Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I civiele kantonzaken
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10235553 \ CV EXPL 22-3059
Vonnis van 2 augustus 2023
in de zaak van
VIVADA PROPERTIES VI PRIVATISATION B.V.,
te Hoofddorp ,
eisende partij,
hierna te noemen: Vivada ,
gemachtigde: mr. G.R.M. van Lieshout,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 januari 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van Vivada met de (aanvullende) productie 6;
- de mondelinge behandeling van 30 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan zijn gehecht de door mr. Van Lieshout overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
[gedaagde01] is – hoewel behoorlijk opgeroepen – niet op de mondelinge behandeling van 30 juni 2023 verschenen. De kantonrechter zal daaraan de gevolgtrekking verbinden die hij geraden acht.
1.3.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurde tot 15 februari 2021 de woning staande en gelegen aan de [adres01] te [plaats02] (hierna: het gehuurde) van Vivada . De huurprijs bedroeg laatstelijk € 789,50 per maand.
2.2.
De huurovereenkomst is geëindigd op 15 februari 2021. Op dat moment bestond een huurachterstand over de periode van 1 november 2020 tot en met 15 februari 2021. Deze huurachterstand bedroeg € 2.791,44.
2.3.
[gedaagde01] heeft in de periode van 10 december 2021 tot en met 30 juni 2022 uit hoofde van een betalingsregeling in totaal een bedrag van € 3.000,00 aan Vivada voldaan. Daarna hebben geen betalingen (meer) plaatsgevonden.
3.Het geschil
3.1.
Vivada vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van € 6.986,89 (bestaande uit € 6.159,00 aan hoofdsom, € 682,95 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 144,94 aan wettelijke rente tot en met 4 oktober 2022), te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 6.159,00 vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan haar vordering legt Vivada – kort gezegd – ten grondslag dat ten tijde van het beëindigen van de huurovereenkomst een huurachterstand bestond en dat bij de oplevering van het gehuurde diverse gebreken zijn vastgesteld, waarvoor [gedaagde01] gehouden is te betalen.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer, inhoudende – samengevat – dat de huurachterstand volledig is voldaan. Daarnaast voert hij aan niet gehouden te zijn de gestelde gebreken te betalen omdat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij de aanvang van de huur. Bovendien heeft geen voorinspectie plaatsgevonden, maar alleen een eindinspectie, zodat [gedaagde01] niet de gelegenheid heeft gekregen de gestelde gebreken zelf te (laten) herstellen. Ook is volgens [gedaagde01] de gestelde opleveringsschade onvoldoende (duidelijk) onderbouwd en kan Vivada de gevorderde btw over de opleveringsschade verrekenen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst een huurachterstand van € 2.791,44 bestond en dat [gedaagde01] dit bedrag aan Vivada verschuldigd was.
4.2.
De vraag die partijen verdeeld houdt is of er sprake is van opleveringsschade (mutatieschade) en of [gedaagde01] gehouden is deze schade aan Vivada te vergoeden. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.3.
[gedaagde01] beroept zich erop dat er bij de aanvang van de huur geen omschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW, tweede volzin, wordt in een dergelijke situatie vermoed dat het gehuurde in dezelfde staat is ontvangen zoals deze is bij de oplevering aan het einde van de huurovereenkomst. Hiertegen kan echter door de verhuurder tegenbewijs worden geleverd.
4.4.
Vivada stelt dat er bij de eindoplevering diverse gebreken aan het gehuurde zijn vastgesteld die (nog) niet aanwezig waren bij de aanvang van de huur. Zij heeft die stelling (nader) onderbouwd op de mondelinge behandeling. Het betreft schade aan de binnendeuren, het plafond van de badkamer, de vloerbedekking, het behang en het hang- en sluitwerk van het gehuurde. Daarnaast waren de schuur, de tuin en enkele andere ruimtes van het gehuurde niet (volledig) ontruimd. Deze gebreken zijn opgenomen in het rapport van de eindinspectie. Bij dit rapport zijn foto’s gevoegd en het rapport is ter goedkeuring ondertekend door de (ex-)partner van [gedaagde01] , die ook in het gehuurde heeft gewoond. [gedaagde01] heeft – tot aan deze procedure – nimmer geklaagd over deze gebreken, ook niet nadat de gemachtigde van Vivada hem op 4 oktober 2022 heeft aangemaand tot betaling van de mutatieschade. Aangezien [gedaagde01] deze toelichting niet heeft weersproken, zal de kantonrechter één en ander als vaststaand aannemen en acht hij daarmee het tegenbewijs geleverd. Aldus staat vast dat [gedaagde01] tekort is geschoten in zijn verplichting om het gehuurde op een correcte wijze op te leveren en dientengevolge in beginsel gehouden is om de schade die Vivada daardoor leidt te vergoeden.
4.5.
