Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4808
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
( [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 233.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: namens de heffingsambtenaar, [naam] .
1.5.
Belanghebbende en zijn gemachtigde waren zonder kennisgeving aan de rechtbank niet aanwezig. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de uitnodiging voor de zitting op 28 februari 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met een berging/schuur, ondergrond en tuin. De woning is gebouwd in 1969. De woonoppervlakte is 114m2 en de oppervlakte van het perceel is 165m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van de woning en de aanslag te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van € 185.000. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld en daarom verminderd dient te worden. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde. De rechtbank beoordeelt de juistheid van de uitspraak op bezwaar. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de door hen gestelde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt en stelt de waarde in goede justitie vast op € 228.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de waarde van de woning verlaagd dient te worden, maar heeft niet onderbouwd welke waarde volgens hem toegekend dient te worden aan de woning. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.3.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 185.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende weliswaar gesteld dat de heffingsambtenaar volgens hem onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de mindere staat van onderhoud van de woning, maar heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij de door hem gestelde waarde heeft berekend en met welke vergelijkingsobjecten daarbij rekening is gehouden.
5.4.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 228.000.
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 228.000 en aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 228.000.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 837 omdat de gemachtigde van belanghebbende een beroepschrift heeft ingediend. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 228.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 837 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 20 september 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.