Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10557438 \ VV EXPL 23-48
Vonnis in kort geding van 9 augustus 2023
in de zaak van
1.[eiser sub01]
wonende te [plaats01]
en
2. [eiser sub02]
2. [eiser sub02]
wonende te [plaats01]
eisende partijen
hierna samen te noemen: [eiser sub01] en [eiser sub02]
gemachtigde: mr. Y.H.P.M.J. Willems
tegen
Villa Panda B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Breda
gedaagde partij
hierna te noemen: Villa Panda
gemachtigde: mr. I.E.F.M. Delahaije
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de op 26 juni 2023 uitgebrachte dagvaarding, met producties 1 t/m 35;
- de van [eiser sub01] en [eiser sub02] ontvangen producties 36 t/m 40;
- de van Villa Panda ontvangen producties;
- de mondelinge behandeling van het geschil op 26 juli 2023, waarvan door de griffier
- de mondelinge behandeling van het geschil op 26 juli 2023, waarvan door de griffier
aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1
Voor de beoordeling van het geschil is het volgende van belang.
[eiser sub01] en [eiser sub02] hebben met ingang van 1 december 2020 voor een initiële termijn van vijf jaren de bedrijfsruimte (als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro) die is gelegen aan het [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] verhuurd aan [naam01] en [naam02] .
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (ROZ-model 2012) van toepassing.
Nadien zijn partijen overeengekomen dat met ingang van 1 maart 2021 Villa Panda als huurder in de plaats wordt gesteld van [naam01] en [naam02] . [naam01] is de enige bestuurder en aandeelhouder van Villa Panda.
Met ingang van 1 december 2022 bedraagt de huurprijs € 4.510,11 inclusief btw per maand.
Bij dagvaarding van 16 februari 2023 hebben [eiser sub01] en [eiser sub02] Villa Panda en [naam01] in persoon in rechte betrokken. In die (bodem)procedure vorderen [eiser sub01] en [eiser sub02] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, alsmede de hoofdelijke veroordeling van Villa Panda en [naam01] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van achterstallige huur voor de maanden januari en februari 2023, betaling van de huur met ingang van de maand maart 2023 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en van gebruiksvergoedingen gelijk aan de huurprijs vanaf de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden. Daarenboven hebben zij betaling gevorderd van contractuele boetebedragen, van een schadevergoeding, van gemaakte beslagkosten, van buitengerechtelijke kosten en van proceskosten.
3.Het geschil
3.1
In deze kort gedingprocedure vorderen [eiser sub01] en [eiser sub02] dat Villa Panda wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte die is gelegen aan het [adres01] te [postcode01] [plaats01] te ontruimen. Tevens vorderen zij dat Villa Panda wordt veroordeeld tot betaling van een voorschot op de betalingsachterstand van (tot aan de dagvaarding) € 26.570,77 en tot betaling van toekomstige huur en gebruiksvergoedingen.
3.2
Ter onderbouwing van hun vorderingen verwijzen [eiser sub01] en [eiser sub02] naar hetgeen zij in de bodemprocedure en in een voordien bij de rechtbank ingediend verzoek-schrift tot het leggen van conservatoir beslag naar voren hebben gebracht. Tevens wijzen zij op het procesverloop in de bodemprocedure tot nu toe. Daaraan voegen zij toe dat (ten tijde van het uitbrengen van de kort gedingdagvaarding) de huurachterstand is opgelopen tot zes maanden en dat als gevolg van een in de bodemprocedure ingestelde incidentele vordering er nog geen zicht is op een mondelinge behandeling en ook een uitspraak niet op korte termijn is te verwachten. Gelet op de bestaande betalingsachterstand en om het verder oplopen daarvan te voorkomen hebben zij een spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde op korte termijn, te meer nu de verhaalbaarheid van hun vorderingen waarschijnlijk zeer beperkt zal zijn. Het gehuurde wordt, in strijd met de huurovereenkomst, ook al enkele maanden niet meer geëxploiteerd, aldus [eiser sub01] en [eiser sub02] .
3.3
Villa Panda B.V. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser sub01] en [eiser sub02] .
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
In deze procedure dient allereerst te worden beoordeeld of [eiser sub01] en [eiser sub02] , zoals zij stellen, een spoedeisend belang hebben bij de door hen gevorderde voorziening. Vervolgens moet worden beoordeeld of aannemelijk is dat die vorderingen in de reeds aanhangige bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
4.2
Met betrekking tot de eerste vraag wordt vastgesteld dat Villa Panda niet heeft weersproken dat [eiser sub01] en [eiser sub02] een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. Dit betekent dat zij daarin kunnen worden ontvangen.
