ECLI:NL:RBZWB:2023:717

• Datum uitspraak: 1 februari 2023
• Publicatiedatum: 7 februari 2023
• Zaaknummer: 9887171_E01022023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ebben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wegens overlast door de huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 1 februari 2023 uitspraak gedaan in een bodemprocedure tussen de Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Laurentius en een gedaagde huurder. Laurentius vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege structurele overlast die door de gedaagde zou zijn veroorzaakt. De gedaagde huurt sinds 8 november 2013 een woning in Ulvenhout en heeft in de loop der jaren klachten ontvangen van omwonenden over geluidsoverlast, waaronder ruzies, geschreeuw en harde muziek. Laurentius heeft verschillende pogingen ondernomen om de overlast te stoppen, waaronder huisbezoeken, gesprekken en buurtbemiddeling, maar zonder resultaat. De gedaagde heeft de beschuldigingen van overlast betwist en stelde dat de klachten niet objectief onderbouwd zijn.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Laurentius toegewezen, oordelend dat de overlast door de gedaagde ernstig en structureel was, en dat Laurentius voldoende bewijs had geleverd van de overlast. De rechter oordeelde dat de belangen van Laurentius zwaarder wogen dan die van de gedaagde, en dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was. De gedaagde werd veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen en in de proceskosten werd de gedaagde ook veroordeeld. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de gedaagde onmiddellijk moet voldoen aan de uitspraak, ongeacht een eventueel hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9887171 \ CV EXPL 22-1569

Vonnis van 1 februari 2023

in de zaak van

DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS ,

te Breda ,

eisende partij,

hierna te noemen: Laurentius ,

gemachtigde: mr. E. Boot,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 juli 2022;
- de mondelinge behandeling en het aansluitende getuigenverhoor van de zijde van Laurentius van 14 oktober 2022;

- productie 15 van de kant van Laurentius ;

- de brief van [gedaagde] van 2 januari 2022, waarin hij aangeeft om hem moverende redenen af te zien van het horen van getuigen en verzoekt om het wijzen van vonnis.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1

[gedaagde] huurt sinds 8 november 2013 een woning aan [adres 1] in Ulvenhout. Op de huurovereenkomst zijn de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde algemene voorwaarden van toepassing.

2.2

Het gehuurde is een hoekwoning die ligt aan een grasveld waar regelmatig kinderen

spelen.

2.3

Laurentius heeft vanaf enig moment klachten ontvangen van omwonenden betreffende

overlast die zou worden veroorzaakt door [gedaagde] .

2.4

Laurentius , in de persoon van mevrouw [naam 1] , is naar aanleiding van deze klachten

op 2 maart 2021 op huisbezoek geweest bij [gedaagde] . Op 17 juni 2021 is [gedaagde] , op uitnodiging van [naam 1] , bij Laurentius op gesprek geweest.

2.5

Ook heeft Laurentius naar aanleiding van de klachten Buurtbemiddeling ingeschakeld.

De eerste bemiddelingspoging is gestrand op 8 augustus 2021, nadat één van de partijen zich had teruggetrokken na een intakegesprek met Buurtbemiddeling. In februari 2022 is de casus opnieuw aangemeld, maar Buurtbemiddeling heeft bij emailbericht van 15 maart 2022 bericht het dossier te sluiten omdat zij ‘
de bewoners van [huisnummer 1] na vele belpogingen niet te pakken heeft gekregen ’ (productie 10 bij dagvaarding).

2.6

Laurentius heeft vanaf maart 2022 gepoogd [gedaagde] een gedragsaanwijzing te laten

ondertekenen, maar zij heeft hem per telefoon niet kunnen bereiken en op brieven heeft hij niet gereageerd.

3. Het geschil

3.1

Laurentius vordert - samengevat -:

a. a) de huurovereenkomst met [gedaagde] ten aanzien van het gehuurde, gelegen in Ulvenhout (gemeente Breda) aan [adres 1] , met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontbinden;

b) gedaagden te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten;

c) gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure.

