ECLI:NL:RBZWB:2023:5213

• Datum uitspraak: 19 juli 2023
• Publicatiedatum: 25 juli 2023
• Zaaknummer: 10018782 CV EXPL 22-2345
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Zander
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering huurprijsverlaging wegens onvoldoende bewijs vochtprobleem in huurwoning

Eisers vorderden een terugbetaling van huur over de periode van 1 juni 2021 tot 16 december 2021, stellende dat er sprake was van een dermate ernstig vochtprobleem in hun voormalige huurwoning te Breda dat een huurprijsverlaging van 40% gerechtvaardigd was.

De rechtbank heeft de door eisers overgelegde foto’s en getuigenverklaringen beoordeeld, waaronder het rapport van een onderzoeker van de Huurcommissie en verklaringen van een partijgetuige. De foto’s waren ongedateerd en onvoldoende specifiek, en de getuigenverklaringen, met name die van de onderzoeker, bleken onbetrouwbaar vanwege onduidelijkheden over de vochtmeterinstellingen en gebrek aan concrete meetgegevens.

De rechtbank concludeert dat eisers niet zijn geslaagd in het leveren van het bewijs dat er in de genoemde periode sprake was van een ernstig vochtprobleem dat een huurprijsverlaging rechtvaardigt. De vordering tot terugbetaling van huur wordt daarom afgewezen en eisers worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot huurprijsverlaging en terugbetaling van huur wordt afgewezen wegens onvoldoende bewijs van een ernstig vochtprobleem.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 10018782 CV EXPL 22-2345

vonnis d.d. 19 juli 2023

inzake

1. [eiseres01] ,

2.
[eiser01] ,

beiden wonende te [woonplaats01] ,

eisers, procederend op basis van een toevoeging met kenmerk 1JR1752 d.d. 1 augustus 2022,

gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen,

tegen

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Laurentius ,

gevestigd en kantoorhoudende te Breda ,

gedaagde,

mr. E. Boot.

1. Het verdere verloop van het geding

Bij tussenvonnis van 11 januari 2023 is de zaak onder meer verwezen naar de rolzitting voor akte uitlating eisers over bewijslevering. Eisers hebben bij akte van 18 januari 2023 onder meer aangegeven nadere foto’s te willen overleggen en getuigen te willen doen horen.

Bij akte van 28 februari hebben eisers als producties 15 tot en met 18 foto’s overgelegd.

Het getuigenverhoor aan de zijde van eisers heeft plaatsgevonden op 20 april 2023. Laurentius heeft vervolgens een akte uitlaten contra-enquête genomen, waarin zij heeft afgezien van contra-enquête. Laurentius heeft daarna een conclusie na getuigenverhoor genomen. Eisers hebben een antwoordconclusie na getuigenverhoor genomen. Daarna is nogmaals vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1

Eisers zijn bij tussenvonnis van 11 januari 2023 opgedragen te bewijzen dat over de periode van 1 juni 2021 tot 16 december 2021 sprake was van een vochtprobleem in de woning aan de [adres01] te [plaats01] (dat een dermate ernstig gebrek aan het gehuurde opleverde dat het een verlaging van de huurprijs tot 40% rechtvaardigt).

Foto’s

2.2

De bij akte van 28 februari 2023 overgelegde foto’s en de daarbij gegeven toelichting tonen niet aan hetgeen te bewijzen is.

2.2.1

Eisers hebben als productie 15 foto’s overgelegd van, zo stellen zij, de binnenzijde van het gehuurde. Daarop zouden vochtplekken en lekkages te zien zijn, zo voeren eisers aan.

Zoals Laurentius terecht heeft aangevoerd, zijn deze foto’s ongedateerd. Evenmin is erbij vermeld waar, in welk(e) deel of kamer van het gehuurde deze foto’s zouden zijn genomen. Daarom gaat er naar het oordeel van de kantonrechter geen bewijskracht uit van deze foto’s.

