ECLI:NL:RBZWB:2023:6404

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10019656 \ CV EXPL 22-1941

Vonnis van 3 mei 2023

in de zaak van

[eiser01] ,

te [plaats01] ,

eiser,

hierna te noemen: [eiser01] ,

gemachtigde: mr. F.J.M. Schmitz en mr. G.C. De Koning,

tegen

[gedaagde01] , h.o.d.n. [bedrijf gedaagde01],

te [plaats02] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde01] ,

gemachtigde: mr. M.A.C. Blom.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 oktober 2022 en de daarin genoemde stukken;

- de akte houdende eiswijziging en tevens overlegging van producties namens [eiser01] ingekomen op 8 maart 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 maart 2023. De gemachtigden van [eiser01] en [gedaagde01] hebben ter zitting pleitnotities overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.

1.3.

Ter zitting is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Voorafgaand aan de (mogelijke) koop van de woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning), schakelde [eiser01] Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) in voor een bouwtechnische keuring van de woning. Op deze keuringsopdracht zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Bouwtechnische dienstverlening door zelfstandig bouwkundigen aangesloten bij Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. (hierna: de algemene voorwaarden).

2.2.

Op 28 augustus 2020 voerde [gedaagde01] , een bij VEH aangesloten zelfstandig bouwkundige keurder, de keuring uit. Van die keuring maakte [gedaagde01] diezelfde dag een rapport op (hierna: het rapport).

2.3.

Op 2 september 2020 kocht [eiser01] de woning voor een bedrag van € 422.000 k.k. De levering vond plaats op 21 december 2020.

2.4.

Na de levering meldde [eiser01] diverse klachten bij VEH, op 16 januari 2021 over de draaikiepramen en op 20 juni 2021 over de dakgoot.

2.5.

De intern bouwkundig adviseur van VEH, de heer [adviseur01] , bezocht op 2 november 2021 de woning en maakte daarvan het rapport op gedateerd 16 december 2021.

2.6.

Bij brief van 17 februari 2022 gaf VEH een inhoudelijke reactie op de door [eiser01] ingediende klachten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser01] vordert samengevat – na wijziging eis – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen:

a. a) tot betaling aan [eiser01] van € 7.074,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het uitbrengen van het rapport (28 augustus 2020);

b) in de kosten van het geding en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak.

3.2.

[eiser01] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. In opdracht en voor rekening van [eiser01] heeft [gedaagde01] een bouwkundige keuring verricht. [gedaagde01] heeft de opdracht niet als goed opdrachtnemer uitgevoerd door gebreken aan het dakraam, twee draaikiepramen en de zinken dakgoot niet op te merken dan wel daarover niets in het rapport te vermelden, door deze gebreken niet van een realistisch (herstel)kostenplaatje te voorzien en/of door geen nader specialistisch onderzoek te adviseren. Hierdoor heeft [eiser01] schade geleden, omdat hij (de herstelkosten voor) deze gebreken niet heeft kunnen meenemen in de onderhandelingen met de verkopers over de koopprijs van de woning.

3.3.

[gedaagde01] voert verweer. [eiser01] heeft te laat geklaagd over de gestelde gebreken. Daarnaast is [gedaagde01] niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis als goed opdrachtnemer. Voor zover wel enige tekortkoming door [gedaagde01] zou worden vastgesteld, wordt betwist dat [eiser01] hierdoor schade heeft geleden nu niet aannemelijk is dat andere bevindingen op de door [eiser01] gestelde punten zouden hebben geleid tot een lagere koopprijs van de woning.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Klachtplicht

4.1.

[gedaagde01] voert als meest verstrekkend verweer aan dat [eiser01] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd over het door hem gestelde gebrek in de dienstverlening van [gedaagde01] ten aanzien van de draaikiepramen en de dakgoot, zodat [eiser01] zich daarop niet meer kan beroepen. [gedaagde01] beroept zich daarbij op artikel 7.2 van de algemene voorwaarden dan wel op artikel 6:89 BW. Op grond van artikel 7.2 algemene voorwaarden moet [eiser01] klachten over de door [gedaagde01] verrichte werkzaamheden kenbaar maken binnen dertig dagen na dagtekening van het rapport dan wel onverwijld nadat hij hetgeen waarover hij wenst te klagen heeft ontdekt. Bij beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd, dienen alle betrokken belangen en omstandigheden van het geval te worden meegewogen.

