Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
zittingsplaats Tilburg
zaaknummer 10232498 CV EXPL 22-4529
vonnis van 19 juli 2023
in de zaak van
INBEV NEDERLAND N.V.,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Inbev,
gemachtigde: mr. B.J.C.J. Vugts,
tegen
[gedaagde01] , H.O.D.N. [bedrijf01] , [bedrijf02] , [bedrijf03],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: de heer [naam01] , werkzaam bij AD&H administratie en adviesbureau .
1.Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis van 22 februari 2023;
b. de brief van Inbev van 17 april 2023, met één aanvullende productie;
c. de mondelinge behandeling van 2 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
d. de akte van Inbev, met producties;
e. de antwoordakte van [gedaagde01] , met producties.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Tussen partijen staat het volgende vast.
a. Op 9 maart 2020 heeft [gedaagde01] met [bedrijf04] een huurkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van de bedrijfsinventaris in het horecapand te [plaats01] , aan het [adres01] te [plaats01] .
b. Vervolgens hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte bestaande uit een broodjeszaak, onderdeel van het pand gelegen aan [adres02] te [plaats01] , ook gedeeltelijk kadastraal bekend [kadastrale aanduiding01] met aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats01] aan het [adres01] . Deze huurovereenkomst is door Inbev op 30 april 2020 ondertekend en door [gedaagde01] op 1 mei 2020.
c. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing.
In artikel 18.2 van de algemene bepalingen staat vermeld:
“
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
d. [gedaagde01] heeft een verzoek tot huurprijskorting bij Inbev ingediend.
e. Bij e-mail van 13 juni 2020 heeft Inbev aan de gemachtigde van [gedaagde01] bericht:
“
Bedankt voor het toesturen van de stukken.
Bedankt voor het toesturen van de stukken.
Na het dossier nog dieper hebben bekeken, ben ik tot de conclusie gekomen dat er geen recht is op huurkorting, gezien de volgende punten:
1. De huurovereenkomst is pas ingegaan op 1 mei 2020. Enkel huurders met een huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn ingegaan hebben recht op huurkorting.
2. Conform onze berekening is er daarnaast geen recht op korting (zie bijlage format aan te leveren cijfers….). U kunt zien dat wij over Q4 2021 geen korting hebben berekend, omdat wij hiervoor de TVL beschikking niet hebben ontvangen. U hoeft deze echter ook niet meer toe te sturen, gezien punt 1.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
f. In reactie op voornoemd e-mailbericht heeft [gedaagde01] bij e-mail van 5 juli 2020 geantwoord:
“
Dank voor onderstaand bericht, vandaag heb ik overleg gehad met de heer [gedaagde01] en wij zijn het niet eens met wat u hieronder stelt.
Dank voor onderstaand bericht, vandaag heb ik overleg gehad met de heer [gedaagde01] en wij zijn het niet eens met wat u hieronder stelt.
De huurovereenkomst tussen partijen werd weliswaar pas gesloten op 1 mei 2020.
Echter de huurkoopovereenkomst tussen de vorige eigenaar/huurder ( [bedrijf04] B.V.) en de heer [gedaagde01] werd gesloten op 9 maart 2020. De overeenkomst kwam tot stand middels bemiddeling van Horecamakelaar [naam02] .
Vanaf het moment dat de huurkoopovereenkomst werd gesloten was er sprake van een overeenkomst met Inbev Nederland N.V.
Immers Inbev is de verhuurder van het pand, zonder de medewerking van Inbev had ook de huurkoopovereenkomst met [bedrijf04] B.V. niet tot stand kunnen komen.
Dat de uiteindelijke huurovereenkomst tussen partijen wordt ondertekent op 1 mei 2020 is een formaliteit en vastlegging van de wederzijdse afspraken in een overeenkomst.
