Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10414934 \ CV EXPL 23-870
Vonnis van 20 september 2023
in de zaak van
STICHTING STADLANDER,
gevestigd te Bergen op Zoom,
eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: Stadlander,
[gemachtigde] , werkzaam bij Stadlander,
tegen
STICHTING CENTRALE ADMINISTRATIE VOOR VOORZIENINGEN OP HET GEBIED VAN DE GEZONDHEIDS- EN WELZIJNSZORG (CAV), in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[rechthebbende],
[rechthebbende],
gevestigd te Zoetermeer ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: CAV,
gemachtigde: mr. F. Ergec.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 juli 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie,
- de brief van mr. Ergec van 7 augustus 2023, met productie,
- de mondelinge behandeling van 17 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de door Stadlander overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Stadlander verhuurt sinds 6 november 2020 aan de heer [rechthebbende] (hierna: [rechthebbende] ) de woning aan het [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning).
2.2.
De goederen van [rechthebbende] zijn onder bewind gesteld met benoeming van CAV tot bewindvoerder.
2.3.
Op 19 januari 2023 heeft er een geweldsincident plaatsgevonden in de woning van de onderbuurman van [rechthebbende] . [rechthebbende] is hiervoor aangehouden en verblijft sindsdien in voorlopige hechtenis.
2.4.
Bij vonnis van 27 februari 2023 heeft de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de woning toegewezen. Stadlander heeft de woning op 7 maart 2023 ontruimd.
2.5.
Ondanks verzoek daartoe heeft CAV de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Stadlander vordert – samengevat en na vermindering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van CAV in de proceskosten. Stadlander voert hiertoe het volgende aan.
Omwonenden hebben bij Stadlander geklaagd over overlast van [rechthebbende] . De overlast die [rechthebbende] veroorzaakt is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook heeft [rechthebbende] een buurman ernstig mishandeld. Om de rust terug te laten keren bij het wooncomplex heeft Stadlander in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd. Op grond van het vonnis in kort geding was Stadlander bevoegd om tot ontruiming over te gaan, wat Stadlander heeft gedaan. Nu de huurovereenkomst na de ontruiming niet is opgezegd door CAV, is Stadlander onderhavige procedure gestart voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3.2.
CAV voert verweer. CAV concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stadlander, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stadlander, met veroordeling van Stadlander in de kosten van deze procedure. Hieraan legt CAV het volgende ten grondslag.
Het incident met de onderbuurman rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. Er was namelijk sprake van zelfverdediging door [rechthebbende] . Daarnaast heeft Stadlander enkel geanonimiseerde verklaringen overgelegd. Uit de verklaringen volgt niet dat sprake is van een onhoudbare situatie. [rechthebbende] heeft, afgezien van de onderbuurman, een goede relatie met de buren. Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, zal [rechthebbende] dakloos worden. Gelet op de medische situatie van [rechthebbende] is een ontbinding ook niet gerechtvaardigd.
In voorwaardelijke reconventie
3.3.
CAV vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Stadlander te veroordelen tot betaling van de geleden schade als gevolg van de (onrechtmatige) ontruiming van de woning, welke schade nader bij staat opgemaakt moet worden, met veroordeling van Stadlander in de proceskosten, op voorwaarde dat de vordering in conventie van Stadlander wordt afgewezen.
Het komt voor rekening en risico van Stadlander dat zij op 7 maart 2023 is overgegaan tot ontruiming van de woning, zonder een vonnis in een bodemprocedure af te wachten. Voor [rechthebbende] is niet duidelijk wat de omvang van de schade is. Nu Stadlander tot ontruiming van de woning is overgegaan, dient Stadlander bewijs van de omvang van de schade over te leggen.
3.4.
Stadlander voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op grond van het vonnis van 27 februari 2023 was de ontruiming op 7 maart 2023 gerechtvaardigd en toegestaan. Van een onrechtmatige ontruiming was dan ook geen sprake. CAV is niet in appel gegaan tegen het vonnis in kort geding. CAV is daarom niet-ontvankelijk in haar vordering. Voor zover zij wel ontvankelijk is, geldt het volgende. Het vonnis is op 28 februari 2023 betekend aan CAV. CAV had de mogelijkheid om de woning zelf te ontruimen. Nu CAV heeft verzuimd de woning tijdig te ontruimen, is Stadlander tot ontruiming overgegaan. Voor zover al sprake is van schade, dient deze voor eigen rekening te blijven.
