Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10226181 \ CV EXPL 22-3029
Vonnis van 5 juli 2023
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiser01],
te [plaats01] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [bedrijf01] ,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: [naam01]
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2022 met de daarin genoemde stukken;
- de mondelinge behandeling van 5 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3
Na de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] op 9 juni 2023 nog een e-mail gestuurd. De kantonrechter laat deze buiten beschouwing, omdat de behandeling is gesloten en in de zaak vonnis is bepaald.
2.De feiten
2.1
[gedaagde01] is van rechtswege lid van de VvE, als eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres01] . Als lid van de VvE moet [gedaagde01] bijdragen in de totale verwarmingskosten van het appartementencomplex, die door de VvE worden betaald.
2.2
De totale verwarmingskosten worden binnen het appartementencomplex verdeeld in 35% voor de gemeenschappelijke delen en 65% voor de appartementen. Op de radiatoren in de appartementen zijn warmtemeters geplaatst. Aan de hand van ‘tellertikken’ van deze warmtemeters worden de verwarmingskosten per appartement verdeeld.
2.3
De VvE heeft op 1 maart 2022 een factuur ter hoogte van € 235,66 aan [gedaagde01] verzonden voor de afrekening van verwarmingskosten over het jaar 2021. De betalingstermijn betrof 14 dagen.
2.4
Tijdens de algemene vergadering van 7 april 2022 is door de VvE uitleg gegeven over de verdeling van de verwarmingskosten over de appartementen.
2.5
Op 18 mei 2022 heeft [gedaagde01] een bedrag van € 74,66 voldaan.
2.6
Op 29 juni 2022 heeft de VvE een aanmaning verzonden voor de betaling van het restantbedrag van € 161,00 met aanzegging van de buitengerechtelijke incassokosten. De gemachtigde van [gedaagde01] heeft op 5 juli 2022 per e-mail aangegeven dat de metingen van het verbruik van de radiatoren in de appartementen niet klopt. [gedaagde01] geeft in die e-mail aan dat zij eerst bewijs wil zien van de juistheid van de metingen. [gedaagde01] is niet tot betaling van het restantbedrag overgegaan.
3.Het geschil
3.1
De VvE vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde01] tot betaling van € 211,51, vermeerderd met rente en kosten.
3.2
De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde01] eigenaar is van een appartementsrecht in het appartementencomplex ‘ [eiser01] ’ en dat zij van rechtswege lid is van de VvE. De verwarmingskosten worden door de VvE afgerekend. Op basis daarvan heeft [gedaagde01] een betalingsverplichting. [gedaagde01] komt deze betalingsverplichting niet na. De VvE heeft recht op betaling van het factuurbedrag.
3.3
[gedaagde01] voert verweer. Zij stelt dat ergens in het systeem op basis waarvan de verwarmingskosten per appartement worden berekend, een fout lijkt te zitten. De VvE heeft toegezegd een onafhankelijk onderzoek naar dit systeem te zullen laten uitvoeren. Totdat de VvE die afspraak nakomt, schort [gedaagde01] haar betalingsverplichting op.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Het totaalbedrag aan verwarmingskosten voor het volledige appartementencomplex over het jaar 2021 staat tussen partijen niet ter discussie. Evenmin is in geschil dat voor het jaar 2021 gold dat 35% van dat totaalbedrag wordt toegerekend aan verbruik leidingen en 65% aan verbruik van de radiatoren in de appartementen. Pas op de algemene ledenvergadering van 7 april 2022 is besloten de verdeling conform de NEN-norm 50% voor verbruik leidingen en 50% voor verbruik van de radiatoren te maken. Dit besluit is voor de beslissing in deze zaak niet relevant, want dit werkt niet terug naar 2021.
4.2
In deze zaak gaat het om het bedrag dat aan [gedaagde01] in rekening is gebracht voor het verbruik in haar appartement, dus haar deel van de hiervoor genoemde 65% van de totale verwarmingskosten. Naar de kantonrechter begrijpt voert [gedaagde01] aan dat er een fout moet zitten in het onderliggende systeem van de verdeling van verwarmingskosten over de appartementen. Dit leidt er volgens [gedaagde01] toe dat de verwarmingskosten niet op de juiste manier over de appartementen worden verdeeld en dat de eindafrekeningen dus ook niet op de juiste manier tot stand zijn gekomen. Om die reden kan daarom niet worden vastgesteld wat de verwarmingskosten per appartement over (onder andere) het jaar 2021 daadwerkelijk zijn geweest. [gedaagde01] stelt dat het systeem niet kan kloppen omdat het totale aantal tellertikken vanaf het jaar 2019 voor het complex een enorme daling laat zien, terwijl het gasverbruik over de jaren vanaf 2019 nagenoeg gelijk is gebleven. Dit leidt ertoe dat de verwarmingskosten sinds 2019 over een kleiner aantal tellertikken verdeeld wordt en de ‘tikprijs’ omhoog is gegaan. [gedaagde01] stelt dat niet bij alle appartementen een daling in het aantal tellertikken is te zien. Bij 45 van de 135 appartementen, waaronder het appartement van [gedaagde01] , is geen daling in het aantal tellertikken te zien. De daling bij de andere appartementen leidt tot een andere verdeling van de verwarmingskosten per appartement. Voor [gedaagde01] betekent dit per saldo dat haar aandeel in de verwarmingskosten is gestegen. [gedaagde01] voert aan dat dat niet kan kloppen. Het aantal tellertikken dat bij haar in rekening is gebracht, klopt wel met wat zij zelf heeft bijgehouden.
