ECLI:NL:RBZWB:2023:6728 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachter...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Bergen op Zoom

Zaaknummer: 10349224 \ VV EXPL 23-12

Vonnis in kort geding van 17 april 2023

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. P.C. Rijken,

tegen

[gedaagde] , H.O.D.N. [bedrijf],

gevestigd te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: huurder,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 27 februari 2023 met producties.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 april 2023. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. De mondelinge behandeling is gesloten en er is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Sinds 1 januari 2022 huurt huurder van verhuurder een bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) voor een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 3.525,09 inclusief servicekosten en btw. De huurprijs is bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de maand verschuldigd. De huur is aangegaan voor een periode van 60 maanden en loopt tot en met 31 december 2026. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.2.

Op 1 december 2022 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten. In deze overeenkomst is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:

(…) “B. Huurder heeft vanwege de huurovereenkomst over de periode januari tot en met september 2022 een achterstand bij Verhuurder van in totaal EUR 19.128,68, bestaande uit achterstallige huur en servicekosten ad EUR 9.084,50, een deel van de waarborgsom ad EUR 56,50, (boete-)rente ad EUR 7.500 en incassokosten ad EUR 2.487,68, ter zake waarvan Huurder bij brief van 12 oktober 2022 is gesommeerd tot betaling over te gaan, één en ander aan partijen genoegzaam bekend.

C. Huurder heeft, na voormelde brief, per 1 december 2022 EUR 14.000 betaald op de rekening van Verhuurder.

D. Gelet op het voorgaande sub B en C is in november 2022 nog eens 3 maanden (boete-) rente verschuldigd geworden van in totaal EUR 900 en nadere incassokosten van EUR 135.

(…)

1. De in de considerans sub C genoemde betaling van EUR 14.000 strekt in mindering op achtereenvolgens de achterstand inzake de in de considerans sub B en D vermelde incassokosten, de (boete-)rente, de waarborgsom en de huur en servicekosten, zodat resteert een bedrag van EUR 6.163,68 aan achterstallig huur en servicekosten over de betreffende periode. Dit betreft de maanden september en oktober 2022.

2. Huurder stort nog EUR 3.085,50 op de rekening van Verhuurder uiterlijk op 15 december 2022 alsmede EUR 2.622,68 uiterlijk op 15 januari 2023. Ingeval van volledige en tijdige ontvangst van deze termijnen zonder verrekening en/of (verdere) korting, zal Verhuurder aan Huurder kwijting verlenen voor het overige aan achterstand.

(…)

3. De facturen ter zake van de huur en servicekosten over de periode vanaf januari 2023 worden als gebruikelijk uiterlijk op de 1e dag van de desbetreffende maand voldaan.” (…)

2.3.

Op 22 december 2022 heeft huurder € 500,00 aan verhuurder betaald met omschrijving
“Afbetaling lening”.

2.4.

Op 12 januari 2023 heeft verhuurder een bedrag van € 3.085,00 van huurder ontvangen met omschrijving
“Huur [adres] ”.

3.Het geschil

3.1.

Verhuurder vordert in kort geding samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, huurder te veroordelen:

a. tot ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;

b. tot betaling van € 14.613,86 aan achterstallige huur per 21 februari 2023 inclusief de contractuele boete;

c. tot betaling van € 3.525,09 aan huur over maart 2023;

d. tot betaling van € 1.512,50 aan buitengerechtelijke kosten;

e. in de proces- en nakosten.

3.2.

Verhuurder legt aan zijn vordering - samengevat - het volgende ten grondslag. Huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst stelselmatig te laat en onregelmatig te betalen. Partijen hebben op 1 december 2022 afspraken gemaakt over de op dat moment bestaande huurachterstand, zijnde een bedrag van € 6.163,68. Huurder is deze afspraken niet nagekomen. Daarnaast bestaat er een aanvullende afspraak op grond waarvan huurder € 1.000,00 aan verhuurder diende te voldoen. Deze afspraak is door huurder ook niet volledig nagekomen. Hij dient nog € 500,00 te voldoen. Na deze afspraken is huurder opnieuw nalatig in het tijdig en volledig voldoen van de verschuldigde huurpenningen en is de huurachterstand verder opgelopen. Op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen maakt verhuurder ook aanspraak op de contractuele boete voor iedere te late betaling van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,00 per maand. Voor december 2022 tot en met februari 2023 is huurder in totaal € 900,00 aan boete verschuldigd wegens het niet (tijdig) betalen van de huurtermijnen. Tot slot stelt verhuurder dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering gelet op de oplopende huurachterstand.

