Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/5834 en 23/1233
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2], uit [plaats] , belanghebbenden,
(gemachtigde: mr. A. van der Wijk en M.P.P. Stoop),
en
de inspecteur van de belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraken op bezwaar van de inspecteur van 8 november 2022.
1.1.
De inspecteur heeft aan ieder van belanghebbenden een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ter zake van een verkrijging op 7 februari 2022.
1.2.
De inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbenden en namens de inspecteur, [inspecteur 1] en [inspecteur 2] .
Feiten
2. Belanghebbenden hebben op 15 september 2021 de woning aan de [adres 1] te [plaats] gekocht (woning 1) voor € 440.000. Op 29 december 2021 hebben zij een omgevingsvergunning aangevraagd voor (onder meer) de bouw van een nieuwe dakkapel en de uitbreiding van een bestaande dakkapel. De vergunning is verleend op 29 juli 2022.
2.1.
De levering van woning 1 vond plaats op 7 februari 2022. Belanghebbenden hebben de woning weer verkocht op 1 maart 2022 voor € 528.000; deze levering vond plaats op 21 april 2022. Belanghebbenden hebben woning 1 nooit bewoond.
2.2.
Op 14 januari 2022 hebben belanghebbenden de woning [adres 2] gekocht (woning [#] ). De levering vond plaats op 18 februari 2022.
2.3.
Belanghebbenden hebben 2% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan bij de verkrijging van woning 1, uitgaande van de koopsom van € 440.000 (€ 8.800). Bij de aangifte is een verklaring gevoegd waarin staat:
“Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).”
“Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat ik deze woning na verkrijging anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).”
2.4.
De inspecteur heeft de verschuldigde overdrachtsbelasting berekend op 8% van € 528.000 of € 42.240. De naheffingsaanslagen zijn voor ieder van belanghebbenden 50% van (€ 42.240 min € 8.800) = € 16.720.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of belanghebbenden recht hebben op toepassing van het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% voor de levering van woning 1 en naar welke waarde de overdrachtsbelasting moet worden geheven. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbenden.
3.1.
Belanghebbenden menen dat het verlaagde tarief van toepassing is omdat zij ten tijde van de aankoop voornemens waren woning 1 te gaan bewonen, en het een onvoorziene omstandigheid is dat zij hun droomwoning, woning 2, tegenkwamen. Ten tijde van de levering van woning 1 verwachtten zij bovendien niet de financiering van woning 2 rond te kunnen krijgen. Tevens menen zij dat voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden aangesloten bij de koopsom die zij hebben betaald voor woning 1. Volgens belanghebbenden is de waardestijging tussen 7 februari 2022 en 1 maart 2022 te verklaren door krapte op de woningmarkt en was het feit dat woning 1 direct beschikbaar was voor de kopers een waardeverhogend element.
3.2.
De inspecteur meent dat het verlaagde tarief niet van toepassing is omdat het vinden van een droomwoning en verkrijgen van financiering daarvoor niet een bijzondere omstandigheid is als bedoeld in artikel 15a van de Wet belastingen van rechtsverkeer (WBR). Tevens meent hij dat moet worden uitgegaan van de prijs die belanghebbenden hebben gekregen bij de verkoop op 7 februari 2022 omdat er geen omstandigheden zijn die de waardesprong van € 440.000 naar € 528.000 tussen 7 februari en 1 maart 2022 verklaren.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat de beroepen ongegrond zijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Het tarief
4. Artikel 14, tweede lid, van de WBR bepaalt dat het tarief van de overdrachtsbelasting 2% is voor de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon als deze de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit schriftelijk verklaart. Die verklaring moet aan de leveringsakte worden gehecht. In dit geval is die verklaring er wel maar staat vast dat belanghebbenden woning 1 nooit hebben bewoond. Aan de voorwaarde dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moesten gaan gebruiken, is dus niet voldaan.
4.1.
Artikel 15a, vierde lid, van de WBR bepaalt dat het 2% tarief toch van toepassing kan zijn indien zich tussen de koop en de levering van de woning onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan waardoor de koper redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Daarvan moet dan melding worden gemaakt in een bij de aangifte overdrachtsbelasting gevoegde verklaring. Artikel 15a, vijfde lid, van de WBR bepaalt dat het 2% tarief dan toch van toepassing kan zijn indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
4.2.
Belanghebbenden stellen dat de bijzondere omstandigheden zijn (i) het vinden van hun droomwoning, woning 2, na de aankoop van woning 1 en (ii) het rondkrijgen van de financiering van woning 2 na de verkrijging van woning 1.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbenden met al hetgeen zij hebben aangevoerd niet aannemelijk hebben gemaakt dat na de aankoop en/of na de verkrijging van woning 1 sprake was van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat waren die woning als hoofdwoning te gaan bewonen. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 15a van de WBR [1] blijkt dat met onvoorziene omstandigheden werd gedoeld op omstandigheden als overlijden, echtscheiding, baanverlies of het aanvaarden van een baan in een andere regio. Het gaat daarbij om zwaarwegende omstandigheden waardoor redelijkerwijs niet van de verkrijgers kan worden verwacht dat zij de verkregen woning gaan bewonen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door belanghebbenden geschetste omstandigheden, die neerkomen op het vinden van hun droomwoning na de aankoop van woning 2, niet van dien aard dat van hen redelijkerwijs niet kon worden verwacht dat zij woning 1 zouden gaan bewonen. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat zij na de levering van woning 1 onverwacht de financiering van woning 2 rond kregen. Het oordeel van de rechtbank wordt niet anders indien beide omstandigheden gezamenlijk in aanmerking worden genomen.
4.4.
Het voorgaande betekent dat het verlaagde tarief van 2% niet van toepassing is. De rechtbank kan daarom in het midden laten of het ontbreken van de in artikel 15a, derde lid, van de WBR bedoelde verklaring reeds tot gevolg heeft dat het 2% tarief niet kan worden toegepast.
De maatstaf van heffing
5. De maatstaf van heffing van overdrachtsbelasting is de waarde in het economische verkeer, dat is de prijs die de beste koper bij aanbieding op de beste wijze zou betalen.
5.1.
Uit de omstandigheid dat woning 1 op 1 maart 2022 is verkocht voor € 528.000 kan niet anders worden afgeleid dan dat dat op die datum de waarde in het economische verkeer van die woning was. Gezien de korte tijdspanne tussen deze verkoop en 7 februari 2022, de datum van levering aan belanghebbenden, acht de rechtbank aannemelijk dat die € 528.000 ook de waarde in het economische verkeer was ten tijde van die levering. Het betoog van belanghebbenden dat die waarde mede is beïnvloed door het gegeven dat de woning op dat moment direct beschikbaar was – de levering heeft immers kort na de verkoop plaatsgevonden – doet daar niet aan af. Ook op 7 februari 2022 was de woning immers vrij beschikbaar. Dat het aanvragen van een omgevingsvergunning voor een dakkapel de waarde zou hebben beïnvloed, acht de rechtbank niet aannemelijk; de vergunning was immers ten tijde van de doorverkoop op 1 maart 2022 nog niet verleend. Een waardestijging van € 440.000 naar € 528.000 in de periode van 15 september 2021 tot 7 februari 2022 komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor gezien de algemene waardestijgingen van woningen in die periode, die van algemene bekendheid is.
Conclusie en gevolgen
6. Uit het voorgaande volgt dat de naheffingsaanslagen naar de juiste maatstaf en naar het juiste tarief zijn opgelegd. De beroepen zijn ongegrond. Belanghebbenden krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 20 juli 2023 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’sHertogenbosch.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).