Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10361056 \ CV EXPL 23-687
Vonnis van 20 september 2023
in de zaak van
WOONSTICHTING LAND VAN ALTENA,
te Altena,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Woonstichting Land van Altena,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
2.
[gedaagde in conventie sub 2],
te [plaats 1] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie] en afzonderlijk aangeduid als de heer [gedaagde in conventie sub 1] en mevrouw [gedaagde in conventie sub 2] ,
gemachtigde: mr. D. Bakker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 mei 2023
- conclusie van antwoord in reconventie tevens akteverzoek overlegging producties mede in conventie tevens wijziging van eis in conventie van Woonstichting Land van Altena
- antwoordakte, tevens akte overlegging producties van [gedaagden in conventie]
- de mondelinge behandeling van 15 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt alsmede de bij die gelegenheid door [gedaagden in conventie] overgelegde akte tot wijziging eis.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. Woonstichting Land van Altena heeft met [gedaagde in conventie sub 2] met ingang van 22 juli 2016 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats 2] (hierna: de woning/het gehuurde).
b. [gedaagde in conventie sub 1] en [gedaagde in conventie sub 2] zijn met elkaar gehuwd.
c. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
d. In die huurvoorwaarden staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“ (…)
ARTIKEL 6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goede huurder betaamt.
(…)
ARTIKEL 6.6
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
ARTIKEL 9.1
Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
(…)
ARTIKEL 9.3
Alle veranderingen die in strijd met de voorwaarden van verhuurder zijn aangebracht, zullen op eerste aanzegging van verhuurder ongedaan worden gemaakt door huurder. (…)”
e. Woonstichting Land van Altena heeft op 18 juli 2022 geconstateerd dat [gedaagden in conventie] in de achtertuin van het gehuurde meerdere bouwwerken en/of volières hebben geplaatst waarin zij vogels en duiven houden. Hiervoor is geen voorafgaande toestemming verleend.
f. Bij brief van 25 juli 2022 heeft Woonstichting Land van Altena [gedaagden in conventie] aangeschreven om alsnog binnen 14 dagen toestemming te vragen voor de bouwwerken en/of volières.
g. Op 4 augustus 2022 hebben [gedaagden in conventie] een aanvraagformulier bij Woonstichting Land van Altena ingediend.
h. Bij brief van 30 augustus 2022 heeft Woonstichting Land van Altena de aanvraag afgewezen en [gedaagden in conventie] aangemaand om de aanpassing voor 1 november 2022 ongedaan te maken en de situatie terug te brengen naar de originele staat.
i. [gedaagden in conventie] houden 160 vogels/parkieten en vier duiven.
j. Omwonenden van [huisnummer 3] en [huisnummer 4] hebben op 18 juli 2022 klachten geuit over de vogels en duiven, te weten over uitwerpselen, stankoverlast en het aantrekken van ongedierte zoals muizen.
k. De buren van [huisnummer 2] (familie [naam 1] , ook huurders van Woonstichting Land van Altena) houden vijf berghonden.
l. Tussen de woning van [gedaagden in conventie] en de woning van familie [naam 1] is nog één huis ( [huisnummer 1] ) gelegen en een doorgang.
m. Een vriend van [gedaagden in conventie] (de heer [naam 2] ) verklaart op 10 maart 2022 dat de honden op [huisnummer 2] erg tekeer gaan met blaffen.
n. Mevrouw [naam 3] , wiens moeder direct naast [huisnummer 2] woonde, schrijft dat als zij uit haar auto stapte de honden hevig beginnen te blaffen tot zij binnen is.
o. Mevrouw [naam 4] verklaart dat als zij les krijgt zij de honden regelmatig hoort blaffen.
p. In week 3 en 8 van 2022 hebben [gedaagden in conventie] meldingen gedaan over het stoken van afval en overlast door een feest in een partytent.
q. Bij brief van 18 februari 2022 schrijft de gemachtigde van [gedaagden in conventie] aan Woonstichting Land van Altena, voor zover relevant, het volgende:
“(…)
Cliënt ervaart al vijf jaar lang overlast veroorzaakt door de buren die woonachtig zijn op
[huisnummer 2] (hierna te noemen: “de buren”). De buren hebben vijf grote berghonden die fungeren als waakhond.1 Daarnaast worden met regelmaat nog twee andere honden gebracht door de dochter van de buren. De buren zijn niet in staat om dergelijke honden in de gehuurde woning te houden zonder haar buren onaanvaardbare overlast te bezorgen.
