Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer / rekestnummer: 10581045 \ OV VERZ 23-3744
Beschikking van 10 augustus 2023
in de door partijen gezamenlijk voorgelegde zaak in het kader van het experiment “De Zeeuwse Regelrechter”
in de zaak van
[aanvrager01],
te [plaats01] ,
aanvrager,
procederend in persoon,
tegen
[verweerder01],
te [plaats02] ,
andere partij,
gemachtigde: mr. N.A. Koole.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het aanmeldformulier met stukken,
- de door [aanvrager01] nagezonden stukken, bestaande uit een toelichting met foto’s en een taxatierapport,
- de mondelinge behandeling gehouden op 13 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Partijen zijn overeengekomen om hun zaak op grond van artikel 96 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in het kader van het experiment “De Zeeuwse Regelrechter” aan de kantonrechter voor te leggen. Daarbij hebben zij zich uitdrukkelijk het recht op hoger beroep voorbehouden.
1.3.
Tijdens de mondelinge behandeling is medegedeeld dat vandaag schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2.De feiten
2.1.
[aanvrager01] heeft op 1 november 1992 van [verweerder01] in huur genomen de bedrijfsruimte aan de [adres01] te [plaats02] (hierna: het gehuurde) voor de exploitatie van een sportschool. Partijen hebben op 24 november 1992 een huurovereenkomst ondertekend. Daarin staan onder meer de volgende artikelen:
“Artikel 2
1.Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van 5 (vijf) jaren, ingaande op 1 november 1992 en derhalve eindigende op 31 oktober 1997.
2.Indien niet met inachtneming van een termijn van 3 (drie) maanden voor de afloop van de in lid 1 van dit artikel vermelde termijn, derhalve voor of op 31 juli 1997, door huurder een huuropzegging per aangetekend schrijven heeft plaatsgehad, wordt deze huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen verlengd voor de tijd van nog eens 5 (vijf) jaren, en wel tot en met 31 oktober 2002.”
“Artikel 3
1.De aanvangshuurprijs bedraagt ƒ 9.000,-- (negenduizend gulden) per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen in 12 gelijke termijnen, elk groot ƒ 750,-- op de eerste dag van de maand, voor het eerst op 1 november 1992.
(…)”
“Artikel 9
1.Huurder heeft niet het recht het gehuurde te verbouwen, tenzij verhuurder hiertoe schriftelijk toestemming verleent. Huurder is er voor aansprakelijk dat bij de uitvoering van werkzaamheden voldaan wordt aan terzake door de overheid gestelde of te stellen eisen, alsmede dat eventueel benodigde vergunningen zullen worden verkregen.
2.Hetgeen huurder in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken, een en ander geheel voor zijn rekening en risico, zal hij bij het einde van de huur moeten verwijderen, zodat het pand weer in de oorspronkelijke toestand wordt teruggebracht. Partijen kunnen echter overeenkomen dat de aanpassingen van het pand in stand zullen blijven en dat verhuurder de waarde hiervan aan huurder zal vergoeden.”
en
“Artikel 15
1.Indien verhuurder tot verkoop overgaat, zal hij het pand eerst aan huurder te koop aanbieden. Bij het bepalen van de koopsom zal rekening worden gehouden met de waarde van de door huurder verrichte verbouwingen.
2.Verhuurder is niet gehouden om het pand aan huurder te verkopen als een derde een hogere prijs biedt en huurder deze hogere prijs niet wenst te betalen.”
2.2.
[aanvrager01] heeft verbouwingen aan het gehuurde verricht. [verweerder01] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.
2.3.
Bij brief van 15 juli 2022 heeft [verweerder01] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2023 en tegen die datum ook de ontruiming van het gehuurde aangezegd. In de brief heeft [verweerder01] aan [aanvrager01] het aanbod gedaan dat hij het gehuurde mag kopen voor
€ 225.000,00. [verweerder01] heeft [aanvrager01] een termijn tot 15 september 2022 gegeven om het aanbod te aanvaarden. [aanvrager01] heeft het aanbod niet aanvaard.
2.4.