2.2.2

Als producties 16 en 17 hebben eisers foto’s overgelegd van het dak van het gehuurde voorafgaand aan en na afloop van herstelwerkzaamheden aan het dak die door de heer [eiser01] , gedaagde sub 2, zouden zijn uitgevoerd. Uit de foto’s zou blijken dat er vóór de herstelwerkzaamheden water langs de schoorsteen het gehuurde kon binnendringen en dat de aansluitingen tussen de nokvorsten niet afgedicht was. Eisers, althans de heer [eiser01] , hebben dat probleem opgelost door kit aan te brengen, zo stellen zij.

Ook deze foto’s en de daarbij gegeven toelichting tonen niet aan hetgeen te bewijzen is Eisers hebben niet aangegeven wanneer zij dit probleem zouden hebben opgelost. Laurentius heeft erop gewezen dat in de dagvaarding naar voren is gebracht dat eisers de herstelwerkzaamheden in maart 2021 zouden hebben uitgevoerd. Als eisers de herstelwerkzaamheden vóór 1 juni 2021 zouden hebben verricht, zou met deze foto’s en de daarbij gegeven toelichting worden onderbouwd dat er nadien
geen sprake meer was van vochtproblemen. De bewijsopdracht ziet op de vochtoverlast in de periode tussen 1 juni 2021 en 16 december 2021.

Al met al kunnen deze foto’s niet dienen als bewijslevering.

Getuigen

2.3

Eisers hebben twee getuigen doen horen:

- de heer [naam01] , onderzoeker/rapporteur bij de Huurcommissie. Dit om uitleg te geven over het door hem gedane onderzoek in de woning en de daarbij gebruikte vochtmeter en de totstandkoming en inhoud van het rapport van onderzoek, zo hebben eisers aangegeven;

- de heer [eiser01] , gedaagde sub 2.

2.3.1

De verklaring van de heer [naam01] heeft de kantonrechter niet overtuigd.

2.3.1.1 De heer [naam01] heeft in zijn rapport van het onderzoek van 14 december 2021 een foto van de vochtmeter van huurder opgenomen met daaronder de tekst ‘
vochtmeter van huurder met hoge uitslag ’.

Zoals overwogen in het tussenvonnis, blijkt uit de foto van deze vochtmeter van huurder dat deze op ‘wood mode’ staat, met andere woorden: op de modus die wordt gebruikt voor de vochtmeting van
hout . De muur van eisers, waarvan de vochtigheid op de foto wordt gemeten, is niet gemaakt van hout, maar van
beton . Zoals overwogen in het tussenvonnis, volgt de kantonrechter niet de stelling van eisers dat op die foto de vochtigheid van een bank is gemeten; op de foto is een muur (en een stopcontact) te zien. Kennelijk stond de vochtmeter van de huurder op het moment van het nemen van de foto dan ook onjuist ingesteld.

Tijdens het gehoor is deze foto voorgehouden aan de heer [naam01] . Hij heeft bevestigd dat dit de vochtmeter van de huurder was en verklaard dat hij, de heer [naam01] , niet weet op welk icoontje het pijltje wijst (‘wood mode’, toev. Ktr) en wat de betekenis daarvan is.

Niettemin heeft de heer [naam01] ervoor gekozen om deze foto, van een vochtmeter waarvan hij de bediening en werking niet kent, op te nemen in zijn onderzoeksrapport, met bovengenoemd onderschrift. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, komt het de kantonrechter voor dat niet kan worden geconcludeerd dat een vochtmeter een ‘hoge uitslag’ laat zien als men de werking en instellingen van deze vochtmeter niet kent. De heer [naam01] heeft met de constatering dat de vochtmeter van huurder een hoge uitslag laat zien dan ook kennelijk een onjuiste conclusie getrokken, althans een conclusie die hij op basis van de hem bekende informatie niet heeft kunnen trekken.

