Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 9129799 / CV EXPL 21-1043
vonnis van de kantonrechter van 9 augustus 2023
in de zaak van
[eiseres in conventie01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiseres in conventie,
verweerster in deels voorwaardelijke en deels onvoorwaardelijke reconventie,
verder te noemen: [eiseres in conventie01] ,
gemachtigde: mr. J.L.E.M. Vossen, DAS Rechtsbijstand,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde in conventie01] B.V.,
[gedaagde in conventie01] B.V.,
gevestigd te [plaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in deels voorwaardelijke en deels onvoorwaardelijke reconventie,
verder te noemen: [gedaagde in conventie01] ,
gemachtigde: mr. E.P.M. Smit, Smit & De Hart Advocaten.
1.Het verdere verloop van het geding
1.1
Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis van 25 mei 2022. Na dit tussenvonnis zijn de volgende processtukken in het geding gebracht:
- de akte aan de zijde van [gedaagde in conventie01] ,
- de antwoordakte met producties aan de zijde van [eiseres in conventie01] ,
- de akte uitlaten producties aan de zijde van [gedaagde in conventie01] .
De procedure is vervolgens naar de rol verwezen voor het wijzen van vonnis.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld.
2.2.
Bij tussenvonnis van 25 mei 2022 heeft de kantonrechter [gedaagde in conventie01] in de gelegenheid gesteld haar jaarstukken tezamen met een accountantsverklaring over te leggen, teneinde de huurkorting te kunnen berekenen in verband met de door de overheid opgelegde coronamaatregelen.
2.3.
[gedaagde in conventie01] heeft bij akte de jaarcijfers van 2019, 2020 en 2021 voorzien van een accountantsverklaring ingebracht en – samengevat – het volgende gesteld. Voor de maanden oktober 2020, november 2020, december 2020, april 2021, mei 2021 en juni 2021 zijn partijen een huurkorting van € 2.000,- overeengekomen. In de maanden juli, augustus en september 2021 is de referentieomzet van 2019 behaald, waardoor [gedaagde in conventie01] over deze maanden geen aanspraak maakt op huurkorting en de volledige huur verschuldigd is.
[gedaagde in conventie01] heeft over de periode juni 2020 tot en met september 2020 € 18.458,09 aan TVL ontvangen, oftewel € 4.614,52 per maand. Over de periode oktober tot en met december 2020 is € 38.772,90 aan TVL ontvangen, oftewel € 12.924,30 per maand. Over de periode januari tot en met maart 2021 is € 35.508,54 aan TVL ontvangen, oftewel € 11.836,18 per maand. Over de periode april tot en met juni 2021 is € 35.481,51 aan TVL ontvangen, oftewel € 11.827,17 per maand. Over de periode juli tot en met september 2021 is geen TVL ontvangen. Over de periode oktober tot en met december is € 25.738,75 aan TVL ontvangen, oftewel € 9.727,33 per maand. De vaste lasten bedroegen over het jaar 2020 € 472.196,-, is € 39.349,97 per maand en over het jaar 2021 € 466.774,-, is € 38.897,83 per maand.
2.4.
[gedaagde in conventie01] stelt dat uit haar berekening blijkt dat over de periode maart 2020 tot en met december 2021 de totale huurverplichting inclusief korting € 100.995,90 bedraagt. [gedaagde in conventie01] heeft over deze periode € 96.884,03 aan huurpenningen betaald. De huurachterstand bedraagt aldus € 4.111,87. [gedaagde in conventie01] heeft in haar akte medegedeeld dat zij op 15 juli 2022 € 10.143,99 aan [eiseres in conventie01] heeft betaald. [gedaagde in conventie01] heeft daardoor thans teveel betaald aan [eiseres in conventie01] .
[gedaagde in conventie01] is van mening dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, nu gebleken is dat de huurachterstand minder dan één maand bedroeg en daarnaast sprake was van een bijzondere situatie die de coronacrisis met zich meebracht. Het voorgaande maakt ook dat het beroep van [eiseres in conventie01] op vergoeding van boeterente en buitengerechtelijke incassokosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel brengen de onvoorziene omstandigheden met zich mee dat de overeenkomst ook op dit onderdeel aanpassing behoeft.
2.5.
[eiseres in conventie01] heeft bij antwoordakte aangevoerd dat uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 15 oktober 2021 volgt dat [gedaagde in conventie01] ten onrechte personeelskosten zoals loon, pensioenlasten, sociale lasten, ontvangen ziekengelduitkeringen, subsidies NOW, LIV, TOGS en TVL heeft meegenomen in haar berekening van de vaste lasten. Volgens [eiseres in conventie01] dienen de vaste lasten over het jaar 2019 € 181.532,-, over het jaar 2020 € 170.528,- en over het jaar 2021 € 180.037,- te zijn. Bij de berekening van de huurkorting dient aldus wegens vaste lasten gehanteerd te worden € 15.127,67 per maand voor 2019, € 14.210,67 per maand voor 2020 en € 15.003,08 per maand voor 2021. [gedaagde in conventie01] heeft volgens de berekening van [eiseres in conventie01] recht op een huurkorting van in totaal € 6.298,39.