4.2.

De kantonrechter overweegt dat [eiser01] in dit geval voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij spoedig na het ontdekken van de gebreken een klacht heeft ingediend bij VEH en dat hij de gebreken niet eerder had kunnen dan wel had behoren te ontdekken.

[eiser01] heeft ter zitting toegelicht dat hij naar aanleiding van het door [gedaagde01] geconstateerde gebrek aan het hang- en sluitwerk van de draaikiepramen een slotenmaker heeft ingeschakeld. De slotenmaker is op 16 januari 2021 in de woning geweest en ontdekte de gebreken in kwestie. [eiser01] heeft daarvan diezelfde dag nog melding gemaakt bij VEH. Dit is op tijd.

Wat betreft de dakgoot stelt [eiser01] dat hij in het dagelijks gebruik van de woning niet in aanraking komt met de zich buiten de woning bevindende dakgoten. Hij had ook geen reden aan de staat van de dakgoot te twijfelen nu hij uit het rapport begreep dat [gedaagde01] de dakgoot als
“goed”had beoordeeld. In juni 2021 zijn schilders langs geweest bij de woning voor het opstellen van een offerte en zij attendeerden [eiser01] op de staat van (het zinkwerk van) de dakgoot. [eiser01] heeft het gebrek kort daarna, op 20 juni 2021, bij VEH gemeld. [gedaagde01] heeft deze toelichting niet weersproken. Gelet op deze toelichting oordeelt de kantonrechter dat [eiser01] ook de klacht over de dakgoot tijdig heeft gemeld. Hij heeft voldaan aan zijn klachtplicht.

Overeenkomst van opdracht

4.3.

De overeenkomst tussen [eiser01] en [gedaagde01] is een overeenkomst van opdracht. Aan de orde is of [gedaagde01] de opdracht als goed opdrachtnemer heeft uitgevoerd. Daarvoor moet worden beoordeeld of [gedaagde01] bij het uitvoeren van de bouwkundige keuring en het opstellen van het keuringsrapport de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend keurder mag worden verwacht. Deze maatstaf wordt onder meer ingekleurd door wat partijen hiervan mochten verwachten. In de opdrachtbevestiging staat hierover (voor zover van belang):

“Met de Bouwtechnische keuring krijgt u een objectief beeld van de bouwkundige staat van de woning. (…) U krijgt ook een indicatie van de eventuele kosten voor onderhoud en herstel op korte en lange termijn. (…)”

Verder bepaalt artikel 2 van de algemene voorwaarden:

“Bouwkundige keuring (…): het visueel beoordelen en vastleggen van de bouwtechnische staat c.q. het geven van een bouwkundig advies (…).

2.1 (…)

(…) Een Bouwkundige keuring (…) houdt in dat een algemene bouwkundige inspectie wordt uitgevoerd van de staat waarin (het gedeelte van) de woning zich op dat moment bevindt (geen gespecialiseerd en gedetailleerd bouwkundig onderzoek). Er is geen sprake van een garantie op de afwezigheid van gebreken. (…)

2.2

Het volgende vormt geen onderdeel van de Bouwkundige keuring (…): Destructief onderzoek (hak-, breek- en sloopwerk).

(…)”

4.4.

In het licht van hetgeen hiervoor onder 4.3 is uiteengezet, zal de kantonrechter hierna de handelswijze van [gedaagde01] per door [eiser01] gesteld gebrek beoordelen.

Het dakraam

4.5.

