ECLI:NL:RBZWB:2023:619

• Datum uitspraak: 1 februari 2023
• Publicatiedatum: 2 februari 2023
• Zaaknummer: 9997970_E01022023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens betalingsachterstand

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 1 februari 2023 uitspraak gedaan in een verzetprocedure tegen een verstekvonnis. De eiser in verzet, die in detentie verblijft, heeft verzet aangetekend tegen de ontbinding van de huurovereenkomst met de Stichting Graceland, die hem had aangeklaagd wegens een betalingsachterstand van de huur. De eiser in verzet betoogde dat er geen sprake was van een betalingsachterstand die ontbinding rechtvaardigde, en dat hij in staat was om de achterstand te betalen. De rechtbank oordeelde echter dat de huurovereenkomst terecht was ontbonden, omdat de eiser in verzet niet tijdig had gereageerd op de aanmaningen en de huurachterstand had laten oplopen tot meer dan drie maanden. De rechtbank bekrachtigde het verstekvonnis en oordeelde dat de eiser in verzet ook aansprakelijk was voor de mutatieschade die Graceland had geleden door het niet ontruimen van het gehuurde. De eiser in verzet werd veroordeeld tot betaling van € 1.994,53 aan mutatieschade, en in de proceskosten van Graceland, vastgesteld op € 218,-.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaaknummer 9997970 CV EXPL 22-2674

vonnis van 1 februari 2023

in de zaak van

[eiser in verzet] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in verzet, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie,
oorspronkelijk gedaagde in conventie,

hierna te noemen: [eiser in verzet] ,

gemachtigde: mr. M.M. van der Marel, advocaat te Eindhoven,

tegen

de Stichting Graceland ,

gevestigd te Tilburg,

gedaagde in verzet, tevens gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
oorspronkelijk eiseres in conventie,

hierna te noemen: Graceland,

gemachtigde: mr. J.N. Reijn, advocaat te Tilburg.

1. Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 17 augustus 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 6 december 2022.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De vorderingen

in conventie:

2.1

In de zaak met zaaknummer 9745265 CV EXPL 22-997 heeft Graceland bij dagvaarding gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen [eiser in verzet] en Graceland te ontbinden, [eiser in verzet] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 3.383,60, te vermeerderen met de wettelijke rente en te vermeerderen met een bedrag van € 1.040,56 per maand aan huurtermijnen tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en vanaf de dag van ontbinding een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijnen voor elke maand of gedeelte van een maand dat [eiser in verzet] in het gehuurde verblijft, met veroordeling van [eiser in verzet] in de proceskosten.

2.2

Bij vonnis van 30 maart 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen van Graceland in die zaak bij verstek toegewezen (hierna: het verstekvonnis) en [eiser in verzet] veroordeeld in de proceskosten.

2.3

[eiser in verzet] is het niet eens met het verstekvonnis en komt daartegen in verzet. [eiser in verzet] vordert vernietiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vorderingen van Graceland, met veroordeling van Graceland in de proceskosten.

2.4

Graceland voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het verstekvonnis, met veroordeling van [eiser in verzet] in de kosten van de verzetprocedure. Tevens heeft Graceland haar oorspronkelijke eis in conventie vermeerderd met een bedrag van € 2.173,19 aan mutatie-schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 juli 2022.

2.5

[eiser in verzet] verweert zich tegen de vermeerderde eis en concludeert tot afwijzing van de gevorderde mutatieschade.

in voorwaardelijke reconventie:

2.6

[eiser in reconventie] vordert als voorwaardelijke eis in reconventie, indien Graceland in conventie niet ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen of haar vorderingen met betrekking tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden afgewezen, Graceland bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot:

1.
primair : het binnen acht dagen na betekening van het vonnis in huur en gebruik afstaan van de woning aan de [adres] aan [eiser in reconventie] en de sleutels aan hem te verschaffen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

subsidiair : het binnen acht dagen na betekening van het vonnis toewijzen van een gelijkwaardige woning aan [eiser in reconventie] , op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag met een maximum van € 100.000,-;

2. betaling van een schadevergoeding van € 10.334,-;

3. betaling van een bedrag van € 200,- aan schadevergoeding voor elke maand dat [eiser in reconventie] een opslag heeft moeten huren;

met veroordeling van Graceland in de proceskosten.

