ECLI:NL:RBZWB:2023:5360

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 10026757 / CV EXPL 22-2427

vonnis d.d. 19 juli 2023

inzake

Bewonersbelangenvereniging [eiseres],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. ing. J.M. Eerkes, advocaat te Den Haag,

tegen

Stichting WonenBreburg,

gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.P. van den Berg, advocaat te Leiden.

Partijen worden hierna aangeduid als: ‘ [eiseres] ’ en ‘WonenBreburg’.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

De procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 8 februari 2023 en de daarin genoemde stukken;

b. een brief van de gemachtigde van [eiseres] van 1 mei 2023 met 1 productie;

c. een brief van de gemachtigde van [eiseres] van 5 mei 2023 met 1 productie;

d. een brief van de gemachtigde van WonenBreburg van 12 mei 2023 met 1 productie;

e. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 16 mei 2023.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is op 26 april 2020 bij notariële akte opgericht. In artikel 3 lid 1 van

de statuten is het volgende bepaald: “
De Vereniging heeft ten doel: het geven van

gevraagde en ongevraagde adviezen aan zowel de Vereniging van Eigenaars

[adres] “ [eiseres] ”(..), als aan de verhuurder van appartementen cum

annexis van flatgebouw “ [naam] ”, zijnde de Stichting WonenBreburg”.

2.2.

[eiseres] heeft bij brief van 29 oktober 2020 bij de Huurcommissie een verzoek in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: Overlegwet) ingediend. Het verzoek van [eiseres] luidt als volgt: “
De Huurcommissie, gezien het gestelde in de Wohv Artikel 2 lid 2a alsmede Artikel 2, lid 3, Artikel 2a uitspraak te doen en te vorderen dat de BBV toegang krijgt tot het regulier overleg met verhuurder.”.

2.3.

De Huurcommissie heeft bij (verzonden) uitspraak van 1 november 2021 op het verzoek van [eiseres] beslist. De uitspraak van de Huurcommissie luidt -voor zover van belang- als volgt: “
De commissie stelt vast dat [eiseres] haar wettelijke taken als bewonerscommissie serieus neemt en voldoet aan alle criteria ex. artikel 1, lid 1, sub g en f Wohv. (..)Ten aanzien van het standpunt van de verhuurder over de representativiteit van [eiseres] oordeelt de commissie verder als volgt. Ten aanzien van het recht van een verhuurder in artikel 2a, lid 3 Wohv, om slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van de Wohv aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht, merkt de commissie op dat dat recht het bestaan van twee bewonerscommissies niet hoeft te belemmeren. Bij de representativiteit van een bewonerscommissie, gaat het naar het oordeel van de commissie om de omvang van de bewonerscommissie, oftewel de hoeveelheid leden. Partijen hebben naar aanleiding van de zitting en op verzoek van de commissie hun ledenlijsten toegezonden. Daaruit blijkt dat het aantal leden van [eiseres] aanzienlijk groter is dan het aantal leden van de Flatraad. Daarbij komt dat, zoals uit de stukken blijkt en tijdens de zitting onweersproken is ingebracht, de Flatraad 10 jaar geen jaarvergadering heeft georganiseerd. Hoewel dat oordeel hier niet voorligt acht de commissie het toch belangrijk op te merken dat de Flatraad vermoedelijk dus niet voldoet aan het gestelde in artikel 1, lid 1, sub f onderdeel 3 Wohv. De Flatraad is dan dus niet langer een bewonerscommissie als bedoeld in de Wohv. Het gevolg daarvan is dat er dan ook geen sprake is van twee bewonerscommissies. Het recht van de verhuurder ex artikel 2a, lid 3 Wohv speelt dan überhaupt geen rol. II. Beslissing. De commissie is van oordeel dat [eiseres] een bewonerscommissie is in de zin van artikel 1, lid 1, sub g Wohv.”.

WonenBreburg heeft niet binnen de in artikel 8a Overlegwet genoemde termijn een beslissing van de rechter gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

2.4.

[eiseres] heeft WonenBreburg bij brief van 24 februari 2022 gesommeerd om een overleg met haar te beleggen als bedoeld in de Overlegwet.

2.5.

WonenBreburg heeft hierop per e-mail van 24 maart 2022 (te 14:56 uur) aan [eiseres] bericht dat WonenBreburg niet aan de hiervoor genoemde sommatie kan voldoen, omdat er in het wooncomplex twee bewonerscommissies actief zijn en WonenBreburg bezig is met de voorbereidingen voor het houden van een draagvlakonderzoek. [eiseres] heeft hierop per e-mail van 24 maart 2022 (te 18:08 uur) gereageerd, waarna WonenBreburg per e-mail van 25 maart 2022 (te 11:37 uur) aan [eiseres] heeft bericht dat zij haar standpunt handhaaft, zoals verwoord in haar e-mail van 24 maart 2022.

2.6.

WonenBreburg heeft in april 2022 een draagvlakonderzoek uitgevoerd onder alle huurders en medehuurders van wooncomplex [eiseres] .

2.7.

