Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1854
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] (België), belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 februari 2022.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2021 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag OZB hebben, voor zover hier relevant, betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning). Tegelijk met de aanslag OZB is ook de aanslag watersysteemheffing bekend gemaakt.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 106.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De gemachtigde heeft de rechtbank op 14 juni 2023 via de digitale weg verzocht om verdaging van de behandeling van de zaak op de zitting van 20 juli 2023. De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 21 juni 2023 bericht dat de door hem genoemde redenen naar de huidige stand van zaken onvoldoende aanleiding zijn om de zitting te verdagen en heeft hem verzocht zijn verdagingsverzoek nader te motiveren.
1.6.
De gemachtigde heeft op 28 juni 2023 via de digitale weg zijn verdagingsverzoek nader gemotiveerd.
1.7.
De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 29 juni 2023 bericht dat hetgeen door hem is aangevoerd onvoldoende grond is om tot een beslissing tot verdaging van de zitting te komen. Wel houdt de rechtbank rekening met de verplichtingen van de gemachtigde op de ochtend van de zittingsdag en verplaatst de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak op 20 juli 2023 naar de middag.
1.8.
De rechtbank heeft de beroepen op 20 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur 1].
Beoordeling door de rechtbank
2.
2.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 87.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 106.000.
2.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning met bouwjaar 1978. De woning kenmerkt zich door een dakkapel en twee tuinhuizen en heeft een oppervlakte (exclusief dakkapel en tuinhuizen) van 93 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 565 m2.
Motivering
4.
4.1.1.
De stelling van belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat het verhandelde tijdens de hoorzitting niet goed is weergegeven, slaagt niet. De wet stelt geen specifieke eisen aan een verslag van het hoorgesprek. [1] Naar het oordeel van de rechtbank voldoet het verslag van de hoorzitting aan hetgeen daarvan redelijkerwijs mag worden verwacht.
4.1.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een nieuwe matrix aangeboden aan de rechtbank en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft daarmee niet ingestemd. De rechtbank gaat met het oog op bescherming van de rechtspositie van belanghebbende daarom aan het bewijsaanbod voorbij. Wel is het document aan de stukken van het geding toegevoegd ten behoeve van eventuele toetsing in hoger beroep. Bij de beoordeling van het geschil is het document buiten beschouwing gebleven.
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 29 augustus 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.6.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 166.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt meerdere woningen in de directe omgeving van de woning. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat het onderscheid tussen de bijgebouwen en het opstal verfijning behoeft. Dit leidt tot een nuancering op de ingebrachte taxatie. De getaxeerde waarde daalt als gevolg van dit voortschrijdend inzicht enigszins, maar blijft boven de waarde die bij beschikking is vastgesteld. De rechtbank ziet in deze toelichting geen aanleiding om de taxatie en de daarin gemaakte vergelijking te verwerpen.
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende heeft ook geen andere referentiewoningen aangedragen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Belanghebbende heeft tegen de keuze voor de referentieobjecten ook geen beroepsgronden aangedragen. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De stelling van belanghebbende dát onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen is ten opzichte van een uitgewerkte matrix van onvoldoende gewicht.
4.9.
De stelling van belanghebbende ten aanzien van de kavelgrootte is gemotiveerd weersproken met de verwijzing naar de bron die de heffingsambtenaar heeft gebruikt: de registratie van het perceel bij het Kadaster. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft belanghebbende geen bewijs aangedragen die dat ontkracht of in twijfel trekt. Ook de stelling omtrent de inhoud van de woning kan belanghebbende niet baten, omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de woonoppervlakte van de woning.
4.10.
De heffingsambtenaar is daarom geslaagd in zijn bewijstaak om de waarde aannemelijk te maken.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 12 oktober 2023. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.