2.7

Graceland voert verweer en concludeert tot afwijzing van de voorwaardelijke eis in reconventie.

3. De beoordeling

in conventie:

3.1

Gesteld noch gebleken is dat [eiser in verzet] niet tijdig in verzet is gekomen, zodat de kantonrechter hem ontvankelijk acht in het verzet.

3.2

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de

overgelegde producties, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:

a. Partijen hebben met ingang van 1 juli 2020 een huurovereenkomst gesloten voor de woning staande en gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde).

In de
“Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” die op de overeen-komst van toepassing zijn, staat onder andere het volgende:

‘Einde huurovereenkomst of gebruik

(…)

19.3

Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren.

(…)

19.7

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van de huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden.

19.8

Indien huurder of verhuurder, na daartoe deugdelijk in de gelegenheid te zijn gesteld door middel van een aangetekende brief, niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of de vastlegging van de bevindingen en afspraken in het rapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen. De partij die op vastlegging aandringt zal onverwijld een exemplaar van dit rapport aan de nalatige partij ter hand stellen.

19.9

Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde – of anders tussen partijen overeengekomen – termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is huurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van de verdere schade en kosten.(…)’

Op 5 april 2022 is het verstekvonnis aan [eiser in verzet] betekend, waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 21 april 2022 om 9.00 uur. Daarop heeft [eiser in verzet] een executie kort geding aanhangig gemaakt bij deze rechtbank (zaaknummer 9818624 VV EXPL 22-33). In die procedure is schorsing van de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis gevorderd. Door de kantonrechter in kort geding is op 22 april 2022 mondeling uitspraak gedaan en op 29 april 2022 schriftelijk vonnis gewezen en zijn de vorderingen van [eiser in verzet] afgewezen.

Door Graceland is de ontruiming opnieuw aangezegd tegen 26 april 2022.
Op 28 april 2022 is door de deurwaarder het proces-verbaal van ontruiming opgemaakt.

[eiser in verzet] zat zowel ten tijde van het bovenvermelde kort geding als ten tijde van de mondelinge behandeling op 6 december 2022 in detentie.

3.3

[eiser in verzet] legt aan zijn vordering tot vernietiging van het verstekvonnis, samengevat, het volgende ten grondslag. [eiser in verzet] stelt dat sprake is van een ongelukkige samenloop van feiten en omstandigheden die in dit concrete geval tot een andere uitspraak zouden moeten leiden. Hij stelt dat er geen sprake is van een betalingsachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij kampt al langere tijd met ernstige complicaties na een cosmetische ingreep in het buitenland. Als gevolg daarvan was hij niet meer in staat om werkzaamheden voor zijn eenmanszaak uit te voeren, met een faillissement tot gevolg. [eiser in verzet] stelt dat de verplichting tot betaling bij de curator lag. Hiervan was Graceland bovendien op de hoogte. Vanwege de medische problemen en langdurig verblijf in het ziekenhuis was [eiser in verzet] niet in staat een aan hem opgelegde taakstraf uit te voeren. Deze taakstraf is omgezet in een vervangende hechtenis, waardoor [eiser in verzet] vanaf 14 januari 2022 in een penitentiaire instelling is geplaatst. Tijdens zijn detentie heeft [eiser in verzet] bijzondere bijstand aangevraagd bij de gemeente Tilburg voor het doorbetalen van zijn vaste lasten. [eiser in verzet] verkeerde in de veronderstelling dat de gemeente Tilburg hierover contact met Graceland zou onderhouden. Pas op het moment dat het verstekvonnis door de deurwaarder op het woonadres van [eiser in verzet] is achtergelaten en de broer van [eiser in verzet] dit vonnis aantrof, was [eiser in verzet] op de hoogte van de ontstane betalingsachterstand. [eiser in verzet] geeft aan de betalingsachterstand per direct en volledig te kunnen betalen. Meerdere familieleden hebben toegezegd de lopende huur te zullen voldoen, totdat [eiser in verzet] weer zelf in staat is om een inkomen te genereren. [eiser in verzet] verzoekt dan ook hem een terme de grâce te verlenen. Verder stelt [eiser in verzet] dat zijn belang bij behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang dat Graceland heeft bij de ontbinding van de huurovereenkomst.