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Tussen partijen speelt de vraag of de huurovereenkomst voor de woning dient te worden ontbonden en zo nee, of Stadlander schade dient te vergoeden aan CAV.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden. Omdat de vordering van Stadlander wordt toegewezen, is CAV niet-ontvankelijk in haar vordering. Hierna wordt toegelicht hoe de kantonrechter tot de beslissingen is gekomen.
4.2.
Op grond van de wet en de huurovereenkomst dient een huurder zich als een goed huurder te gedragen. Een huurder mag geen (herhaaldelijke) overlast veroorzaken. Doet een huurder dit toch, dan is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd is. [1] Die situatie doet zich voor. Uit de door Stadlander overgelegde gespreksverslagen, WhatsApp-berichten met [rechthebbende] en de meldingen en verklaringen van omwonenden blijkt namelijk dat [rechthebbende] geruime tijd ernstige overlast heeft veroorzaakt door zich intimiderend en bedreigend te gedragen tegenover omwonenden waardoor zij zich onveilig voelen. Uiteindelijk is dat dusdanig geëscaleerd dat [rechthebbende] zijn onderbuurman fysiek te lijf is gegaan en daarbij bedreigingen heeft geuit tegen deze en een andere buurman. Op het moment van de mondelinge behandeling verbleef [rechthebbende] daarvoor nog altijd in detentie. [rechthebbende] stelt weliswaar dat sprake was van zelfverdediging en dat hij dit ook op een pro forma behandeling van de meervoudige strafkamer heeft verklaard, maar dat standpunt heeft niet geleid tot opheffing of schorsing van de voorlopige hechtenis. Het voorgaande maakt dat de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd is.
4.3.
CAV heeft aangevoerd dat een belangenafweging in het voordeel van [rechthebbende] dient uit te vallen, gelet op zijn medische situatie en omdat hij anders dakloos zal raken. De medische situatie van [rechthebbende] is door CAV niet onderbouwd, zodat de kantonrechter aan die omstandigheden voorbij zal gaan. Verder heeft [rechthebbende] in principe belang bij het behoud van de woning, maar ter zitting heeft hij zelf meerdere keren duidelijk gezegd dat hij niet naar de woning wil terugkeren. Ook heeft hij gezegd dat hij vanwege de mishandeling van de buurman psychiatrisch is onderzocht en dat uit de rapportages van de deskundigen in de strafzaak blijkt dat begeleid wonen en TBS met voorwaarden geadviseerd wordt.
Stadlander is als verhuurder verantwoordelijk voor het huurgenot van de omwonenden. Zij heeft de plicht om het rustig en veilig woongenot van haar huurders zoveel mogelijk te waarborgen. Door het gedrag van [rechthebbende] kan Stadlander dat niet. De door [rechthebbende] veroorzaakte overlast is dermate ernstig van aard dat daardoor voor de omwonenden en dus ook voor Stadlander een onhoudbare situatie is ontstaan. Stadlander heeft daarom een gerechtvaardigd belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat CAV na de ontruiming van de woning geen huurpenningen meer heeft betaald en impliciet in de ontruiming heeft berust door geen rechtsmiddelen aan te wenden. Gelet op het voornoemde valt de belangenafweging in het voordeel van Stadlander uit. Dat maakt dat de huurovereenkomst voor de woning zal worden ontbonden.
4.4.
Nu de vordering in conventie wordt toegewezen, is aan de voorwaarde voor de vordering in reconventie niet voldaan. De kantonrechter zal CAV daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering in reconventie.
4.5.
CAV is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kantonrechter wijst daarbij ook gemachtigdensalaris toe. Kosten van eigen personeel moet als schade worden beschouwd, omdat dat personeel niet voor andere werkzaamheden beschikbaar was. [2] Omdat pas ter zitting duidelijk is geworden dat de vordering in reconventie een voorwaardelijke vordering betrof en Stadlander een conclusie van antwoord in reconventie heeft opgesteld, zal de kantonrechter voor die conclusie één punt salaris gemachtigde toekennen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Stadlander dan ook als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
128,57
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
240,00
(3,00 punten × € 80,00)
- nakosten
€
40,00
Totaal
€
536,57
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats01] aan het [adres02] ,
In voorwaardelijke reconventie
5.2.
verklaart CAV niet-ontvankelijk in haar vordering,
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.3.
veroordeelt CAV, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] , in de proceskosten, aan de zijde van Stadlander tot dit vonnis vastgesteld op € 536,57,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Borm, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.