Wij hebben ernaar geïnformeerd wanneer er sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst en het antwoord luidde: “In beginsel kan worden gezegd dat een overeenkomst rechtsgeldig is wanneer er een aanbod is geweest en dat aanbod is aanvaard. Daarnaast moeten beide partijen tot doel hebben gehad dat ze hun gedeelte van de overeenkomst hebben gewild én dat zo naar buiten hebben gebracht.” Dit is voor de heer [gedaagde01] in ieder geval vanaf 9 maart 2020 van toepassing.
De heer [gedaagde01] is dan ook echt van mening dat hij wel degelijk recht heeft op huurprijsvermindering gedurende de corona periode. Dit conform de uitspraak van de Hoge Raad.”
3.De vordering
3.1
Inbev vordert -samengevat- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
b. [gedaagde01] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan Inbev;
c. [gedaagde01] te veroordelen om aan Inbev te betalen:
primair
- een bedrag van € 39.470,80 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/indexering);
subsidiair
- een bedrag van € 34.070,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum dat iedere afzonderlijke huurtermijn betaald had moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
meer subsidiair
- een bedrag van € 34.070,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum dat iedere afzonderlijke huurtermijn betaald had moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
d. [gedaagde01] te veroordelen om aan Inbev te betalen een bedrag van € 2.405,30 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering) voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf december 2022 tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met:
primair
- de direct opeisbare contractuele boete van € 300,00 per maand indien de huurpenningen niet prompt op de vervaldatum worden voldaan;
subsidiair
- de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
meer subsidiair
- de wettelijke rente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
e. [gedaagde01] te veroordelen om aan Inbev als schade-/gebruiksvergoeding te betalen een bedrag gelijk aan de nu geldende huurtermijn, zijnde € 2.405,30 (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging/-indexering), voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] vanaf de datum van de huurovereenkomst in gebreke blijft genoemde bedrijfsruimte te ontruimen, te vermeerderen met:
primair
- de direct opeisbare contractuele boete van € 300,00 per maand indien de schade-/gebruiksvergoeding niet prompt op de vervaldatum wordt voldaan;
subsidiair
- de wettelijke handelsrente vanaf de dag dat de schade-/gebruiksvergoeding betaald had moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
meer subsidiair
- de wettelijke rente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
f. [gedaagde01] te veroordelen om aan Inbev te betalen een bedrag van € 2.405,30 aan schadevergoeding per maand (behoudens de contractueel overeengekomen huurverhoging-indexering) vanaf de ontruiming van het gehuurde tot 30 april 2030, het moment waarop de huurovereenkomst contractueel eindigt dan wel het tijdstip waarop Inbev een andere gelijkwaardige huurder heeft gevonden voor het gehuurde;
g. [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 1.115,71;
h. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Inbev heeft, samengevat, het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Tussen partijen is op 1 mei 2020 een huurovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde01] heeft niet dan wel niet tijdig aan zijn betalingsverplichting voldaan. Er is een huurachterstand ontstaan van
€ 34.070,80. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de periode waarover deze achterstand is opgebouwd, kan van Inbev niet worden gevraagd om [gedaagde01] nog langer van het gehuurde gebruik te laten maken en is Inbev gerechtigd om de gedwongen ontruiming van het gehuurde te vorderen. Verder vordert Inbev schadevergoeding ten gevolge van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst en de contractuele boete.
3.3
[gedaagde01] heeft verweer gevoerd.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
[gedaagde01] heeft gesteld dat hij recht heeft op huurprijsvermindering, vanwege de (gevolgen) van de coronapandemie. Hij beroept zich daartoe op een arrest van de Hoge Raad van
24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Volgens [gedaagde01] is de huurovereenkomst
tussen partijen weliswaar gesloten op 1 mei 2020, maar heeft te gelden dat de huurkoopovereenkomst tussen [bedrijf04] en [gedaagde01] werd gesloten op 9 maart 2020 en vanaf dat moment sprake was van een overeenkomst met Inbev. Deze redenering volgt Inbev niet. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 mei 2020 tot stand is gekomen en dat om deze reden geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Volgens Inbev heeft het arrest van de Hoge Raad namelijk alleen betrekking op huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 15 maart 2020.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Onvoorziene omstandigheid en huurprijsvermindering
4.2
Partijen verschillen over de vraag of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, die tot huurprijsvermindering kan leiden.