4.3
Ter zitting heeft de VvE aangevoerd dat de warmtemeters in de appartementen in 2019 zijn vervangen. Dit zou de terugval in het aantal tellertikken wellicht kunnen verklaren. Daarnaast heeft de VvE aangevoerd dat het verbruik over de jaren heen altijd fluctueert. Een verklaring daarvoor zou kunnen zijn dat er ongeveer 50 huurappartementen zijn. Nieuwe huurders hebben niet direct door hoe het werkt, wat bij die appartementen zorgt voor een schrikbarend hoog verbruik en vervolgens weer een grote daling. De VvE heeft zelf onderzoek gedaan en tevergeefs gezocht naar een instantie die onafhankelijk onderzoek zou kunnen doen. Dit is nader toegelicht en besproken op de ALV van 7 april 2022. De ALV heeft de uitleg aanvaard, waarmee de kwestie voor de VvE is afgedaan.
4.4
De kantonrechter overweegt dat het in deze zaak gaat om de vordering van de VvE tot betaling door [gedaagde01] van het nog openstaande bedrag van de factuur van € 161,00. [gedaagde01] heeft toegelicht dat het haar niet om dit bedrag gaat. De kantonrechter stelt vast dat het haar, dan wel haar broer die als haar gemachtigde optreedt, met het beroep op opschorting vooral gaat om uitgezocht te krijgen waarom het aantal tellertikken met ingang van 2019 zoveel is gezakt, terwijl het gasverbruik gelijk is gebleven. Hij heeft deze kwestie sinds de afrekening over 2019 bij het bestuur van de VvE en op de ALV aan de orde gesteld. Hij vindt dat het bestuur een onafhankelijk deskundig onderzoek moet laten uitvoeren en dat [gedaagde01] , zolang dat niet is gebeurd de restantfactuur niet hoeft te betalen. De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in dat standpunt. Voor een succesvol beroep op opschorting is op grond van artikel 6:52 BW vereist dat [gedaagde01] een opeisbare vordering heeft op de VvE. Hiervan is geen sprake. [gedaagde01] baseert haar beroep op opschorting op een toezegging die door de VvE zou zijn gedaan tot het laten verrichten van een onafhankelijk deskundig onderzoek. Niet staat vast dat de VvE een zodanige toezegging heeft gedaan, nu de VvE dat heeft betwist. Echter, ook al zou de VvE hebben gezegd nader onderzoek te zullen (laten) verrichten, dan levert dat nog geen toezegging op die ertoe leidt dat [gedaagde01] een opeisbare vordering krijgt, waarvan zij in rechte nakoming kan afdwingen en die grond oplevert voor opschorting van haar betalingsverplichting.
[gedaagde01] is als lid van de VvE verplicht bij te dragen in de verwarmingskosten. Voor iedere eigenaar geldt dat bij aanschaf van een appartement wordt aanvaard dat de verwarmingskosten op een door de ALV vastgestelde wijze worden verdeeld en dat het onderliggende meetsysteem in zijn aard niet precies kan zijn. Naar aanleiding van de opmerkingen van de broer van [gedaagde01] dat er mogelijk een fout zou zitten in het systeem, hebben twee leden van het bestuur met enkele eigenaren de afrekening over 2021 nader onderzocht. Het bestuur heeft op de ALV van 7 april 2022 daarvan verslag gedaan en verder uitgelegd dat is gezocht naar een bedrijf dat onafhankelijk onderzoek zou kunnen en willen doen, maar dat een dergelijk bedrijf niet is gevonden. De ALV heeft deze uitleg geaccepteerd en het bestuur niet gevraagd nadere actie te ondernemen. De VvE kan niet door de kantonrechter worden verplicht meer te doen dan de meerderheid van haar leden wenst. Indien [gedaagde01] meent dat er een fout zit in het systeem en dit wil controleren ligt het op haar weg om daar onderzoek naar te laten verrichten.
4.5
Voor opschorting van de betalingsverplichting door [gedaagde01] is dan ook geen grond. [gedaagde01] dient het restant van de factuur te betalen. [gedaagde01] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van het restant van de factuur ter hoogte van € 161,00 aan de VvE.
4.6
De VvE maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De VvE heeft aan [gedaagde01] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag van € 48,40 is in overeenstemming met de in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gehanteerde tarieven en zal om die reden worden toegewezen.
4.7
De VvE vordert daarnaast een bedrag van € 2,11 aan verschenen rente vanaf de vervaldatum van de factuur tot en met 24 november 2022. Voorts vordert de VvE de wettelijke rente over het bedrag van € 161,00 vanaf 25 november 2022. De gevorderde rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.
4.8
[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten – waaronder de nakosten – worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de VvE als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,64
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
78,00
(2,00 punten × € 39,00)
Totaal
€
335,64
4.9
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten worden begroot op:
- € 19,50 als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
veroordeelt [gedaagde01] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 211,51, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 161,00, met ingang van 25 november 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.2
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot dit vonnis vastgesteld op € 335,64;
5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en uitgesproken op 5 juli 2023.