In het keuringsrapport is niets opgenomen over het dakraam in kwestie. [eiser01] stelt dat dit onterecht is. Kort na oplevering van de woning moest het dakraam worden vervangen vanwege een vergevorderd stadium van houtrot en vochtschade. [gedaagde01] stelt daartegenover dat een zichtbare vochtplek hem inderdaad had moeten alarmeren, maar dat dit alleen had geleid tot een opmerking daarvan in het rapport zonder bijkomende kosten of aanbevolen herstelmaatregelen. De aanwezigheid van vochtplekken rondom een dakraam hoeft immers niet per definitie een indicatie te zijn voor een slecht dakraam maar kan bijvoorbeeld ook ontstaan door onzorgvuldig gebruik. Het houtrot was daarnaast niet zichtbaar, omdat dit aan de buitenkant onder de afdeklijsten zat en nader destructief onderzoek valt niet onder de keuring. Op het moment van de keuring was er daarom geen aanleiding om nader (specialistisch) onderzoek te adviseren.

4.6.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht wat betreft het dakraam. Daarbij wordt doorslaggevend gewicht toegekend aan het standpunt dat VEH heeft ingenomen namens [gedaagde01] , naar aanleiding van de bevindingen van [adviseur01] , in de brief van 17 februari 2022:

“(…)

Dakraam/dakvenster

Gezien het schadebeeld en de korte periode tussen de keuring en de overdracht was er tijdens de keuring volgens ons mogelijk wel al iets van de genoemde gebreken zichtbaar. Hierover is door meneer [gedaagde01] echter niks gerapporteerd. (…)

Conclusie

(…) Gezien de beoordeling van meneer [adviseur01] zijn wij van mening dat meneer [gedaagde01] tekort is geschoten in de beoordeling van het dakraam en dat er een directe kostenpost in het rapport had moeten staan voor het vervangen van het dakraam. (…)”

Gelet op dit standpunt van VEH, het schadebeeld en het korte tijdsverloop tussen de keuring en het zich manifesteren van de gebreken, had een opdrachtgever van een bouwkundige keuring hierop gewezen moeten worden. Door dit na te laten heeft [gedaagde01] niet gehandeld als goed opdrachtnemer.

De draaikiepramen

4.7.

Over de draaikiepramen heeft [gedaagde01] in het keuringsrapport opgenomen dat sprake is van klemmende delen en onvoldoende omtrekspeling door slecht gesmeerd en slecht afgesteld hang- en sluitwerk waarvan de werking onvoldoende is en herstel wordt aanbevolen. De directe kosten worden door [gedaagde01] geschat op € 250,00 à € 350,00. [eiser01] stelt dat de door hem ingeschakelde slotenmaker constateerde dat herstel van de draaikiepramen niet mogelijk was en dat deze volledig vervangen moesten worden. Dit zou ruim € 2.000,00 kosten. [gedaagde01] heeft dit gebrek en de daarbij behorende herstelkosten dus verkeerd ingeschat. [gedaagde01] stelt dat hij kon volstaan met zijn bevindingen in het rapport. De ramen waren wat schuin en krom, maar daarbij was slechts incidenteel sprake van een paar millimeter bolling die niet met het blote oog zichtbaar was. Een meting vormt geen onderdeel van een visuele keuring en er was geen aanleiding om nader onderzoek te adviseren. [eiser01] had in plaats van een slotenmaker een timmerman moeten inschakelen. Een timmerman had waarschijnlijk wel herstelmogelijkheden gezien zoals door [gedaagde01] was begroot.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat niet in geschil is dat de kozijnen van de draaikiepramen niet goed aansloten met tochtverschijnselen tot gevolg. Verwacht mag worden dat de opdrachtgever met een bouwkundige keuring nu juist inzicht krijgt in dit soort gebreken en wat voor (herstel)werkzaamheden met bijbehorende kosten daarbij verwacht kunnen worden. [gedaagde01] heeft daarbij onvoldoende aangevoerd dat zijn handelwijze in dit geval afdoende was. De kiervorming had in ieder geval aanleiding moeten vormen tot het adviseren van een nadere meting of specialistisch onderzoek. Ten aanzien van de draaikiepramen is [gedaagde01] daarmee tekortgeschoten in zijn verbintenis als zorgvuldig keurder.

De dakgoot

4.9.

