Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 9886794 \ CV EXPL 22-1919
Vonnis van 9 augustus 2023
in de zaak van
Stichting WonenBreburg
gevestigd te Tilburg
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: WonenBreburg
gemachtigde: mr. E. Rooms
tegen
[gedaagde in conventie01]
wonend te [woonplaats01]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde in conventie01]
procederend in persoon
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 juli 2022;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende een wijziging van eis in conventie, met producties;
- de mondelinge behandeling van het geschil op 27 oktober 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte van WonenBreburg met 1 productie;
- de akte van [gedaagde in conventie01] met producties.
2.De feiten
2.1
Voor de beoordeling van het geschil is het volgende van belang.
a. Tussen partijen bestaat sinds 31 juli 2012 een huurovereenkomst op grond waarvan [gedaagde in conventie01] van WonenBreburg de woonruimte aan het [adres01] te [plaats01] huurt.
Op grond van die overeenkomst staat tegenover het gebruik van de woning een betalingsverplichting van [gedaagde in conventie01] die bestaat uit de huurprijs en een voorschot op de vergoeding voor geleverde zaken en diensten. Die laatste betreffen rioolonderhoud, glasfonds/-verzekering en elektra gemeenschappelijk.
Aanvullend hierop zijn WonenBreburg en een ruime meerderheid van de bewoners van het complex waarin de woning van [gedaagde in conventie01] is gelegen overeengekomen dat met ingang van 1 oktober 2015 maandelijks een bedrag van € 4,90 per bewoner wordt betaald voor schoonmaakkosten.
[gedaagde in conventie01] dient de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand aan WonenBreburg te voldoen.
In een op 2 februari 2021 uitgebrachte dagvaarding heeft WonenBreburg [gedaagde in conventie01] in rechte betrokken en gevorderd dat [gedaagde in conventie01] wordt veroordeeld tot betaling van het saldo aan achterstallige huur met betrekking tot de maanden mei 2020 tot en met januari 2021, rente en incassokosten.
In die dagvaarding heeft WonenBreburg ter voldoening aan het bepaalde in artikel 111 lid 3 Rv vermeld dat er volgens [gedaagde in conventie01] geen sprake is van een huurachterstand. Zijn betalingen zouden door WonenBreburg ten onrechte zijn verrekend met de vergoeding voor servicekosten. In die servicekosten is ook een bedrag voor schoonmaakkosten begrepen. De schoonmaakdiensten worden echter niet of niet naar behoren uitgevoerd. [gedaagde in conventie01] wil daarvoor dan ook niet betalen.
[gedaagde in conventie01] is in de procedure niet verschenen. Bij (verstek)vonnis van 17 februari 2021 zijn de vorderingen van WonenBreburg, behoudens die betreffende rente, bij verstek toegewezen. Tegen het vonnis heeft [gedaagde in conventie01] geen verzet gedaan.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1
WonenBreburg vordert, na wijziging van eis, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie01] wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 646,96 ten titel van huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.185,98 vanaf 3 mei 2022 tot aan de dag van de voldoening. Tevens vordert zij de veroordeling van [gedaagde in conventie01] in de kosten van de procedure.
3.2
[gedaagde in conventie01] voert verweer. Hij stelt, kort gezegd, dat de schoonmaakwerkzaamheden niet volgens de gemaakte afspraken en niet naar behoren worden uitgevoerd. Met WonenBreburg valt hierover geen redelijk gesprek te voeren. Omdat hij graag wil dat de algemene ruimten zuiver zijn zag hij geen andere mogelijkheid dan hier geld voor achter te houden. [gedaagde in conventie01] betwist kosten verschuldigd te zijn. Ondanks meerdere verzoeken weigert WonenBreburg namelijk om met hem in gesprek te gaan. In zijn conclusie van antwoord verzoekt hij om een samenkomst van partijen (te bevelen) om de kwestie te bespreken en mogelijk tot een oplossing te kunnen komen.
3.3
Voor het geval dat er geen samenkomst van partijen wordt gearrangeerd, vordert [gedaagde in conventie01] in reconventie, en aldus voorwaardelijk, de veroordeling van WonenBreburg tot terugbetaling van de vanaf oktober 2015 betaalde schoonmaakkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten en te verminderen met de door hem ingehouden huurtermijn van september 2021. Tevens vordert hij dat WonenBreburg wordt veroordeeld tot het uitvoeren van het in 2015 afgesproken poetsschema, op straffe van een dwangsom wanneer WonenBreburg daar niet of in onvoldoende mate aan voldoet.
