ECLI:NL:RBZWB:2023:4991

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 9674355 CV EXPL 22-337

Vonnis van 12 juli 2023

in de zaak van

1.[eiser in conventie01] V.O.F.,

te [plaats01] ,

hierna: [eisers01] VOF,
2.
[eiser in conventie02],

te [plaats01] ,

hierna: [eiser in conventie02] ,
3.
[eiser in conventie03],

te [plaats01] ,

hierna: [eiser in conventie03] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

gezamenlijk hierna: [eisers01] VOF c.s.,

gemachtigde: mr. J. Mikes,

tegen

[gedaagde in conventie01] B.V.,

te [plaats01] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna: [gedaagde in conventie01] BV,

gemachtigde: mr. J. Ossewaarde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 mei 2022;

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de brief van 26 oktober 2022 van de gemachtigde van [gedaagde in conventie01] BV met een aanvullende productie (productie 16);
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 31 oktober 2022, bij welke gelegenheid namens partijen spreekaantekeningen zijn voorgedragen en overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 20 januari 2015 hebben [gedaagde in conventie01] BV, vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam bestuurder01] (hierna: [naam bestuurder01] ) en [eisers01] VOF, waarvan destijds [naam01] , [eiser in conventie03] en [gedaagde in conventie01] BV destijds de drie vennoten waren, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, het strandpaviljoen, staande en gelegen aan [adres01] te [postcode01] [plaats01] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde). Van de huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ volgens het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) van 17 september 2012 (hierna: de algemene bepalingen).

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan per 1 februari 2015 voor de duur van vijf jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 83.000,00 per jaar, exclusief btw en exclusief de afzonderlijk door te berekenen ‘pacht’ die [gedaagde in conventie01] BV is verschuldigd aan [stichting01] , inmiddels genaamd [stichting02] (hierna: [stichting02] ).

2.3.

Na het uittreden van [gedaagde in conventie01] BV in 2018 heeft [eisers01] VOF, met [eiser in conventie02] en [eiser in conventie03] als vennoten, de exploitatie van ‘Strandpaviljoen [eiser in conventie01] ’ in het gehuurde voortgezet.

2.4.

In 2020 is de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd tot 1 februari 2025.

2.5.

De huurprijs bedraagt, na jaarlijkse indexatie overeenkomstig de huurovereenkomst en de algemene bepalingen, per 1 februari 2020 € 89.046,24 en per 27 januari 2022, zijnde de dag van dagvaarding in deze procedure, € 90.114,84 per jaar, exclusief btw (en de aan [stichting02] verschuldigde vergoeding).

2.6.

[gedaagde in conventie01] BV heeft bij brief van 30 januari 2020 aan [eisers01] VOF kenbaar gemaakt een aanpassing van de huurprijs te verlangen. Zij heeft op 2 april 2020 bij gebreke van overeenstemming tussen partijen over de te benoemen deskundige(n) een verzoek daartoe ingediend bij de kantonrechter. In hoger beroep is dat verzoek bij beschikking van 25 februari 2021 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (alsnog) toegewezen. Het gerechtshof heeft bepaald dat een deskundigenonderzoek als bedoeld in artikel 7:304 BW dient plaats te vinden en heeft daartoe de heer [deskundige01] van [bedrijf01] B.V. te [plaats02] als deskundige (hierna: de deskundige) benoemd. Partijen hebben de deskundige vervolgens daadwerkelijk opdracht gegeven om ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs zijn advies uit te brengen.

2.7.

De deskundige heeft op 20 juli 2021 zijn concept-rapport uitgebracht, met daarin een advieshuurprijs per 2 april 2020 van € 92.100,- exclusief btw per jaar. Partijen hebben (ook) daarna over de huurprijs – en over andere kwesties betreffende de huur en het gehuurde – geen overeenstemming kunnen bereiken. Op 10 september 2021 is namens partijen schriftelijk op het concept-rapport gereageerd. De deskundige heeft in zijn definitieve deskundigenrapport van 23 oktober 2021 (hierna: het deskundigenadvies) per 2 april 2020 een huurprijs geadviseerd van (afgerond) € 89.700,- per jaar exclusief btw (en de aan [stichting02] verschuldigde vergoeding). In het deskundigenadvies is onder 5.1 ‘Uitkomst onderzoek’ het volgende opgenomen:

Afbeelding geanonimiseerd

Van de geselecteerde vergelijkingsobjecten is in het deskundigenadvies het volgende overzicht opgenomen:

Afbeelding geanonimiseerd

2.8.

