ECLI:NL:RBZWB:2023:6228

• Datum uitspraak: 10 mei 2023
• Publicatiedatum: 6 september 2023
• Zaaknummer: 10235940 CV EXPL 22-3068 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Van der Burgt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd; beëindiging en ontruiming na huurachterstand

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan de orde. De eiser, een verhuurder, heeft de huurovereenkomst met de gedaagde huurder opgezegd per 1 januari 2023, na een huurachterstand die was ontstaan. De gedaagde heeft de opzegging betwist en stelt dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat de gedaagde zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De rechter heeft de gedaagde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis. Daarnaast is de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten. De rechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 2022 is geëindigd, waardoor de ontbindingsvordering van de eiser niet toewijsbaar is. De gedaagde is ook veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over het openstaande bedrag. De proceskosten zijn aan de zijde van de eiser vastgesteld op € 1.029,03, en de gedaagden zijn hoofdelijk in deze kosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10235940 \ CV EXPL 22-3068

Vonnis van 10 mei 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: AGIN Timmermans,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

hierna samen te noemen: gedaagden,

gemachtigde: mr. C.G. Huijsmans.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 maart 2023 en de daarin genoemde processtukken;

- de brief van 31 maart 2023 van mr. Heeren met aanvullende producties 1 en 2;

- de akte overleggen productie van mr. Huijsmans met aanvullende productie 4;

- de mondelinge behandeling van 11 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 31 maart 2021 heeft [gedaagde sub 1] als huurder van [eiser] als verhuurder gehuurd de woning met aanhorigheden gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Vanaf enig moment heeft [gedaagde sub 1] een betaalachterstand laten ontstaan.

2.3.

Bij brief van 30 september 2022 schrijft [eiser] aan [gedaagde sub 1] :

“(…)

Ik heb u vorige mondeling medegedeeld dat ik de huurovereenkomst wil beëindigen.

Conform artikel 13 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst wordt de huur per 1 januari 2023 opgezegd.

Als verhuurder heb ik 3 maanden opzegtermijn.

Hetgeen inhoud dat u uiterlijk 31 december 2022 de sleutels van de woning dient in te leveren.

(…)

Daarnaast heeft u huurachterstand en tevens de waarborgsom ook niet betaald. (…)”

2.4.

Bij brief van 8 november 2022 maakt [eiser] -kort gezegd- bezwaar tegen de huuropzegging door [eiser] .

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst te ontbinden, voor zover de huurovereenkomst niet reeds door rechtsgeldige opzegging per 31 december 2022 zal eindigen / is geëindigd;

b. [gedaagde sub 1] te veroordelen om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde sub 1] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, bij gebreke waarvan deze ontruiming gedwongen zal plaatsvinden door een gerechtsdeurwaarder;

c. [gedaagde sub 2] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen;

d. [gedaagde sub 1] te veroordelen aan [eiser] te betalen € 6.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,

en voorts te vermeerderen met € 1.100,00 -althans het periodieke bedrag dat als huurprijs geldt voor het gehuurde- voor iedere maand of gedeelte van een maand dat [gedaagde sub 1] het gehuurde na 30 november 2022 feitelijk in gebruik houdt;

met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.

3.2.

Gedaagden voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Huurovereenkomst

4.1.

Allereerst staat tussen partijen vast dat zij in een huurrelatie tot elkaar staan. Wel is de aard en omvang van deze rechtsverhouding in geschil. [eiser] meent enerzijds dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met ingang van 31 maart 2021 en van rechtswege geëindigd per 31 december 2022. [gedaagde sub 1] stelt daartegenover dat hij vanaf mei 2021 een huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan, waardoor de huurovereenkomst vanaf mei 2022 van rechtswege is omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

4.2.

[eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat de afspraken tussen partijen zijn neergelegd in de huurovereenkomst gedateerd 31 maart 2021. Deze huurovereenkomst is door [eiser] in het geding gebracht en is door beide partijen ondertekend. Daarnaast heeft [eiser] ter zitting, op verzoek van gedaagden, het origineel van dit document met natte handtekeningen getoond. Met de verklaring van de heer [naam 1] van 29 maart 2023 heeft [eiser] inzicht gegeven in hoe die overeenkomst destijds tot stand is gekomen. De huurovereenkomst is namelijk door partijen gesloten en ondertekend in de autogarage van [naam 1] . In het licht van deze onderbouwing heeft [gedaagde sub 1] hiertegen onvoldoende (gemotiveerd) verweer gevoerd. De door [gedaagde sub 1] overgelegde verklaring van [naam 2] dat [eiser] zou hebben gezegd dat het een contract voor onbepaalde tijd betreft, is door [eiser] uitdrukkelijk weersproken en de stelling van [gedaagde sub 1] dat hij niet wist waarvoor hij tekende is pas voor het eerst ter zitting naar voren gebracht en verder ook niet onderbouwd.

4.3.

Gelet op het voorgaande zullen de geschilpunten tussen partijen hierna worden beoordeeld conform het bepaalde in de huurovereenkomst gedateerd 31 maart 2021 (hierna: de huurovereenkomst) en de daarop van toepassing verklaarde Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de algemene voorwaarden).

Einde huurrelatie

4.4.