Laurentius heeft daaraan, kort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagde] veroorzaakt structureel ernstige overlast. Deze overlast bestaat vooral uit geluidsoverlast door ruzies, gepaard gaande met geschreeuw en gevloek en het smijten met deuren, en uit harde muziek. Daarnaast zorgt het gevaarlijke rijgedrag van [gedaagde] voor gevoelens van onveiligheid bij omwonenden. Laurentius heeft geprobeerd [gedaagde] zover te krijgen om de overlast te stoppen. Alle inspanningen zijn echter tevergeefs; de overlast gaat onverminderd door.

3.2

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure.

[gedaagde] heeft daartoe, kort weergegeven, het volgende aangevoerd.

Hij betwist dat hij geluidsoverlast veroorzaakt. Er is weleens ruzie in de woning, maar deze ruzies kwalificeren niet als onbetamelijk gedrag. In artikel 14.6 van de algemene huurvoorwaarden is bij de toelichting van wat onder overlast wordt verstaan een verwijzing naar ‘burengerucht in de zin van artikel 431 Sr’ opgenomen. Dat maakt dat om in de huurrelatie van overlast te kunnen spreken, moet worden getoetst aan artikel 431 Sr. Daar is aan voldaan als sprake is van burengerucht; lawaai dat een hele buurt in opschudding kan brengen. Aan de elementen van artikel 431 Sr is niet voldaan.

Relevant is dat het gehuurde vrij gehorig is. Het enkele feit dat omwonenden hinder ervaren is nog niet voldoende om een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aan te nemen. De overlast moet ook naar objectieve maatstaven zijn vast te stellen. Dat is van belang, omdat het merendeel van de geuite klachten afkomstig is van mevrouw [naam 2] , de bewoner van [adres 2] te Ulvenhout. Haar klachten worden op geen enkele manier onderbouwd met objectief bewijs. Dat de bewoners van [adres 4] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] daadwerkelijk overlast zouden ondervinden, is volgens [gedaagde] niet aannemelijk. De bewoners zijn bekenden/vrienden van mevrouw [naam 2] en klagen slechts met haar mee. Hun woningen liggen vér van de woning van [gedaagde] en van de tussenliggende woningen zijn geen klachten ontvangen. Als er sprake was geweest van regelmatige overlast veroorzaakt door [gedaagde] , had het voor de hand gelegen dat ook van andere omwonenden klachten zouden zijn ontvangen. Dat is niet het geval.

Het is juist dat Laurentius buurtbemiddeling heeft ingezet. Het is echter niet [gedaagde] die dat heeft afgeslagen. Dat waren zijn buren van [huisnummer 1] .

Bij de beantwoording van de vraag of een ontbinding gerechtvaardigd is, dient een belangenafweging plaats te vinden. Deze dient gezien de volgende omstandigheden uit te vallen in het voordeel van [gedaagde] . [gedaagde] huurt al sinds 2013. Ontbinding en ontruiming dienden een ultimum remedium te zijn. Als er al sprake zou zijn van overlast, wat [gedaagde] betwist, dan zijn er minder ingrijpende maatregelen mogelijk:

• Laurentius kan om te beginnen geluidsisolerende voorzieningen treffen;
• [gedaagde] is bereid om een tweede kans contract aan te gaan, waaraan passende voorwaarden kunnen worden verbonden. Laurentius was hier eerder toe bereid;
• Een ander alternatief in het kader van overlast is een voorwaardelijke ontbinding en/of ontruiming, waarbij de te stellen voorwaarde kan zijn het staken van verdere overlast;
• Laurentius zou [gedaagde] een andere woning kunnen aanbieden, al dan niet middels woningruil.

Het zal voor [gedaagde] , gezien de krapte op de woningmarkt, bijna onmogelijk zijn om andere passende woonruimte te vinden.

Door deze procedure te starten, heeft Laurentius voldaan aan haar verplichtingen om op te treden tegen de gestelde overlast. Een toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming is daarvoor niet nodig.

