Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
Zaaknummer: 10639926 \ VV EXPL 23-61
Vonnis in kort geding van – bij vervroeging – 5 oktober 2023
in de zaak van
DENNENBORGH B.V.,
te Soest,
eisende partij,
hierna te noemen: Dennenborgh,
gemachtigde: mr. S.A.C. Verzaal,
tegen
BLOW UP EXTREME B.V.,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Blow Up Extreme,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 14 augustus 2023 met
producties 1-15 en de aanvullende producties 16-24 die later namens Dennenborgh zijn opgestuurd voor de mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden te Breda op 28 september 2023. Ter zitting waren aanwezig [naam 1] en [naam 2] , namens Dennenborgh, bijgestaan door mr. S.A.C. Verzaal. Blow Up Extreme is niet verschenen. (De gemachtigde van) Dennenborgh heeft ter zitting antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter-plaatsvervanger (verder te noemen de kantonrechter). Er zijn aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
2.De feiten
2.1.
Blow Up Extreme huurt van Dennenborgh twee bedrijfsruimten, beide aan de [adres] te [plaats] . Deze ruimte worden verder samen “het gehuurde” genoemd of apart “huurobject 1” of “huurobject 2”.
2.2.
De huur ten aanzien van huurobject 1 is per 1 oktober 2022 ingegaan en loopt tot en met 31 december 2023. De nu geldende huurprijs (inclusief servicekosten en btw) voor huurobject 1, met de allonges van 29/30 november 2022 en 20/23 december 2022 meegerekend, is € 11.495,- per maand.
2.3.
Artikel 4.10 van de huurovereenkomst bepaalt kort gezegd dat de huur voor iedere maand steeds bij vooruitbetaling verschuldigd is.
2.4.
Eind 2022 hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten ten aanzien van huurobject 2. Deze overeenkomst is ingegaan per 1 december 2022 en geldt voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van 1 maand.
2.5.
De definitief geldende huurprijs voor huurobject 2 wordt achteraf opgesteld ex artikel 4.1 van huurovereenkomst 2. De afspraak geldt dat Blow Up Extreme aan Dennenborgh een voorschotbetaling aan servicekosten van € 1.089,- doet per kwartaal, steeds voorafgaand dan wel op de eerste dag van het betreffende kwartaal te betalen.
2.6.
Huurovereenkomst 2 is onlosmakelijk verbonden met de gemaakte afspraken in huurovereenkomst 1 en de 2 daarbij horende allonges. Huurovereenkomst 1 en 2 moeten dan ook worden gezien als 1 pakket.
2.7.
Op de huurovereenkomsten zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Artikel 23.2 van deze voorwaarden bepaalt dat als de huurder de huur niet tijdig betaalt, zij vanaf de vervaldag van dat bedrag direct een opeisbare boete van 1% van het verschuldigde verschuldigd is per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als volle maand geldt met een minimum van € 300,- per maand.
3.Het geschil
3.1.
Dennenborgh vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad Blow Up Extreme te veroordelen:
I. tot betaling aan Dennenborgh van een bedrag van € 59.653,00 aan hoofdsom
conform het gestelde onder randnummer 32 van de dagvaarding, te vermeerderen met:
primaireen bedrag aan verbeurde boetes ad € 3.000,00 te vermeerderen met te
verbeuren boetes van € 300,00 per maand per huurobject per 11 augustus 2023 tot aan de dag van betaling van de betreffende huurtermijnen, althans een bedrag aan
verbeurde boetes in goede justitie vast te stellen;
subsidiairde wettelijke handelsrente rente ex artikel 6:119a BW over de niet dan wel niet-tijdig betaalde huur per datum ingang huurovereenkomsten, steeds te rekenen vanaf de respectievelijke vervaldata van die termijnen tot aan de dag van volledige betaling;
II. tot betaling aan Dennenborgh van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.371,53 conform de staffel BIK, een en ander conform het gestelde onder randnummer 32 van de dagvaarding;
III. tot betaling aan Dennenborgh van de contractuele huur voor huurobject 1, thans ten
bedrage van € 11.495,00, voor elk(e) maand of gedeelte van de maand gelegen tussen 1 september 2023 en de datum van de ontruiming zoals bedoeld in de vordering sub V, subsidiair de datum van het te wijzen vonnis;