4.3
Ten aanzien van de vorderingen wordt overwogen dat in de huidige omstandigheden de kans dat Villa Panda in de bodemprocedure tot ontruiming van het gehuurde en betaling van achterstallige en aankomende huurtermijnen wordt veroordeeld zeer reëel is. [eiser sub01] en [eiser sub02] stellen dat ook na het uitbrengen van de kort gedingdagvaarding geen enkele betaling in mindering is gedaan en dat sindsdien de huurachterstand verder is opgelopen met de huur voor de maand juli 2023 tot in totaal € 31.080,88. De gehuurde bedrijfsruimte wordt ook al enige maanden niet geëxploiteerd. Villa Panda betwist dit allemaal niet. Vastgesteld wordt dan ook dat thans sprake is van een betalingsachterstand die gelijk is aan de huur voor nagenoeg 7 maanden. Het laten ontstaan van een zodanige betalingsachterstand is een ernstige tekortkoming in de nakoming van een van de primaire verplichtingen uit de huurovereenkomst en aannemelijk is dan ook dat bij deze stand van zaken de rechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en Villa Panda zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de (achterstallige) huur en schade-vergoeding(en) ter zake een periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.4
Het verweer dat Villa Panda in de bodemprocedure voert kan haar in dit kort geding niet baten. Villa Panda stelt dat zij onverschuldigd een contractuele boete heeft voldaan en onverschuldigd aan derden kosten voor het herstel van de riolering heeft betaald. Het gaat daarbij om respectievelijk € 4.500,00 en ruim € 3.900,00 plus overige kosten. Verder heeft de echtgenote van [naam01] onder druk van een door [eiser sub01] en [eiser sub02] gelegd beslag ruim € 32.000,00 aan hen betaald. Villa Panda wil deze bedragen met terugwerkende kracht verrekenen met de betalingsachterstand. [eiser sub01] en [eiser sub02] verzetten zich daartegen. Overwogen wordt dat het na kennisname van de standpunten van partijen niet aanstonds duidelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure Villa Panda zal volgen in dit verweer. Voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten, bijvoorbeeld door het horen van getuigen of het overleggen van nadere stukken, is in kort geding echter geen plaats. Dit betekent dat nu het vooralsnog onzeker is of het Villa Panda zal worden toegestaan om een of meer bedragen met de huurachterstand te verrekenen, in dit kort geding met de mogelijkheid daartoe geen rekening zal worden gehouden.
4.5
Ook de omstandigheid dat Villa Panda alles bij elkaar een grote som geld heeft geïnvesteerd om de exploitatie van haar onderneming mogelijk te maken en haar betoog dat ingeval van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, die geïnvesteerde gelden aan [eiser sub01] en [eiser sub02] toevallen, waardoor Villa Panda in zekere zin meer betaalt dan zij verschuldigd is, kan haar niet baten. Die investeringen heeft Villa Panda niet op verlangen van [eiser sub01] en [eiser sub02] gedaan, terwijl ook niet blijkt dat zij daardoor zijn gebaat.
4.6
Ten slotte moet in aanmerking worden genomen dat Villa Panda erkent dat het restaurant dat in het gehuurde is gevestigd al enige tijd niet meer wordt geopend. Als gevolg daarvan genereert Villa Panda geen inkomsten waarmee de achterstallige en lopende huur zou kunnen worden voldaan. Bovendien voldoet zij niet aan de uit de algemene bepalingen voortvloeiende exploitatieplicht, zoals [eiser sub01] en [eiser sub02] terecht aanvoeren. Ook daardoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst.
4.7
Gelet op het voorgaande is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter sprake van meerdere tekortkomingen, althans van een zodanige ernstige tekortkoming dat van [eiser sub01] en [eiser sub02] in beginsel niet kan worden verwacht dat zij Villa Panda nog langer in het genot van het gehuurde laten. Met een hoge mate van waarschijnlijkheid is te verwachten dat de rechter in de bodemprocedure in gelijke zin oordeelt. Dit betekent dat de gevorderde onmiddellijke voorziening om het gehuurde te ontruimen kan worden toegewezen. Hierna zal dan ook in die zin worden beslist, met dien verstande dat aan de veroordeling een voorwaarde zal worden verbonden.
4.8
Villa Panda voert namelijk aan dat zij een derde bereid heeft gevonden om, op voorwaarden, aan haar de financiële middelen te verstrekken waarmee zij alsnog aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. In het geval dat op korte termijn geen sprake meer is van een betalingsachterstand acht de kantonrechter het niet, althans in veel mindere mate waarschijnlijk dat de rechter in de bodemprocedure de ontruimingsvordering toewijst. Te meer nu Villa Panda stelt dat zij haar activiteiten in het gehuurde wil voortzetten en zij bij een ontruiming daarvan dus geen belang heeft, integendeel, zal de veroordeling tot ontruiming voorwaardelijk worden uitgesproken. [eiser sub01] en [eiser sub02] mogen van deze veroordeling geen gebruik maken indien binnen 14 dagen na vandaag de huurachterstand van € 31.080,88 plus de huur voor de maand augustus 2023 ad € 4.510,11 en de kosten van deze procedure die hierna zullen worden vastgesteld op € 1.331,44, ofwel in totaal een bedrag van € 36,922,43 aan [eiser sub01] en [eiser sub02] zijn betaald.