[gedaagde] verzoekt de beslissing aan te houden voor de periode van één jaar om te laten zien dat hij ook de komende termijn aan zijn verplichtingen als huurder zal voldoen.

Indien de vorderingen strekkende tot ontbinding en ontruiming zouden worden toegewezen, voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad.

3.3

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1

In deze procedure is de vraag aan de orde of sprake is van door [gedaagde] veroorzaakte overlast en zo ja, of deze overlast een tekortkoming oplevert die in dit concrete geval ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

4.2

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Een huurder is op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. Dit volgt ook uit artikel 14.6 van de op de overeenkomst toepasselijke algemene bepalingen. De kwalificatie van overlast is niet beperkt tot de definitie van artikel 431 Sr, alleen al omdat artikel 14.6 van de algemene voorwaarden bepaalt dat onder overlast
onder meer wordt verstaan burengerucht in de zin van artikel 431 Sr.

4.3

De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] zo dat hij een beroep doet op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW en stelt dat er geen sprake is van overlast, althans dat deze niet zodanig ernstig is dat die ontbinding, met alle negatieve gevolgen voor [gedaagde] en daarbij ook betrokken het belang van Laurentius , rechtvaardigt.

4.4

Het is dan aan Laurentius om te bewijzen dat [gedaagde] overlast veroorzaakt die (zo) ernstig en structureel is (dat deze ontbinding rechtvaardigt). Naar het oordeel van de kantonrechter is Laurentius geslaagd in dat te leveren bewijs.

4.5

Ten eerste heeft Laurentius e-mailberichten overgelegd van de bewoonster van [adres 2] , de enige directe buurvrouw van [gedaagde] , waarin zij in april 2022 8 keer klaagt over luidruchtige ruzies, geschreeuw en harde muziek, ook ’s avonds en ’s nachts, en gevaarlijk rijgedrag in de buurt van kinderen. Dezelfde bewoonster heeft, kennelijk op verzoek van Laurentius (zij zou gegevens zijn kwijtgeraakt door een cyberaanval), op 8 maart 2022 een overzicht gemaild van recent gemelde overlast: volgens de buurvrouw heeft zij 8 meldingen gedaan vanaf 18 februari 2022 tot 8 maart 2022, waarbij eenmaal het intimiderend aanspreken van haar echtgenoot wordt genoemd (productie 2 bij dagvaarding). Van de buurvrouw van [adres 2] zijn verder als productie 12 emailberichten overgelegd met daarin soortgelijke klachten, ook betreffende intimidatie en bedreiging door [gedaagde] in verband met de onderhavige rechtszaak, uit september 2022.

Verder zijn overgelegd meerdere e-mailberichten/een contactformulier afkomstig van andere omwonenden dan de directe buurvrouw, waarin wordt geklaagd over zodanig ‘tekeer gaan’ dat dit te horen is aan de overkant van de straat, gillen en schelden. Meerdere omwonenden noemen het incident van 28 april 2022, waarbij [gedaagde] na een luidruchtige ruzie ‘met belachelijk hoge snelheid’ langs een veldje met spelende kinderen heeft gereden (producties 3 tot en met 9 bij dagvaarding).

4.6

Ten tweede heeft Laurentius als productie 14 overgelegd een bestuurlijke rapportage van

30 augustus 2022 van de Politie Zeeland-West-Brabant betreffende overlast vanuit de woning [adres 2] te Ulvenhout. Daaruit blijkt dat de politie naar aanleiding van meldingen van overlast een aantal keren, te weten op 21 februari 2022, op 26 april 2021, op 20 oktober 2021, op 8 januari 2022, op 15 maart 2022, op 17 maart 2022, op 26 maart 2022, op 24 mei 2022 en op 29 juni 2022 geschreeuw, ruzie, hard praten en/of discussie (tussen met name [gedaagde] en zijn vriendin) heeft waargenomen. De politie meldt dat er op 28 november 2021 en op 29 juni 2022 geen gesprek mogelijk was met [gedaagde] en dat op 20 oktober 2021 ter plaatse een politieambtenaar is beledigd.

