Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10481612 \ CV EXPL 23-1231
Vonnis van 13 september 2023
in de zaak van
STICHTING WOONKWARTIER,
te Zevenbergen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonkwartier,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. W. Kolmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis van 14 juni 2023 en de daarin genoemde processtukken;
b. de akte houdende aanvulling van feiten en overlegging producties, tevens akte houdende vermeerdering eis van mr. Kempe ingekomen op 7 juli 2023;
c. de brief van 1 augustus 2023 van mr. Kempe met aanvullende producties 17 en 18;
d. de brief van 3 augustus 2023 van mr. Kempe met aanvullende producties 19 en 20;
e. de mondelinge behandeling van 10 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen Woonkwartier als verhuurder en [gedaagde01] als huurder bestaat met ingang van 6 februari 2020 een huurovereenkomst voor de zelfstandige woning aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde).
2.2.
De huur bedraagt per 1 juli 2023 – na huurprijsverlaging – € 579,02 per maand en dient bij vooruitbetaling vóór de eerste van elke maand te worden betaald.
2.3.
Bij vonnis van 9 februari 2022 heeft de kantonrechter – samengevat – in een eerdere procedure tussen partijen, een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde01] vastgesteld met betrekking tot het laten ontstaan van een huurachterstand en het veroorzaken van (geluids)overlast. [gedaagde01] is veroordeeld tot betaling van het bedrag aan huurachterstand berekend tot en met januari 2022, maar de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen. Daarbij woog onder meer mee dat Woonkwartier voorafgaand aan de procedure weinig had geïnvesteerd om het onderlinge gesprek met buurtbewoners aan te gaan en dat het hebben van een woning voor [gedaagde01] essentieel was voor het aanpakken van zijn (verslavings)problemen waar hij proactief mee bezig was. [gedaagde01] kreeg daarom nog een kans en hoefde het gehuurde niet te verlaten.
2.4.
[gedaagde01] heeft vanaf maart 2023 de huur niet structureel volledig voldaan.
2.5.
Op 2 maart 2023 is de politie in het gehuurde binnengetreden en heeft daarvan de bestuurlijke rapportage gedateerd 15 maart 2023 opgemaakt. De politie heeft in het gehuurde aangetroffen - voor zover relevant - 31 gram cocaïne, 3051 gram GHB en een busje pepperspray.
2.6.
Bij brieven van 6 en 16 maart 2023 heeft Woonkwartier [gedaagde01] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
2.7.
Bij berichten van 15 en 29 maart 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde01] – kort gezegd – laten weten dat [gedaagde01] bereid is tot overleg maar niet tot vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst zal overgaan.
3.Het geschil
3.1.
Woonkwartier vordert na wijziging van eis – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst te ontbinden; en
[gedaagde01] te veroordelen:
II. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde01] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Woonkwartier te stellen;
III. om aan Woonkwartier tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 2.719,56, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van algehele voldoening;
IV. tot betaling aan Woonkwartier van € 579,02 per maand voor elke ingegane maand dat [gedaagde01] vanaf 1 augustus 2023 het gehuurde onder zich houdt, totdat het gehuurde geheel ter vrije beschikking aan Woonkwartier is gesteld;
V. in de kosten van dit geding.
3.2.
Woonkwartier legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde01] heeft zich in strijd met artikel 7:213 BW en de algemene huurvoorwaarden niet als goed huurder gedragen. Door het wederom laten ontstaan van een huurachterstand, het veroorzaken van overlast bij omwonenden en door het in het gehuurde aanwezig hebben van de door de politie onder 2.4. genoemde aangetroffen zaken, is [gedaagde01] zodanig ernstig tekortgeschoten in zijn verplichtingen als goed huurder, dat daarmee een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer. [gedaagde01] is niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen als goed huurder. Als dat wel zou worden aangenomen, kan daarmee in ieder geval geen ontbinding en ontruiming worden gerechtvaardigd. Allereerst veroorzaakt [gedaagde01] geen overlast meer. Ten tweede klopt het dat [gedaagde01] problemen had met de huurbetalingen, maar dat komt omdat zijn financiële hulpverlener ermee is gestopt. Ten derde betwist [gedaagde01] de door de politie geconstateerde hoeveelheid verdovende middelen en stelt dat het hoe dan ook slechts een gebruikershoeveelheid betreft. [gedaagde01] wist ook niet van de aanwezigheid hiervan in het gehuurde. Tot slot heeft [gedaagde01] een groot belang bij het behoud van het gehuurde, ook om hulp te kunnen krijgen bij zijn verslavingsproblematiek.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Betalen huurachterstand
4.1.