Met betrekking tot de bij eisvermeerdering gevorderde mutatieschade voert [eiser in verzet] aan dat uit het proces verbaal van oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst niet blijkt dat er foto’s zijn gemaakt van die beginsituatie. Voor het overige betwist [eiser in verzet] de vordering bij gebrek aan wetenschap.

3.4

Graceland concludeert tot bekrachtiging van het verstekvonnis en voert, samengevat, aan dat haar belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van [eiser in verzet] . Graceland voert hierbij aan dat [eiser in verzet] langdurig en structureel de verplichting van het tijdig en volledig betalen van de huur niet is nagekomen, wat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Verder is de huurachterstand (en gebruiksvergoeding) alleen nog maar meer opgelopen. [eiser in verzet] heeft tot op heden niets betaald. Het is Graceland niet duidelijk waarom [eiser in verzet] deze achterstand nog niet heeft betaald terwijl hij aangeeft deze wel te kunnen betalen. Bij Graceland bestaat de vrees dat [eiser in verzet] niet kan betalen, gelet op zijn faillissement en detentie. Graceland heeft belang bij bekrachtiging van het verstekvonnis, nu het gehuurde inmiddels per 1 mei 2022 opnieuw is verhuurd aan nieuwe huurders. Aan de bij vermeerdering van eis gevorderde mutatieschade legt Graceland het volgende ten grondslag. Uit het proces-verbaal van ontruiming blijkt dat [eiser in verzet] voldoende in de gelegenheid is gesteld het gehuurde zelf te ontruimen. Nu hij daarbij onvoldoende voortvarend te werk is gegaan, bleek een gedwongen ontruiming alsnog noodzakelijk. Uit het proces-verbaal van oplevering volgt verder dat er slechts één sleutel is overgelegd. Hierdoor is het mogelijk dat [eiser in verzet] zich met de andere sleutel alsnog toegang tot het gehuurde zou kunnen verschaffen. Daardoor is Graceland genoodzaakt geweest de sloten van het gehuurde te vervangen. Ook bleken er diverse schades in het gehuurde aanwezig die door [eiser in verzet] niet voor oplevering van het gehuurde zijn hersteld. Daarnaast was het gehuurde niet leeg en schoon zoals bij oplevering van een huurwoning mag worden verwacht. Het door Graceland gevorderde bedrag van € 2.173,19 aan mutatieschade is als volgt samengesteld:

- kosten vanwege vervangen sloten € 357,40 inclusief btw

- schoonmaakkosten € 1.637,13 inclusief btw

- diverse herstelwerkzaamheden € 2.194,88 inclusief btw

waarop de waarborgsom in mindering strekt -/- € 2.016,22

3.5

De kantonrechter oordeelt hierover het volgende.

3.6

Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming van [eiser in verzet] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Uit artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ont-binding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandig-heden van het geval van belang zijn.

3.7

Aan de door Graceland bij inleidende dagvaarding gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, waarop het verstekvonnis is gevolgd, is een huurachterstand ten grondslag gelegd. Het bestaan van deze huurachterstand en de hoogte daarvan is door [eiser in verzet] niet of in ieder geval onvoldoende betwist, zodat deze vaststaat. Ook staat vast dat deze huurachterstand na het verstekvonnis verder is opgelopen en ten tijde van de mondelinge behandeling van deze zaak op 6 december 2022 niet is betaald. Hoewel [eiser in verzet] al sinds de mondelinge behandeling van het kort geding op
20 april 2022 aangeeft dat hij de financiële mogelijkheid heeft om de huurachterstand te betalen en hij daartoe bereid is, is van die bereidheid in de praktijk helemaal niets gebleken. [eiser in verzet] heeft zelfs nog helemaal niets betaald van de achterstand. Het verlenen van een terme de grâce is onder deze omstandigheden niet aan de orde. Het laten ontstaan van een huurachterstand van meer dan drie maanden is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dat de huurachterstand is ontstaan door een ongelukkige samenloop van omstandigheden, is -hoe vervelend voor [eiser in verzet] ook- een omstandigheid die niet tot een ander oordeel leidt. Het betreft omstandigheden die tot de risicosfeer van [eiser in verzet] behoren en niet tot die van Graceland. Het had bovendien op de weg van [eiser in verzet] gelegen om tijdens zijn detentie contact met Graceland te zoeken. [eiser in verzet] mocht er niet van uitgaan dat de gemeente Tilburg dit zou doen.