Tijdens de bouwkundige keuring heeft [gedaagde01] de dakgoten vanaf het maaiveld beoordeeld. In het rapport beoordeelt [gedaagde01] de dakgootbetimmering met een
“2”, wat volgens de toelichting gelijk staat aan
“Goede conditie: geen gebreken, incidentele beginnende veroudering”.Bij de bevindingen schrijft [gedaagde01]
“zie schilderwerk”. Bij het
“Buitenschilderwerk”staat vervolgens
“Verouderingsverschijnselen. Afpoederen van de verf”en dit wordt beoordeeld met een
“3”als zijnde in
“Redelijke conditie: plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen”.

[eiser01] stelt dat [gedaagde01] daarmee een verkeerde inschatting heeft gemaakt van de staat van de dakgoot. Een door hem ingeschakelde aannemer constateerde dat de zinken eindschotten van de dakgoot volledig vervangen moeten worden. Hier zitten scheuren in en de houten betimmering is aangetast door houtrot. Dit moet ook zichtbaar zijn geweest ten tijde van de keuring.

[gedaagde01] stelt dat hij in het rapport bewust bij de dakgootbetimmering heeft verwezen naar het schilderwerk. Dit moet in samenhang worden bezien, waardoor de
“redelijke”staat van de dakgoot wel degelijk in het rapport is meegenomen. Deze gebreken kunnen nog worden hersteld. Gehele vervanging van de eindschotten is niet noodzakelijk, laat staan van de hele dakgoten. Los daarvan zou het aanbrengen van nieuwe goten aan een woning van 30 jaar oud een voordeel voor [eiser01] opleveren, waarmee rekening moet worden gehouden.

4.10.

De kantonrechter stelt vast dat de geconstateerde gebreken aan de dakgoten, zoals die ook blijken uit de overgelegde foto’s, niet door [gedaagde01] zijn vermeld in zijn rapport. Op de foto’s is te zien dat in het zink op de kopse kanten van de dakgoten scheuren zitten. Gelet op de omvang van de scheuren lijkt het waarschijnlijk dat deze ook ten tijde van het onderzoek van [gedaagde01] al aanwezig waren. Onduidelijk is echter of [gedaagde01] deze had moeten opmerken binnen het bestek van zijn onderzoek. [adviseur01] heeft geconstateerd dat het voor hem lastig is te beoordelen of ruim een jaar eerder vanaf het maaiveld zodanige scheuren in het zink zichtbaar waren dat [gedaagde01] de ladder erbij had moeten nemen, om de goten aan een nadere inspectie te onderwerpen. De kantonrechter overweegt dat bij [gedaagde01] bekend was dat de woning 30 jaar oud was en dat dakgoten na verloop van een dergelijke periode mogelijk gebreken kunnen gaan vertonen. Het is ook zo dat juist bij oudere woningen de koper een bouwkundige keuring wil om die aspecten te bekijken die hij zelf niet eenvoudig kan beoordelen. Van [gedaagde01] had dan ook mogen worden verwacht dat hij zijn ladder had gepakt om de goten aan de binnenzijde te bekijken. Door dit na te laten en [eiser01] niet te informeren over de feitelijke staat van de kopse kanten van de dakgoten en de daarbij behorende herstelkosten heeft [gedaagde01] niet als goed opdrachtnemer gehandeld.

Schadevergoeding

4.11.