IV. tot betaling aan Dennenborgh van de contractuele huur, althans het voorschot
servicekosten, voor huurobject 2, thans ten bedrage van € 363,00, voor elk(e) maand of gedeelte van de maand gelegen tussen 1 oktober 2023 en de datum van de ontruiming zoals bedoeld in de vordering sub V, subsidiair de datum van hette wijzen vonnis;
V. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde huurobject 1 en huurobject 2, te weten de bedrijfsruimten gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] zoals omschreven in artikel 1.1 van beide onderliggende huurovereenkomsten plus allonge, met alle zich daarin en daarop bevindende personen en roerende zaken, voor zover niet toebehorend aan Dennenborgh, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, onder gelijktijdige afgifte van alle sleutels van het gehuurde, en de onroerende zaak leeg, bezemschoon en vrij van aanspraken ter algehele en vrije beschikking van Dennenborgh te stellen, zo nodig met politiehulp en alles op kosten van Blow Up Extreme, ook in het geval van Blow Up Extreme toekomstige (algehele) (huur)betaling verkregen wordt;
VI. tot maandelijkse betaling inzake huurobject 1 aan Dennenborgh van een, jaarlijks op basis van de huurovereenkomst te indexeren, bedrag van € 11.495,00 voor elke maand of gedeelte van de maand, gelegen tussen de datum van de ontruiming en 1 januari 2024 of zoveel eerder dat het gehuurde weer is verhuurd en in geval van wederverhuur onder ongunstigere condities tot betaling van het verschil tussen de overeengekomen huur tussen partijen en de overeengekomen huur tussen Dennenborgh en de nieuwe huurder tot maximaal 1 januari 2024, een en ander te vermeerderen met een boete van € 300,00 per (gedeelte van een) maand dat Blow Up Extreme in verzuim is tot betaling;
VII. tot betaling aan Dennenborgh van de kosten van dit geding, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (proces)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - deze (proces)kosten te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Blow Up Extreme is niet verschenen.
4.De beoordeling
4.1.
Dennenborgh legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat er sprake is van een ernstige (herhaalde) tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomsten, waardoor een ontbinding van de overeenkomsten (in een bodemprocedure) gerechtvaardigd zou zijn en in dit kort geding ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Hierbij is aangevoerd dat er naast de huurachterstand die op 10 augustus 2023 al vijf maanden bedraagt, ook elke maand is gebleken dat Blow Up Extreme niet (tijdig) aan haar betaalverplichtingen kon voldoen. Omdat Blow Up Extreme de huur niet of niet tijdig heeft betaald is Blow Up Extreme, naast de gevorderde huurachterstand, volgens Dennenborgh ook contractuele boetes verschuldigd. Daarnaast zegt Dennenborgh ten aanzien van huurobject 1 dat zij schade lijdt door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, waarvoor zij een schadevergoeding wil. Tot slot zegt Dennenborgh dat Blow Up Extreme een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten, verschuldigd is.
4.2.
Blow Up Extreme is – ondanks dat zij behoorlijk is gedagvaard volgens de bij wet bepaalde termijnen en formaliteiten – niet ter zitting verschenen en heeft ook niet tijdig een schriftelijk antwoord ingediend of om uitstel verzocht, zodat tegen haar verstek wordt verleend.
4.3.
In deze procedure dient als eerste te worden beoordeeld of Dennenborgh een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening(en). De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is, aangezien Dennenborgh, zonder weerwoord van Blow Up Extreme, heeft aangevoerd dat de huurachterstand steeds verder oploopt en Dennenborgh niet kan beschikken over het gehuurde. Bovendien blijkt uit de door Dennenborgh overgelegde producties dat er een (groot) drugslab is aangetroffen in het gehuurde. Dennenborgh heeft daarbij op de zitting aangegeven dat er ook spoed is bij deze zaak, omdat zij het gehuurde zo snel mogelijk wil (laten) schoonmaken en zij niet zeker weet of – en wanneer – de gemeente het gehuurde tijdelijk zal sluiten.
4.4.