Volgens artikel 3 huurovereenkomst loopt de oorspronkelijk overeengekomen huurperiode tot 31 december 2022, waarbij de verhuurder volgens artikel 19 van de algemene voorwaarden een opzegtermijn van 3 maanden in acht moet nemen. De kantonrechter begrijpt dit zo dat de verhuurder het einde van de huurovereenkomst (uiterlijk) 3 maanden voor afloop daarvan moet aanzeggen. Met de brief van 30 september 2021 heeft [eiser] het einde van de huurovereenkomst rechtsgeldig aangezegd. Dat [eiser] de term ‘opzegging’ heeft gebruikt staat daar niet aan in de weg, nu de strekking van dit bericht duidelijk blijkt uit de huurbepalingen, de stellingen van [eiser] en de overige omstandigheden van het geval. Ook het verweer dat deze aanzegging te vroeg zou zijn, slaagt niet. Bepalend voor de rechtskracht van de brief is immers het moment van ontvangst, dat in oktober 2022 moet zijn geweest. De huurovereenkomst van bepaalde tijd wordt gelet op het voorgaande geacht van rechtswege te zijn geëindigd per 31 december 2022, waardoor de ontbindingsvordering niet toewijsbaar is.

Ontruiming

4.5.

Nu de huurovereenkomst per 31 december 2022 is geëindigd, verblijft [gedaagde sub 1] vanaf dat moment in het gehuurde zonder recht of titel. [gedaagde sub 1] zal daarom zoals gevorderd worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen en te verlaten binnen twee weken na betekening van dit vonnis. Aangezien [gedaagde sub 2] als medebewoonster van [gedaagde sub 1] daarmee ook zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, zal de vordering dat [gedaagde sub 2] de ontruiming zal moeten gehengen en gedogen eveneens worden toegewezen. Conform de wet zal een eventuele gedwongen ontruiming plaatsvinden door een gerechtsdeurwaarder (artikel 556 Rv), die zo nodig de hulp van de sterke arm kan inschakelen (artikel 557 Rv). Nu dit al uit de wet voortvloeit, hoeft hiertoe geen veroordeling te worden uitgesproken.

Betaalachterstand

4.6.

Volgens artikel 4 huurovereenkomst bedraagt de huur per maand € 1.100,00. Artikel 10 huurovereenkomst bepaalt dat eenmalig een waarborgsom van € 1.100,00 is verschuldigd. Het verweer van [gedaagde sub 1] dat een huurprijs van € 700,00 is overeengekomen zal worden gepasseerd. Hoewel dit wel op zijn weg had gelegen, heeft [gedaagde sub 1] dit standpunt niet althans onvoldoende onderbouwd en is hiervan in de feiten en omstandigheden van het geval ook niet gebleken. In tegenstelling tot wat [gedaagde sub 1] stelt, ziet de kantonrechter in het betalingsoverzicht geen beeld van consistente betalingen, ook niet van € 700,00 per maand. Zo heeft [gedaagde sub 1] in de maanden juli 2021 en januari, februari en juni 2022 exact € 1.100,00 betaald. De stelling dat [eiser] bij een betaalachterstand wel eerder een ingebrekestelling had gestuurd, is door [eiser] gemotiveerd weersproken. [eiser] heeft toegelicht dat hij [gedaagde sub 1] wel eerder mondeling heeft aangesproken op de betaalachterstand, maar dat hiertoe niet eerder (schriftelijke) stappen zijn ondernomen omdat hem steeds werd beloofd dat zou worden betaald en omdat hij begrip en sympathie had voor de gezinssituatie van [gedaagde sub 1] .

4.7.

Uitgaande van een huurprijs van € 1.100,00 per maand, heeft [eiser] middels een overzicht huurachterstand voldoende aangetoond dat het openstaande bedrag tot en met april 2023 € 7.790,00 bedraagt. De betaling door [gedaagde sub 1] van € 400,00 op 18 oktober 2021 is daarop reeds in mindering gebracht. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] niet weersproken dat de waarborgsom niet is voldaan. Voornoemd bedrag zal dan ook worden toegewezen.

Wettelijke rente

Aangezien [gedaagde sub 1] tegen de door [eiser] gevorderde wettelijke rente geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd, is dit deel van de vordering -met inachtneming van het navolgende- toewijsbaar. Ter zitting is vastgesteld dat [gedaagde sub 1] op 18 oktober 2021 als zijnde vóór het uitbrengen van de dagvaarding een betaling van € 400,00 heeft verricht, welke [eiser] ten onrechte niet op zijn vordering in mindering had gebracht. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen over € 5.850,00 (€ 6.250,00 – € 400,00) vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.

Huur en schadevergoeding

4.8.

De vordering tot betaling van € 1.100,00 per maand zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens worden toegewezen. Aangezien de huurovereenkomst per 31 december 2022 is geëindigd, is dit bedrag toewijsbaar als schadevergoeding vanaf 1 mei 2023 tot aan ontruiming van het gehuurde.

Proceskosten

4.9.

Gedaagden krijgen grotendeels ongelijk en zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

125,03

- griffierecht

€

244,00

- salaris gemachtigde

€

660,00

(2,00 punten × € 330,00)

Totaal

€

1.029,03

4.10.

De nakosten worden begroot op € 115,00 (half salarispunt) aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten, als gedaagden niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden.

4.11.

Dat de proceskostenveroordeling hoofdelijk wordt uitgesproken betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagde sub 1] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 2] de ontruiming zoals genoemd onder 5.1 te gehengen en te gedogen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.029,03;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.