Nu een tekortkoming door [gedaagde01] ten aanzien van zowel het dakraam, de draaikiepramen als de dakgoot is vastgesteld, wordt toegekomen aan de stelling van [eiser01] dat hij schade heeft geleden door deze tekortkoming. [eiser01] stelt zijn schade op € 7.074,16, waarbij hij als uitgangspunt neemt een bedrag van € 1.200,00 aan herstelkosten voor het dakraam, € 1.823,35 voor de draaikiepramen en € 4.050,81 voor de dakgoten. [gedaagde01] betwist de omvang van de schade. De kantonrechter oordeelt dat de herstelkosten wel een indicatie voor de omvang van de schade kunnen vormen, maar niet daaraan gelijk te stellen zijn. Voor de vaststelling van de schade gaat het erom of het rapport zonder de tekortkoming van [gedaagde01] bij de prijsonderhandelingen zou hebben geleid tot een lagere koopprijs van de woning. Met andere woorden, zouden de geconstateerde gebreken ertoe hebben geleid dat [eiser01] bij de verkoper een lagere koopprijs had kunnen bedingen en zo ja, hoeveel lager. Dus nog los van de betwisting door [gedaagde01] van de omvang van de herstelkosten is onzeker wat de verkoper zou hebben gedaan met de verkoopprijs. Nader onderzoek, bijvoorbeeld door het horen van de verkoper, zou zijn vereist om hier inzicht in te krijgen. Ter zitting is dit besproken. [eiser01] heeft kenbaar gemaakt er de voorkeur aan te geven dat de kantonrechter de schade in redelijkheid, ex aequo et bono, begroot.

4.12.

De kantonrechter oordeelt het niet uitgesloten dat [eiser01] de koopprijs op een lager bedrag had weten te krijgen als het rapport van [gedaagde01] over hogere herstelkosten had gesproken. De woning stond al langere tijd te koop en de verkoper had de vraagprijs van de woning al verlaagd van € 449.000 k.k. in mei 2020 naar € 439.000 k.k. in juli 2020. [eiser01] heeft in augustus 2020 een bod uitgebracht van € 425.000 k.k., waarna de uiteindelijke koopprijs naar aanleiding van de bevindingen in het rapport van [gedaagde01] is bijgesteld naar € 422.000 k.k. Daaruit volgt in ieder geval enige ruimte bij de verkoper om de prijs te verlagen.

4.13.

Aan de andere kant brengt het feit dat de koopprijs al meerdere malen is verlaagd ook mee dat voor de verkoper de bodemprijs eerder is bereikt. Het ligt dan niet voor de hand dat de verkoper nog bereid is de verkoopprijs substantieel te verlagen. Verder weegt mee dat [eiser01] wist dat hij een oudere woning kocht, waarop de verwachtingen moeten worden aangepast en rekening moet worden gehouden met onverwacht onderhoud. Bovendien gaat [eiser01] bij zijn schadeberekening uit van kosten voor herstel van de hele dakgoten, terwijl het gebrek alleen de kopse kanten ervan betreft. Ten slotte dient rekening te worden gehouden met een factor ‘nieuw voor oud’ nu herstel door middel van vervanging ertoe leidt dat [eiser01] beschikt over een nieuw dakraam, nieuwe draaikiepramen en nieuwe (kopse kanten van de) dakgoten in plaats van dat deze 30 jaar oud zijn.

4.14.

Bovenstaande feiten en omstandigheden brengen de kantonrechter tot het oordeel dat de schadevergoeding in redelijkheid moet worden vastgesteld op € 2.000,00. Met inachtneming van hetgeen de kantonrechter hiervoor over de omvang van de gestelde kostenposten heeft overwogen, wordt hiermee voldoende tegemoet gekomen aan de kosten. Het komt haar niet realistisch voor dat de verkoper verder zou zijn gezakt met de verkoopprijs dan tot het ronde bedrag van € 420.000 k.k. en evenmin dat [eiser01] voor dat bedrag van de aankoop had afgezien. De vordering van [eiser01] zal in hoofdsom tot het bedrag van € 2.000,00 worden toegewezen en voor het overige worden afgewezen.

Wettelijke rente

4.15.

De door [eiser01] gevorderde wettelijke rente is, met inachtneming van het navolgende, toewijsbaar over het toegewezen bedrag van € 2.000,00. [gedaagde01] stelt daarbij terecht dat de wettelijke rente pas verschuldigd is geworden op het moment dat [eiser01] de schade heeft geleden. In dit geval sluit de kantonrechter daarvoor aan bij de datum van de levering van de woning op 21 december 2020.

Proceskosten en nakosten

4.16.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.17.

Nu de proceskosten worden gecompenseerd, zijn de door [eiser01] gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten niet toewijsbaar.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiser01] te betalen een bedrag van € 2.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 21 december 2020 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.