ECLI:NL:RBZWB:2023:6237

• Datum uitspraak: 21 juni 2023
• Publicatiedatum: 6 september 2023
• Zaaknummer: 9750273 CV EXPL 22-749 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M. Thielen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst en geschil over oplevering en schadevergoeding

In deze zaak, die werd behandeld door de Kantonrechter in Middelburg, ging het om een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de beëindiging van een huurovereenkomst en de oplevering van de gehuurde woning. De huurovereenkomst was per 1 maart 2021 beëindigd, maar de partijen waren gebonden aan een eerder overeengekomen vaststellingsovereenkomst (VSO) waarin zij elkaar finale kwijting verleenden voor bepaalde vorderingen. De verhuurder, [eiseres in conventie01], stelde dat de huurder, [gedaagde in conventie01], de woning niet in de afgesproken staat had opgeleverd, wat leidde tot schade. De huurder betwistte dit en voerde aan dat hij aan zijn opleverplichtingen had voldaan.

De kantonrechter oordeelde dat de VSO bindend was en dat de verhuurder geen vordering kon instellen voor energiekosten en dat de huurder geen huurprijsvermindering kon vorderen, omdat beide partijen afstand hadden gedaan van deze vorderingsrechten. De rechter concludeerde dat de huurder niet aan zijn opleverplicht had voldaan, omdat er gaten in de wanden waren aangetroffen, en kende een schadevergoeding van € 325,00 toe voor herstelwerkzaamheden. De huurder werd ook veroordeeld tot betaling van € 708,75 aan huur voor februari 2021. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij zijn eigen kosten droeg, behalve in de reconventie waar de huurder de kosten moest betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 9750273 \ CV EXPL 22-749

Vonnis van 21 juni 2023

in de zaak van

[eiseres in conventie01] ,

te [plaats01] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres in conventie01] ,

gemachtigde: mr. B.H. Vader,

tegen

[gedaagde in conventie01] ,

te [plaats02] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie01] ,

gemachtigde: mr. N.C. Harteveld-Askamp.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 juni 2022 en de daarin genoemde processtukken;

- de brief van mr. Vader van 18 november 2022 met de akte verzoek vermeerdering van eis in conventie tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2022. Mr. Vader heeft spreekaantekeningen overgelegd en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3.

Na het sluiten van de zitting is de procedure op verzoek van partijen aangehouden voor overleg. In de berichten van 15 en 16 maart 2023 hebben de gemachtigden van partijen gevraagd vonnis te wijzen. De kantonrechter wijst om die reden vonnis.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 1 april 2012 heeft tussen [eiseres in conventie01] als verhuurder en [gedaagde in conventie01] als huurder een huurovereenkomst bestaan voor de woonruimte aan de [adres01] te [plaats02] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde). Bij de huurovereenkomst horen twee bijlagen die als volgt luiden:

“ Bijlage 1 Lijst van ‘losse’ onderdelen die in de woning staan en eigendom blijven van verhuurder

-
witte ‘vakjes’ kast (vastgezet aan wand in de woonkamer)

-
lampen en plafonnières

-
laminaat dat door de gehele woning ligt

-
(rol)gordijnen

-
grijs hoekbankstel

-
glazen plankjes in de keuken en de badkamer (4)

-
wandcontactdozen

-
keukenverlichting

Bijlage 2 Opnamestaat woning

-
er zijn geen gaten aanwezig in de wanden / plafonds

-
de keuken is 2 jaar oud, krasvrij

-
alle leidingen werken naar behoren

-
alle ramen zijn heel.”

2.2.

De huurovereenkomst is per 1 maart 2021 beëindigd. Zoals vastgelegd in de mail van mr. Vader van 29 januari 2021 om 12:29 uur, zijn partijen daarover het volgende overeengekomen:

“(…)

-
de huurovereenkomst is tussen partijen op grond van wederzijds goedvinden ontbonden tegen 1 maart 2021;

-
partij [gedaagde in conventie01] zal de woning leeg, met uitzondering van de ikeakast van partij [eiseres in conventie01] en de aan [eiseres in conventie01] in eigendom toebehorende roerende zaken zoals vermeld op de lijst die als bijlage 1 bij de huurovereenkomst is gevoegd, bezemschoon en met inachtneming van het bepaalde in bijlage 2 bij de huurovereenkomst uiterlijk op vrijdag 26 februari 2021 aan [eiseres in conventie01] opleveren;

-
[gedaagde in conventie01] zal uiterlijk op vrijdag 26 februari 2021 om 10 uur in het appartement de sleutels inleveren bij [eiseres in conventie01] ;

-
partijen verlenen elkaar finale kwijting over en weer over de vordering van [gedaagde in conventie01] die ziet op huurprijsvermindering en de vordering van [eiseres in conventie01] die ziet op terugbetaling gemaakte energiekosten/servicekosten zoals eerder verwoord.

