Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/70
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2020 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres 1] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 298.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2020 afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde [naam 2] , verbonden aan [B.V.] , en namens de [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1998). Het betreft een hoekwoning met een inhoud van 395 m³ en vergroot met een aanbouw van 96 m3, een vrijstaande garage en een dakterras/balkon, op een perceel van 223 m².
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit in beroep een waarde van € 279.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 298.000.
Vooraf: formele geschilpunten
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren) toe te zenden en dat de heffingsambtenaar de grondstaffel ten onrechte niet ter inzage heeft gelegd. Volgens belanghebbende handelt de heffingsambtenaar daarmee in strijd met artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 6:17 van Pro de Awb in samenhang met 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar jurisprudentie dat hij voldaan heeft aan het inzichtelijk maken van de onderbouwing van de waarde door de betreffende stukken voorafgaande aan de hoorzitting ter inzage te hebben gelegd. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit artikel 7:4 van Pro de Awb en artikel 6:17 van Pro de Awb geen toezendplicht. Toezending van stukken op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt volgens de heffingsambtenaar niet verder dan tot verstrekking van het taxatieverslag en, alleen voor zover de grondwaarde in geschil is, de grondstaffel.
5.2.
De rechtbank overweegt als volgt.
5.2.1.
De door belanghebbende bepleite toezendplicht kan niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
5.2.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. [1] Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. [2]
5.2.3.
De heffingsambtenaar heeft in bezwaar uitsluitend het taxatieverslag, met gegevens van vergelijkingspercelen, verstrekt. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot die – in dit geval – als vermeld in het taxatieverslag. Het gaat om de op dat moment beschikbare gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte grondstaffel, taxatiekaart en KOUDV- en liggingsfactoren toe. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig (en dus niet) aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
5.2.4.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Vergelijkingsmethode
6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.2.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 februari 2021 door [taxateur] voor de woning en met verwijzing naar de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 298.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de woningen [adres 2] (referentiewoning 1), [adres 3] (referentiewoning 2) en [adres 4] (referentiewoning 3) te [plaats] . In de matrix zijn die referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende onderbouwd dat de gehanteerde waarde van € 298.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. De referentiewoningen 1 en 2 zijn rijwoningen. Referentiewoning 3 is een geschakelde twee-onder-een-kapwoning. De woningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1998 en 2000. De referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum.
8.1.
Belanghebbende bestreed dat de referentiewoningen aan de [adres 5] en [adres 6] vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft deze objecten vervolgens in zijn verweer buiten beschouwing gelaten, zodat de rechtbank over de vergelijkbaarheid van deze woningen geen oordeel meer hoeft te geven. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen 1, 2 en 3 vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn in dezelfde wijk, ‘Nieuw West’, als de woning gelegen, zij zijn nagenoeg even groot en hebben nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De voorzieningen in de woning moeten volgens belanghebbende gemoderniseerd worden en een potentiële koper houdt bij het onderhandelen over de koopsom van de woning rekening met de kosten die nieuwe voorzieningen vergen.
9.1.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Voor referentiewoning 3 is een andere grondstaffel gebruikt dan voor referentiewoningen 1 en 2 omdat referentiewoning 3 een twee-onder-een-kapwoning en geen rijwoning betreft. Aan een berging/schuur, garage, dakterras/balkon, tuinhuis, aanbouw en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. De inhoudsprijs van de referentiewoningen 2 en 3 is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor voorzieningen (factor 3,5 respectievelijk factor 4) ten opzichte van de kwalificatie voor voorzieningen van de woning van belanghebbende (factor 3). De gemiddelde inhoudsprijs van de referentiewoningen is € 482,65. Voor de woning is uitgegaan van een inhoudsprijs van € 450,80. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in (kwaliteit van de) voorzieningen, rekening is gehouden.
9.2.
Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de gedateerdheid en onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
9.3.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
10. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 19 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 23 augustus 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 18 maanden is overschreden.
10.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in dit soort zaken in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Omdat de bezwaarfase afgerond 9 maanden heeft geduurd en daarmee 3 maanden te lang, komt 3/18e deel (€ 25) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 125) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven.
12. Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar dient tevens het griffierecht van € 49 te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 125;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 23 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is enkel ondertekend door de griffier omdat de rechter is verhinderd deze te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [4]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.