3.8

De door Graceland gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn ook toewijsbaar. Graceland heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daartoe heeft zij bij de inleidende dagvaarding aanmaningsbrieven overgelegd. De brief van 15 februari 2022 aan [eiser in verzet] is een aanmaning die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Dat deze aanmaningen [eiser in verzet] vanwege zijn verblijf in detentie mogelijk niet hebben bereikt, komt voor zijn rekening en risico. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn.
3.9 Uit wat hiervoor in 3.7 en 3.8 is overwogen, volgt dat het verstekvonnis zal worden bekrachtigd.

3.1

Met betrekking tot de gevorderde mutatieschade geldt het volgende. Graceland stelt dat [eiser in verzet] bij het opleveren van het gehuurde één sleutel aan Graceland heeft afgegeven, terwijl dit er meer hadden moeten zijn en dat het gehuurde niet ontruimd en schoon is opgeleverd. Zij onderbouwt haar stellingen met het door de deurwaarder op
28 april 2022 opgestelde proces-verbaal van ontruiming. De enkele blote betwisting van [eiser in verzet] daartegenover, is een onvoldoende onderbouwd verweer en wordt verworpen. Op grond van artikel 19.3 van de algemene bepalingen komen de kosten van Graceland als gevolg van het niet inleveren van alle sleutels en het ontruimen en schoonmaken van het gehuurde voor rekening van [eiser in verzet] . Dit deel van de gevorderde mutatieschade, een bedrag van in totaal € 1.994,53, zal dan ook worden toegewezen.

3.11

Dit is anders voor de gevorderde mutatieschade aan herstelkosten. Niet gebleken is dat Graceland voor die herstelkosten de procedure uit artikel 19.7 tot en met 19.9 van de algemene bepalingen heeft gevolgd. Uit het verhandelde ter zitting en de overgelegde stukken volgt niet dat er conform artikel 19.7 en 19.8 van de algemene bepalingen een inspectierapport is opgesteld en dat [eiser in verzet] conform artikel 19.9 van de algemene bepalingen in de gelegenheid is gesteld de werkzaamheden uit het rapport uit te voeren.
De gevorderde kosten vanwege diverse herstelwerkzaamheden zullen daarom worden afgewezen.

3.12

Op het toe te wijzen bedrag van € 1.994,53 aan mutatieschade komt uiteraard nog wel de door [eiser in verzet] betaalde waarborgsom van € 2.016,22 in mindering, waardoor per saldo voor [eiser in verzet] nog een tegoedbedrag van € 21,69 resteert dat op de overige vorderingen van Graceland in mindering komt.

3.13

[eiser in verzet] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van Graceland in deze verzetprocedure. Die kosten worden vastgesteld op € 218,- als salaris voor de gemachtigde van Graceland.

in voorwaardelijke reconventie:

3.14

Omdat de daaraan gestelde voorwaarde niet intreedt, behoeft de voorwaardelijk ingestelde reconventie geen beoordeling.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

1. bekrachtigt het verstekvonnis van de kantonrechter van 30 maart 2022 met zaaknummer 9745265 CV EXPL 22-997 tussen Graceland en [eiser in verzet] ;

2. veroordeelt [eiser in verzet] om aanvullend op het verstekvonnis aan Graceland een bedrag te betalen van € 1.994,53 aan mutatieschade, met uitdrukkelijke inachtneming wat hierboven in onderdeel 3.12 is overwogen;

3. veroordeelt [eiser in verzet] in de proceskosten van Graceland in de verzetprocedure, vastgesteld op € 218,-;

4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op
1 februari 2023.