigens ter zitting ook heeft erkend. Los hiervan is, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, op de koopovereenkomst de Twhoz van toepassing. In artikel 11, derde lid, van die wet is bepaald dat de huurkoper recht heeft op terugbetaling van de door hem in mindering op de koopsom betaalde aflossingen, onverminderd zijn gehoudenheid tot vergoeding van de door de huurverkoper geleden schade, indien de huurkoop wordt ontbonden. Van deze situatie is sprake, zodat [gedaagde] ook op die grond recht heeft op terugbetaling van de bedragen die als aanbetaling op de koopprijs bedoeld waren.

4.18.

Partijen twisten verder nog over de vraag of [gedaagde] verdere aanbetalingen heeft gedaan op de koopprijs, die in mindering strekken op de schade, dan wel die voor verrekening in aanmerking komen. [gedaagde] heeft in dit verband gesteld dat hij aan [eiser in conventie] auto’s heeft geleverd ter waarde van € 20.000,--, met de afspraak dat dit bedrag te zijner tijd in mindering zou worden gebracht op de koopprijs. [eiser in conventie] erkent dat [gedaagde] auto’s heeft geleverd, maar stelt dat het ging om één auto aan haar, ter waarde van
€ 2.500,--, één aan haar man, ter waarde van € 12.350,--, en één aan haar zoon, ter waarde van € 1.000,--. Alleen voor de auto die [gedaagde] aan [eiser in conventie] zelf heeft geleverd, had hij een vordering op haar die mogelijk verrekend kan worden. Deze vordering is echter verjaard, aldus [eiser in conventie] .

4.19.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij te zijner tijd een bedrag van € 20.000,-- mocht verrekenen wegens geleverde auto’s, heeft [gedaagde] verwezen naar twee e-mails die hij als producties 12 en 19 heeft overgelegd. In de e-mail van 24 juni 2013 schrijft de echtgenoot van [eiser in conventie] aan [gedaagde] “de lijst zoals je weet kunnen wij snel zaken doen ik ben akkord met jouw voortel om een rond bedrag te maken van euro 20000, dan is het rest bedrag zoals jij aangeeft euro 850.000”

In de e-mail van 21 april 2015 schrijft de echtgenoot van [eiser in conventie] aan [gedaagde]

“Verkoop prijs euro 870.000

Reeds door jou betaald 24x750 = 18000 en auto’s ect bij en of voor ons vertrek 20.000 = tot 38.000

Nog te voldoen bij overdracht 832.000”.

[eiser in conventie] heeft niet weersproken dat deze e-mails namens haar aan [gedaagde] zijn verstuurd. De rechtbank is van oordeel dat uit deze e-mails onmiskenbaar blijkt dat partijen daarin zijn overeengekomen dat, naast de maandelijkse bedragen van € 750,-- een bedrag van
€ 20.000,-- in mindering zou komen op de door [gedaagde] verschuldigde kooprijs. Aan wie [gedaagde] de auto’s daadwerkelijk heeft geleverd en wat de waarde van die auto’s was, is daarmee niet meer relevant. Dit bedrag van € 20.000,-- geldt dus ook als aanbetaling en dient op de zelfde gronden als hiervoor is overwogen over de aanbetaling van het bedrag van € 45.000,-- in mindering te worden gebracht op de schade van [eiser in conventie] .

4.20.

Dit betekent dat [eiser in conventie] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst een schade heeft geleden van € 870.000,-- minus € 45.000,-- minus
€ 20.000,-- minus € 725.000,-- , zijnde € 80.000,--. Wegens de aan [gedaagde] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, is hij aansprakelijk voor deze schade. Hiervan uitgaande is er geen grond voor de zelfstandige vordering van [gedaagde] in reconventie tot betaling van het bedrag van € 65.000,--. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

Verrekening

4.21.

[gedaagde] heeft zich tot slot nog op het standpunt gesteld dat hij een verrekeningsvordering op [eiser in conventie] heeft ter hoogte van € 12.826,--, omdat [eiser in conventie] bij haar verhuizing schade heeft toegebracht aan de loods en zij deze schade nooit heeft laten herstellen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij de schade zelf voor een bedrag van € 3.000,-- heeft laten herstellen en dat hij zijn vordering matigt tot dat bedrag.
[eiser in conventie] betwist niet dat tijdens haar verhuizing schade is ontstaan, maar wijst op artikel 20, lid 1, van de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat het verkochte vanaf 1 mei 2013 geheel voor rekening en risico van de koper komt en dat de koper zal zorgen voor verzekering van het verkochte en voor groot en klein onderhoud. [eiser in conventie] mocht er, zo stelt zij, daarom van uitgaan dat de schade via de verzekeraar van [gedaagde] was afgewikkeld.

4.22.

[eiser in conventie] heeft niet betwist dat de betreffende schade tijdens haar verhuizing is toegebracht en heeft ook geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de door [gedaagde] gestelde herstelkosten van € 3.000,--. Aangezien de onroerende zaak vanaf 1 mei 2013 voor rekening en risico van [gedaagde] kwam, kwamen ook de herstelkosten voor zijn rekening. De rechtbank is van oordeel dat uit het feit dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst verplicht was de onroerende zaak vanaf 1 mei 2013 te verzekeren, niet volgt dat [gedaagde] de schade die [eiser in conventie] aan de onroerende zaak heeft toegebracht, niet meer op haar - als de voor die schade aansprakelijke partij - kan verhalen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] deze schade van zijn opstalverzekeraar vergoed heeft gekregen. De conclusie is daarom dat [eiser in conventie] voor deze schade aansprakelijk is en dat [gedaagde] het bedrag van € 3.000,-- kan verrekenen met het door hem aan [eiser in conventie] verschuldigde bedrag.