[gedaagde in conventie01] BV heeft de heer mr. [deskundige02] te [plaats03] (hierna te noemen: de partijdeskundige) verzocht op het deskundigenadvies te reageren. De partijdeskundige komt in zijn rapport van 5 april 2022 tot een advieshuurprijs per 1 april 2020 van € 138.241,53 exclusief btw, oftewel € 48.541,53 hoger dan de door de deskundige geadviseerde huurprijs per 2 april 2020.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers01] VOF c.s. vordert – na vermindering van eis – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurprijs van het gehuurde per 2 april 2020, althans met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, nader wordt vastgesteld op een jaarlijks overeenkomstig de huurovereenkomst te indexeren bedrag van € 89.700,- exclusief btw per jaar, althans op een zodanig door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag,

met veroordeling van [gedaagde in conventie01] BV in de proceskosten, waaronder nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagde in conventie01] BV concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eisers01] VOF c.s. in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de deskundige(n), te vermeerderen met wettelijke rente.

in reconventie

3.3.

[gedaagde in conventie01] BV vordert – samengevat – dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurprijs van het gehuurde per 2 april 2020, althans met ingang van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, nader wordt vastgesteld op een jaarlijks overeenkomstig de huurovereenkomst te indexeren bedrag van € 138.241,53 exclusief btw per jaar, althans op een zodanig door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

II. [eisers01] VOF c.s. hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan [gedaagde in conventie01] BV van een bedrag gelijk aan de door [gedaagde in conventie01] BV over de periode vanaf 2 april 2020 te weinig ontvangen huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de betreffende vervaldata,

met hoofdelijke veroordeling van [eisers01] VOF c.s. in de proceskosten, waaronder de kosten van de deskundige(n), te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

[eisers01] VOF c.s. concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie01] BV, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conventie01] BV in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

Ontvankelijkheid, procesbelang en processtukken

4.2.

[gedaagde in conventie01] BV heeft zich in januari 2020 op het standpunt gesteld dat de huurprijs moet worden verhoogd. Omdat partijen daarover geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, vordert zowel [eisers01] VOF c.s. als [gedaagde in conventie01] BV vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter. Deze vorderingen zijn gebaseerd op artikel 7:303 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat wanneer de overeengekomen duur van de overeenkomst is verstreken dan wel tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan, zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de kantonrechter de huurprijs nader zal vaststellen, zo deze huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

4.3.

Ingevolge het bepaalde in artikel 7:304 BW kan een partij in die vordering slechts worden ontvangen indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs dat is opgesteld door een (of meer) door partijen gezamenlijk dan wel door de rechter benoemde deskundige(n). Het deskundigenadvies dat [eisers01] VOF c.s. als productie 10 bij dagvaarding heeft overgelegd is een advies als bedoeld in artikel 7:304 BW. Dat betekent dat [eisers01] VOF c.s. als ook [gedaagde in conventie01] BV in haar vordering tot vaststelling van de huurprijs ontvankelijk is, zij het dat [gedaagde in conventie01] BV naar het oordeel van de kantonrechter bij haar reconventionele vordering tot vaststelling van de huurprijs geen belang heeft, aangezien in conventie reeds op de daartoe strekkende vordering van [eisers01] VOF c.s. zal worden beslist.

4.4.