[aanvrager01] heeft bij brief van 24 januari 2023 gereageerd. Daarin heeft hij geschreven dat de huuropzegging niet rechtsgeldig was. Daarnaast heeft hij voorgesteld om een taxatie van het gehuurde te laten uitvoeren om daarmee rekening te houden bij het vaststellen van een koopsom voor het gehuurde of bij een vergoeding voor zijn verbouwingen in het gehuurde. Partijen hebben met elkaar gecorrespondeerd, maar zij hebben ter zake geen overeenstemming bereikt.
2.5.
[verweerder01] heeft bij brief van 28 januari 2023 een huurverhoging per 1 februari 2023 aangezegd.
3.Het geschil
3.1.
[aanvrager01] verzoekt – naar de kantonrechter begrijpt –:
te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd, dan wel dat de huurovereenkomst niet is beëindigd,
te verklaren voor recht dat [verweerder01] het gehuurde aan hem moet verkopen,
te verklaren voor recht dat hem een vergoeding toekomt voor door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde.
3.2.
[aanvrager01] legt – samengevat – aan zijn verzoeken het volgende ten grondslag. Hij stelt dat indien de huurovereenkomst is beëindigd, [verweerder01] het gehuurde aan hem moet verkopen omdat hij dat met [verweerder01] heeft afgesproken bij aanvang van de huurovereenkomst. Indien [verweerder01] het gehuurde niet aan hem hoeft te verkopen, meent [aanvrager01] dat hem een vergoeding toekomt voor zijn verbeteringen aan het gehuurde.
3.3.
[verweerder01] voert verweer.
3.4.
[verweerder01] heeft op de mondelinge behandeling een tegenverzoek ingediend. Hij verzoekt om [aanvrager01] te veroordelen het gehuurde te ontruimen.
3.5.
Op de standpunten van partijen zal – voor zover nodig – onder de beoordeling worden ingegaan.
4.De beoordeling
Is de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd?
4.1.
Partijen hebben het gehuurde bestemd als sportschool. Aan de hand van die bestemming dient het gehuurde te worden gekwalificeerd als een “overige” gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW); een zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is. [aanvrager01] heeft de bovenverdieping van het gehuurde weliswaar verbouwd waardoor die bovenverdieping als woonruimte kan worden gebruikt, maar dat verandert niet de tussen partijen overeengekomen bestemming en daarmee de kwalificatie van het gehuurde als 230a-ruimte.
4.2.
Artikel 7:228 lid 2 BW bepaalt dat een huur die is aangegaan voor onbepaalde tijd of die voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt door opzegging. Indien de huur betrekking heeft op een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.
4.3.
Partijen zijn in artikel 2 lid 1 van de huurovereenkomst de huur aangegaan per 1 november 1992 voor vijf jaar tot en met 31 oktober 1997. Op 1 november 1997 is op grond van artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst de huur verlengd voor vijf jaar tot 31 oktober 2002. Op 1 november 2002 hebben partijen de huur opnieuw voortgezet. Niet gesteld of gebleken is dat zij afspraken hebben gemaakt over de duur van de voortzetting. Die voortzetting geldt daarom ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW als een verlenging van de huur voor onbepaalde tijd. [verweerder01] was gerechtigd om de huur op te zeggen bij brief van 15 juli 2022 tegen 31 januari 2023. Dat is een opzegging tegen de voor huurbetaling overeengekomen dag, namelijk vóór de eerste dag van iedere maand in artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomst, en op een termijn van tenminste een maand, zoals artikel 7:228 lid 2 BW voorschrijft.
4.4.
[aanvrager01] voert het verweer dat [verweerder01] bij brief van 28 januari 2023 een huurverhoging heeft aangezegd, waardoor volgens hem de huur opnieuw is voortgezet. Dat verweer faalt. [verweerder01] heeft toegelicht dat hij aan [aanvrager01] een huurverhogingsbrief heeft verzonden, omdat [aanvrager01] nog gebruik maakte van het gehuurde en een vergoeding verschuldigd was zolang dat gebruik voortduurde. De kantonrechter overweegt dat [aanvrager01] op grond van artikel 7:225 BW na het einde van de huurovereenkomst gehouden is een vergoeding te betalen gelijk aan de huurprijs, zolang hij het gehuurde in gebruik houdt. De omstandigheid op zichzelf dat [verweerder01] voor die gebruiksvergoeding de term “huur” heeft vermeld in zijn brief van 28 januari 2023, is onvoldoende voor het ontstaan van een gerechtvaardigd vertrouwen bij [aanvrager01] dat [verweerder01] zijn huuropzegging niet handhaafde en in plaats daarvan de huurovereenkomst toch wilde voortzetten.