(…)”

In de mail van 28 januari 2021 schrijft mr. Vader over het voorgaande:

“Finale kwijting verleent cliënte bij aanvaarding van haar voorstel overigens niet terzake een eventuele vordering die ontstaat in het geval uw cliënt de woning niet in de vereiste staat achterlaat.”

2.3.

[gedaagde in conventie01] heeft in februari 2021 het gehuurde verlaten.

2.4.

Bij brief van 11 maart 2021 heeft [eiseres in conventie01] bij [gedaagde in conventie01] aanspraak gemaakt op de huur voor de maand februari 2021, vergoeding van achterstallige energiekosten, vergoeding terzake door [gedaagde in conventie01] in en aan het gehuurde toegebrachte schade en vergoeding van de herstelkosten.

2.5.

Bij brief van 26 maart 2021 heeft [gedaagde in conventie01] - kort gezegd - eventuele aansprakelijkheid van de hand gewezen en meent hij geen schadevergoeding verschuldigd te zijn.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres in conventie01] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, en na vermeerdering van eis:

• de vaststellingsovereenkomst partieel te ontbinden dan wel vast te stellen dat de vaststellingsovereenkomst als partieel ontbonden moet worden beschouwd of wordt verklaard daar waar het betreft de vordering van [eiseres in conventie01] tot (terug)betaling van de energiekosten/servicekosten;
• [gedaagde in conventie01] te veroordelen om binnen een week na dit vonnis aan [eiseres in conventie01] te voldoen

€ 708,75 aan de huur over februari 2019, en

€ 5.779,00 aan vergoeding van schade, en

€ 8.157,50 aan kosten van herstel althans een ex aequo et bono te bepalen bedrag; en

- [gedaagde in conventie01] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagde in conventie01] voert verweer.

in reconventie

3.3.

[eiser in reconventie01] vordert - na eiswijziging ter zitting - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder in reconventie01] te veroordelen

• binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan [eiser in reconventie01] te betalen € 631,01 aan huurprijsvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim (11 december 2020), althans de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening; en
• in de proceskosten.

3.4.

[verweerder in reconventie01] voert verweer.

in conventie en in reconventie

3.5.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1

Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen deze vorderingen in het navolgende gezamenlijk worden behandeld.

Vaststellingsovereenkomst

4.2

Ter beëindiging van de huurovereenkomst hebben partijen afspraken gemaakt, namelijk zoals deze zijn vastgelegd in de mail van 29 januari 2021 (zie onder 2.2). Deze afspraken kunnen worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO), waarmee de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden van beide partijen is beëindigd. In deze VSO verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting ten aanzien van een vordering over energie- en/of servicekosten van [eiseres in conventie01] en een vordering over een huurprijsvermindering van [gedaagde in conventie01] . Deze finale kwijting ziet uitdrukkelijk niet op de opleverplicht van [gedaagde in conventie01] .

4.3

[eiseres in conventie01] stelt dat deze VSO is komen te vervallen, omdat [gedaagde in conventie01] in strijd heeft gehandeld met hetgeen was overeengekomen over de staat waarin het gehuurde diende te worden achtergelaten. Anders roept zij in deze procedure alsnog (partiële) ontbinding in van de VSO. [gedaagde in conventie01] voert hiertegen uitdrukkelijk verweer.