4.7

Ten derde zijn ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van 14 oktober 2022 als

getuigen gehoord mevrouw [naam 2] van [adres 2] , mevrouw [naam 3] van [adres 3] en mevrouw [naam 4] van [adres 4] . Allen hebben op overtuigende wijze uit eigen waarneming verklaard over het vele geschreeuw en gevloek van [gedaagde] en over zijn gevaarlijke rijgedrag.

4.8

Ten slotte heeft Laurentius als productie 15 19 geluidsopnames overgelegd over de periode van 2 juni 2022 tot en met 22 september 2022, waarop meerdere malen geschreeuw, geruzie en gescheld is te horen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij te horen is op deze geluidsopnames, zodat dat in rechte is komen vast te staan.

4.9

De kantonrechter overweegt dat Laurentius vele malen heeft gepoogd de door [gedaagde]

veroorzaakte overlast te stoppen. Zij is twee keer in gesprek gegaan met [gedaagde] . Ook heeft zij bemiddelingspogingen gedaan door buurtbemiddeling te betrekken. Uit productie 10, een emailbericht van Buurtbemiddeling van 15 maart 2022, blijkt dat de tweede poging is gestaakt, omdat geen contact meer kon worden gekregen met de bewoners van [adres 1] . Ten slotte heeft Laurentius telefonisch en per brief geprobeerd met [gedaagde] een afspraak te maken om hem een gedragsaanwijzing te laten tekenen, wat niet is gelukt.

4.1

Van Laurentius kan niet meer worden verlangd. Zij is niet gehouden geluidsisolerende maatregelen te treffen, nog daargelaten dat daarmee het gevaarlijke rijgedrag van [gedaagde] in de directe omgeving van de woning en zijn intimiderende houding en opmerkingen richting omwonenden niet worden verholpen. Zij heeft zich naar het oordeel van de kantonrechter voldoende ingespannen om de overlast te staken. Mede gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Laurentius bij ontbinding, ook gezien de vele klachten van omwonenden over ernstige overlast over een substantiële periode, groter is dan het belang van [gedaagde] om in de huurwoning te blijven wonen. Minder vergaande maatregelen zijn al geprobeerd en hebben geen soelaas geboden.

4.11

Op grond van het voorgaande wordt de vordering tot ontbinding van de

huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. De kantonrechter ziet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen reden om de beslissing aan te houden of daaraan (een) voorwaarde(n) te verbinden. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van 14 dagen. Laurentius kan niet worden verplicht om [gedaagde] een andere woning aan te bieden.

4.12

Laurentius heeft (kennelijk per abuis) gevorderd om ‘gedaagden’ (meervoud) te veroordelen tot ontruiming. Dit staat er niet aan in de weg dat [gedaagde] tot ontruiming wordt veroordeeld, aangezien er maar één gedaagde is en onmiskenbaar is dat naar hem wordt verwezen. Dezelfde overweging geldt, mutatis mutandis, voor de proceskosten.

4.13

De kantonrechter overweegt dat het belang van Laurentius om de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om dat niet te doen, gezien de structurele en ernstige tekortkoming die [gedaagde] veroorzaakt. Hij heeft meerdere kansen gehad om hier verandering in te brengen. Het verlies van zijn woning en zijn woonrecht is door hemzelf veroorzaakt vanwege de hiervoor benoemde tekortkoming, zodat dit nadelige gevolg geen reden is om de uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen.

4.14

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Laurentius als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

107,22

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

561,00

(3,00 punten × € 187,00)

Totaal

€

796,22

Als punten voor de berekening van het totale salaris van de gemachtigde van Laurentius worden geteld: de dagvaarding, de mondelinge behandeling en het getuigenverhoor aan eigen zijde.

5. De beslissing

De kantonrechter

ontbindt de huurovereenkomst tussen Laurentius en [gedaagde] ten aanzien van het gehuurde, gelegen in Ulvenhout aan [adres 1] per vandaag;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde de binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Laurentius zijn, onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Laurentius tot dit vonnis vastgesteld op € 796,22 ;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op

1 februari 2023.