3.4
WonenBreburg voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conventie01] voor zover die zien op kosten voor de schoonmaakwerkzaamheden.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1
Omdat de vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie nauw met elkaar zijn verbonden zullen zij hierna gezamenlijk worden beoordeeld en afgedaan.
4.2
Vastgesteld wordt allereerst dat [gedaagde in conventie01] niet weerspreekt dat hij een betalings-achterstand heeft laten ontstaan. Na zijn verweer met betrekking tot het bij dagvaarding door WonenBreburg gevorderde bedrag heeft WonenBreburg de hoofdsom van haar vordering verminderd tot € 540,00. Dit is de betalingsachterstand die is berekend tot en met de maand oktober 2022, exclusief € 0,17 aan rente en € 106,79 wegens incassokosten die WonenBreburg eveneens vordert.
4.3
[gedaagde in conventie01] beroept zich op opschorting van zijn betalingsverplichting. Hij stelt dat niet wordt voldaan aan de in 2015 met de bewoners gemaakte afspraken inzake de schoonmaakwerkzaamheden: er wordt niet naar behoren schoon gemaakt en met WonenBreburg is hierover geen redelijk gesprek te voeren. Het verweer moet in deze procedure echter worden gepasseerd. Ter toelichting overweegt de kantonrechter het volgende.
4.4
Allereerst geldt dat zijn ambtgenoot reeds in februari 2021 bij vonnis heeft beslist op een vordering van WonenBreburg waartegen, naar uit de indertijd uitgebrachte dagvaarding blijkt, voorafgaande aan die procedure door [gedaagde in conventie01] een gelijkluidend verweer is gevoerd. [gedaagde in conventie01] is tegen dat oordeel niet opgekomen en inmiddels is dat vonnis onherroepelijk. Ingevolge artikel 236 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering heeft die uitspraak tussen WonenBreburg en [gedaagde in conventie01] bindende kracht. WonenBreburg heeft ter onderbouwing van haar vordering nadrukkelijk gewezen op die uitspraak. Dat betekent dat partijen gehouden zijn aan de beslissing die in het vonnis van 17 februari 2021 is gegeven. Hoewel het verweer dat [gedaagde in conventie01] in deze procedure voert inhoudelijk gelijk is aan het verweer dat in de vorige procedure is gevoerd, en waarover bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis onherroepelijk is geoordeeld, moet het verweer toch opnieuw beoordeeld worden voor wat betreft de periode na het vonnis. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden die na het vonnis van februari 2021 zich hebben kunnen voordoen, moet worden beoordeeld of het opschortingsverweer voor die periode stand houdt. Het verweer ziet immers niet op een (gesteld) statisch gebrek, maar op een zich telkens voordoende tekortkoming die naar ernst en omvang anders kan zijn dan de situatie die onder het bereik van het vonnis van februari 2021 valt.
4.5
Voor wat betreft de periode na februari 2021 acht de kantonrechter het opschorten van een volledige huurtermijn buitenproportioneel in verhouding tot de overeengekomen bijdrage in de schoonmaakkosten van (inmiddels) € 5,48 per maand. Het opgeschorte bedrag, althans het door WonenBreburg na wijziging van eis gevorderde bedrag is gelijk aan nagenoeg honderd keer die bijdrage. Om die reden houdt het verweer geen stand.
4.6
Verder geldt dat niet is gebleken dat na februari 2021 door een van de andere bewoners van het complex tegenover WonenBreburg is geklaagd over de kwaliteit van het schoonmaakwerk. Alleen [gedaagde in conventie01] stelt dat hij telefonisch heeft geklaagd. Anders dan [gedaagde in conventie01] aanvoert kan dus niet worden vastgesteld dat zijn klachten breed worden gedeeld. Dat hij goede gronden had om een deel van zijn betalingsverplichting op te schorten wegens de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden kan daarom in deze procedure niet worden vastgesteld. Het aanbod van [gedaagde in conventie01] om medebewoners als getuigen te doen horen wordt, nu iedere schriftelijke ondersteuning van zijn standpunt door die medebewoners ontbreekt, gepasseerd.