[gedaagde01] heeft aangevoerd dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden en hij (dus) geen gelegenheid heeft gekregen om de gebreken aan het gehuurde zelf te (laten) herstellen. Voor zover [gedaagde01] daarmee heeft bedoeld te betogen dat hij hooguit aansprakelijk is voor de door Vivada gemaakte kosten voor zover hij die zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren, wordt dat verweer verworpen. Vivada erkent dat er weliswaar geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, maar zij heeft (onweersproken) verklaard dat [gedaagde01] voor haar onbereikbaar was en het daarom niet mogelijk was om met hem in contact te komen om een voorinspectie in te plannen. Wel heeft Vivada op 18 november 2020, toen [gedaagde01] de huur opzegde, een brief aan hem gestuurd waarin hij (in algemene zin) is gewezen op zijn verplichtingen voor het (correct) opleveren van de woning. Uiteindelijk heeft op 15 februari 2021 alleen de eindinspectie plaatsgevonden. [gedaagde01] was hierbij zelf niet aanwezig, maar wel zijn (ex)partner, die ook in het gehuurde heeft gewoond. Zij heeft het eindinspectierapport, met daarin de geconstateerde gebreken, voor akkoord ondertekend. [gedaagde01] noch zijn (ex)partner hebben daarna verzocht deze gebreken zelf te mogen (laten) herstellen. De sleutels zijn nog diezelfde dag door de (ex-)partner van [gedaagde01] ingeleverd. Gelet op deze feiten en omstandigheden kan het niet aan Vivada worden tegengeworpen dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden.
4.6.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde01] gehouden is de mutatieschade aan Vivada volledig te vergoeden.
4.7.
Vervolgens dient te worden vastgesteld wat de hoogte is van de mutatieschade. Vivada heeft dat onderbouwd met twee facturen van [bedrijf01] B.V. (hierna: [bedrijf01] ). Het betreft de factuur van 16 juli 2021 ter hoogte van € 4.471,49 (inclusief btw) met de omschrijving
“woning ontruimt, cilinders gewisseld en materiaal afgevoerd.”en de factuur van 20 augustus 2021 ter hoogte van € 1.896,07 (inclusief btw) met de omschrijving
“sloten vervangen en woning leeggeruimt conform prijsopgave”. [gedaagde01] voert aan dat deze omschrijvingen dezelfde werkzaamheden omschrijven, zodat er dubbele kosten worden gerekend. Ook aan dit verweer gaat de kantonrechter echter voorbij. Ter zitting heeft Vivada namelijk toegelicht dat één van de facturen gebaseerd is op de offerte die zij voorafgaand aan de start van de werkzaamheden van [bedrijf01] heeft ontvangen. Tijdens de werkzaamheden (het leeghalen van de woning en het herstel van de gebreken) bleek echter dat de offerte niet toereikend was. Er is daarom door [bedrijf01] na de uitvoering van de werkzaamheden een aanvullende factuur gestuurd. Van dubbele kosten is dus geen sprake. Bovendien heeft Vivada verklaard dat zij – anders dan [gedaagde01] aanvoert – de btw over deze facturen niet kan verrekenen, zodat de door haar betaalde btw ook behoort tot de door haar geleden schade. Aangezien [gedaagde01] ook deze toelichting niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter van de juistheid daarvan uit. Dat betekent dat [gedaagde01] gehouden is om de totale schade van € 6.367,56 (inclusief btw) aan Vivada te vergoeden.
“woning ontruimt, cilinders gewisseld en materiaal afgevoerd.”en de factuur van 20 augustus 2021 ter hoogte van € 1.896,07 (inclusief btw) met de omschrijving
“sloten vervangen en woning leeggeruimt conform prijsopgave”. [gedaagde01] voert aan dat deze omschrijvingen dezelfde werkzaamheden omschrijven, zodat er dubbele kosten worden gerekend. Ook aan dit verweer gaat de kantonrechter echter voorbij. Ter zitting heeft Vivada namelijk toegelicht dat één van de facturen gebaseerd is op de offerte die zij voorafgaand aan de start van de werkzaamheden van [bedrijf01] heeft ontvangen. Tijdens de werkzaamheden (het leeghalen van de woning en het herstel van de gebreken) bleek echter dat de offerte niet toereikend was. Er is daarom door [bedrijf01] na de uitvoering van de werkzaamheden een aanvullende factuur gestuurd. Van dubbele kosten is dus geen sprake. Bovendien heeft Vivada verklaard dat zij – anders dan [gedaagde01] aanvoert – de btw over deze facturen niet kan verrekenen, zodat de door haar betaalde btw ook behoort tot de door haar geleden schade. Aangezien [gedaagde01] ook deze toelichting niet heeft weersproken, gaat de kantonrechter van de juistheid daarvan uit. Dat betekent dat [gedaagde01] gehouden is om de totale schade van € 6.367,56 (inclusief btw) aan Vivada te vergoeden.
4.8.
Gelet op het voorgaande was [gedaagde01] in totaal aan huurachterstand en mutatieschade € 9.159,00 aan Vivada verschuldigd. Na vermindering met de betalingen van [gedaagde01] van in totaal € 3.000,00 resteert nog een toewijsbaar bedrag van € 6.159,00 aan hoofdsom.
4.9.
Vivada maakt daarnaast aanspraak op een bedrag van € 682,95 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat het gevorderde bedrag in overeenstemming is met het Besluit. Vivada heeft op 25 oktober 2022 een aanmaning heeft verstuurd aan [gedaagde01] die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Omdat [gedaagde01] geen (afzonderlijk) verweer heeft gevoerd tegen de buitengerechtelijke incassokosten, zal de vordering worden toegewezen.
4.10.
Vivada vordert tevens een bedrag van € 144,94 aan wettelijke rente tot en met 4 oktober 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.159,00 vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling. Aangezien [gedaagde01] in verzuim verkeert en de verschuldigdheid van de wettelijke rente op zichzelf niet heeft betwist, zal deze worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Vivada als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
105,31
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
660,00
(2,00 punten × € 330,00)
Totaal
€
1.279,31
De nakosten worden begroot op:
- € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
5.De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vivada te betalen een bedrag van € 6.986,89, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 6.159,00 vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Vivada tot dit vonnis vastgesteld op € 1.279,31,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.