Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9102
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg(de heffingsambtenaar)
en
Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
1.Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 september 2020.
1.2
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 176.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde 2], waarnemend gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] namens de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning met vrijstaande berging en schuur. De woning is gebouwd in 1919 en heeft een oppervlakte van 73 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 161.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 176.000. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
3.2
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Vergelijkingsmethode
3.4
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.6
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.7
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport, opgemaakt door taxateur [taxateur 1], en een gegevensmatrix betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentieobjecten, ten grondslag gelegd.
3.8
Daar tegenover heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is op 10 april 2020 opgesteld door [taxateur 2] en [taxateur 2]. De waarde van de woning is door [taxateur 2] en [taxateur 2] onderbouwd met dezelfde vergelijkingsobjecten als in het rapport van [taxateur 1].
Vergelijkbaarheid van de objecten
3.9
De woning en de referentieobjecten hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1906 en 1936. De referentiewoningen zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Evenals de woning zijn de referentieobjecten rijwoningen, al dan niet een hoek- of tussenwoning. Door belanghebbende is niet aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
3.1
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning. De woning ligt namelijk vlakbij een speelveldje waar jongeren hangen en daardoor overlast veroorzaken, aldus belanghebbende.
3.11
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt waarom de ligging terecht als ‘voldoende’ is gekwalificeerd omdat het speelveldje op bijna 100 meter van de woning ligt en niet aannemelijk is dat daarvan zoveel hinder wordt ondervonden dat dat invloed heeft op de waarde van de woning. Het ervaren van overlast is bovendien subjectief van aard. Het is niet onaannemelijk dat potentiële kopers de aanwezigheid van het speelveldje juist als positief zullen ervaren.
3.12
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages had moeten verstrekken. De rechtbank merkt hierbij op dat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat het gehanteerde indexpercentage om de waarde van de referentieobjecten op de waardepeildatum te bepalen aansluit bij de algemene stijging van de waarde van de objecten in [plaats]. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het niet verstrekken van deze stukken gevolgen te verbinden. De percentages zijn namelijk eenvoudig af te leiden uit de matrix en uit de geïndexeerde waarde. Belanghebbende heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde percentages onjuist zijn.
3.13
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport de juistheid van de getaxeerde waarde van de woning aannemelijk gemaakt omdat daaruit – in tegenstelling tot het door belanghebbende overgelegde taxatierapport – kan worden afgeleid hoe de waardering van de woning op basis van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden tot stand is gekomen.
Conclusie en gevolgen
4. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
5. Redelijke termijn
5.1
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift.
Het bezwaarschrift is op 2 maart 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 6 januari 2022. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 11 maanden is overschreden.
5.2
Belanghebbende heeft – uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1000. Omdat de heffingsambtenaar binnen 6 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De Staat is daarom in de procedure betrokken.
6. Proceskosten
6.1
Gelet op het overwogene in 4. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dit niet anders. De rechtbank ziet aanleiding de Staat der Nederlanden te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,00 (een punt voor het indienen van het beroepschrift, een punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,00 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).
6.2
Nu de overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtbank is te wijten, zal de Staat der Nederlanden worden veroordeeld in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 1000;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 759 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.C. van Spreuwel, griffier, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.