2.6.
De kantonrechter volgt [eiseres in conventie01] in haar standpunt dat de rekenmethode van de rechtbank Amsterdam, vgl. r.o. 16. ECLI:NL:RBAMS:2021:5961, dient te worden gevolgd en dat personeelskosten niet als vaste lasten dienen te worden opgenomen. De kantonrechter gaat om die reden bij de berekening van de huurkorting uit van vaste lasten over het jaar 2020 € 170.528,- en over het jaar 2021 € 180.037,-. De vaste lasten bestaan aldus uit afschrijvingen, huur onroerende zaak, energiekosten, onderhoudskosten, contributies en abonnementen, porti-, telefoon- en reiskosten, rechten/advertentie en reclamekosten, verzekering/belasting (pand auto’s), administratiekosten en bankkosten en rente.
2.7.
Gebleken is dat partijen naast de periode maart, april en mei 2021 ook een regeling zijn overeengekomen voor de periode oktober, november en december 2020, waarbij eveneens een huurkorting is afgesproken van € 2.000,-. Bij de berekening van de huurkorting hebben partijen daarmee rekening gehouden.
2.8.
Met toepassing van de formule van de Hoge Raad en de gegevens uit de jaarstukken van [gedaagde in conventie01] , komt de kantonrechter tot de volgende uitkomst:
2.9.
[gedaagde in conventie01] heeft over de periode maart 2020 tot en met de dag van dagvaarding, 17 maart 2021, € 47.736,93 aan huur betaald. Gelet op bovenstaand tabel diende [gedaagde in conventie01] inclusief huurkorting een bedrag van € 60.299,03 wegens huur over de periode maart 2020 tot en met maart 2021 te betalen. Dit maakt dat [gedaagde in conventie01] tot en met dagvaarding een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.562,10.
vordering a. en b. (ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde)
2.10.
De kantonrechter heeft reeds in het tussenvonnis van 25 mei 2022 geoordeeld dat hetgeen onder a. primair is gevorderd niet toewijsbaar is. Dit behoeft geen nadere beoordeling. [eiseres in conventie01] heeft voorts onder a. subsidiair gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, omdat [gedaagde in conventie01] zes maanden de huur niet tijdig en volledig heeft voldaan. De kantonrechter wijst ook deze vordering af om redenen als volgt. De huurachterstand rechtvaardigt in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst niet. [gedaagde in conventie01] had ten tijde van de dagvaarding inclusief huurkorting een huurachterstand van ongeveer 2,12 maanden. Vaststaat dat [gedaagde in conventie01] te kampen heeft gehad met de gevolgen van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. [gedaagde in conventie01] heeft daardoor in een flink aantal maanden minder omzet dan gebruikelijk behaald. De huurachterstand is aldus ontstaan door de gevolgen van de coronapandemie. Ook bestond tussen partijen, net als in huurrelaties tussen vele andere ondernemingen in Nederland, discussie over de hoogte van de korting die op de huurprijs toegepast diende te worden. Uiteindelijk heeft de Hoge Raad tijdens het verloop van deze procedure daarin meer duidelijkheid kunnen creëren. Inmiddels heeft [gedaagde in conventie01] op 15 juli 2022 een bedrag van € 10.143,99 wegens achterstallige huur betaald. Gelet op deze omstandigheden en omdat [gedaagde in conventie01] naar verwachting weer de gebruikelijke omzet zal draaien vanwege de opgeheven overheidsmaatregelen en zonder problemen de huur kan betalen, weegt het belang van [gedaagde in conventie01] om in het gehuurde te blijven zwaarder dan het belang van [eiseres in conventie01] bij ontbinding van de huurovereenkomst. Aangezien de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, dient ook de vordering onder b. de ontruiming van het gehuurde afgewezen te worden nu deze vordering daarmee samenhangt.
vordering c. (achterstallig huur)
2.11.
Uit het tabel onder 2.7. volgt dat [gedaagde in conventie01] over de periode oktober 2020 tot en met maart 2021 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.562,10. [gedaagde in conventie01] heeft op 15 juli 2022 een bedrag van € 10.143,99 betaald. [eiseres in conventie01] heeft dit in haar antwoordakte bevestigd. Dit maakt dat [gedaagde in conventie01] zal worden veroordeeld tot het betalen van € 2.418,11 wegens achterstallige huur tot en met maart 2021. De gevorderde wettelijke handelsrente over de verschuldigde huur zal worden afgewezen, omdat [eiseres in conventie01] ook betaling van boetes heeft gevorderd. Op grond van artikel 6:92 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet.
vordering d. (meerpremie)
2.12.
De kantonrechter heeft reeds in het tussenvonnis van 25 mei 2022 geoordeeld dat deze vordering niet toewijsbaar is. Dit behoeft geen nadere beoordeling.
vordering e. (boetes)
2.13.