2. Niet alleen heeft cliënt last van de honden, maar ook van het onacceptabele gedrag van de buren. Zij treiteren cliënt en zijn vrouw. Zo worden er vuilnisbakken van cliënt omgegooid en worden de honden bewust in de tuin gelaten waardoor zij gaan blaffen. Helaas blijft het niet alleen bij treiteren, er hebben ook bedreigingen plaatsgevonden: de buurman heeft naar cliënt het gebaar gemaakt alsof hij zijn eigen keel doorsnijdt. Vervolgens heeft er ook een lichamelijke confrontatie plaatsgevonden. Daarnaast gedragen de buren zich ronduit asociaal Een voorbeeld daarvan is dat de buren recentelijk een vuur hebben gestookt in hun tuin met chemische middelen.2 De vlammen laaiden hoog op. De politie moest erbij komen om de buren te sommeren het vuur uit te maken. In het huis van cliënt hing toen een chemische lucht die dermate ernstig was dat cliënt naar de huisarts moest voor klachten aan de luchtwegen. (…)”
r. Bij brief van 22 juni 2022 zijn [gedaagden in conventie] door Woonstichting Land van Altena aangeschreven over binnengekomen meldingen over het gedrag van de heer [gedaagde in conventie sub 1] in de vorm van schelden, provoceren, treiteren, intimideren en bedreigen tegen buurtbewoners.
s. Op 30 juni 2022 heeft de heer [gedaagde in conventie sub 1] aangifte gedaan van brandstichting gepleegd op 25 mei 2023.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Woonstichting Land van Altena vordert na wijziging van eis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans op een andere door de kantonrechter vast te stellen termijn, over te gaan tot verwijdering en het verwijderd houden:
a. van de aanbouwen, volières en/of overkappingen in de achtertuin van de woning aan
[adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , en wel zodanig dat alleen de
berging/schuur van Woonstichting Land van Altena zal resteren;
b. van alle vogels en duiven uit alle bouwwerken en/of volières in de tuin van de woning
staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] ;
II. [gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling aan Woonstichting Land van Altena van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij niet aan de in I. opgenomen veroordeling voldoen, tot een maximum van € 1.000,00 is bereikt, althans tot betaling van door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedragen;
III. wanneer [gedaagden in conventie] niet vrijwillig aan de onder I. opgenomen veroordeling voldoen en het maximum aan dwangsommen is bereikt:
a. Woonstichting Land van Altena overeenkomstig artikel 3:299 BW te machtigen om zelf datgene te doen waartoe [gedaagden in conventie] zijn gehouden, doch niet hebben gedaan, bestaande uit het verwijderen en afvoeren van de vogels, aanbouwen, volières en/of overkappingen in de achtertuin van de woning aan [adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , en [gedaagden in conventie] te veroordelen om die werkzaamheden te gedogen;
b. [gedaagden in conventie] te veroordelen om de onroerende zaak althans de achtertuin gelegen aan
[adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , met alle zich daarin bevindende personen, tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de eventueel noodzakelijke sleutels aan Woonstichting Land van Altena ter beschikking te stellen voor de duur van en voor zover als dat voor Woonstichting Land van Altena en/of de door haar ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Woonstichting Land van Altena, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);
c. [gedaagden in conventie] te veroordelen om de kosten, die zijn verbonden met de in sub I. en III. van
het petitum genoemde werkzaamheden, binnen 30 dagen na overlegging door Woonstichting Land van Altena aan [gedaagden in conventie] van de facturen aan Woonstichting Land van Altena te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting;
IV. [gedaagden in conventie] te verbieden om, zolang de huurovereenkomst voortduurt, bouwwerken in de achtertuin te plaatsen, tenzij zij daarvoor voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonstichting Land van Altena hebben gekregen;
V. [gedaagden in conventie] te verbieden om, nadat alle vogels zijn verwijderd, in bouwwerken en/of volières in de tuin van de door hen van Woonstichting Land van Altena gehuurde woning en onroerende aanhorigheden vogels te houden, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per overtreding van dit verbod alsmede per dag dat deze overtreding voortduurt, met een maximum van € 20.000,00;
VI. aan [gedaagden in conventie] , zolang de huurovereenkomst loopt, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de volgende gedragsaanwijzingen op te leggen:
- dat [gedaagden in conventie] omwonenden met rust laten en hen niet provocerend, intimiderend of
bedreigend benaderen, waaronder ook, maar niet uitsluitend, wordt begrepen het
filmen en fotograferen van omwonenden of hun bezoekers;
- dat [gedaagden in conventie] geen overlast aan omwonenden veroorzaken door uitschelden en/of
schreeuwen;
- dat [gedaagden in conventie] geen afval deponeren in afvalcontainers van omwonenden;
en voorts, als [gedaagden in conventie] zich niet houden aan een van de hierboven onder VI genoemde
gedragsaanwijzingen:
primair: te ontbinden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 1] te [plaats 2] en [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis deze woning te ontruimen;
subsidiair: [gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500 per overtreding en voor iedere dag dat [gedaagden in conventie] niet aan deze gedragsaanwijzingen voldoen, met een maximum van € 15.000,00;
meer subsidiair: een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
VII. [gedaagden in conventie] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
3.2.