Het gevorderde bedrag van € 14.613,86 bestaat uit:

achterstallige huur per 1 december 2022 € 6.163,68
restant aanvullende afspraak € 500,00
huur december 2022 € 3.085,00
restant huur januari 2023 € 440,09
huur februari 2023 € 3.525,09
boete december 2022 tot en met februari 2023

totaal € 14.613,86

3.3.

Het verweer van huurder komt hierna -voor zover van belang- aan de orde.

4.De beoordeling

4.1.

Beoordeeld dient te worden of verhuurder een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

4.2.

De spoedeisendheid van de zaak vloeit uit het door verhuurder gestelde voort en is in voldoende mate gebleken. Dit is door huurder ook niet weersproken.

Waar bestaan de gevorderde bedragen uit?

4.3.

Ter zitting heeft huurder aangegeven niet te begrijpen welke bedragen hij nog dient te betalen, omdat hij op 1 december 2022 € 14.000,00 heeft betaald. Hierna worden achtereenvolgens de posten besproken waarvan verhuurder betaling vordert.

Bedrag op grond van de vaststellingsovereenkomst

Partijen zijn afspraken overeengekomen zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst en weergegeven onder overweging 2.2. De kantonrechter zal dan ook uitgaan van die afspraken. Hieruit volgt dat er op 1 december 2022, ná betaling van het bedrag van € 14.000,00, nog een bedrag van € 6.163,68 aan huurachterstand resteerde. Verder is overeengekomen dat als huurder op 15 december 2022 € 3.085,50 (zijnde de huur over december 2022) en op uiterlijk 15 januari 2023 € 2.622,68 zou betalen, het resterende deel van de huurachterstand (zijnde € 3.541,00) zou worden kwijtgescholden. Vaststaat dat huurder niet aan die voorwaarden heeft voldaan, zodat verhuurder aanspraak kan maken op het volledige bedrag van € 6.163,68.

Restant aanvullende afspraak

Ter zitting is door verhuurder onweersproken toegelicht dat is afgesproken dat huurder € 15.000,00 aan verhuurder zou betalen, maar dat huurder per 1 december 2022 € 14.000,00 heeft betaald. Dit bedrag van € 14.000,00 is opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Het verschil, zijnde een bedrag van € 1.000,00, is niet opgenomen in de vaststellingsover-eenkomst, maar diende huurder nog wel te voldoen. Dat hierover overeenstemming bestaat tussen partijen blijkt uit de door verhuurder overgelegde e-mailberichten van 2 en 7 december 2022 en is door huurder ook niet weersproken. Vast staat dat huurder op 22 december 2022 € 500,00 heeft betaald, zodat ter zake nog € 500,00 resteert.

Achterstallige huur vanaf december 2022 tot en met maart 2023

Huurder heeft aangevoerd dat de betaling van € 3.085,00, die door verhuurder op 12 januari 2023 is ontvangen, de huur voor de maand december 2022 betreft. Als onweersproken staat vast dat als omschrijving bij de betaling
“huur [adres]” staat, zodat de kantonrechter op grond van artikel 6:43 BW Pro ervan uitgaat dat die betaling ziet op de huur voor januari 2023. De huur over de maand december 2022 dient dus nog door huurder te worden betaald, terwijl er over de maand januari 2023 nog een bedrag van € 440,09 verschuldigd is (zie hierna). Per saldo maakt het overigens niet uit aan welke maand deze betaling wordt toegerekend; immers als daarmee de huur over december 2022 zou zijn voldaan, is er géén huur voldaan over januari 2023, zodat de huurachterstand over de gehele periode hetzelfde blijft.

Verhuurder is op grond van artikel 4.5 huurovereenkomst gerechtigd om de huurprijs jaarlijks per 1 januari aan te passen op basis van de consumentenprijsindex. Per 1 januari 2023 is de huur daarom geïndexeerd en vastgesteld op € 3.525,09. Dat de huur volgens huurder na deze verhoging te duur voor hem is, ontslaat hem niet van zijn betalings-verplichting. Huurder is daarom gehouden om de geïndexeerde huurprijs vanaf 1 januari 2023 te betalen. Aangezien huurder op 12 januari 2023 € 3.085,00 heeft betaald, is hij nog een bedrag van € 440,09 aan huur verschuldigd over de maand januari 2023.

Huurder heeft ter zitting erkend de huur over de maanden februari en maart 2023 niet te hebben voldaan (zijnde in totaal € 7.050,18). Daarmee komt de totale huurachterstand over de periode december 2022 tot en met maart 2023 uit op een bedrag van € 10.575,27.

Boete

De gevorderde boete van € 900,00 over de maanden december 2022 tot en met februari 2023 is als onweersproken en gegrond op artikel 23.2 van de algemene bepalingen verschuldigd.