WonenBreburg heeft bij brief van 9 mei 2022 aan [eiseres] bericht dat uit haar onderzoek is gebleken dat de Flatraad het meeste draagvlak geniet onder de huurders en dat zij de Flatraad zal aanhouden als gesprekspartner binnen wooncomplex [naam] .

3.Het geschil

3.1

[eiseres] vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

WonenBreburg te veroordelen om de uitspraak van de Huurcommissie van 1

november 2021 met zaaknummer 220577 na te komen, in die zin dat WonenBreburg wordt veroordeeld om alle verplichtingen uit hoofde van de Overlegwet na te komen c.q. na te leven en blijvend na te komen c.q. na te leven jegens [eiseres] , waaronder maar niet beperkt tot de verplichting om [eiseres] haar rechten tot/om:

a. het recht op informatie (artikel 2a Wohv);

b. het recht om gevraagd en ongevraagd advies te geven (artikel 5 Wohv);

c. het recht op overleg (artikel 5b Wohv);

d. het vergaderrecht (artikel 5b Wohv);

e. het agenderingsrecht (artikel 5b Wohv)

uit te oefenen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede WonenBreburg in de (na)kosten van de procedure te veroordelen, te vermeerderen met rente.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat WonenBreburg ondanks de

uitspraak van de Huurcommissie van 1 november 2021 weigert om jegens haar de verplichtingen uit de Overlegwet na te komen. [eiseres] stelt dat WonenBreburg hiertoe wel verplicht is, omdat [eiseres] de enige bewonerscommissie binnen wooncomplex [naam] is. Subsidiair stelt [eiseres] dat het door WonenBreburg uitgevoerde draagvlakonderzoek onder huurders en medehuurders onbetrouwbaar is.

3.3.

WonenBreburg voert verweer en concludeert dat [eiseres] in haar vordering niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat de vordering moet worden afgewezen.

3.4.

De stellingen en verweren van partijen komen hierna in de beoordeling voor zover nodig aan de orde.

4.De beoordeling

Bewonerscommissie

a. [eiseres]

4.1.

Tussen partijen staat vast dat [eiseres] een bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1 en onder g Overlegwet is.

4.2.

De enkele omstandigheid dat [eiseres] een bewonerscommissie is betekent niet dat WonenBreburg de uit de Overlegwet voortvloeiende verplichtingen jegens [eiseres] moet nakomen. Voor zover [eiseres] stelt dat de nakoming van die verplichtingen volgt uit de beslissing van de Huurcommissie op het door haar ingediende verzoek overweegt de kantonrechter dat dit niet uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt. De beslissing van de Huurcommissie luidt dat de Huurcommissie van oordeel is dat [eiseres] een bewonerscommissie in de zin van artikel 1, lid 1, sub g Overlegwet is.

4.3.

Uit de Overlegwet volgt dat het mogelijk is dat er ten aanzien van hetzelfde wooncomplex meerdere bewonerscommissies zijn. De verhuurder (WonenBreburg) kan in dat geval op grond van artikel 2a lid 3 Overlegwet besluiten slechts die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex, het meest representatief moet worden geacht. De Huurcommissie geeft zijdelings wel een oordeel over de vraag of de Flatraad ook als bewonerscommissie moet worden beschouwd, maar in de uitspraak staat ook duidelijk vermeld dat dit oordeel hier niet voorligt. De huurcommissie heeft hierover dan ook geen uitspraak gedaan.

b. De Flatraad

4.4.

WonenBreburg voert in haar verweer aan dat er nog een bewonerscommissie binnen het wooncomplex actief is, te weten de Flatraad. WonenBreburg stelt dat zij op grond van een door haar gesloten participatieovereenkomst en eigen beleid slechts één bewonerscommissie als gesprekspartner erkent en de Flatraad op grond van het uitgevoerde draagvlakonderzoek als meest representatief moet worden beschouwd.

4.5.

[eiseres] betwist dat de Flatraad als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet kan worden beschouwd. [eiseres] beroept zich hierbij mede op de uitspraak van de Huurcommissie van 1 november 2021.

4.6.

In artikel 1, lid g van de Overlegwet is bepaald dat onder bewonerscommissie als bedoeld in de wet wordt verstaan: een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex, niet zijnde een huurdersorganisatie, die de belangen behartigt van de huurders van dat wooncomplex en die voldoet aan de artikel 1, lid 1 sub f en onder 2 tot en met 4 Overlegwet genoemde vereisten, te weten:

1. die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en hen betrekt bij haar

standpuntbepaling;

2. die ten minste eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt en

3. die alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen, waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten.

4.7.