[gedaagde in conventie01] BV heeft op 26 oktober 2022, voorafgaand aan de mondelinge behandeling op 31 oktober 2022, nog een aanvullende productie (productie 16) ingediend. [eisers01] VOF c.s. heeft ter zitting daartegen bezwaar gemaakt, stellende dat dit stuk te laat is ingediend en bovendien een verkapte conclusie vormt, met het verzoek om dit stuk buiten beschouwing te laten. De kantonrechter gaat aan dit bezwaar voorbij. Productie 16 betreft schriftelijk commentaar van de partijdeskundige, in aanvulling op zijn rapport dat [gedaagde in conventie01] BV reeds als productie 14 heeft overgelegd. Dit commentaar kan worden aangemerkt als een ‘schriftelijk stuk’ als bedoeld onder 2.5 in het tussenvonnis van 4 mei 2022 en mocht derhalve voorafgaand aan de mondelinge behandeling nog worden ingediend. Juist is dat [gedaagde in conventie01] BV dat niet (minimaal) tien maar vijf dagen voor de zitting heeft gedaan, maar dat maakt niet zonder meer dat toelating van de aanvullende productie in strijd is met de goede procesorde. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisers01] VOF c.s. voorafgaand aan de zitting, mede gelet op de aard en de beperkte omvang van deze aanvullende productie, voldoende gelegenheid gehad om van de inhoud daarvan kennis te nemen en een reactie daarop voor te bereiden. Zij is dan ook niet in haar processuele belangen geschaad.

Vaststelling huurprijs

4.5.

De deskundige heeft de gemiddelde huurwaarde per 2 april 2020 bepaald op € 89.696,06, afgerond € 89.700,-, per jaar exclusief btw. Volgens [eisers01] VOF c.s. is het deskundigenadvies zorgvuldig opgesteld en deugdelijk gemotiveerd. Zij onderschrijft (de uitkomst van) het advies en meent dat er geen reden is om het advies niet integraal over te nemen.

4.6.

[gedaagde in conventie01] BV is het daarentegen met (de uitkomst van) het deskundigenadvies niet eens. Zij stelt, onder verwijzing naar het commentaar van de partijdeskundige dat zij als producties 14 en 16 heeft overgelegd, dat het deskundigenadvies om meerdere redenen niet bruikbaar is en dat de huurprijs per 2 april 2020 moet worden vastgesteld op € 138.241,53 exclusief btw per jaar.

4.7.

De kantonrechter stelt voorop dat hij ingevolge artikel 7:303 lid 2 BW bij de vaststelling van de huurprijs van het gehuurde moet letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering, in dit geval dus in de periode tussen 2 april 2015 en 2 april 2020, hebben voorgedaan. Het is aan de kantonrechter voorbehouden om met inachtneming van de bijzonderheden van het geval te beslissen hoeveel en welke huurobjecten in de vergelijking worden betrokken. Bij het beoordelen van de vergelijkbaarheid van andere bedrijfsruimte kan onder meer rekening worden gehouden met de ligging, grootte, indeling, kwaliteit en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte en met de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. De kantonrechter is bij de vaststelling van de huurprijs niet gebonden aan het deskundigenadvies, maar dit advies dient daarbij wel tot uitgangspunt.

-
Kenmerken gehuurde

4.8.

Het gehuurde betreft een strandpaviljoen, gelegen op het strand nabij [plaats01] , op het voormalige eiland Walcheren in Zeeland. Partijen zijn het op zichzelf eens over de kenmerken van het gehuurde zoals beschreven in het deskundigenadvies, behoudens wat betreft de gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde. De deskundige is in zijn berekening van de huurwaarde (onder 5.1, p. 45, zie hiervoor onder 2.7.) uitgegaan van 424,38 m2. De kantonrechter is van oordeel dat het deskundigenadvies in zoverre niet kan worden gevolgd, reeds omdat de deskundige deze oppervlakte eerder in het deskundigenadvies (onder 3.2, p. 13) heeft gesteld op 431,88 m2 en een toelichting op dit verschil ontbreekt.

4.9.

Volgens de partijdeskundige moet echter van een gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde van 442,88 m2 worden uitgegaan. Het verschil met 431,88 m2 betreft de waardering van 44 m2 geheel overdekt én omsloten terras (de serre); de deskundige heeft dit deel van het gehuurde, anders dan de partijdeskundige, niet met 100% maar met 75% gewaardeerd.

