Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/777
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam] , verbonden aan [naam maatschap] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 januari 2021.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft, naar de rechtbank begrijpt, met dagtekening 11 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Met dagtekening 30 juni 2020 heeft hij een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd (hierna: de aanslagen). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 164.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 11 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit circa 1967 met een aanbouw van de woonruimte en een vrijstaande berging en tuinhuis. De kaveloppervlakte bedraagt 234 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 131.000. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 164.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.2.
[taxateur 2] heeft als taxateur in opdracht van de heffingsambtenaar op 16 september 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 179.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.3.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
3.4.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. In tegenstelling tot wat belanghebbende stelt heeft de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden en zijn de onderlinge verschillen voldoende verdisconteerd in de waarde van de woning.
3.5.
Verder is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende met de enkele stelling dat de inhoud van de woning niet juist is vastgesteld niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat daar rekening mee moet worden gehouden. Belanghebbende heeft zijn stelling niet nader onderbouwd. Bovendien is de getaxeerde waarde hoger dan de vastgestelde waarde zodat, al zou een geringe aanpassing van de inhoud aan de orde zijn, dit niet tot een verlaging van de vastgestelde waarde zou leiden. Ook heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze nader onderbouwd.
Conclusie en gevolgen
4. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking blijft dus in stand.
4.1.
Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 3 augustus 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.