4.4

De kantonrechter is met [gedaagde in conventie01] van oordeel dat partijen in dit geval zijn gebonden aan de in de VSO vastgelegde afspraken. Een VSO is immers naar haar aard een sterk bindend middel, welke gericht is op het verkrijgen van zekerheid en deze kan in het licht daarvan ook niet buitengerechtelijk worden ontbonden maar alleen via tussenkomst van de rechter. Uit hoofde van de (voorheen bestaande) huurrelatie tussen partijen, is [gedaagde in conventie01] gehouden het gehuurde correct op te leveren. Als in rechte vast komt te staan dat [gedaagde in conventie01] niet aan die opleververplichting heeft voldaan, is hij uit dien hoofde tekortgeschoten jegens [eiseres in conventie01] en heeft [eiseres in conventie01] daaruit een zelfstandig vorderingsrecht. Los van de vraag óf [gedaagde in conventie01] is tekortgeschoten in zijn opleververplichting, is het niet nodig en oneigenlijk om op grond van deze gestelde tekortkoming, welke uitdrukkelijk buiten de reikwijdte van de finale kwijting van de VSO is gehouden, de VSO partieel te ontbinden ten aanzien van de energie-/servicekosten. Het standpunt van [eiseres in conventie01] dat de VSO is komen te vervallen door een tekortkoming van [gedaagde in conventie01] in zijn opleverplicht zal dan ook worden verworpen en de vordering om de VSO (partieel) te ontbinden zal worden afgewezen.

Energie- en/of servicekosten en huurprijsvermindering

4.5

Nu partijen gebonden blijven aan de in de VSO vastgelegde afspraken, staat de inhoud daarvan eraan in de weg dat [eiseres in conventie01] een vordering instelt ter zake betaling van energiekosten en dat [gedaagde in conventie01] een vordering instelt ter zake huurprijsvermindering. Door ten aanzien van deze vorderingen finale kwijting overeen te komen, hebben partijen uitdrukkelijk afstand gedaan van deze vorderingsrechten. Aangezien [eiseres in conventie01] in deze procedure heeft nagelaten betaling van energiekosten te vorderen, hoeft hierover niet te worden beslist en kunnen de standpunten van partijen op dit punt buiten beschouwing blijven. De door [gedaagde in conventie01] in reconventie gevorderde huurprijsvermindering in verband met vermeende verwarmingsproblemen van het gehuurde, zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.

Huur

4.6

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde in conventie01] uit hoofde van de huurovereenkomst nog de huur over de maand februari 2021 dient te voldoen. De kantonrechter gaat er daarbij vanuit dat [eiseres in conventie01] in het petitum abusievelijk 2019 in plaats van 2021 heeft opgenomen. Ondanks diverse eerdere toezeggingen is dit bedrag aan huur van € 708,75 onbetaald gebleven. Aangezien het beroep van [gedaagde in conventie01] op huurprijsvermindering wordt afgewezen, zal voornoemd bedrag worden toegewezen. [gedaagde in conventie01] geeft aan hiervoor een betalingsregeling te willen treffen. Daarvoor kan hij zich wenden tot de gemachtigde van [eiseres in conventie01] .

Oplevering

4.7

De volgende vraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagde in conventie01] het gehuurde correct heeft opgeleverd, en zo niet, welke schade [eiseres in conventie01] bij [gedaagde in conventie01] als gevolg daarvan in rekening mag brengen.

4.8

[eiseres in conventie01] stelt dat [gedaagde in conventie01] het gehuurde niet heeft opgeleverd conform de tussen partijen gemaakte afspraken. [gedaagde in conventie01] heeft het gehuurde niet leeg ontruimd door zaken achter te laten die hij had moeten verwijderen, zoals een doos met laminaat, een kroonluchter en puin. Ook heeft [gedaagde in conventie01] zaken, waaronder een lamp, weggenomen die hij juist wel had moeten achterlaten. Tot slot heeft [gedaagde in conventie01] zaken in een slechtere staat achtergelaten dan dat dit bij aanvang van de huur het geval was. Zo was er een lamp kapot en ingedeukt achtergelaten; zaten er gaten in wanden en deuren; waren de kozijnen smerig en was het verfwerk beschadigd; was het laminaat in de woonkamer en slaapkamer ernstig beschadigd; waren de rolgordijnen op de grond gegooid en vergeeld en vervuild achtergelaten; zaten er gaten, deuken en krassen op de keuken, sloten en deuren; waren wandcontactdozen, lichtschakelaar en dimmers kapot achtergelaten; was een keukenlade ontzet; was de koelkast kapot en was er al die tijd geen enkel onderhoud gepleegd aan het gehuurde. [eiseres in conventie01] heeft hierdoor schade geleden en zij heeft het gehuurde moeten laten herstellen.