Conclusie

4.23.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de (primaire) vordering van [eiser in conventie] zal worden toegewezen tot een bedrag van € 87.000,-- (boete) + € 80.000,-- (gevolgschade) -/- € 3.000,-- (verrekening) = € 164.000,--. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 18 mei 2018. [gedaagde] heeft hiertegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. De rechtbank begroot de schade van [eiser in conventie] thans op een lager bedrag dan [eiser in conventie] onder punt 38 van de dagvaarding heeft omschreven. De vordering van [eiser in conventie] om voor recht te verklaren dat [gedaagde] (hoofdelijk) aansprakelijk te houden is voor de schade van [eiser in conventie] zal daarom worden toegewezen met uitzondering van de passage “als onder punt 38 in de dagvaarding omschreven”.

4.24.

Aangezien de rechtbank heeft beslist op de primaire vordering van [eiser in conventie] tot vergoeding van haar gevolgschade op grond van het verschil tussen de koopprijs en de vrije verkoopwaarde na ontbinding van de koopovereenkomst, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering van [eiser in conventie] , gebaseerd op de kosten van (het niet uitgevoerde) herstel van de onroerende zaak en de kosten van de executieveiling.

4.25.

Ook komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door [eiser in conventie] aangevoerde andere grondslagen van haar vorderingen, aangezien [eiser in conventie] hier geen andere rechtsgevolgen aan verbindt dan aan de tekortkoming op grond van de koopovereenkomst (gestelde grondslag huur), dan wel omdat die grondslag eveneens subsidiair is (gestelde grondslag onrechtmatige daad). De rechtbank ziet om die reden ook geen aanleiding om de vordering van [eiser in conventie] om voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten op grond van artikel 71 Rv te verwijzen naar een kamer voor kantonzaken.

Beslag

4.26.

Uit de toewijzing van de vordering van [eiser in conventie] tot het bedrag van € 164.000,-- met wettelijke rente volgt dat zij terecht conservatoir beslag onder [gedaagde] heeft gelegd. De vordering van [gedaagde] in reconventie om dit beslag met onmiddellijke ingang op te heffen en te verklaren voor recht dat [eiser in conventie] aansprakelijk is voor schade ingevolge dit beslag zal daarom worden afgewezen. De vordering van [eiser in conventie] in conventie om het door haar gelegde beslag van waarde te verklaren zal om de zelfde reden worden toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

4.27.

[gedaagde] heeft in zijn akte van 12 oktober 2022 verweer gevoerd tegen de door [eiser in conventie] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Het uitgangspunt bij een veroordeling tot betaling van een geldsom is in beginsel dat degene die die veroordeling verkreeg, ook wordt vermoed belang te hebben bij de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. [gedaagde] heeft het door hem gestelde restitutierisico niet anders onderbouwd dan door te stellen dat [eiser in conventie] een in Bulgarije wonende particulier is met financiële problemen. Het enkele feit dat [eiser in conventie] in Bulgarije woont, brengt nog geen restitutierisico met zich en waaruit volgt dat zij in financiële problemen verkeert, licht [gedaagde] niet toe. Dat tenuitvoerlegging van dit vonnis mogelijk grote gevolgen voor [gedaagde] zal hebben, staat op zichzelf ook niet aan tenuitvoerlegging in de weg. Daarbij komt dat dit verweer in een zodanig laat stadium van de procedure is gevoerd dat [eiser in conventie] niet meer in de gelegenheid is geweest daarop te reageren. Het verweer van [gedaagde] tegen de door [eiser in conventie] gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt daarom verworpen.

Proceskosten

4.28.

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag in conventie wordt afgewezen, stelt de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser in conventie] in conventie tot op heden op basis van het toegewezen bedrag vast op:

- dagvaarding € 108,22

- griffierecht 1.357,00

- salaris advocaat
4.700,00(2,5 punten × tarief € 1.880,00)

Totaal € 6.165,22

4.29.

De nakosten in conventie worden begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening.

4.30.

[gedaagde] zal eveneens als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De rechtbank stelt die kosten vast op € 1.183,00 wegens salaris advocaat (2 x 0,5 punt x tarief € 1.183,00).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst;

5.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor de schade die [eiser in conventie] daardoor heeft geleden;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 164.000,-- (honderdvierenzestigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 18 mei 2018 tot de dag van volledige betaling;

5.4.

verklaart het door [eiser in conventie] gelegde beslag van waarde;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie] tot op heden vastgesteld op € 6.165,22, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 en 5.5. genoemde beslissingen

uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.8.

wijst de vorderingen af;

5.9.

veroordeelt [eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder in reconventie] tot op heden vastgesteld op € 1.183,--;

5.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.9. genoemde beslissing

uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. De Graaf en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2023.