Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3201
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 juni 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 24 februari 2021 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres 1] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.013.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar van 10 juni 2021 afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde [naam 2] , verbonden aan [B.V.], en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1959). Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 520 m³ en een vrijstaande garage met een inhoud van 90 m³, op een perceel van 5.220 m².
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 935.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.013.000.
Vergelijkingsmethode
5. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [1] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.2.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatieverslag en een taxatiematrix, die op het punt van de KOUDVL-factoren in beroep is herzien, ten grondslag gelegd.
6.1.
In het taxatieverslag is een waarde voor de woning vermeld van € 1.013.000. Als referentieobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats] . In de herziene taxatiematrix zijn [adres 2] , [adres 3] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende onderbouwd dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 1.013.000 niet te hoog is.
Inzichtelijkheid indexeringspercentages en correcties voor verschillen in KOUDV-factoren
7. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage om de waarde van de referentiepanden op de waardepeildatum te bepalen en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar met het taxatieverslag niet inzichtelijk heeft gemaakt welke correcties zijn toegepast voor de verschillen in KOUDV-factoren.
7.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het taxatieverslag en de (herziene) matrix blijkt niet hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen en tot welke correcties de verschillen in KOUDV-factoren hebben geleid. Pas in het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de totstandkoming van de indexeringspercentages en de correcties voor de verschillen in de KOUDV-factoren voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dat betekent dat de heffingsambtenaar het voorgaande pas in beroep voldoende heeft gemotiveerd, terwijl belanghebbende ook in bezwaar heeft verzocht om een onderbouwing van de indexering, de KOUDV-factoren en de manier waarop de verschillen in de KOUDV-factoren zijn verdisconteerd in de waarde. De heffingsambtenaar heeft daar ten onrechte in de uitspraak op bezwaar niet op gereageerd. De rechtbank ziet aanleiding om dit motiveringsgebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb, omdat niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar de beoordeling immers alsnog voldoende inzichtelijk gemaakt en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. De in de herziene matrix genoemde referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 6] zijn vrijstaande woningen. De referentiewoning aan het [adres 7] is een vrijstaande recreatiewoning en het referentieobject aan de [adres 8] is een bouwterrein. De andere eerder genoemde referentiewoningen kunnen dan ook buiten beschouwing blijven.
8.1.
Daarnaast stelt belanghebbende dat de verkoopwaardes van de referentiewoningen aan de [adres 3] en het [adres 7] te veel afwijken van de WOZ-waarde die voor de woning is bepaald en dat de referentiewoning aan het [adres 7] bovendien niet is verkocht op de vrije markt, zodat deze referentiewoningen buiten beschouwing moeten worden gelaten. Ter onderbouwing van haar stelling wijst belanghebbende erop dat een verkoopcijfer volgens de Waarderingsinstructie niet meer dan 35% mag afwijken. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen aan de [adres 3] en het [adres 7] wel bruikbaar zijn ter vergelijking. De Waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar en geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. [2] Dat de waarde van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoningen dus nog niet per definitie onbruikbaar, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Daarbij komt dat deze referentiewoningen zijn gelegen in hetzelfde waardegebied als de woning van belanghebbende en dus (mede) de waarde van de uitzonderlijk gunstige ligging van de woning illustreren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar daarom volgen dat de woningen aan de [adres 3] en het [adres 7] zijn meegenomen als referentiewoningen. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de referentiewoning aan het [adres 7] tweemaal in korte tijd is verkocht, dat de eerste verkoop op de vrije markt heeft plaatsgevonden en dat enkel het verkoopcijfer van die eerste verkoop is meegenomen ter vergelijking. Aangezien belanghebbende daar ter zitting verder niets tegenin heeft gebracht, ziet de rechtbank ook in zoverre geen aanleiding om de referentiewoning aan het [adres 7] buiten beschouwing te laten.
8.2.
Ook stelt belanghebbende dat de referentiewoningen aan de [adres 6] (bouwjaar 1980) en de [adres 2] (bouwjaar 1986) niet vergelijkbaar zijn met haar woning, omdat het bouwjaar van die referentiewoningen te ver afwijkt van het bouwjaar van de woning. De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling omdat de referentiewoningen aan de [adres 6] en de [adres 2] qua type, perceeloppervlakte, inhoud en – in het bijzonder – ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in KOUDV-factoren tussen deze referentiewoningen en de woning van belanghebbende rekening is gehouden. De rechtbank ziet in het verschil in bouwjaar dan ook geen aanleiding om de woningen als referentieobject buiten beschouwing te laten.
8.3.
Verder overweegt de rechtbank dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen aan de [adres 6] en het referentieobject aan de [adres 8] als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentieobjecten om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoning voldoende vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende en het perceel aan de [adres 8] qua ligging sterk vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende.
8.4.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De voorzieningen in de woning moeten volgens belanghebbende gemoderniseerd worden en een potentiële koper houdt bij het onderhandelen over de koopsom van de woning rekening met de kosten die nieuwe voorzieningen vergen. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, waardoor de grondwaarde te hoog is vastgesteld. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondoelmatigheid van de kapconstructie. Volgens belanghebbende is een waardering op basis van woonoppervlak logischer.
9.1.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De referentieobjecten met de kleinste oppervlakte hebben immers de hoogste prijs per vierkante meter en de referentieobjecten met de hoogste oppervlakte de laagste prijs per vierkante meter. Verder zijn aan een garage, berging, dakkapel en overkapping afzonderlijke waarden toegekend. Met de verschillen qua voorzieningen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden. De gemiddelde inhoudsprijs van de referentiewoningen in de herziene matrix na correctie voor de KOUDV-factoren en toepassing van de differentatiefactor is € 591,25. Voor de woning is uitgegaan van een inhoudsprijs van € 383. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in (kwaliteit van de) voorzieningen, rekening is gehouden.
9.2.
Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de gedateerdheid en onderhoudstoestand van de woning noch met betrekking tot de kapconstructie. Belanghebbende heeft haar stelling dan ook niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
9.3.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
10. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 7 april 2021 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 23 augustus 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met vijf maanden is overschreden.
10.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in dit soort zaken in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Omdat de overschrijding volledig is toe te rekenen aan de beroepsfase komt de vergoeding voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven.
11.1.
Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). De heffingsambtenaar dient tevens het griffierecht van € 49 te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 23 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is enkel ondertekend door de griffier omdat de rechter is verhinderd deze te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [3]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.