Conclusie te betalen bedragen

4.4.

Hoewel de terughoudendheid betracht dient te worden bij toewijzing van een geldvordering in kort geding, zal de kantonrechter huurder veroordelen tot betaling van de huurachterstand en verschuldigde boetes. Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter uit van de volgende bedragen:

vaststellingsovereenkomst € 6.163,68
restant aanvullende afspraak € 500,00
huur december 2022 tot en met maart 2023 € 10.575,27
boete december 2022 tot en met februari 2023

totaal € 18.138,95*

* Oftewel het bedrag van € 14.613,86 (per 21 februari 2023) plus de huur over maart 2023.

Ontruiming per 1 mei 2023

4.5.

De kantonrechter acht het zeer waarschijnlijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij wordt overwogen dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om de huur tijdig en volledig te betalen. Ten tijde van dagvaarding bedroeg de huurachterstand meer dan vier maanden en na dagvaarding is de achterstand verder opgelopen. Daarnaast is sprake van herhaalde, langdurige huurachterstand, waarbij de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet tijdig en/of volledig werd voldaan. Ook de op 1 december 2022 gemaakte afspraken over de toen bestaande huurachterstand zijn niet nagekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is huurder dusdanig tekortgeschoten in de nakoming van zijn (betalings-)verplichting dat in onderhavig kort geding kan worden vooruitgelopen op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure. De kantonrechter neemt ook in aanmerking dat huurder ter zitting heeft verklaard de huur van € 3.525,09 niet te kunnen betalen. De ontruiming van het gehuurde met haar gevolgen is dan ook gerechtvaardigd en zal worden toegewezen.

4.6.

Voor wat betreft de ontruimingstermijn wordt het navolgende in aanmerking genomen: Huurder heeft ter zitting aangegeven dat hij het gehuurde graag nog tot uiterlijk 1 mei 2023 zou willen gebruiken en het gehuurde dan zal opleveren. Daarnaast heeft huurder toegezegd uiterlijk 4 april 2023 de huur over de maand april 2023 te voldoen en heeft hij toegezegd zijn medewerking te zullen verlenen aan de bezichtigingen van het gehuurde door de makelaar met potentiële nieuwe huurders. Verhuurder heeft ter zitting toegezegd dat als huurder uiterlijk 1 mei 2023 het gehuurde oplevert, hij de overeenkomst als geëindigd zal beschouwen en geen aanspraak zal maken op gebruikersvergoeding vanaf 1 mei 2023. Hoewel deze toezeggingen niet in het dictum kunnen worden opgenomen, gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen hun toezeggingen zullen nakomen. Mede gelet op de gedane toezeggingen zal de kantonrechter de ontruimingstermijn in redelijkheid bepalen op 14 dagen na dit vonnis (oftewel uiterlijk 1 mei 2023).

4.7.

Verhuurder vordert verder de veroordeling van huurder tot betaling van een dwangsom per dag indien huurder in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. Gelet op het feit dat verhuurder met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel heeft om zelf tot gedwongen ontruiming over te gaan, had hij dienen te stellen en onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel nodig is om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom. Dat heeft hij niet gedaan, zodat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

4.8.

Verhuurder heeft een vergoeding van buitengerechtelijke kosten ex aequo et bono gesteld op € 1.512,50 inclusief btw. De kantonrechter zal deze vergoeding op grond van artikel 242 Rv Pro matigen tot het bedrag van € 1.157,23 inclusief btw en dit bedrag toewijzen. Dit bedrag is berekend op grond van de bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten horende staffel behorende bij het toegewezen bedrag aan hoofdsom. Niet is gesteld en onderbouwd dat er zodanige buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die een hoger bedrag dan de staffel rechtvaardigen.

Proceskosten

4.9.

Huurder is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van verhuurder als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

134,73

- griffierecht

€

693,00

- salaris gemachtigde

€

529,00

totaal

€

1.356,73

4.10.

De nakosten, waarvan verhuurder betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.

5.De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt huurder om binnen 14 dagen na dit vonnis het gehuurde aan [adres] te [plaats 2] , met al wie en al wat zich daarin van zijn zijde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels en al hetgeen daar verder toe behoort ter vrije en algehele beschikking aan verhuurder te stellen;

5.2.

veroordeelt huurder tot betaling van € 18.138,95;

5.3.

veroordeelt huurder tot betaling van € 1.157,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.4.

veroordeelt huurder in de proceskosten, aan de zijde van verhuurder tot dit vonnis vastgesteld op € 1.356,73;

5.5.

veroordeelt huurder onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door verhuurder volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris voor de gemachtigde van verhuurder, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2023.