4.10.

Uit het deskundigenadvies blijkt dat [gedaagde in conventie01] BV ook al in haar reactie van 10 september 2021 op het concept-deskundigenadvies tegen deze waardering bezwaar heeft gemaakt. De reactie daarop van de deskundige luidt
“De aanwezige voorzieningen en bouwkundige gedaante van het “binnen terras” daarentegen wijkt ook af dan van die van het strandpaviljoen zelf en derhalve is het toepassen van een correctie o.g.v. deze beperktere gebruiksfuncties van 75% noodzakelijk en verdedigbaar.”(p. 38) De kantonrechter kan de deskundige daarin niet volgen. Zonder een aanvullende toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat bij de serre (het ‘binnen terras’), anders dan bij een niet volledig overdekt én omsloten terras, daadwerkelijk sprake is van ‘beperktere gebruiksfuncties’. Dat geldt te meer omdat de deskundige zelf heeft opgemerkt dat
“alleen de vloeroppervlaktes die wind- en waterdicht zijn met aanwezigheid van alle verdere voorzieningen, optimaal bruikbaar”zijn (p. 39), maar niet tevens duidelijk is gemaakt waarom de serre dan toch niet ‘optimaal bruikbaar’ zou zijn. Omdat de op de serre toegepaste correctie naar 75% hiermee onvoldoende is toegelicht, zal bij de vaststelling van de huurprijs in zoverre van een waardering van 100% en daarmee dus van een totale gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde van 442,88 m2 (en dus niet van 424,38 m2 dan wel 431,88 m2) worden uitgegaan.

-
Vergelijkingsobjecten

4.11.

Partijen zijn het niet eens over de selectie van de in artikel 7:303 lid 2 BW bedoelde ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’. De deskundige heeft als vergelijkingsobjecten negen strandpaviljoens, alle gelegen in het kustgebied op Walcheren, geselecteerd (zie hiervoor onder 2.7.) en heeft dit in het deskundigenadvies als volgt toegelicht:

“(…)

Gebruikelijk is het om een advies ex artikel 7:303 BW tenminste te baseren op 4 á 5 referenties. (…)

De deskundige heeft ervoor gekozen om zich niet te beperken door gebruikelijkheden maar eenvoudigweg 9 referenties (strandpaviljoens) te gebruiken. Nadelig is dit zeker niet en het voordeel hiervan is dat de individuele verschillen minder zwaar meewegen in een grotere referentie set.

(…)

Op grond van de gestelde criteria is er uitsluitend gezocht naar vergelijkbare objecten/ strandpaviljoens gesitueerd op/aan hetstranden gelegen binnen het door de deskundige vastgesteldekustgebied op Walcheren. Bij de keuze is zoveel mogelijk rekening gehouden met dezelfdeactieve horecaexploitatie(strandpaviljoen) alsmede deloopafstandvan het strandpaviljoen middels duin- op/overgang t.o.v. de openbare dichtstbijliggende parkeerplaatsen. Daarnaast is zoveel mogelijk rekening gehouden metdezelfde oppervlakte. bouwkundige gedaante en onderhoud toestand. Indien een object afwijkt op oppervlakte, loopafstand en of onderhoudsniveau dan is daarvoor een correctie op de prijs per m2 toegepast.”

4.12.

Partijen zijn het op zich wel eens over de vergelijkbaarheid van vier van de negen geselecteerde objecten, namelijk de strandpaviljoens [naam02] , [naam03] , [naam04] en [naam05] . [naam02] is, net als het gehuurde, gelegen bij [plaats01] . [naam03] , [naam04] en [naam05] bevinden zich nabij [plaats04] . Ter discussie staat of ook de andere vijf door de deskundige geselecteerde strandpaviljoens vergelijkbaar zijn met het gehuurde. Volgens [gedaagde in conventie01] BV is dit niet het geval, omdat deze strandpaviljoens zijn gelegen bij de volgens haar niet met [plaats01] en [plaats04] vergelijkbare plaatsen [plaats05] en [plaats06] . De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt.