4.5.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter op het verzoek in rechtsoverweging 3.1, onder a, verklaren dat de huurovereenkomst is beëindigd per 31 januari 2023 door opzegging van [verweerder01] .
Moet [verweerder01] het gehuurde aan [aanvrager01] verkopen?
4.6.
Omdat [aanvrager01] zich erop beroept dat [verweerder01] het gehuurde aan hem moet verkopen, rust op hem de verplichting om daarvoor voldoende feiten en omstandigheden te stellen en die zonodig te bewijzen. Daarvoor stelt hij dat hij het plan had om het gehuurde al in 1992 te kopen van [verweerder01] , maar dat hij op dat moment niet de financiële middelen had. Hij stelt dat hij met [verweerder01] een huurovereenkomst heeft gesloten om alvast het gehuurde te gebruiken. Daarbij is de afspraak gemaakt dat hij het gehuurde mag kopen, wanneer hij daarvoor wel de financiële middelen heeft.
4.7.
[verweerder01] betwist dat. Volgens hem is slechts afgesproken dat indien hij het gehuurde wil verkopen, hij het eerst te koop zal aanbieden aan [aanvrager01] , zoals is opgenomen in artikel 15 van de huurovereenkomst. [verweerder01] verklaart dat hij op dit moment het gehuurde niet wil verkopen, maar dat hij het wil verbouwen tot woonruimtes voor de verhuur.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat artikel 15 van de huurovereenkomst geen verplichting geeft aan [verweerder01] om het gehuurde te verkopen aan [aanvrager01] . Daarin staat in lid 1 dat
indien[verweerder01] het gehuurde wil verkopen, hij het eerst aan [aanvrager01] zal aanbieden, waarbij [verweerder01] volgens lid 2 ook nog de vrijheid behoudt het aan een derde te verkopen, als die een hogere prijs wil betalen dan [aanvrager01] . Op grond van artikel 15 hoeft [verweerder01] het gehuurde dus niet te verkopen als hij dat niet wil.
indien[verweerder01] het gehuurde wil verkopen, hij het eerst aan [aanvrager01] zal aanbieden, waarbij [verweerder01] volgens lid 2 ook nog de vrijheid behoudt het aan een derde te verkopen, als die een hogere prijs wil betalen dan [aanvrager01] . Op grond van artikel 15 hoeft [verweerder01] het gehuurde dus niet te verkopen als hij dat niet wil.
4.9.
[aanvrager01] heeft, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [verweerder01] , onvoldoende gesteld om het door hem aangevoerde scenario te ondersteunen dat partijen in afwijking van artikel 15 van de huurovereenkomst ook de afspraak hebben gemaakt dat [verweerder01] het gehuurde aan [aanvrager01] moet verkopen wanneer [aanvrager01] de financiële middelen heeft. Daarbij geldt dat het in ieder geval op de weg van [aanvrager01] had gelegen om toe te lichten wat volgens hem dan zou zijn afgesproken over wat de koopsom was of hoe die moest worden vastgesteld, hetgeen immers een essentieel onderdeel is van een koopovereenkomst. Daarop heeft [aanvrager01] geen nadere toelichting gegeven.
4.10.