Tussen partijen staat vast dat de huurachterstand tot en met augustus 2023 € 3.298,58 bedraagt. Woonkwartier heeft toegelicht dat de huurachterstand als volgt is opgebouwd. [gedaagde01] heeft onbetaald gelaten een deel van de maandtermijnen van augustus 2021 en maart 2023 en de volledige maandtermijnen van april, juni, juli en augustus 2023. Daarbij is meegenomen dat de huurprijs vanaf 1 juli 2023 is verminderd van € 757,84 naar € 579,02.
4.2.
Waar de gemachtigde van [gedaagde01] erop heeft gewezen dat [gedaagde01] in het vonnis van 9 februari 2022 al is veroordeeld tot betaling van de huurachterstand berekend tot en met januari 2022, geldt het volgende. Woonkwartier heeft onweersproken toegelicht dat [gedaagde01] na dat vonnis een groot deel van de daarin vastgestelde huurachterstand heeft afgelost. Het deel dat onbetaald is gelaten, heeft Woonkwartier toegeschreven aan de termijn van augustus 2021 en daarvan wordt in deze procedure alsnog betaling gevorderd. Voor zover het vonnis van 9 februari 2022 al een executoriale titel bevat voor dit deel van het in deze procedure gevorderde bedrag, heeft Woonkwartier uitdrukkelijk toegezegd dit (deel van het) bedrag niet tweemaal te executeren.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat het totaal nog door [gedaagde01] aan Woonkwartier verschuldigde bedrag berekend tot en met augustus 2023 € 3.298,58 bedraagt. [gedaagde01] moet deze achterstand aan Woonkwartier betalen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen. Indien [gedaagde01] een betalingsregeling wenst te sluiten, kan hij zich hiervoor wenden tot (de gemachtigde van) Woonkwartier.
4.4.
[gedaagde01] moet ook de door Woonkwartier gevorderde wettelijke rente betalen op de manier zoals onder de beslissing staat vermeld. Als dag dat het bedrag opeisbaar is geworden geldt voor iedere huurtermijn afzonderlijk steeds de eerste dag van de maand waarop die maandtermijn betrekking heeft.
Ontbinding
4.5.
De hiervoor vastgestelde huurachterstand bedraagt bijna vijf maanden. [gedaagde01] komt daarmee zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst al langere tijd niet na. Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. In dit geval zal de kantonrechter de door Woonkwartier gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen en overweegt daartoe het volgende. De hoogte van de huurachterstand is van voldoende gewicht om een ontbinding te rechtvaardigen. Van Woonkwartier als verhuurder kan bij een huurachterstand van deze omvang niet worden verlangd dat de huurrelatie voortduurt.
4.6.
Als de belangen van [gedaagde01] zwaarder wegen dan de belangen van Woonkwartier, kan dit oordeel anders zijn. Enerzijds weegt mee het door [gedaagde01] gestelde belang dat hij baat heeft bij behoud van het gehuurde om in aanmerking te komen voor hulp bij zijn verslavingsproblematiek. Maar daartegenover weegt zwaarder dat [gedaagde01] in het vonnis van 9 februari 2022 al een tweede kans heeft gekregen en daarbij uitdrukkelijk is gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen van het niet, althans niet tijdig of volledig, betalen van de huur. Dat [gedaagde01] wederom een huurachterstand heeft laten ontstaan, brengt mee dat hij daarvan nu de consequenties zal moeten dragen. De door [gedaagde01] genoemde persoonlijke omstandigheden kunnen daarmee niet als gevolg hebben dat van ontbinding moet worden afgezien.
4.7.
Gelet op het voorgaande kunnen de standpunten van partijen over de al dan niet door [gedaagde01] veroorzaakte overlast en over de door de politie in het gehuurde aangetroffen verdovende middelen buiten beschouwing blijven.
Ontruiming
4.8.
Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zal [gedaagde01] ook worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde01] moet de woning binnen veertien dagen verlaten. De kantonrechter merkt in dit verband op dat als [gedaagde01] dat niet doet, Woonkwartier het gehuurde door de deurwaarder kan laten ontruimen.
Huur en schadevergoeding
4.9.
De vordering tot betaling van een bedrag van € 579,02 per maand is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens toewijsbaar, met ingang van 1 september 2023 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en daarna als schadevergoeding tot aan ontruiming van het gehuurde.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.10.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Uit de feiten en omstandigheden van dit geval is voldoende gebleken dat Woonkwartier er gelet op het verleden en de eerdere procedure tussen partijen belang bij heeft dat [gedaagde01] ook daadwerkelijk het gehuurde zo snel mogelijk verlaat.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonkwartier als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
Totaal
€
915,86
4.12.
De nakosten aan de zijde van Woonkwartier worden begroot op € 116,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, en de explootkosten van betekening van dit vonnis als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen partijen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde01] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Woonkwartier te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonkwartier te betalen € 3.298,58, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag van algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonkwartier te betalen € 579,02 per maand, met ingang van 1 september 2023 tot en met ontruiming van het gehuurde;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Woonkwartier tot dit vonnis vastgesteld op € 915,86,
5.6.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.