[eiseres in conventie01] heeft betaling van boetes gevorderd voor een totaalbedrag van € 3.403,80 per november 2021. Deze boetes zien op de te late betaling van huurpremies en niet betaalde meerpremie. Aangezien de vordering onder d. de betaling van meerpremies wordt afgewezen, zijn ook de gevorderde boetes hierover niet toewijsbaar. [gedaagde in conventie01] heeft een beroep gedaan op matiging van de boetes wegens te laat betaalde huur. Voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de zin van artikel 6:94 BW geldt dat de kantonrechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde indien onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. [gedaagde in conventie01] heeft de huurpremies over de maanden oktober tot en met maart, juli en augustus 2021 te laat betaald. In totaal vordert [eiseres in conventie01] betaling van acht boetes ad € 113,45 is € 907,60. De huurachterstand betrof € 12.562,10. Gelet hierop lijdt onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig resultaat. Het beroep op matiging wordt dan ook gepasseerd. Dit maakt dat [gedaagde in conventie01] veroordeeld zal worden tot betaling van € 907,60 aan boetes wegens te laat betaalde huurpremies. De gevorderde wettelijke handelsrente over de boetes wordt afgewezen, omdat het hier niet gaat om betaling van een geldsom die berust op nakoming van een (primaire) verplichting uit de handelsovereenkomst. In plaats daarvan zal de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW worden toegewezen. De wettelijke rente over de contractuele boetes wordt eerst verschuldigd na schriftelijke aanmaning. Door [eiseres in conventie01] is geen schriftelijke aanmaning overgelegd, zodat de wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, zijnde 17 maart 2021.
vordering f. (betaling huur vanaf april 2021)
2.14.
Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, dient ook deze vordering die daarmee samenhangt afgewezen te worden.
vordering g. (meerpremie vanaf april 2021)
2.15.
De kantonrechter heeft reeds in het tussenvonnis van 25 mei 2022 geoordeeld dat deze vordering niet toewijsbaar is. Dit behoeft geen nadere beoordeling.
vordering h. (gebruiksvergoeding)
2.16.
Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, dient ook deze vordering die daarmee samenhangt afgewezen te worden.
vordering i. (schadevergoeding vanaf de datum van ontruiming)
2.17.
Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, heeft [eiseres in conventie01] geen belang meer bij deze vordering. De vordering wordt om die reden afgewezen.
vordering j. (buitengerechtelijke incassokosten)
2.18.
[eiseres in conventie01] maakt ook aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 12 van de toepasselijke algemene bepalingen. De kantonrechter begrijpt uit de berekening hiervan dat [eiseres in conventie01] de tarieven hanteert opgenomen in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres in conventie01] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal de vordering toewijzen tot het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom van € 12.562,10 en € 907,60 is € 13.469,70. Dit maakt dat een bedrag van € 1.100,73 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
vordering l. (proceskosten in conventie)
2.19.
Nu onder andere sprake is van een huurachterstand en [eiseres in conventie01] [gedaagde in conventie01] om die reden op goede gronden heeft gedagvaard, zal [gedaagde in conventie01] de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie dienen te dragen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de zijde van [eiseres in conventie01] tot vandaag vast op:
- griffierecht € 507,-
- kosten exploot van dagvaarding € 109,41
- salaris gemachtigde (2,5 punten à 396,-) € 990,-
- nakosten
€ 132,-
€ 132,-
Totaal € 1.738,41
vordering m. (partiële ontbinding van de huurovereenkomst)
2.20.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de door [gedaagde in conventie01] voorwaardelijk gevorderde huurvermindering toewijsbaar is over de periode van juni tot en met september 2020 en januari tot en met maart 2021 tot de bedragen opgenomen in het tabel onder r.o. 2.7.
vordering n. (teveel betaalde huur)
2.21.
Deze vordering is niet toewijsbaar. Gebleken is immers dat [gedaagde in conventie01] een huurachterstand heeft laten ontstaan.
vordering o. (proceskosten in reconventie)
2.22.
Aangezien de vorderingen van [eiseres in reconventie01] slechts deels worden toegewezen en tegelijkertijd kan worden vastgesteld dat de vorderingen in een nauw verband staan met het debat in conventie en om die reden niet tot extra werkzaamheden voor de gemachtigde van [verweerster in reconventie01] hebben geleid, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren zoals hierna in de beslissing vermeld.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt [gedaagde in conventie01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conventie01] te betalen € 2.418,11 wegens achterstallige huur tot en met 17 maart 2021;
veroordeelt [gedaagde in conventie01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conventie01] te betalen € 907,60 wegens boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 maart 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde in conventie01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conventie01] te betalen € 1.100,73 inclusief btw wegens buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde in conventie01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres in conventie01] tot vandaag vastgesteld op
€ 1.738,41, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde in conventie01] ook de kosten van betekening betalen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijzigt de huurovereenkomst in die zin dat de huurprijs over de periode van juni tot en met september 2020 en januari tot en met maart 2021 wordt verminderd met de bedragen opgenomen in het tabel onder r.o. 2.7.;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.