4.13.

Blijkens het deskundigenadvies is dit bezwaar van [gedaagde in conventie01] BV reeds naar voren gebracht in haar reactie van 10 september 2021 op het concept-deskundigenadvies, onder meer als volgt:
“opmerking 2 (2.6 gebruik gehuurde en vergelijkingsobjecten)

In [plaats01] en [plaats04] zijn de passantenstromen veel groter vanwege de bekendheid als badplaats, maar ook vanwege het bewoonde achterland en aandeel toeristen. Bij het te beoordelen object is ook nog eens sprake van een locatie waarbij concurrenten op relatief grote afstand bevinden terwijl de in de rapportage benoemde vergelijkingsobjecten in [adres02] , [plaats05] en [plaats06] dicht bij elkaar staan en de passanten verdeeld dienen te worden over de paviljoens.”

De deskundige heeft daarop als volgt gereageerd:
“beoordeling 2 (2.6 gebruik gehuurde en vergelijkingsobjecten) De deskundige heeft een andere ervaring van de aanwezige dynamiek en passantenstromen bij het litigieus object ter plaatse. Dat concurrenten op relatief grote afstand bevinden van het litigieus object is eveneens onjuist. Nabij het litigieus object bevinden zich enerzijds het strandpaviljoen [plaats07] en aan de andere zijde het strandpaviljoen [naam06] . Beide strandpaviljoens zijn op korte loopafstand eenvoudig te bereiken.”en
“Elk strandpaviljoen heeft in mindere of meerdere mate een intensiever “bevolkt” achter gebied. In geheel Walcheren bevinden zich verspreid achter de duinen campings, pensions, vakantiewoningen en hotels. De genoemde verblijfstoeristen waaieren dan ook uit over het gehele strandgebied en zullen dan ook naar eigen voorkeur de verschillende strandpaviljoens bezoeken. De strandpaviljoens die zijn opgenomen in de referentie set zijn allen juist daardoor vergelijkbaar. De enkele strandpaviljoens die de uitzondering hierop zijn, waaronder bijvoorbeeld Strandpaviljoen [naam07] en Strandpaviljoen [naam08] , beiden gesitueerd nabij de dorpskern van [plaats04] , zijn niet in de weging meegenomen e.e.a. vanwege de substantieel afwijkende aanwezige dynamiek bij deze paviljoens.”

4.14.

[gedaagde in conventie01] BV stelt op zichzelf terecht dat bij de selectie van vergelijkingsobjecten ook het verzorgingsgebied van en de passantenstromen bij een object relevante factoren zijn. Dat betekent echter niet dat de strandpaviljoens bij [plaats05] en [plaats06] om die reden in dit geval niet als vergelijkingsobjecten kunnen worden aangemerkt. Uit het deskundigenadvies volgt dat de deskundige heeft onderkend dat er tussen de strandpaviljoens verschillen zijn wat betreft het achterland en het aandeel toeristen. Toegelicht is dat juist door – naast het enige beschikbare vergelijkingsobject bij [plaats01] – zowel strandpaviljoens bij [plaats04] als strandpaviljoens bij [plaats05] en [plaats06] in de vergelijking te betrekken, een evenwichtig beeld wordt verkregen. De kantonrechter acht die toelichting niet onjuist of onbegrijpelijk. [eisers01] VOF c.s. wijst er in dit verband ook terecht op dat het onderzoek van de partijdeskundige, waarop [gedaagde in conventie01] BV zich beroept, juist laat zien dat er óók tussen [plaats04] en [plaats01] aanzienlijke verschillen bestaan wat betreft het aantal overnachtingen en de toeristische dichtheid en dat die verschillen bovendien groter zijn dan de verschillen tussen [plaats01] en [plaats05] - [plaats06] . In het licht daarvan kan de stelling van [gedaagde in conventie01] BV dat alleen strandpaviljoens die gelegen zijn bij [plaats04] als vergelijkingsobject in aanmerking komen dan ook niet worden gevolgd. Om diezelfde reden gaat de kantonrechter tevens voorbij aan de stelling van [gedaagde in conventie01] BV dat in de verhouding [plaats01] - [plaats04] géén, maar in de verhouding [plaats01] - [plaats05] en [plaats06] wél een correctie vanwege de locatie zou moeten worden toegepast. Toepassing van een dergelijke correctie zal immers, anders dan [gedaagde in conventie01] BV stelt, juist tot een minder evenwichtige uitkomst leiden.