Woonstichting Land van Altena legt aan haar vordering – kort gezegd – het volgende ten grondslag. [gedaagden in conventie] hebben zonder voorafgaande toestemming in de tuin een volière en overkapping geplaatst in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden, zodat deze verwijderd dienen te worden. Zij is niet bereid om hiervoor alsnog met terugwerkende kracht toestemming te verlenen. De bouwwerken zijn veel te groot. Daarnaast dienen de vogels te worden verwijderd en dienen [gedaagden in conventie] verboden te worden om opnieuw vogels te houden, nu de vogels overlast veroorzaken, hetgeen in strijd is met artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden. Woonstichting Land van Altena heeft de overkappingen in 2022 ontdekt na meldingen van buren. Zij betwist dat zij aan andere huurders wel toestemming heeft gegeven voor de plaatsing van een bouwwerk of volière. Er staan verschillende overkappingen in de buurt, maar die zijn onder het oude regime gebouwd. Daarnaast veroorzaken [gedaagden in conventie] overlast aan omwonenden door hen uit te schelden, te filmen en afval in containers te deponeren. Daarom vordert Woonstichting Land van Altena een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst met als voorwaarde dat [gedaagden in conventie] zich houden aan een gedragsaanwijzing.
3.3.
[gedaagden in conventie] voeren verweer. [gedaagden in conventie] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Woonstichting Land van Altena, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Woonstichting Land van Altena, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonstichting Land van Altena in de kosten van deze procedure en nakosten.
3.4.
[gedaagden in conventie] stellen zich op het standpunt dat Woonstichting Land van Altena impliciet toestemming heeft verleend voor de volière en het bouwwerk. Deze staan er al vier jaar. Woonstichting Land van Altena was hiervan al op de hoogte. Er is geen omgevingsvergunning vereist. Bovendien hebben meerdere buurtbewoners diverse overkappingen in hun tuin en die mogen gewoon blijven staan. Op verzoek van Woonstichting Land van Altena hebben [gedaagden in conventie] de maten van het bouwwerk en het aantal vogels doorgegeven, maar de toestemming is toch geweigerd. [gedaagden in conventie] betwisten dat de vogels overlast veroorzaken. De vordering om geen vogels te mogen houden gaat veel te ver. Bij toewijzing van de vordering tot verwijdering van de volière en vogels verzoeken [gedaagden in conventie] – gelet op hun schouderklachten – om de termijn vast te stellen op zes maanden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
[eisers in reconventie] vorderen na wijziging van eis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat er sprake is/was van een gebrek ex artikel 7:204 BW met
betrekking tot de overlast die de buren veroorzaken en de renovatiewerkzaamheden die
hebben plaatsgevonden in de naastgelegen woning;
II. Woonstichting Land van Altena te veroordelen om het huurgenot van [eisers in reconventie] te garanderen door maatregelen te treffen tegen de buren bestaande uit:
- het sommeren om de aanwezige honden op het [ adres 2] [huisnummer 2] te [plaats 2] binnen drie weken na betekening van het vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel te allen tijde te beperken tot maximaal twee honden; en
- het sommeren om per direct geen overlastgevende handelingen te verrichten, om geen
contact te zoeken met [eisers in reconventie] , om geen dreigementen te uiten, dan wel op andere
wijze overlast of hinder te veroorzaken,
onder verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- per dag(deel) dat enige maatregel van Woonstichting Land van Altena uitblijft binnen drie weken na het te wijzen vonnis, met een maximum van € 50.000,--;
III. voor recht te verklaren dat op basis van het gebrek met betrekking tot de burenoverlast en het feit dat het huurgenot ten gevolge van dat gebrek is verminderd, de huurprijs dient te worden verminderd op grond van artikel 7:207 8W met 45% vanaf 18 augustus 2021 tot aan de dag dat het gebrek is opgeheven;