4.7
Ten slotte wordt overwogen dat WonenBreburg tijdens de mondelinge behandeling het voorstel van de kantonrechter heeft aanvaard om onmiddellijk nadat het schoonmaak-werk zou zijn uitgevoerd, dit door de buurtbeheerder van WonenBreburg te laten inspecteren en daarover te rapporteren. Nadat in verband daarmee de procedure enkele maanden werd aangehouden heeft WonenBreburg bij akte de bevindingen van de buurtbeheerder gerapporteerd. Die heeft bij een viertal bezoeken in de periode van
2 december 2022 tot en met 27 februari 2023 geconstateerd dat alles er netjes en schoon uit zag, aldus de verschillende rapporten. Bij zijn antwoordakte heeft [gedaagde in conventie01] enkele foto’s gevoegd waaruit het tegendeel zou moeten blijken. Vele daarvan zijn echter blijkens het onderschrift gemaakt buiten de periode waarover de buurtbeheerder heeft gerapporteerd. De foto’s waarop het meeste vuil zichtbaar is zijn kennelijk gemaakt op 28 oktober (2022), één dag na de mondelinge behandeling waarop WonenBreburg vermelde toezegging deed.
4.8
De conclusie moet dan ook zijn dat [gedaagde in conventie01] geen goede gronden heeft om de betaling van het gevorderde bedrag op te schorten. Hij wordt daarom veroordeeld om dat bedrag alsnog aan WonenBreburg te voldoen.
4.9
Omdat [gedaagde in conventie01] met de betaling van de huur in verzuim is, is hij ook de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk wetboek (BW) over het openstaande bedrag verschuldigd.
4.1
[gedaagde in conventie01] is bovendien een vergoeding verschuldigd voor de namens WonenBreburg verrichte incassowerkzaamheden. Uit de bij de dagvaarding gevoegde brieven van 5 januari 2022 blijkt dat [gedaagde in conventie01] is gesommeerd tot betaling van de huurtermijnen september 2021 en januari 2022, samen bedragende € 1.173,66. Omdat [gedaagde in conventie01] de huur voor de maand januari 2022 binnen de in de sommatie gestelde termijn heeft betaald, resteerde nog € 588,37. Bij een vordering tot dat bedrag is krachtens artikel 6:96 lid 2, sub c BW, in verbinding met artikel 2 lid 1 en 3 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een vergoeding verschuldigd van maximaal € 106,79 inclusief btw, zoals ook door WonenBreburg wordt gevorderd.
4.11
Het bovenstaande betekent dat [gedaagde in conventie01] wordt veroordeeld om aan WonenBreburg te betalen (€ 540,00 + € 0,17 + € 106,79 =) € 646,96. Omdat na dagvaarding een of meer bedragen in mindering zijn betaald, althans WonenBreburg haar eis heeft gewijzigd en zij zich niet tegelijkertijd heeft uitgelaten over de bij dagvaarding nog gevorderde rente over
€ 1.1185,98 vanaf 3 mei 2022, zal enkel rente over € 540,00 worden toegewezen en wel vanaf de roldatum waarop zij haar eis verminderde, zijnde 27 oktober 2022.
4.12
Omdat een mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden is voldaan aan de voorwaarde die [gedaagde in conventie01] aan zijn reconventionele vordering stelt, zodat daarop niet langer hoeft te worden beslist. Overigens heeft de kantonrechter tijdens die mondelinge behandeling opgemerkt dat, gelet op de inmiddels gewijzigde omstandigheden, van WonenBreburg niet kan worden verlangd dat zij toeziet op de uitvoering van het in 2015 overeengekomen schema voor schoonmaakwerkzaamheden. [gedaagde in conventie01] vordering daartoe wordt dan ook afgewezen.
4.13
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde in conventie01] in de in conventie en in reconventie gemaakte proceskosten worden veroordeeld.
Tot aan dit vonnis worden in conventie de proceskosten aan de zijde van WonenBreburg als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
127,43
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
264,00
(2 punten × € 132,00)
Totaal
€
713,43
In reconventie worden de proceskosten van WonenBreburg vastgesteld op € 132,00 voor het salaris van haar gemachtigde (½ x 2 punten à € 132,00 per punt).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
veroordeelt [gedaagde in conventie01] om aan WonenBreburg te betalen een bedrag van € 646,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 540,00, met ingang van 27 oktober 2022, tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde in conventie01] in de proceskosten, aan de zijde van WonenBreburg tot dit vonnis vastgesteld op € 713,43;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [verweerder in reconventie01] in de proceskosten, aan de zijde van WonenBreburg tot dit vonnis vastgesteld op € 132,00;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op
9 augustus 2023.