4.3
Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is, moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.
4.4
In voornoemd arrest heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter gestelde prejudiciële vragen beantwoord. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van het publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval bekeken te worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
4.5
Naar het oordeel van de kantonrechter is er in dit geval sprake van een onvoorziene omstandigheid, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen. Het staat vast dat [gedaagde01] op 9 maart 2020 een huurkoopovereenkomst heeft gesloten met [bedrijf04] . [gedaagde01] heeft niet althans onvoldoende weersproken op de zitting gesteld dat hieraan voorafgaande in februari 2020 gesprekken hebben plaatsgevonden, waarbij horecamakelaar [naam02] en een accountmanager van Inbev aanwezig waren. Uit artikel 9.1. van de huurkoopovereenkomst mocht [gedaagde01] afleiden dan wel er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Inbev hem op dat moment als (nieuwe) huurder zou accepteren. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat [gedaagde01] zich vanaf dat moment gebonden voelde om de (later) opgestelde huurovereenkomst met Inbev te tekenen. Inbev was namelijk verhuurder van het pand. Weliswaar heeft Inbev op de zitting gesteld dat [gedaagde01] een beroep had kunnen doen op artikel 9.2 van de huurkoopovereenkomst, maar het staat niet althans onvoldoende vast dat dit beroep zonder meer kans van slagen had gehad. Vervolgens heeft [gedaagde01] , gelet op voormelde gebondenheid en in navolging van de huurkoopovereenkomst, op 1 mei 2020 een huurovereenkomst getekend. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde01] het recht om een beroep te doen op een onvoorziene omstandigheid heeft opgegeven bij het sluiten van die overeenkomst. Hoewel [gedaagde01] deze huurovereenkomst tijdens een eerste lock-down heeft getekend, was het op dat moment niet te verwachten dat er in november 2020 weer een lock-down zou volgen dan wel was voor [gedaagde01] niet te voorzien hoe lang de beperkende overheidsmaatregelen van kracht zouden zijn.
Vastelastenmethode en omvang huurachterstand
4.6
In voornoemd arrest heeft de Hoge Raad een berekening voor het recht op huurprijsvermindering geïntroduceerd, de zogenoemde “vastelastenmethode.” De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Deze methode kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL (tegemoetkoming vaste lasten) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100%- (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
4.7
Op de zitting heeft de kantonrechter [gedaagde01] in de gelegenheid gesteld (aanvullende cijfers te leveren), zodat Inbev een berekening kon maken omtrent de huurkorting. Volgens Inbev heeft [gedaagde01] geen recht op huurprijsvermindering, omdat op basis van de door [gedaagde01] aangeleverde cijfers een negatieve huurkorting uitkomt, namelijk een min bedrag van
€ 279,29. Daarentegen heeft [gedaagde01] gesteld dat hij over 2020, 2021 en het eerste kwartaal 2022 een bedrag dient te betalen van € 14.494,89. Uit het door [gedaagde01] bij conclusie van antwoord overgelegd overzicht blijkt dat hij het bedrag aan huurkorting heeft berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Daartegen heeft Inbev haar berekening van het minbedrag aan huurkorting onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Gelet hierop gaat de kantonrechter in rechte uit van de juistheid van de berekening van [gedaagde01] . Dit betekent dat een bedrag van € 14.494,89 aan huurachterstand zal worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.8
Naast betaling van de huurachterstand vordert Inbev in deze procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand zo groot is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Een huurachterstand van minimaal drie maanden rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet op de omvang van de huurachterstand, kan van Inbev niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst voortzet. Voor zover [gedaagde01] heeft aangevoerd dat de coronapandemie de oorzaak is voor de betalingsachterstand is dat naar het oordeel van de kantonrechter geen omstandigheid die leidt tot het oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden en [gedaagde01] veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen een termijn van twee weken na betekening van het vonnis. Ook de door Inbev gevorderde huurtermijnen van € 2.405,30 per maand vanaf december 2022 tot aan de datum van ontbinding zal worden toegewezen, te vermeerderen met een bedrag van € 300,00 aan contractuele boete, indien de huurpenningen niet prompt op de vervaldatum worden voldaan.