IV. voor recht te verklaren dat op basis van het gebrek met betrekking tot de renovatie en het feit dat het huurgenot ten gevolge van dat gebrek is verminderd, de huurprijs dient te worden verminderd op grond van artikel 7:207 BW met 30 % vanaf 1 september 2022 tot en met 23 december 2022;
V. Woonstichting Land van Altena te veroordelen tot terugbetaling van de door [eisers in reconventie] teveel betaalde huur tot een bedrag van € 5.486,36 met betrekking tot de buren en primair € 762,56 en subsidiair € 571,92 met betrekking tot de verbouwing, maandelijks te vermeerderen met € 285,96 tot het moment dat Land van Altena aantoonbaar maatregelen heeft genomen tegen de buren;
VI. Woonstichting Land van Altena te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 4.499,-- en € 330,--;
VII. Indien en voor zover de buren binnen twee maanden na het te wijzen vonnis geen gevolg geven aan de onder II omschreven sommaties van Woonstichting Land van Altena, haar te veroordelen om rechtsmaatregelen te treffen tegen de buren teneinde verwijdering van de honden af te dwingen, dan wel tot opzegging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te komen, met als gevolg ontruiming van de woning van de buren, met een verbod om deze procedure voortijdig te eindigen, onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,-- per dag(deel), met een maximum van € 50.000,--;
VIII. Woonstichting Land van Altena te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.057,86, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter zal vermenen te behoren;
IX. Woonstichting Land van Altena te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van het verzuim (4 maart 2022), althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen (zo vroeg mogelijke) datum, tot aan de dag der algehele voldoening,
met veroordeling van Woonstichting Land van Altena in de proceskosten en nakosten.
3.7.
Ter onderbouwing van hun vorderingen stellen [eisers in reconventie] dat zij al ruim vijf jaar ernstige overlast ondervinden van de bewoners van [huisnummer 2] (familie [naam 1] ) en het geblaf van de daar aanwezige berghonden. De honden blaffen van 06:30 uur tot 22:00 uur. Woonstichting Land van Altena doet niks met de klachten van [eisers in reconventie] Ook hebben zij wekenlang overlast ervaren van de verbouwing van de woning op [huisnummer 1] . Deze woning werd ontruimd en gerenoveerd. Hierdoor hebben [eisers in reconventie] woongenot gederfd en vorderen zij huurprijsvermindering. Ook is er sprake van immateriële schade, nu [eisers in reconventie] beiden burn-out klachten hebben door de gedragingen van de buren en veel stress ervaren vanwege de situatie. Tevens is mevrouw [eiser in reconventie sub 2] opgenomen geweest en wenst zij vergoeding van deze schade. Daarnaast zijn er door de renovatie – vanwege de harde geluiden – meerdere vogels overleden, aldus [eisers in reconventie]
3.8.
Woonstichting Land van Altena voert verweer. Woonstichting Land van Altena concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in reconventie] , voor zover mogelijk met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure en nakosten.
3.9.
Woonstichting Land van Altena voert aan dat alleen [eisers in reconventie] klachten ondervinden van [huisnummer 2] . Er is geen sprake van structureel geblaf van de honden. In 2018 is er wel een sommatie gestuurd naar familie [naam 1] . Daarnaast lag het op de weg van [eisers in reconventie] om een geluidsmeting van het geluidsoverlast van de honden in het geding te brengen. Tussen familie [naam 1] en [eisers in reconventie] is er een conflict waarbij zij elkaar beschuldigen van overlast en pesterijen.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal hierna de volgende onderwerpen achtereenvolgens bespreken en beoordelen: de bouwwerken, de volière en het houden van vogels, de overlast door [gedaagden in conventie] , de verbouwing van [huisnummer 1] en de daarop gebaseerde huurprijsvermindering, de overlast van de familie [naam 1] en hun honden en de gevorderde schadevergoeding.
in conventie
De bouwwerken / volière / het houden van vogels
4.2.
In artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat het huurder is toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Vast staat dat [gedaagden in conventie] zonder toestemming van Woonstichting Land van Altena de bouwwerken in de achtertuin hebben gebouwd. Zij hebben achteraf deze toestemming gevraagd, maar deze is geweigerd. Nu [gedaagden in conventie] in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden de bouwwerken hebben gebouwd, is de vordering van Woonstichting Land van Altena onder I a om [gedaagden in conventie] te veroordelen over te gaan tot de verwijdering en het verwijderd houden van de aanbouwen, volières en/of overkappingen in de achtertuin van de woning en wel zodanig dat alleen de
berging/schuur van Woonstichting Land van Altena zal resteren, toewijsbaar.
Dat de bouwwerken er mogelijk al vier jaar staan maakt dit niet anders, omdat onvoldoende is onderbouwd dat Woonstichting Land van Altena hiervan op de hoogte is geweest. Van het (impliciet) geven van toestemming kan daarom geen sprake zijn.
De kantonrechter acht het redelijk om aan [gedaagden in conventie] voor de verwijdering van de bouwwerken een termijn van vier weken te geven na de betekening van dit vonnis. Ook de vordering onder IV zal worden toegewezen, nu [gedaagden in conventie] zich niet aan de bepaling van de algemene voorwaarden hebben gehouden. De gevorderde dwangsom onder II als prikkel tot tijdige nakoming zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de dwangsom vanwege de beperkte financiële middelen van [gedaagden in conventie] te matigen tot een bedrag van € 50,00 voor iedere dag dat [gedaagden in conventie] in gebreke blijven de bouwwerken af te breken na de voornoemde termijn. Voorts zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom maximeren tot € 1.000,00. De gevorderde machtiging (vordering III b) indien
[gedaagden in conventie] weigerachtig blijven te voldoen aan dit vonnis de ontruiming met inschakeling van de deurwaarder te laten bewerkstelligen en de vordering onder III c tot betaling van de kosten zullen ook worden toegewezen.
4.3.
Woonstichting Land van Altena vordert ook nog om [gedaagden in conventie] te veroordelen over te gaan tot de verwijdering en het verwijderd houden van alle vogels en duiven uit alle bouwwerken en/of volières in de tuin van de woning (onder I b) en een verbod om in de toekomst in bouwwerken en volières in de tuin van het gehuurde vogels te houden (onder V). Noch in het huurcontract noch in de algemene huurvoorwaarden is opgenomen dat het niet is toegestaan om vogels te houden. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat er onvoldoende klachten zijn met betrekking tot overlast door de vogels om een dergelijk verbod te rechtvaardigen, nu er slechts twee klachten zijn overgelegd die uit 2022 dateren. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat sprake is van onrechtmatige overlast door de vogels. Daarom zal de kantonrechter de vordering onder I b en V afwijzen. De vordering onder III a zal worden toegewezen met uitzondering van het verwijderen en afvoeren van de vogels.
4.4.
De kantonrechter overweegt ten overvloede dat zij Woonstichting Land van Altena en [gedaagden in conventie] dringend in overweging wil geven om nog vóór de tenuitvoerlegging van dit vonnis serieus in overleg te treden over welke afmetingen van de bouwwerken wel zijn toegestaan alsmede het aantal vogels.
De overlast door [gedaagden in conventie]
4.5.
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat er wordt geklaagd door de familie [naam 1] en andere omwonenden dat de heer [gedaagde in conventie sub 1] omwonenden filmt en hen uitscheldt en dat hij afval van vogels in hun container gooit. Verder is gebleken dat de heer [gedaagde in conventie sub 1] regelmatig meldingen doet bij de politie over overlast door de honden van de familie [naam 1] van [huisnummer 2] , dat er brand is geweest bij de volière van [gedaagden in conventie] en dat hun container door de familie [naam 1] is omgegooid.