Dit doet afbreuk aan de betrouwbaarheid van de eindconclusie van het onderzoeksrapport van 14 december 2021 en aan de overige verklaringen van de heer [naam01] .

2.3.1.2 De heer [naam01] heeft verklaard ook metingen te hebben verricht met zijn eigen vochtmeter, een Testo 606-2. In het rapport wordt ook melding gemaakt van het gebruik ervan.

Het rapport bevat echter geen foto’s van de uitslag van het met die meter gemeten vocht. Evenmin bevat het rapport (een) percentage(s) van het gemeten vocht en/of de range(s) van wat in het algemeen als droog, (enigszins) vochtig en nat moet worden beschouwd. Dit terwijl het rapport wél een foto bevat van het resultaat van de vochtmeter van huurder.

Tijdens het gehoor heeft de heer [naam01] verklaard dat hij de vochtigheid van ‘de muur’ heeft gemeten en dat deze ‘iets vochtig’ was. Het percentage weet hij niet, zo heeft hij aanvankelijk verklaard.

In het rapport van 14 december wordt gesproken over de zijgevelmuur in de woonkamer en de gekleurde muur in de slaapkamer die ‘vochtig’ zouden zijn.

De bevinding in het rapport wijkt dus (iets) af van wat de heer [naam01] verklaard heeft (vochtig versus iets vochtig). Voor deze afwijking is geen verklaring gegeven.

Later heeft de heer [naam01] tijdens het gehoor verklaard dat het gemeten vochtpercentage 18% was. Hij heeft niet verduidelijkt waarom hij in eerste instantie verklaarde het percentage niet te weten.

Ook in deze omstandigheden ziet de kantonrechter reden gelegen om niet te kunnen uitgaan van de tijdens het getuigenverhoor herhaalde conclusie van de heer [naam01] dat de woning gezien de vochtigheid ervan ernstige gebreken van categorie C kende.

2.3.1.3 Zoals overwogen, is eisers opgedragen te bewijzen dat er
over de periode van 1 juni 2021 tot 16 december 2021 sprake is geweest van overmatig vocht in de woning aan de [adres01] te [plaats01] . In reactie op de vragen van de gemachtigde van Laurentius heeft de heer [naam01] onder meer verklaard ‘
Ik ben er niet van op de hoogte dat Laurentius na mijn onderzoek ook nog onderzoek heeft gedaan. Als u mij zegt dat Laurentius in haar onderzoek geen vocht heeft gemeten, dan zeg ik u dat het meten een momentopname is .’

De heer [naam01] heeft geen verklaring gegeven voor de afwijkende resultaten tussen zijn onderzoek en dat van Laurentius , behalve dan dat deze onderzoeken op verschillende momenten zijn verricht en de resultaten ervan daarom kunnen afwijken. Dit heeft hij kennelijk aangegeven zonder op de hoogte te zijn van de periode die tussen de onderzoeksmomenten lag; hij heeft immers verklaard überhaupt niet te weten dat Laurentius nog onderzoek had verricht en is dus ook niet op de hoogte van de onderzoeksdata.

Zelfs al zou ervan worden uitgegaan dat de woning gezien de vochtigheid ervan op 14 december 2021 ernstige gebreken van categorie C kende, dan geldt dat – in de optiek van de heer [naam01] – dus alleen maar voor het moment van onderzoek, 14 december 2021, en zegt dit niets over de vochtigheid van de woning over de periode van 1 juni 2021 tot 14 december 2021.

Ook daarom kan de verklaring van de heer [naam01] niet dienen ter bewijslevering van de vochtproblematiek over de hiervoor genoemde periode.

2.3.2

Met de door de heer [eiser01] gegeven verklaring is evenmin aangetoond dat over de periode van 1 juni 2021 tot 16 december 2021 sprake was van een vochtprobleem in de woning aan de [adres01] te [plaats01] (dat een dermate ernstig gebrek aan het gehuurde opleverde dat een verlaging van de huurprijs tot 40% rechtvaardigt).