WonenBreburg stelt dat de Flatraad in ieder geval sinds de uitspraak van de

Huurcommissie van 1 november 2021 aan de hiervoor genoemde vereisten voldoet

door:

Ad 1. a. in een kastje in de gemeenschappelijke hal van het complex informatiebrieven op te hangen, zodat de informatie -waaronder de onderwerpen die besproken zijn in de tweejaarlijkse overleggen tussen de Flatraad en WonenBreburg- voor alle huurders zichtbaar is;

b. zaken op te pakken die huurders via het bestuur van de Flatraad en/of per e-mail aan de Flatraad hebben gecommuniceerd;

Ad 2. op 29 maart 2022 een jaarvergadering te organiseren waarin zij richting haar huurders verantwoording heeft afgelegd van de activiteiten in het verstreken jaar en haar plannen voor het eerst volgende jaar heeft vastgesteld en besproken;

Ad 3. aan iedereen die binnen het wooncomplex [naam] woonachtig is de mogelijkheid te bieden om zich bij haar aan te sluiten.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat uit de door WonenBreburg overgelegde stukken blijkt dat de Flatraad wel met WonenBreburg over inhoudelijke huurdersaangelegenheden heeft gesproken en dat de Flatraad de huurders ook over huurdersaangelegenheden heeft geïnformeerd. De kantonrechter kan op grond van de thans voorliggende stukken echter niet vaststellen dat de huurders zodanig betrokken zijn, zoals in artikel 1, lid sub f en onder 2 tot en met 4 Overlegwet is vereist. De kantonrechter verwijst daarbij onder meer naar de agenda en het verslag van de jaarvergadering van 29 maart 2022. Uit die stukken volgt niet dat de (financiële) verantwoording over het afgelopen jaar en de plannen voor volgend jaar op de agenda zijn gezet en/of zijn besproken tijdens de vergadering van 29 maart 2022. Ook zijn er geen eerdere vergaderingen geweest, waarin die onderdelen wel zijn besproken.

Daarnaast is onvoldoende gebleken op welke wijze De Flatraad huurders betrekt bij haar standpuntbepaling.

4.9.

De kantonrechter kan WonenBreburg volgen in haar stelling dat huurders via de Flatraad informatie over huurdersgelegenheden kunnen verkrijgen, maar de kantonrechter ziet vooralsnog onvoldoende aanknopingspunten om artikel 1 lid 1 sub f en onder 2 tot en met 4 Overlegwet op zo’n manier uit te leggen dat de Flatraad, zoals door haar ter zitting is gesteld, hiermee volgens de strekking van de Overlegwet aan die bepaling voldoet. Het bepaalde in artikel 1 lid 1 sub f en onder 2 tot en met 4 Overlegwet is aldus geformuleerd dat het meer vraagt dan een informele organisatie.

Nakoming verplichtingen uit de Overlegwet

4.10.

Nu [eiseres] op dit moment als enige bewonerscommissie voor wooncomplex [naam] moet worden beschouwd is de vordering tot nakoming van de uit de Overlegwet voortvloeiende verplichtingen toewijsbaar, met dien verstande dat de verplichting niet blijvend is. Immers valt niet uit sluiten dat [eiseres] op enig moment geen bewonerscommissie meer is, dan wel dat er een andere bewonerscommissie voor wooncomplex [naam] is die meer representatief moet worden beschouwd. Voor zover [eiseres] zich beroep op het recht op het verkrijgen van informatie begrijpt de kantonrechter dat [eiseres] hiermee het bepaalde in artikel 3 van de Overlegwet bedoeld.

Dwangsom

4.11.

De door [eiseres] gevorderde dwangsom bij niet tijdige nakoming van het bevel om de verplichtingen uit de Overlegwet jegens [eiseres] na te komen zal worden afgewezen. Daartoe wordt enerzijds overwogen dat WonenBreburg in haar conclusie van antwoord heeft toegezegd dat zij aan een eventuele veroordeling zal voldoen en de veroordeling tot het naleven van de verplichtingen uit de Overlegwet anderzijds ook onvoldoende bepaald is om hieraan een dwangsom te verbinden, zoals door [eiseres] is verzocht. Daartoe wordt in de eerste plaats overwogen dat de veroordeling ziet op de situatie zoals deze nu is. Het kan in de toekomst zo zijn dat [eiseres] niet meer als bewonerscommissie in de zin van Overlegwet kan worden beschouwd dan wel er meerdere bewonerscommissies ten aanzien van wooncomplex [naam] zijn en [eiseres] niet als meest representatieve bewonerscommissie kan worden beschouwd. Ook zijn de in de Overlegwet genoemde bepalingen niet alle voldoende concreet, zodat over de uitleg daarvan teveel discussie kan ontstaan.

Proceskosten

4.12.

WonenBreburg is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 103,33

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde € 597,00 (3 punten x € 199,00 per punt)

- nakosten €
99,50

Totaal € 927,83

4.13.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals

vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt WonenBreburg om de verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) jegens [eiseres] na te komen, waaronder:

a. het recht op informatie (artikel 3 Wohv);

b het recht om gevraagd en ongevraagd advies te geven (artikel 5 Wohv);

c. het recht op overleg (artikel 5b Wohv);

d. het vergaderrecht (artikel 5b Wohv);

e. het agenderingsrecht (artikel 5b Wohv).

5.2.

veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 927,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet WonenBreburg ook de kosten van betekening betalen;

5.3.

WonenBreburg is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken door mr. Tilman-Knoester op 19 juli 2023.