De kantonrechter leidt uit het voorgaande af dat sprake is van een hoog opgelopen conflict tussen [gedaagden in conventie] en de familie [naam 1] van [huisnummer 2] , waarbij door beide partijen andere omwonenden worden betrokken. Er is sprake van een reactie over en weer tussen [gedaagden in conventie] en de familie [naam 1] , waarbij [gedaagden in conventie] ook lijken te worden uitgedaagd. In deze situatie acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om aan één van beide partijen een gedragsaanwijzing op te leggen. De kantonrechter zal de vordering onder VI daarom volledig afwijzen.
in reconventie
De verbouwing van [huisnummer 1] / huurprijsvermindering
4.6.
[eisers in reconventie] hebben gesteld dat zij veel overlast hebben ondervonden van de verbouwing van de woning naast hen in de periode tussen 1 september 2022 tot en met 23 december 2022. Deze woning is door Woonstichting Land van Altena – nadat de huurders waren vertrokken – gerenoveerd.
Woonstichting Land van Altena betwist niet dat er renovatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden en dat [eisers in reconventie] hiervan enige tijd overlast en hinder hebben ervaren. Zij betwist echter dat sprake is van een gebrek. [eisers in reconventie] hebben niet onderbouwd waaruit de aantasting van hun huurgenot heeft bestaan.
4.7.
Artikel 7:207 BW geeft een huurder het recht met maximaal zes maanden terugwerkende kracht huurvermindering te vorderen in geval van gebreken. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is sprake als huurder niet het genot krijgt dat hij bij aanvaarding van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers in reconventie] onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is geweest van een langdurige, onaanvaardbare aantasting van hun huurgenot. Een huurder moet immers enige overlast/hinder door verbouwingswerkzaamheden dulden. Daarom zullen de vorderingen onder IV en V worden afgewezen.
De overlast van [huisnummer 2] / honden
4.8.
[eisers in reconventie] stellen dat zij al vijf jaar lang overlast ondervinden van de buren op [huisnummer 2] (familie [naam 1] ), door met name treiterijen en ernstige en structurele overlast veroorzaakt door hun blaffende honden. [eisers in reconventie] verwijten Woonstichting Land van Altena dat zij niets doet met hun klachten.
4.9.
Woonstichting Land van Altena betwist dat familie [naam 1] of hun honden ernstige overlast veroorzaken aan omwonenden. Zij erkent wel dat de familie [naam 1] en [eisers in reconventie] niet op vriendschappelijk voet met elkaar leven. Woonstichting Land van Altena heeft wel degelijk onderzoek naar de klachten van [eisers in reconventie] ingesteld. Zo heeft zij instanties ingeschakeld, diverse gesprekken met alle partijen gevoerd, naar minnelijke oplossingen gezocht en bemiddelingsgesprekken voorgesteld. Als de overlast van de honden zodanig ernstig was, zouden andere omwonenden deze overlast ook moeten ervaren. [naam 1] woont al 30 jaar in de woning en andere buren hebben nooit over [naam 1] geklaagd. Woonstichting Land van Altena betwist daarom dat sprake is van een gebrek.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers in reconventie] onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van onaanvaardbare overlast door geblaf van honden. Er zijn geen andere meldingen behalve die van [eisers in reconventie] over het hondengeblaf. Met de overgelegde verklaringen is niet onderbouwd dat de honden meer dan incidenteel blaffen. Ook het bestaan van de gestelde treiterijen is onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de familie [naam 1] een container van [eisers in reconventie] heeft omgegooid, is daartoe onvoldoende. Voor Woonstichting Land van Altena waren er daarom onvoldoende aanknopingspunten om maatregelen tegen familie [naam 1] te treffen. Om die reden kan niet worden aangenomen dat sprake is van een gebrek. De vorderingen van [eisers in reconventie] onder I, II, III en VII zullen daarom worden afgewezen. Wel wil de kantonrechter aan Woonstichting Land van Altena meegeven dat zij de klachten van [eisers in reconventie] met betrekking tot het hondengeblaf serieus moet onderzoeken.
Schadevergoeding
4.11.
[eisers in reconventie] vorderen vergoeding van:
a. immateriële schade € 3.500,00
b. kosten [stichting] € 999,00
c. schade als gevolg van overlijden vogels € 330,00
Woonstichting Land van Altena betwist dat zij tot vergoeding van enige schade gehouden is.
4.12.