4.9

[gedaagde in conventie01] stelt zich op het standpunt dat hij aan de op hem rustende opleververplichting heeft voldaan en dat de door [eiseres in conventie01] gevorderde schadevergoeding moet worden afgewezen. Hij heeft negen jaar in het gehuurde gewoond, waardoor normale gebruikssporen verwacht mogen worden. Een keuken zal bijvoorbeeld na die tijd redelijkerwijs niet meer volledig krasvrij zijn. Ook ten aanzien van de rolgordijnen en het laminaat was er slechts sprake van gebruikelijke gebruikssporen. [gedaagde in conventie01] betwist dat hij gaten in wanden en deuren heeft veroorzaakt. De door hem gemaakte gaten om iets op te hangen heeft hij voor vertrek dichtgezet. Tot slot ontkent [gedaagde in conventie01] de hoogte van de door [eiseres in conventie01] gestelde schade. De gevorderde schadevergoeding wordt op geen enkele manier onderbouwd met facturen en de foto’s die [eiseres in conventie01] in het geding heeft gebracht zijn te onduidelijk. Daarnaast is de woning ondertussen verkocht. Op de verkoopfoto’s van het gehuurde op funda zijn geen lampen en is geen raambekleding te zien. [eiseres in conventie01] heeft de herstelkosten voor deze posten die zij wel vordert dus helemaal niet gemaakt, aldus [gedaagde in conventie01] .

4.1

De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Artikel 7:224 lid 2 BW regelt in welke staat de huurder het gehuurde aan het einde van de huur moet opleveren. Hierbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen de situatie waarin bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en de situatie waarin dat niet het geval is. De kantonrechter overweegt daarover dat Bijlage 1 bij de huurovereenkomst niet meer omvat dan een opsomming van diverse spullen en daarom niet kan worden aangemerkt als een beschrijving zoals bedoeld in voornoemd artikel. Bijlage 2 bij de huurovereenkomst bevat wel een (weliswaar summiere) omschrijving van de vier daarin genoemde onderdelen, zodat dit voor deze specifieke onderdelen wel kan dienen als beschrijving.

4.11

Ten aanzien van de niet uitdrukkelijk in Bijlage 2 genoemde zaken geldt dat behoudens tegenbewijs wordt verondersteld dat [gedaagde in conventie01] als huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Een oplevering wordt daarmee in beginsel als correct verondersteld. Het is daarbij aan de verhuurder om te stellen, te onderbouwen en, zo nodig, te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders (beter) was en dat huurder het gehuurde vervolgens niet in deze ‘oorspronkelijke staat’ heeft opgeleverd. In dit geval heeft [eiseres in conventie01] niets, althans onvoldoende, gesteld over de oorspronkelijke staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, zodat aan bewijslevering op dit punt niet wordt toegekomen. Uit de overgelegde foto’s gemaakt na oplevering kan immers niets worden afgeleid over de staat van het gehuurde ten tijde van aanvang van de huur. [gedaagde in conventie01] wordt wat deze punten betreft dan ook geacht te hebben voldaan aan zijn opleverplicht. De in dit kader door [eiseres in conventie01] gevorderde schadevergoeding ligt daarmee voor afwijzing gereed.

4.12

Wat betreft de uitdrukkelijk in Bijlage 2 bij de huurovereenkomst genoemde onderdelen, geldt dat [gedaagde in conventie01] als huurder gehouden is de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of is beschadigd. De kantonrechter zal dit afzonderlijk per onderdeel beoordelen.

Gaten wanden / plafonds

4.13

Volgens Bijlage 2 waren er bij aanvang van de huur geen gaten aanwezig in de wanden en plafonds. In deze procedure wordt door [eiseres in conventie01] gesteld en door [gedaagde in conventie01] betwist dat dit bij oplevering wel het geval was. Het is daarbij aan [eiseres in conventie01] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zich, anders dan bij aanvang van de huur, ten tijde van de oplevering gaten in de wanden en/of plafonds van het gehuurde bevonden. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [eiseres in conventie01] diverse foto’s overgelegd. [gedaagde in conventie01] stelt daarover terecht dat de duidelijkheid van deze foto’s te wensen overlaat. Echter, in combinatie met de hierop door [eiseres in conventie01] ter zitting gegeven toelichting en het feit dat zij ter zitting een duidelijkere versie van dezelfde foto’s op haar telefoon heeft laten zien aan zowel de wederpartij als aan de kantonrechter, kan voldoende worden afgeleid dat er sprake was van beschadigingen aan de muren ten tijde van de oplevering. Daarbij wordt er - gelet op de beschrijving - vanuit gegaan dat het gehuurde bij aanvang van de huur, ruim negen jaar eerder, deze beschadigingen niet bezat. Ook kan ten aanzien van deze beschadigingen niet worden gezegd dat dit als normale gebruikssporen moet worden aangemerkt. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde in conventie01] op dit punt niet aan zijn opleverplicht heeft voldaan.