4.15.

Voorts heeft de deskundige toegelicht dat strandpaviljoen [naam07] bij [plaats04] buiten beschouwing dient te worden gelaten vanwege (onder meer) de specifieke ligging daarvan direct tegen het dorp, waardoor dit strandpaviljoen (een ‘dorps-restaurant’) zich wezenlijk onderscheidt van het gehuurde en de negen vergelijkingsobjecten. Ook deze toelichting komt de kantonrechter niet onjuist of onbegrijpelijk voor, zodat dit strandpaviljoen, dat door de partijdeskundige in zijn rapport als vergelijkingsobject is aangedragen, buiten beschouwing zal blijven. Uit de toelichting van de partijdeskundige volgt bovendien dat hij dit strandpaviljoen enkel in de huurprijsvaststelling wenst te betrekken als ‘tegenwicht’ op de andere door de deskundige geselecteerde objecten. De noodzaak van een dergelijk ‘extra’ tegengewicht valt echter gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen niet in te zien.

4.16.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter geen reden ziet om bij de vaststelling van de huurprijs van het gehuurde wat betreft de selectie van de vergelijkingsobjecten af te wijken van het deskundigenadvies. Met betrekking tot de overige namens [gedaagde in conventie01] BV tegen het deskundigenadvies naar voren gebrachte bezwaren overweegt de kantonrechter nog het volgende (waarbij de nummering van de deskundige en de volgorde in het rapport van de partijdeskundige zal worden aangehouden).

-
Object 4 ( [naam02] )

4.17.

De partijdeskundige komt bij strandpaviljoen [naam02] tot een hogere herleide huurprijs per m2 dan de deskundige. Volgens de partijdeskundige heeft de deskundige onjuiste oppervlaktegegevens en correcties gehanteerd.

4.18.

De deskundige heeft in het deskundigenadvies verklaard dat hij alle vergelijkingsobjecten inpandig heeft bezocht en alle benodigde informatie heeft verkregen en geverifieerd. Ook de toegepaste correcties zijn door de deskundige in het deskundigenadvies nader toegelicht. Deze verklaring en toelichting van de deskundige komen de kantonrechter niet onjuist dan wel onbegrijpelijk voor, ook niet in het licht van de door de deskundige eerder in het conceptadvies gehanteerde correcties, waarnaar de partijdeskundige verwijst. Of de door de deskundige in zijn definitieve advies gehanteerde correcties afwijken van die in het conceptadvies is op zichzelf niet relevant. Waar het om gaat is of de correcties zoals die uiteindelijk zijn toegepast, kunnen worden gedragen door de toelichting die de deskundige daarop heeft gegeven en dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Ook de toelichting van de deskundige dat een referentieobject met een grotere vloeroppervlakte in de regel een lagere huurprijs per m2 kent en omgekeerd, zodat in dat geval een opwaartse dan wel neerwaartse correctie op de huurprijs wordt toegepast – hetgeen de deskundige in deze zaak ook consequent (zowel opwaarts als neerwaarts) heeft gedaan – komt de kantonrechter niet onjuist of onbegrijpelijk voor. In hetgeen de partijdeskundige met betrekking tot deze correctie(methode) heeft aangevoerd ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de door de deskundige berekende huurwaarde van object 4 af te wijken.

-
Object 7 ( [naam03] )

4.19.