[eisers in reconventie] stellen dat een paar vogels vanwege geluidsoverlast door de verbouwingswerkzaamheden zijn overleden. Nu zij het causaal verband tussen de verbouwingswerkzaamheden en het overlijden van de vogels onvoldoende hebben onderbouwd, zal de kantonrechter deze schadevergoeding afwijzen.
4.13.
Voor vergoeding van immateriële schade is vereist dat sprake is van een ‘aantasting in de persoon’ als bedoeld in artikel 6:106 BW. Dat sprake is van gezondheidsschade als gevolg van de woonsituatie hebben [eisers in reconventie] onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling van [eisers in reconventie] dat zij door de situatie veel stress hebben ondervonden en daardoor mogelijk andere gezondheidsklachten hebben ervaren, is voor het aannemen van een aantasting in de persoon niet voldoende. De door [eisers in reconventie] gevorderde immateriële schadevergoeding wijst de kantonrechter af.
Daarnaast is onvoldoende onderbouwd in hoeverre de woonsituatie van [eisers in reconventie] tot een opname van mevrouw [eiser in reconventie sub 2] in [stichting] heeft geleid. De vordering onder VI zal worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.14.
Nu de andere vorderingen van [eisers in reconventie] worden afgewezen, zullen de door hen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente ook worden afgewezen.
Proceskosten in conventie
4.15.
[gedaagden in conventie] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonstichting Land van Altena als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding € 130,75
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 200,00 (2 punten x € 100,00)
- nakosten
€ 50,00(0,5 salarispunt met een maximum van € 132,00)
€ 50,00(0,5 salarispunt met een maximum van € 132,00)
Totaal € 508,75
Proceskosten in reconventie
4.16.
[eisers in reconventie] dienen als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten. Gelet op de samenhang met de conventie worden deze kosten vastgesteld op een bedrag van € 396,00 (1 punt) aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagden in conventie] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis, over te gaan tot de verwijdering en het verwijderd houden van de aanbouwen, volières en/of overkappingen in de achtertuin van de woning aan [adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , en wel zodanig dat alleen de berging/schuur van Woonstichting Land van Altena zal resteren,
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie] tot betaling aan Woonstichting Land van Altena van een dwangsom van € 50,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij niet aan de in 5.1. opgenomen veroordeling voldoen, tot een maximum van € 1.000,00 is bereikt,
5.3.
wanneer [gedaagden in conventie] niet vrijwillig aan de onder 5.1. opgenomen veroordeling voldoen en het maximum aan dwangsommen is bereikt:
a. machtigt Woonstichting Land van Altena overeenkomstig artikel 3:299 BW om zelf datgene te doen waartoe [gedaagden in conventie] zijn gehouden, doch niet hebben gedaan, bestaande uit het verwijderen van de aanbouwen, volières en/of overkappingen in de achtertuin van de woning aan [adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , en [gedaagden in conventie] te veroordelen om die werkzaamheden te gedogen,
b. veroordeelt [gedaagden in conventie] om de onroerende zaak althans de achtertuin gelegen aan
[adres 1] te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , met alle zich daarin bevindende personen, tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de eventueel noodzakelijke sleutels aan Woonstichting Land van Altena ter beschikking te stellen voor de duur van en voor zover als dat voor Woonstichting Land van Altena en/of de door haar ingeschakelde derde(n) noodzakelijk is, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Woonstichting Land van Altena, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 jo. 556 lid 1 jo 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv),
c. veroordeelt [gedaagden in conventie] om de kosten, die zijn verbonden met de hiervoor onder a. en b.
genoemde werkzaamheden, binnen 30 dagen na overlegging door Woonstichting Land van Altena aan [gedaagden in conventie] van de facturen aan Woonstichting Land van Altena te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting,
5.4.
verbiedt [gedaagden in conventie] om, zolang de huurovereenkomst voortduurt, bouwwerken in de achtertuin te plaatsen, tenzij zij daarvoor voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonstichting Land van Altena hebben gekregen,
5.5.
veroordeelt [gedaagden in conventie] in de proceskosten van € 508,75, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moeten [gedaagden in conventie] ook de kosten van betekening betalen,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen van [eisers in reconventie] af,
5.9.
veroordeelt [eisers in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstichting Land van Altena tot dit vonnis vastgesteld op € 396,00,
5.10.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.