De kantonrechter moet verder in deze zaak de vraag beantwoorden of op basis van de nu aanwezige feiten in een eventuele bodemprocedure zeer waarschijnlijk zal worden geoordeeld dat een vordering van Dennenborgh tot ontbinding van de huurovereenkomst met Blow Up Extreme en ontruiming van het gehuurde, alsmede tot betaling van de gevorderde bedragen zal worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat ook dit het geval is, gelet op de forse huurachterstand, die niet door Blow Up Extreme is weersproken. Bovendien blijkt ook uit de door Dennenborgh overgelegde stukken dat er een (groot) drugslab is aangetroffen in het gehuurde. Er kan dan ook met een grote mate van waarschijnlijkheid worden voorspeld dat in een bodemprocedure zou worden geoordeeld dat er op basis van deze feiten sprake is van een of meerdere tekortkomingen die een ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigen.
4.5.
Nu de vorderingen ook verder niet ongegrond of onrechtmatig overkomen, zal de kantonrechter de vorderingen toewijzen zoals gevorderd, behalve voor wat betreft de gevorderde toekomstige boetes die op het moment van de zitting nog niet opeisbaar waren. Dit betekent dat de gevorderde achterstallige € 3.000,- en 2 x € 300,- voor huurobject 1 en huurobject 2 voor de maand september 2023 aan boetes zal worden toegekend (totaal € 3.600,-). Dennenborgh heeft immers op de zitting gezegd dat ook de huur voor de maand september 2023 niet tijdig is betaald en Blow Up Extreme heeft dit niet weersproken. Dat inmiddels de huur voor de maand oktober 2023 ook niet tijdig is betaald kan nu niet worden vastgesteld, dus de gevorderde boetes voor de maanden na september 2023 worden afgewezen. Dit maakt ook dat de subsidiair gevorderde wettelijke handelsrente over die toekomstige maanden niet toewijsbaar is.
4.7.
Voor wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten wil de kantonrechter nog opmerken dat in dit geval aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is daarbij getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en komt overeen met de hierbij horende staffel.
4.8.
Blow Up Extreme is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van Dennenborgh als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
133,14
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
529,00
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
2.178,14
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Blow Up Extreme:
I. tot betaling aan Dennenborgh van een bedrag van € 59.653,00 aan hoofdsom
conform het gestelde onder randnummer 32 van de dagvaarding, te vermeerderen met een bedrag aan verbeurde boetes ad € 3.600,00;
II. tot betaling aan Dennenborgh van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.371,53 conform de staffel BIK, een en ander conform het gestelde onder randnummer 32 van de dagvaarding;
III. tot betaling aan Dennenborgh van de contractuele huur voor huurobject 1, thans ten
bedrage van € 11.495,00, voor elk(e) maand of gedeelte van de maand gelegen tussen 1 september 2023 en de datum dat het gehuurde ontruimd zal zijn;
IV. tot betaling aan Dennenborgh van de contractuele huur, althans het voorschot
servicekosten, voor huurobject 2, op dit moment ten bedrage van € 363,00, voor elk(e) maand of gedeelte van de maand gelegen tussen 1 oktober 2023 en de datum dat het gehuurde ontruimd zal zijn;
V. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, huurobject 1 en huurobject 2, te weten de bedrijfsruimten gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] zoals omschreven in artikel 1.1 van beide onderliggende huurovereenkomsten plus allonge, met alle zich daarin en daarop bevindende personen en roerende zaken, voor zover niet toebehorend aan Dennenborgh, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, waarbij Blow Up Extreme tegelijkertijd alle sleutels van het gehuurde afgeeft, en het gehuurde leeg, bezemschoon en vrij van aanspraken ter algehele en vrije beschikking van Dennenborgh stelt, ook in het geval van Blow Up Extreme toekomstige (algehele) (huur)betaling verkregen wordt;
VI. tot maandelijkse betaling inzake huurobject 1 aan Dennenborgh van een, jaarlijks op basis van de huurovereenkomst te indexeren, bedrag van € 11.495,00 voor elke maand of gedeelte van de maand, gelegen tussen de datum dat het gehuurde ontruimd zal zijn en 1 januari 2024 of zoveel eerder dat het gehuurde weer is verhuurd en in geval van wederverhuur onder ongunstigere condities tot betaling van het verschil tussen de overeengekomen huur tussen partijen en de overeengekomen huur tussen Dennenborgh en de nieuwe huurder tot maximaal 1 januari 2024;
VII. tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Dennenborgh tot dit vonnis vastgesteld op € 2.178,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Blow Up Extreme ook de kosten van betekening betalen, het voorgaande vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.2.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar – bij vervroeging – uitgesproken op 5 oktober 2023.