ECLI:NL:RBZWB:2023:608

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/98

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende

(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk (de heffingsambtenaar),

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2020 de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 380.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool (verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.), de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar], en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1928) met een inhoud van 105 m2 en een garage, op een perceel van 3.528 m2 exclusief uitgezonderde grond van de dijk.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 288.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 380.000.

3.
Formeel

Procesbelang

3.1

De heffingsambtenaar stelt dat er geen procesbelang meer is bij het beroep, omdat belanghebbende bij de inpandige opname in bezwaar, na uitleg door de taxateur, heeft aangegeven de beschikte waarde niet te hoog te vinden. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar niet. Uit de stukken kan namelijk niet worden opgemaakt dat de heffingsambtenaar de uitingen van de taxateur in de bezwaarfase en de reactie daarop heeft geverifieerd bij belanghebbende. Evenmin blijkt uit het dossier dat sprake is van een ondubbelzinnige overeenstemming over de WOZ-waarde van de woning. Nu belanghebbende in beroep de vastgestelde waarde van zijn woning (nog steeds of opnieuw) betwist, is sprake van procesbelang bij het beroep.

Artikel 40 Wet WOZ

3.2

Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij de heffingsambtenaar heeft verzocht om voorafgaand aan de hoorzitting inzicht te verschaffen in de taxatie door de taxatiekaarten van de referentiewoningen met daarop de koudv- en liggingsfactoren te verstrekken en het gehanteerde indexeringspercentage. De heffingsambtenaar heeft hieraan niet voldaan en evenmin in de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende stelt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2018:1316, dat dit dient te leiden tot gegrondverklaring van het beroep. De rechtbank oordeelt daarover als volgt.

3.3

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.^[1]Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek.^[2]De heffingsambtenaar heeft in bezwaar de grondstaffels aan belanghebbende versterkt en het taxatieverslag, waaruit de indexatie van de verkoopprijs naar de waardepeildatum kan worden afgeleid. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens echter niet zijn beperkt tot het taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waartoe de heffings-

ambtenaar ten tijde van het verzoek beschikte. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte koudv-waarden en liggingsfactoren onder. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig (en dus niet) en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

3.4

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatiematrix, vastgoedkaarten van de referentiewoningen en een rapport prijsontwikkeling woningen van Vastgoed Pro in te dienen. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

4.
Toetsingskader van de rechtbank

4.1

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het restaurant bepaald op de waarde die aan het restaurant dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[3]

4.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.

Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

5.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

5.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een waardematrix betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd.

5.2

In de waardematrix is een waarde voor de woning van € 380.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [adres 1], de [adres 2] en de [adres 3] te [plaats]. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De waardematrix bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning. Als bijlagen zijn vastgoedkaarten met gegevens en foto’s van de referentiewoningen overgelegd. De woning is in de bezwaarfase inpandig opgenomen.

5.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 380.000 niet te hoog is.

6.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?

6.1

Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat hij in zijn procespositie is geschaad door de late indiening van het verweerschrift met bijlagen. Hij stelt dat deze stukken tardief zijn ingediend.

6.2

De rechtbank is van oordeel dat in dit geval het door de heffingsambtenaar als verweerschrift aangeduide stuk dermate laattijdig is ingediend, dat de rechtspositie van de wederpartij daardoor in het gedrang is gekomen. Het is digitaal ingediend op zaterdag 10 december 2022 en kon daardoor niet eerder dan op 12 december 2022 aan belanghebbende worden doorgezonden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is een dergelijke handeling in strijd met de procesorde. Welke gevolgen dat moet hebben, kan in het midden blijven, gelet op het navolgende inhoudelijke oordeel van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende gemotiveerd en inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De overgelegde waardematrix heeft beperkte bewijskracht, omdat niet kan worden vastgesteld dat deze is opgemaakt (en ondertekend) door een geregistreerd taxateur. De mededeling van de heffingsambtenaar dat de waardematrix van de hand van een ingeschakelde taxateur is, is daartoe onvoldoende. Daarnaast heeft belanghebbende terecht aangevoerd dat bij deze waardematrix zonder nadere toelichting is uitgegaan van een andere grondstaffel dan de staffel die in de bezwaarfase aan belanghebbende is toegezonden. Ook het eerder overgelegde taxatieverslag kan niet dienen als onderbouwing voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde nu daarin niet inzichtelijk is gemaakt hoe met de verschillen (de koudv-waarden) tussen de daarin genoemde referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Uit al het voorgaande, in samenhang bezien, volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

7.
Heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?

Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 288.000, omdat de woning dusdanig gedateerd is dat een potentiële koper een renovatie moet doorvoeren van ongeveer € 100.000 om het pand up-to-date te krijgen. De rechtbank is van oordeel dat ook dit standpunt niet kan worden gevolgd, omdat belanghebbende zijn enkele stelling niet met stukken heeft onderbouwd.

8.
Conclusie

Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 370.000.

9.
Redelijke termijn

9.1

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

9.2

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 31 januari 2020 is ontvangen bij de heffingsambtenaar. De rechtbank doet uitspraak op 1 februari 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de heffingsambtenaar binnen 6 maanden uitspraak op bezwaar heeft gedaan, komt de immateriële schadevergoeding geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Conclusie en gevolgen

10.1

Het beroep zal gegrond worden verklaard. Dat betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

10.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). Ook dient het griffierecht van € 49 door de heffingsambtenaar te worden vergoed.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van

€ 370.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een

bedrag van € 1.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage

van € 2.266;

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht

vergoedt, zijnde € 49.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 1 februari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.