Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/4241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente] , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 473.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] . Belanghebbende was niet aanwezig.
1.5.
Uit telefonisch contact met belanghebbende is naar voren gekomen dat belanghebbende verhinderd was om ter zitting te verschijnen. De stelling van belanghebbende dat hij de oproeping niet heeft gekregen, heeft de rechtbank opgevat als een impliciet verzoek tot verdaging van de geplande zitting. Dat verzoek heeft de rechtbank afgewezen. De rechtbank heeft belanghebbende bij aangetekende brief van 28 februari 2023 uitgenodigd voor de zitting. Die brief is naar het door belanghebbende opgegeven woonadres in [plaats] verzonden. De enveloppe waarin de uitnodigingsbrief is verzonden, is ongeopend ter griffie terugontvangen. Deze uitnodigingsbrief is op 20 maart 2023 nogmaals naar het door belanghebbende opgegeven woonadres in [plaats] gestuurd, maar dan per gewone post. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de wettelijk voorgeschreven wijze is uitgenodigd. De zitting heeft daarom zonder belanghebbende plaatsgevonden.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting een nader stuk overgelegd. De rechtbank heeft dit stuk toegelaten als gedingstuk, omdat het een brief van belanghebbende zelf is en hij dit document kent en het in zijn belang is dat dit stuk in de beoordeling wordt meegenomen. Ondanks de afwezigheid van belanghebbende is zijn procespositie dus niet geschaad, maar juist gewaarborgd. Dit stuk zal daarom als bijlage bij deze uitspraak aan belanghebbende worden verzonden.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft conform de ter zitting gegeven opdracht een machtiging overgelegd. Deze is aan het dossier toegevoegd. Een kopie van deze machtiging zal als bijlage bij deze uitspraak aan belanghebbende worden verzonden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning met een vrijstaande berging, met ondergrond en tuin. De woning is gebouwd in 1977 en de berging in 1979. De woonoppervlakte is 265m2 en de oppervlakte van het perceel is 366 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3. De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar is gedagtekend 24 augustus 2021. De indieningstermijn voor het beroepschrift daartegen bedraagt zes weken. [1] De beroepstermijn is geëindigd op 5 oktober 2021. De rechtbank heeft het beroepschrift, gedagtekend op 2 oktober 2021, ontvangen op 6 oktober 2021. Een beroepschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. [2] Ook is het beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het dan vervolgens niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. [3] Gelet op de dagtekening van het beroepschrift en de datum van ontvangst door de rechtbank acht de rechtbank het aannemelijk dat het beroepschrift voor het einde van de termijn ter post is bezorgd. Het beroepschrift is tevens niet later dan een week na afloop van de beroepstermijn ontvangen. Het beroepschrift is tijdig ingediend en is dus ontvankelijk.
Inhoudelijk
4. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde en de aanslag te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Referentieobjecten
5.2.
Met betrekking tot de keuze van de referentieobjecten zoals de heffingsambtenaar die heeft gemaakt, merkt de rechtbank het volgende op. Belanghebbende verwijst voor zijn beroepsgronden naar de brief van 18 juni 2021 (nadere toelichting op bezwaar), zie ook onderdeel 1.6. Daarin stelt belanghebbende dat de in bezwaar aangevoerde vergelijkingsobjecten onvoldoende overeenkomen. In beroep heeft de heffingsambtenaar echter een nieuwe selectie gemaakt waarbij twee gekozen objecten opnieuw zijn gebruikt. Het maken van een nieuwe selectie is toegestaan. Het derde object, [adres 2] acht de rechtbank het best vergelijkbaar. De woning is qua bouwjaar en qua ligging gemiddeld gewaardeerd. De keuze van de heffingsambtenaar acht de rechtbank verdedigbaar.
Verschillen
5.3.
Uit de verkoopcijfers van [adres 2] in het bijzonder en de twee andere objecten in mindere mate komt naar voren dat de gemiddelde eenheidsprijs tussen de € 1.400 en € 1.450 ligt. De heffingsambtenaar heeft voor de woning van belanghebbende een eenheidsprijs van € 1.413 gebruikt. Tevens is een waardevermindering toegepast voor de onderhoudstoestand, de staat van de voorzieningen en de doelmatigheid van het perceel. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de specifieke objectkenmerken van belanghebbende rekening is gehouden.
5.4.
Wat belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De waardestijging die belanghebbende heeft geconstateerd speelt bij de toetsing van de vastgestelde waarde geen rol. De waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van verkoopgegevens die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Door opnieuw elk jaar de waarde op die manier vast te stellen, wordt voorkomen dat onjuistheden in de waardering (zowel te hoog als te laag) van eerdere jaren niet blijven doorwerken.
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 31 augustus 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.