2.3.2.1 De heer [eiser01] heeft, kort gezegd, verklaard dat het onderzoek van Laurentius van 17 mei 2021 niet zo grondig en langdurig is geweest als door Laurentius naar voren gebracht. Op zich is niet betwist dat Laurentius verschillende locaties in het gehuurde op de aanwezigheid van vocht heeft geïnspecteerd met een vochtmeter.

Verder heeft de heer [eiser01] verklaard dat, na op 17 mei 2021 te zijn gewezen op de onjuiste stand van zijn vochtmeter, deze nog steeds 99,9% vocht in de muur mat na op de juiste ‘beton-stand’ te zijn gezet. Dit is niet eerder naar voren gebracht van de kant van eisers, ondanks dat dit wel een opmerkelijke omstandigheid is en door eisers uitgebreid is ingegaan op de inspectie door Laurentius op 17 mei 2021 (productie 13 bij repliek).

Wat daar verder ook van zij, zoals door Laurentius terecht is aangevoerd, is de heer [eiser01] een partijgetuige. Indien een partij als getuige is gehoord, kan zijn verklaring omtrent door hem te bewijzen feiten op grond van artikel 164 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De verklaring van de heer [eiser01] over dat op 17 mei 2021 99,9% vocht in de muur zou zijn gemeten, wordt niet ondersteund door ander bewijs. Deze is in tegenspraak met het verslag van Laurentius van dit bezoek (productie 3 bij conclusie van antwoord). Deze verklaring van de heer [eiser01] kan dus op zichzelf niet als bewijs dienen, nog los van het feit dat daaruit niet direct voortvloeit dat de woning
in de aangegeven periode zodanig vochtig was dat dat een ernstig gebrek aan het gehuurde opleverde dat een verlaging van de huurprijs tot 40% rechtvaardigt.

Conclusie

2.4

Al met al leggen de foto’s, voorzien van de daarbij gegeven toelichting, in combinatie met de getuigenverklaringen onvoldoende gewicht in de schaal afgezet tegenover de conclusies van de inspecties van de woning door Laurentius op 17 mei 2021, 18 februari 2022 en 22 februari 2022 (producties 3 en 5 bij conclusie van antwoord).

Eisers zijn dan ook niet geslaagd in het leveren van het opgedragen bewijs.

2.5

Nu niet is komen vast te staan dat over de periode van 1 juni 2021 tot 16 december 2021 sprake was van een vochtprobleem in de woning aan de [adres01] te [plaats01] (dat een dermate ernstig gebrek aan het gehuurde opleverde dat een verlaging van de huurprijs tot 40% rechtvaardigt), is er geen grond voor verlaging van de huurprijs (tot 40%) over 1 juni 2016 tot en met 16 december 2021, en dus ook niet voor veroordeling van Laurentius tot terugbetaling van huur over die periode aan eisers. De vordering van eisers zal worden afgewezen.

2.6

Eisers zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

De kosten van de procedure die Laurentius vergoed krijgt, worden vastgesteld aan de hand van het belang van de zaak.

Het belang van de zaak wordt als volgt berekend.

60% van de huurprijs is 0,6 maal € 621,01 maakt € 372,61 per maand.

Eisers hebben dat bedrag teruggevorderd van Laurentius over 6,5 maand.

6,5 maal € 372,61 is € 2.421,94.

Bij een zaak met een dergelijk belang hoort ingevolge de staffel een belang van € 199,- per punt.

Gezien de door Laurentius verrichte proceshandelingen worden 3 punten toegekend (in totaal 2 punten voor de conclusie van antwoord en de conclusie van dupliek en in totaal 1 punt voor het bijwonen van de enquête aan de kant van eisers en de conclusie na enquête). Dat komt neer op een door eisers te vergoeden bedrag aan proceskosten van 3 maal € 199,- maakt

€ 597,-.

3. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt eisers om aan Laurentius te voldoen een bedrag van € 597,- aan proceskosten;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op

19 juli 2023.