Ook was een toelichting van [aanvrager01] op zijn plaats waarom hij ruim 25 jaar tot de huuropzegging van [verweerder01] geen gebruik heeft gemaakt van het beweerdelijke recht dat [verweerder01] het gehuurde moet verkopen. [aanvrager01] heeft verklaard op de mondelinge behandeling dat hij bij het einde van de eerste huurperiode in 1997 bij [verweerder01] heeft gemeld dat hij het gehuurde wilde kopen, maar dat dit door [verweerder01] werd geweigerd omdat er inmiddels een nieuwe huurperiode van vijf jaar was gaan lopen. [aanvrager01] heeft geen nadere toelichting gegeven waarom hij in dat geval niet bij het einde van de tweede huurperiode opnieuw heeft verzocht om het gehuurde te kopen of anders in de jaren daarna.
4.11.
Overigens heeft [verweerder01] bij brief van 15 juli 2022 wel het voorstel aan [aanvrager01] gedaan om het gehuurde te kopen voor € 225.000,00. Dat voorstel heeft [aanvrager01] niet aanvaard binnen de daarvoor gestelde termijn tot 15 september 2022. Het is daarom vervallen. Niet valt in te zien waarom [verweerder01] een nieuw voorstel zou moeten doen. Die verplichting is er niet voor [verweerder01] , zoals in rechtsoverweging 4.8 is geoordeeld. [verweerder01] heeft andere plannen voor het gehuurde, namelijk het verbouwen tot woonruimtes om die te verhuren.
4.12.
Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter het verzoek in rechtsoverweging 3.1, onder b, afwijzen.
Komt [aanvrager01] een vergoeding toe voor veranderingen aan het gehuurde?
4.13.
Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vergoeding kan vorderen van de verhuurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.
4.14.
Artikel 7:216 lid 3 BW is voor 230a-ruimte zoals het gehuurde (zie rechtsoverweging 4.1) van regelend recht. Het staat partijen vrij van artikel 7:216 lid 3 BW af te wijken bij overeenkomst. In dat verband hebben partijen afspraken gemaakt in artikel 9 van de huurovereenkomst. Zo bepaalt lid 1 dat het [aanvrager01] niet is toegestaan het gehuurde te verbouwen, tenzij [verweerder01] hiervoor schriftelijk toestemming verleent. Ingevolge lid 2 dient [aanvrager01] hetgeen hij in of aan het gehuurde aanbrengt, verandert of wegbreekt, een en ander geheel voor zijn rekening en risico, bij het einde van de huur te herstellen, maar dat partijen kunnen overeenkomen dat aanpassingen aan het gehuurde in stand zullen blijven en dat [verweerder01] daarvoor de waarde zal vergoeden aan [aanvrager01] .
4.15.
Aangezien [aanvrager01] zich erop beroept dat hem een vergoeding voor zijn verbouwingen toekomt, rust op hem de verplichting om daarvoor voldoende feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te bewijzen. [aanvrager01] stelt weliswaar dat hij toestemming had van [verweerder01] om verbouwingen aan het gehuurde uit te voeren, maar dat betekent op zichzelf nog niet dat [verweerder01] daarvoor moet betalen. Zelfs als [verweerder01] (schriftelijk) toestemming heeft gegeven voor het uitvoeren van verbouwingen zoals artikel 9 lid 1 van de huurovereenkomst voorschrijft, moeten partijen ingevolge lid 2 ook zijn overeengekomen dat die verbouwingen in stand mogen blijven bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede dat [verweerder01] daarvoor een vergoeding zal betalen. Er is niet gesteld of gebleken dat partijen op enig moment overeenstemming hebben bereikt over welke verbouwingen in stand mogen blijven bij het einde van de huurovereenkomst en dan ook nog welke vergoeding daarvoor moet worden betaald door [verweerder01] of hoe dat moet worden berekend. [aanvrager01] stelt op dit onderdeel, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [verweerder01] , onvoldoende voor vergoeding voor verbouwingen.
4.16.