4.9
Omdat vooralsnog onzeker is dat Villa Panda, al dan niet met hulp van genoemde derde, uit eigen beweging tot betaling van de huurachterstand overgaat zal zij hierna daartoe worden veroordeeld. Het gaat dan inmiddels om het bedrag van € 26.570,77 zoals vermeld in het petitum van de dagvaarding plus de huur voor de maanden juli en augustus 2023 van tweemaal € 4.510,11, ofwel tezamen € 35.590,99. Op de vordering van [eiser sub01] en [eiser sub02] zal over die laatste twee maanden de wettelijke rente worden toegewezen vanaf het moment van opeisbaarheid van die bedragen, zijnde blijkens artikel 4.10 in verbinding met artikel 4.8 van de huurovereenkomst de tweede dag van de betreffende maand, tot aan de dag van volledige voldoening.
4.1
Villa Panda zal bovendien door middel van een onmiddellijke voorziening worden veroordeeld om met ingang van september 2023 elke maand bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand, de huur van € 4.510,11 te voldoen, en wel totdat aan de huurovereenkomst rechtsgeldig een einde is gekomen. Vanaf dat moment dient Villa Panda per maand hetzelfde bedrag te betalen, totdat het gehuurde is ontruimd. Ook over deze bedragen wordt zij bij niet tijdige betaling de wettelijke rente verschuldigd.
5.
De proceskosten
De proceskosten
5.1
Villa Panda B.V. is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser sub01] en [eiser sub02] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
109,44
- griffierecht
€
693,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- overige kosten
€
0,00
Totaal
€
1.331,44
5.2
Op de vordering van [eiser sub01] en [eiser sub02] worden deze kosten vermeerderd met de wettelijke rente indien zij niet binnen 14 dagen na vandaag zijn voldaan.
5.3
De gevorderde veroordeling in de nakosten zal voorwaardelijk worden toegewezen, voor het geval dat Villa Panda niet uit eigen beweging binnen 14 dagen na aanschrijving of betekening van dit vonnis door [eiser sub01] en [eiser sub02] volledig aan de veroordelingen heeft voldaan en nakosten worden gemaakt. De nakosten worden begroot op een bedrag van
€ 132,00 en zijn exclusief de (exploot)kosten van betekening van dit vonnis indien betekening noodzakelijk is omdat Villa Panda niet uit eigen beweging binnen 14 dagen aan de veroordelingen heeft voldaan.
5.4
Over het bedrag van € 132,00 voor nakosten zal Villa Panda eerst vanaf de 15e dag na aanschrijving of betekening van dit vonnis door [eiser sub01] en [eiser sub02] wettelijke rente verschuldigd (kunnen) worden.
6.De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Villa Panda - voorwaardelijk, dat wil zeggen uitsluitend in het geval dat niet is voldaan aan de in overweging 4.8 vermelde voorwaarde van betaling van € 36,922,43 - om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan het [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser sub01] en [eiser sub02] zijn, en deze bedrijfsruimte verlaten en ontruimd te houden, alsmede om alle passende sleutels af te geven aan [eiser sub01] en [eiser sub02] ;
- veroordeelt Villa Panda om ter zake van huur met betrekking tot de maanden januari 2023 tot en met augustus 2023 aan [eiser sub01] en [eiser sub02] te betalen het bedrag van
€ 35.590,99, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.510,11 vanaf 2 juli 2023 en met de wettelijke rente over € 4.510,11 vanaf 2 augustus 2023, telkens tot aan de dag van volledige voldoening;
- veroordeelt Villa Panda om ter zake van huur dan wel gebruiksvergoeding met ingang van de maand september 2023 tot en met de maand waarin het gehuurde na rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst is ontruimd, maandelijks bij vooruitbetaling uiterlijk op de eerste dag van iedere maand, aan [eiser sub01] en [eiser sub02] te betalen een bedrag van € 4.510,11, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag, telkens vanaf de 2e dag van de maand waarin dat bedrag opeisbaar wordt tot de dag van de volledige betaling;
- veroordeelt Villa Panda in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub01] en [eiser sub02] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.331,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de 15e dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt Villa Panda, op de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving of betekening van dit vonnis aan de veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de 15e dag na aanschrijving of betekening van dit vonnis, tot de dag van volledige betaling;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en is in het openbaar uitgesproken op
9 augustus 2023.