Schade-/gebruiksvergoeding
4.9
Verder vordert Inbev dat [gedaagde01] veroordeeld wordt tot betaling van schade-/gebruiksvergoeding gelijk aan de huurtermijn van € 2.405,30 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Deze vordering zal worden toegewezen, zij het niet vermeerderd met de contractuele boete of de wettelijke handelsrente, maar met de wettelijke rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek. Dit betreft geen schade uit de huurovereenkomst, die is namelijk ontbonden.
4.1
Ter zake de vordering van Inbev tot betaling van de gemiste huuropbrengsten vanaf de datum van ontruiming van het gehuurde tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, dat wil zeggen 30 april 2030, overweegt de kantonrechter als volgt. Dit deel van de vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming van het gehuurde. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat Inbev meer schade zal hebben. Inbev heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.11
Inbev maakt verder aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 1.115,71. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Nu een substantieel deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in de zin van artikel 6:2 BW) om het toepasselijke wettelijke tarief te bepalen aan de hand van de gevorderde hoofdsom. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag, zijnde een bedrag van € 919,95.
4.12
Indien [gedaagde01] voor de door hem op basis van dit vonnis te betalen bedragen een (op zijn financiële draagkracht) gebaseerde betalingsregeling wil, moet hij zich tot de gemachtigde van Inbev wenden. De kantonrechter kan namelijk niet dwingend aan partijen een betalingsregeling opleggen. Op grond van het bepaalde in artikel 6:29 BW kan een betalingsregeling alleen tussen partijen zelf tot stand worden gebracht.
Proceskosten
4.13
[gedaagde01] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Het gemachtigdensalaris zal op basis van het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom worden berekend. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Inbev als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
118,57
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
792
(2,00 punten × € 396,00)
Totaal € 2.294,57
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte bestaande uit de broodjeszaak onderdeel van het pand gelegen aan [adres02] te [plaats01] ook gedeeltelijk kadastraal bekend [kadastrale aanduiding01] met aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats01] aan het [adres01] ,
5.2
veroordeelt [gedaagde01] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis voornoemde bedrijfsruimte te verlaten en te ontruimen met al de zijnen/haren en al het zijne/hare (eventuele onderhuurders daarbij inbegrepen) en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Inbev te stellen;
5.3
veroordeelt [gedaagde01] om aan Inbev te betalen een bedrag van € 14.494.89;
5.4
veroordeelt [gedaagde01] om aan Inbev te betalen, voor zover [gedaagde01] deze al niet heeft betaald, de huurpenningen van € 2.405,30 per maand of gedeelte daarvan vanaf december 2022 tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de direct opeisbare boete van € 300,00 per maand indien de huurpenningen niet prompt op de vervaldatum worden voldaan;
5.5
veroordeelt [gedaagde01] om aan Inbev te betalen een bedrag van € 2.405,30 aan schade-/gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft de genoemde bedrijfsruimte te ontruimen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag dat de huurpenningen betaald hadden moeten zijn tot aan de dag van de volledige betaling;
5.6
veroordeelt [gedaagde01] tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door Inbev te lijden schade in geval van verhuur binnen die periode en verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure;
5.7
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, te weten een bedrag van € 919,95;
5.8
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Inbev tot dit vonnis vastgesteld op € 2.294,57;
5.9
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.1
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.