4.14

[eiseres in conventie01] vordert € 325,00 aan schadevergoeding voor het dichten van gaten en herstelwerkzaamheden aan de muren. [gedaagde in conventie01] voert daartegenover terecht aan dat [eiseres in conventie01] de (omvang van de) schade op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt. Kennelijk heeft [eiseres in conventie01] bedoeld aan te geven dat met de herstelwerkzaamheden enerzijds materiaalkosten en anderzijds manuren gemoeid waren. Ter zitting heeft [eiseres in conventie01] aangegeven dat zij niet beschikt over de facturen van de materialen en dat de werkzaamheden door een kennis zijn uitgevoerd waarvan zij ook geen betalingsbewijzen heeft. Hoewel het voor rekening van [eiseres in conventie01] komt dat zij (de opbouw van) de door haar gestelde schade niet kan onderbouwen, acht de kantonrechter het aannemelijk dat [eiseres in conventie01] kosten heeft moeten maken voor het herstel van de gaten/beschadigingen. Aangezien een bedrag van € 325,00 daarbij niet onredelijk voorkomt, ziet de kantonrechter aanleiding om aan te sluiten bij dit door [eiseres in conventie01] gevorderde bedrag en zal dit toewijzen. Voor zover [eiseres in conventie01] heeft bedoeld dat dit bedrag nog moet worden vermeerderd met de gestelde manuren, geldt dat zij deze post onvoldoende concreet heeft onderbouwd waardoor dit deel niet voor toewijzing in aanmerking komt.

Keuken

4.15

Bijlage 2 vermeldt dat de keuken bij aanvang van de huur twee jaar oud en krasvrij was. Ten aanzien van de vermelde krasvrije staat van de keuken, stelt [gedaagde in conventie01] - op zichzelf terecht - dat na negen jaar gebruik redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat deze nog volledig krasvrij is. Hoewel dit wel op haar weg had gelegen, heeft [eiseres in conventie01] - mede gelet op het door [gedaagde in conventie01] gevoerde verweer en de door hem overgelegde foto’s - onvoldoende gesteld dan wel onderbouwd dat de keuken bij oplevering dusdanige krassen bevatte die ‘normale’ gebruikssporen overtreffen. De overgelegde foto’s bieden hiervoor ook geen bewijs. Wat betreft de overige door [eiseres in conventie01] gestelde gebreken, zoals een kapotte koelkast, een verroest wasbakputdeksel en een ontzette keukenlade, geldt dat daarover in de opnamestaat niets is opgenomen. Nu [eiseres in conventie01] onvoldoende tegenbewijs heeft geleverd, wordt zoals ook al in 4.11 werd overwogen ten aanzien hiervan verondersteld dat [gedaagde in conventie01] de keuken op deze punten correct heeft opgeleverd. De gevorderde schadevergoeding in dit kader zal worden afgewezen.

Leidingen en ramen

4.16

In Bijlage 2 is opgenomen dat de leidingen naar behoren werkten en dat alle ramen heel waren. [eiseres in conventie01] heeft in deze procedure niet aangevoerd dat het voorgaande bij oplevering anders was. Aangezien [eiseres in conventie01] op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt ook aan bewijslevering niet toegekomen. Gevorderde schadevergoeding op deze punten komt daarmee niet voor toewijzing in aanmerking.

Proceskosten

4.17

Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in conventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.

4.18

Omdat de vordering in reconventie zal worden afgewezen, zal [eiser in reconventie01] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De proceskosten tot aan dit vonnis worden aan de zijde van [verweerder in reconventie01] vastgesteld op € 132,00 (2,00 halve punten x € 132,00).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie01] om aan [eiseres in conventie01] te betalen een bedrag van (€ 708,75 + € 325,00 =) € 1.033,75;

5.2.

compenseert de proceskosten;

5.3.

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.4.

wijst de vordering van [eiser in reconventie01] af;

5.5.

veroordeelt [eiser in reconventie01] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder in reconventie01] tot dit vonnis vastgesteld op € 132,00;

in conventie en in reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Thielen en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.