Een reden om niet van de door de deskundige berekende huurwaarde van object 7 uit te gaan, wordt evenmin aanwezig geacht. Met betrekking tot de opmerkingen van de partijdeskundige over de door de deskundige toegepaste correcties, verwijst de kantonrechter naar hetgeen daaromtrent hiervoor reeds is overwogen. Ook de verklaring van de partijdeskundige dat hij van de (voormalig) huurder van dit strandpaviljoen telefonisch afwijkende informatie heeft verkregen, vormt geen reden om van het deskundigenadvies af te wijken. Met deze enkele verklaring van de partijdeskundige, die door [eisers01] VOF c.s. wordt betwist, heeft [gedaagde in conventie01] BV haar stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd.

-
Object 8 ( [naam04] )

4.20.

Hetgeen hiervoor wat betreft de door de deskundige toegepaste correcties is overwogen, geldt eveneens bij dit vergelijkingsobject. De kantonrechter volstaat dan ook met een verwijzing daarnaar. Ook aan de niet nader onderbouwde stelling dat de deskundige bij dit object ten onrechte geen ruimte ‘overig/opslag’ in zijn berekening heeft opgenomen, wordt voorbijgegaan. De enkele opmerking van de partijdeskundige
“Het kan niet anders dat ook bij dit pand berging/voorraadruimte nodig is”, waaruit volgt dat de partijdeskundige zich wat betreft de indeling van dit object in vergelijking met die van het gehuurde kennelijk niet op een eigen waarneming maar slechts op een aanname baseert, vormt onvoldoende grond om van het deskundigenadvies af te wijken.

-
Object 9 ( [naam05] )

4.21.

Ook met betrekking tot dit object heeft de partijdeskundige kanttekeningen geplaatst bij de oppervlakte en toegepaste correcties. De kantonrechter ziet daarin geen reden om af te wijken van de door de deskundige berekende huurwaarde, waartoe wordt verwezen naar hetgeen hiervoor reeds is overwogen. Daaraan wordt toegevoegd dat de enkele verwijzing door de partijdeskundige naar een bouwtekening, gelet op de verklaring van de deskundige dat hij alle vergelijkingsobjecten inpandig heeft bezocht en alle benodigde informatie heeft verkregen en geverifieerd, onvoldoende is om de juistheid van de door de deskundige in aanmerking genomen oppervlakte in twijfel te trekken.

-
Overige objecten 1-3, 5 en 6 ( [naam09] , [naam10] , [naam11] , [naam12] en [naam13] )

4.22.

De opmerkingen van de partijdeskundige met betrekking tot de overige objecten zijn niet van een andere aard dan de opmerkingen die hiervoor reeds zijn besproken. De partijdeskundige hanteert andere waarderingen en correcties dan de deskundige en verwijst naar telefonisch verkregen informatie van derden en bouwtekeningen. Ook in deze opmerkingen ziet de kantonrechter geen aanleiding van het deskundigenadvies af te wijken. Uiteindelijk gaat het er om of het deskundigenadvies als geheel een voldoende betrouwbare onderbouwing biedt om de huurprijs nader vast te stellen. Dat dit niet het geval is, is door [gedaagde in conventie01] BV onvoldoende onderbouwd.

4.23.

In dit verband merkt de kantonrechter ten slotte op dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in conventie01] BV de bevindingen van de partijdeskundige aan de deskundige (en aan [eisers01] VOF c.s.) heeft voorgelegd en om een reactie daarop heeft gevraagd, alvorens deze in het geding te brengen. Aangezien partijen de deskundige na diens benoeming door het gerechtshof gezamenlijk opdracht hebben gegeven om een advies uit te brengen, teneinde daarmee tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen, had dat wel in de rede gelegen.

4.24.

De kantonrechter ziet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen aanleiding om aan de deskundige vragen te stellen dan wel tot benoeming van een (andere) deskundige over te gaan. Aan een bewijsopdracht wordt niet toegekomen.

Conclusie in conventie

4.25.