[aanvrager01] heeft verklaard op de mondelinge behandeling dat [verweerder01] profiteert van de verbouwingen in het gehuurde, waarmee hij, naar de kantonrechter begrijpt, zich beroept op een ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [verweerder01] . Hij heeft daarvoor een fotoreportage en een taxatierapport overgelegd. [aanvrager01] wordt daarin niet gevolgd. Zoals in rechtsoverweging 4.15 is geoordeeld, is de beweerdelijke verrijking niet “ongerechtvaardigd” omdat partijen daarover afspraken hebben gemaakt, namelijk dat er slechts een vergoeding wordt betaald als daarover overeenstemming is tussen partijen. Bovendien geldt dat [verweerder01] niet is “verrijkt” door de verbouwingen van [aanvrager01] . [verweerder01] heeft onweersproken gesteld dat hij gehuurde gaat verbouwen tot woonruimtes voor de verhuur. Ten slotte is het zo dat [aanvrager01] ook zelf heeft geprofiteerd van zijn verbouwingen. Hij heeft verklaard dat hij de verbouwingen in de eerste huurperiode van vijf jaar heeft uitgevoerd. Hij heeft derhalve tenminste 25 jaar het voordeel genoten van de verbouwingen. Aan de andere kant stond daartegenover slechts een beperkte huurprijs van
ƒ 9.000,00 per jaar, oftewel € 4.084,22 per jaar. [verweerder01] heeft onweersproken toegelicht dat de aanvangshuurprijs tot het einde van de huurovereenkomst gedurende vele jaren niet is verhoogd.
4.17.
[aanvrager01] stelt verder dat de veranderingen aan het gehuurde nodig waren, omdat het gehuurde gebrekkig was. Volgens hem komt ook op die grond aan hem een vergoeding toe voor het herstel van de gebreken. Daarin wordt hij evenmin gevolgd. De gebrekenregeling in artikel 7:206 BW bepaalt – voor zover van belang – in lid 1 dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Het derde lid bepaalt dat wanneer de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken, de huurder dit verhelpen zelf kan verrichten en de daardoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen.
4.18.
Zelfs als wordt aangenomen dat het gehuurde gebreken had, hetgeen [verweerder01] betwist, geldt dat ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW verzuim aan de zijde van [verweerder01] aanwezig moet zijn geweest voor een recht op vergoeding van herstelkosten voor [aanvrager01] . Daarvoor is in beginsel een ingebrekestelling nodig, waarin [aanvrager01] [verweerder01] sommeert om gebreken te verhelpen. Niet gesteld of gebleken is dat [aanvrager01] een ingebrekestelling heeft verzonden aan [verweerder01] . Evenmin is gesteld of gebleken dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Dit heeft tot gevolg dat [aanvrager01] evenmin op grond van artikel 7:206 BW recht heeft op een vergoeding voor verbouwingen.
4.19.
Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter het verzoek in rechtsoverweging 3.1, onder c, afwijzen.
Moet [aanvrager01] het gehuurde ontruimen?
4.20.
Zoals in de rechtsoverwegingen 4.1 tot en met 4.5 is overwogen, is de huurovereenkomst door opzegging van [verweerder01] beëindigd per 31 januari 2023. [aanvrager01] dient het gehuurde daarom te ontruimen. Het tegenverzoek van [verweerder01] tot ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op uiterlijk 1 november 2023. Namens [verweerder01] is op de mondelinge behandeling verklaard dat ontruiming door [aanvrager01] geen onverwijlde spoed heeft, terwijl [aanvrager01] met een ontruimingstermijn tot en met 1 november 2023 voldoende tijd heeft voor het vinden van een andere locatie voor zijn sportschool en de verhuizing, alsmede om het gehuurde weer terug te brengen in de oorspronkelijke staat.
Proceskosten
4.21.
Deze procedure berust op vrijwillige medewerking van partijen. De kantonrechter zal de proceskosten daarom compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, waarbij het verschuldigde griffierecht van € 86,00 in gelijke delen door iedere partij dient te worden gedragen, derhalve dat iedere partij € 43,00 betaalt, voor zover dat nog niet eerder is gebeurd.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart dat de huurovereenkomst is beëindigd per 31 januari 2023 door opzegging van [verweerder01] ,
5.2.
veroordeelt [aanvrager01] om het gehuurde aan de [adres01] te [plaats02] uiterlijk 1 november 2023 te ontruimen,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, waarbij het verschuldigde griffierecht van € 86,00 in gelijke delen door iedere partij dient te worden gedragen, derhalve dat iedere partij € 43,00 betaalt,
5.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. Van Spronssen en in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2023.