Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5400 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde mr. A. Bakker, Maatschap WOZ Juristen)
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) naar de toestandsdatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 414.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Namens belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende en/of zijn gemachtigde hebben zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 28 juni 2023 aangetekend verzonden aan de gemachtigde op het adres postbus 8064, 3009 AB te Rotterdam. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 29 juni 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat belanghebbende op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van belanghebbende of zijn gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1978) met een inhoud van 828 m³ en een dakkapel, garage, berging en loods, gelegen op een perceel van 3.495m².
3.1.
Een deel van het perceel kan niet onbelemmerd worden gebruikt vanwege een naastgelegen watergang. Verder is de woning gelegen nabij een tunnelweg, tolhuisjes en een hoogspanningsmast en is de [adres 1] een sluiproute voor forensen.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object maximaal € 375.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 414.000.
4.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Vooraf
5.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek om op grond van artikel 6:17 Awb Pro de waardeberekening met grondstaffel tijdig voor de hoorzitting aan e gemachtigde te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze gegevens alleen ter inzage dienen te liggen op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
5.2.
Anders dan belanghebbende stelt geldt in de bezwaarfase niet dat de heffingsambtenaar reeds voor de hoorzitting de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moet verstrekken en niet kan volstaan met inzage voorafgaand aan het horen als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Een beroep op schending van het motiveringsbeginsel slaagt dan ook niet.
5.3.
Belanghebbende heeft ook aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
5.4.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. Gelet hierop mocht de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar volstaan met een samenvatting van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting. De uitspraak op bezwaar is naar het oordeel van de rechtbank daarom voldoende gemotiveerd.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar een taxatie van de woning uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] , beide gelegen te [plaats 1] , en [adres 4] te [plaats 2] gebruikt. Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 nader berekend op € 434.000.
7.1.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] goed vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning inzichtelijk gemaakt en onderbouwd. Tevens heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde waardeverminderende omstandigheden. Zo is vanwege de watergang een vermindering toegepast berekend naar aan oppervlakte van 600m². Dit is meer dan de door belanghebbende voorgestane 103m². Vanwege de ligging aan een drukke weg en de nabijheid van de hoogspanningsmast is de ligging gesteld op factor 1, waardoor eveneens een vermindering is toegepast. Voorts heeft de heffingsambtenaar gesteld dat in 2019 naast de woning een loods is gerealiseerd. Deze loods is niet bij de vaststelling van de waarde meegenomen. De waarde van het geheel is dan ook niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 24 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
deze uitspraak is enkel ondertekend door de
rechter omdat de griffier is verhinderd deze
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.