De conclusie is dat de kantonrechter, behoudens wat betreft de gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde, het deskundigenadvies overneemt. Dat betekent dat de huurprijs van het gehuurde op vordering van [eisers01] VOF c.s. overeenkomstig artikel 7:303 leden 2 en 4 BW juncto artikel 7:304 lid 2 BW per 2 april 2020 zal worden vastgesteld op € 93.695,69, afgerond € 93.696,00 exclusief btw per jaar, oftewel € 7.808,00 exclusief btw per maand, zijnde de door de deskundige geadviseerde gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse van € 211,56 per m2 per jaar, vermenigvuldigd met de gecorrigeerde oppervlakte van het gehuurde van 442,88 m2.

Vorderingen in reconventie

-
Geen belang bij huurprijsvaststelling

4.26.

Nu de huurprijs in conventie op vordering van [eisers01] VOF c.s. wordt vastgesteld, heeft [gedaagde in conventie01] BV geen belang meer bij haar daartoe strekkende vordering in reconventie, zodat deze zal worden afgewezen.

-
Te weinig betaalde huur en rente

4.27.

De vordering van [gedaagde in conventie01] BV om [eisers01] VOF c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de vanaf 2 april 2020 te weinig betaalde huur, is toewijsbaar, aangezien de huurprijs per 2 april 2020 op een hoger bedrag is vastgesteld dan de op dat moment krachtens de huurovereenkomst geldende huurprijs en [eisers01] VOF c.s. dus sindsdien te weinig huur aan [gedaagde in conventie01] BV heeft betaald.

4.28.

De door [gedaagde in conventie01] BV over de te weinig betaalde huur gevorderde wettelijke handelsrente is ook toewijsbaar, maar niet vanaf de vervaldata van de als gevolg van de nadere vaststelling van de huurprijs gewijzigde huurtermijnen. Hoewel juist is dat in dit geval de huurovereenkomst als een handelsovereenkomst wordt aangemerkt, geldt ingevolge artikel 6:119a lid 8 BW dat de wettelijke rente niet is verschuldigd voor zover de vertraging niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval geen handelsrente verschuldigd is zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast. De wettelijke handelsrente zal derhalve worden toegewezen vanaf de dag waarop dit vonnis wordt gewezen (vgl. Hof Amsterdam 18 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:142).

Proceskosten

4.29.

De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten met toepassing van artikel 237 lid 1 Rv juncto artikel 7:304 lid 3 BW tussen partijen te compenseren, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen, waaronder begrepen de kosten van het deskundigenadvies. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat beide partijen op punten in het ongelijk zijn gesteld, nu wel sprake is van een huurprijsverhoging, maar niet in die mate zoals [gedaagde in conventie01] BV heeft gesteld. [eisers01] VOF c.s. heeft niet weersproken dat de deskundige in totaal voor het advies € 6.250,00 exclusief btw in rekening heeft gebracht en dat [gedaagde in conventie01] BV dit bedrag volledig heeft betaald, zodat [eisers01] VOF c.s. hoofdelijk zal worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde in conventie01] BV van de helft daarvan, oftewel € 3.125,00 exclusief btw.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

5.1.

stelt de huurprijs van het gehuurde, het strandpaviljoen staande en gelegen aan [adres01] te [postcode01] [plaats01] , per 2 april 2020 vast op € 93.696,00 exclusief btw per jaar, jaarlijks te indexeren overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen;

5.2.

veroordeelt [eisers01] VOF c.s. hoofdelijk om aan [gedaagde in conventie01] BV te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen de onder 5.1. per 2 april 2020 vastgestelde huurprijs en de door [eisers01] VOF c.s. betaalde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling;

5.3.

compenseert de proceskosten tussen partijen, aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt alsmede de helft draagt van de kosten van de deskundige, en veroordeelt [eisers01] VOF c.s. daartoe hoofdelijk om aan [gedaagde in conventie01] BV wegens de kosten van de deskundige te betalen een bedrag van € 3.125,00 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.

Huurprijsbepaling bedrijfsruimte en deskundigenadvies in huurrechtelijke geschillen

Uitspraak

1.[eiser in conventie01] V.O.F.,

1.De procedure

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing